深圳物业公司管理100问

2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正深圳物業管理100問二00五年三月目 錄內容頁碼第一章 项目前期籌備階段3物業管理3財務管理5政策法規9第二章 項目接管驗收階段10工程10物業管理17行政人事管理21財務管理22政策法規23第三章 项目交付使用階段24物業管理24行政人事管理33財務管理37法律責任45第一章 项目前期籌備階段熱點問題20問l 物業管理1. 物業管理公司應何時介入 物業管理公司應在規劃設計階段介入。2. 開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件臨時業主公約、臨時业主公約、物業管理公司的營業執照、資質證書、前期物業管理合同等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳管理公約由全体業主簽署。而香港大廈公契則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。4. 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處 程序： 送区住宅局備案確版印刷業主大會審核通過業主委員會起草公約公约內容： 1) 業主的權利、義務；2) 業主大會和業主委員會；3) 物業公司的管理範圍；4) 物業公司服務的內容；5) 物業公司的管理職責；6) 其他約定之事；7) 違約責任；不足之處：1) 現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。2) 管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。5. 管理份額與不可分割分數的異同現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而分配給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。6. 公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內法規沒有明確業權分額之表述。7. 裝修指南中應注意之事項使裝修指南一般需要包含幾項內容：A、 申報裝修及驗收退押金流程。B、 房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜網安裝位置。C、 涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感噴淋、資訊網路、煤氣管道等。D、 施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。E、 業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。l 財務管理1.管理處開辦費用之明細管理處開辦期發生之常見費用明細：1) 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2) 員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3) 開荒清潔費4) 管理處辦公室裝修費2深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度物業管理服務收費實行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據物業管理服務社會平均成本、費用和住（用）戶的經濟承受能力，廣泛徵求企業和市民意見後，向社會公佈指導價格，由物業管理單位根據資質等級及提供的服務项目、服務質量、服務深度在政府指導價格範圍內提出具體收費標準，報業主管理委員會審核，經業主大會通過後執行；但最終確認的收費標準應與物業管理所達到的收費等級相符。在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、工業區辦公的（不包括工業廠房中生產管理辦公），可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。為體現“優質優價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標兵小區”、物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）“稱號的小區，收費標準可上浮5%；獲得省級優秀管理單位稱號的可以上浮10%；獲得國家級優秀物業管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為准。3.深圳市商業廣場是否應收推廣費用，是否包含在管理費中原則上，物業交付使用前的銷售推廣費用應由發展商負責，若物業交付使用後，商場管理費中應已包含商場推廣費用。4.深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費（三個月管理費周轉金）物業管理收費應按月收取，經雙方協商約定可以預收，但預收期限不得超過3個月。5.售樓時，是否可贈送管理費不能贈送管理費,但發展商可承諾向業主贈送管理費，所承諾贈送的管理費應由發展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服務收費辦法物業管理條例規定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。7.深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量深圳市電費計算分，住宅0.68元/度,商業0.78元/度,由供電部門抄表到戶.水費按用水量計算: 用水量251.5元/噸25用水量302.25元/噸30用水量3.0元/噸高層住宅每噸水的加壓費是在單價的基礎上調20%,另外每噸水加排汙費0.5元/噸.8公共水電的攤分方法一般大廈或小區這部份費用是在管理費中全包的，如業主買房時購房合同中沒有約定管理費是包括亮部份費用時，具體的分攤辦法根據業戶的購房面積來進行分攤。9物業未經綜合驗收之管理費收取情況未通過接管驗收的空置房：其管理由有關責任單位負責，由於設計原因造成的，由規劃設計處代表我局負責；由於施工質量原因造成的，由施工管理處代表我局負責。有關責任單位可委託物業管理單位代管，但需交納全額管理服務費。l 政策法規1購房入戶口的問題深圳市已停止購房入戶政策2售樓時，發展商關於規劃設計的承諾應注意的問題这涉及到售樓廣告中的承諾及相關責任問題。分兩種情況分析：1) 純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的，如商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環境理想居所、置業首選等等，是為要約邀請。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣告中承諾有會所等，事後開發商和購房人在要約、承諾直致達成書面購房合同的過程中不再重新約定，其性質從本質上已構成象懸賞廣告一樣的特殊要約。其以購房者完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾，具有不可撤回性，發展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購房者與之簽訂買賣合同，開發商應履行廣告承諾的義務。 第二章 项目接管驗收階段熱點問題30問l 工程1物業竣工驗收與接管驗收的異同 1竣工驗收：主要目的：達到設計和施工規定要求。 2條件：全部施工完畢，設備全部到位開通。 3交接物件：施工承包單位向開發商移交。4接管驗收：1）主要目的：主體結構安全滿足使用功能。 2）條件：竣工驗收合格設備全部正常使用。 3）交接物件：開發商向物業管理單位移交。2接管驗收前的準備工作1物業管理公司。2主要管理人員。3交樓標準和權屬界限。4管理公約、住戶手冊、裝修指南。5交接方案、交接計畫、培訓計畫。6驗收記錄表格。7接管人員。8管理程序和規定。9保修單位及範圍。10維修保養及操作培訓。11崗位培訓。12規定和法規。13工具和材料。14運作表格。15籌建。3接管驗收的條件1竣工驗收合格。2設備和設施正常使用。3有關部門確認。4道路通行車輛。5無建築垃圾和施工設施。6在建工程隔離措施。4接管驗收需接收的資料1產權資料：項目批准文件、用地批准文件、建築執照、小業主資料、拆遷安置等其他資料。2住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發的建設项目竣工綜合驗收合格證書、商品住宅質量保證書、商品住宅使用說明書、商品住宅交樓書。3政府文件 ：驗收證明書、驗收備案表、消防、供用電、衛星、電視、電梯、供用水、其他驗收批准文件。4主要技術資料：竣工設計圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算、工程驗收及試驗記錄和簽證、主要材料質量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機電設備檢驗合格證書、說明書、訂購合同、機電設備調試記錄、其他竣工資料。5接管驗收的標準1符合設計規範和要求；2符合施工規範和要求；3符合合同的要求、4符合運行要求、5符合使用要求6無遺留、無缺陷、無手尾、7正常、合格、達標。6接管驗收中交接雙方的責任建設單位：交驗準備、檢查及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗收人員；人員同進行接管驗收；檢驗符合要求：建設單位簽署文件交接管單位、接管單位簽署驗收合格文件；驗收不合格项目：建設單位返修至合格；建設單位負責保修；建設單位拔付保修保證金；建設單位：使用後隱蔽性的重大質量事故維修。7接管驗收應遵循的原則100%到位原則、標準規範原則、業主和用戶角度原則、真實記錄原則、責權分明原則、及時解決原則、交接有序原則、帳庫分明原則。8交樓標準及移交、接管方的權屬界限交樓標準是按照與建設單位簽定之合同規定的約定交付業主的面積、戶型及公共區域設備設施等。移交、接管方的權屬界限：移交單位：交驗準備、檢查及自檢。接管單位：審核接管資料、組織驗收人員。雙方共同進行接管驗收。檢驗符合要求：移交單位簽署交接管單位。 接管單位簽署驗收合格文件。驗收不合格项目：移交單位返修至合格。移交單位負責保修。移交單位撥付保修保證金。移交單位：使用後隱蔽性的重大質量事故維修。9裝修前業主應提交的資料1業主需攜帶有關證件（權屬證明、身份證等）得出裝修申請，確定裝 修公司；2業主需提交裝修設計圖紙。10裝修前施工單位應提交的資料1施工單位應提交施工資質文件；2施工人員的身份證及相片辦理臨時出入境證件；3並與管理處簽定裝修施工隊伍責任書及交納有關費用。11.裝修審批的要點及注意事項禁止下列行為：1.變動建築主體：建築實體的結構構造 屋蓋、樓板、梁、柱 、基礎、支撐點2.無防水要求的房間陽臺改為衛生間廚房3.擴大承重牆上原有門窗尺寸 4.拆除連接陽臺的磚牆 混凝土牆5.損壞房屋原有節能設施 降低節能效果6.其他影響建築結構安全和使用安全的行為嚴格控制下列行為：1.搭建建築物、構築物2.改變外立面，在非承重牆上開門窗3.拆改燃氣管道和設施4.拆改消防管道和設施5.拆改供暖管道和設施6.超設計標準或規範增加樓面荷載 7.改動廚廁等防水層：8.任意刨鑿樓板或頂板9.大量使用易燃裝飾材料10.封閉下水管清查口或將廢棄物倒入下水道11.施工單位有相應施工資質12.物業管理單位應告知13.裝修人裝修前應告知鄰里14.嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品15. 違反裝修規定和業主（用戶）守則16.裝修材料符合消防、環保及承重要求17.擅自改動智能化線路應委託專業公司18.符合國家及有關部門擬定的設計規範和要求裝修設計和施工均應符合政府有關部門的規定和要求裝修项目必須符合物業管理公司要求和規定裝修設計圖紙和项目須經物業管理公司批准業主(用戶)應在施工前，獲得所有當地政府部門的一切有關批准裝修批准:管理公司應簽發: 12裝修的環境管理與質量保修環境管理：1.應選用低毒性、低污染建築材料和裝修材料2.環境驗收檢查資料： 工程地質報告： 建築材料及裝修材料產品合格證 環境指針檢驗報告、模擬測試報告、樣板間測試報告 材料進場驗收記錄、複檢報告 隱蔽工程驗收記錄、施工記錄 3.民用建築和裝修工程竣工驗收應進行現場室內環境檢測4.木地板及木材嚴禁使用瀝青類防腐、防潮處理劑5.粘貼塑膠地板不應使用溶劑型膠粘劑6.民用建築工程室內不宜採用酚醛泡沫塑料保溫、隔熱、吸聲材料7.混凝土外加劑、阻燃劑不得含有氨氣成分質量保修：正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。有防水要求的廚房、為衛生間和外牆面的防滲漏為五年。其他項目：由建設單位與施工單位約定裝修工程的保修期從室內裝飾工程竣工驗收合格之日起計算13保修單位責任範圍因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬於裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝飾裝修企業自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。l 物業管理1聯名業主如何收樓 收樓需出示購房合同及合同種購房者本人身份證原件辦理。如只委派委託人辦理需出示本人及購房者本人的身份證原件及出示委託書原件。2境外人士如何收樓用投遞收樓通知書及電話預約方式約好收樓時間，說明對方要帶齊的證件及收樓時需要交納費用的金額及幣種。3管理處需要購買那些保險險種1) 管理處應購買如下險種：公眾責任險、財產一切險2) 可選擇購買如下險種：機器設備損壞險停車場責任險現金險雇主責任險雇員忠誠險4如何選聘合適的保險方案可通過保險經紀公司選擇合適的保險方案，其中，選擇合適之保險方案應注意：費率 保險公司過往業績險種5發生意外事件後，如何理賠 1. 第一時間通知保險公司，並告之大概損失情況；2. 拍照或錄影取得證據；由保險公司勘查現場；聯繫維修單位報價；3. 將具體損失通知保險公司，對方確認後展開維修；4. 將維修發票和“損失追討授權書”（視乎保險公司需要）送給保險公司。6開荒清潔如何外判 詢價比較或者可通過招投標的形式外判7建立保安隊之条件和程序1) 建立保安隊可有兩種形式：A) 聘請深圳市公安局屬下之保安服務組織，具體資料如下：深圳市保安服務公司深圳市福田區保安服務公司深圳市羅湖區保安服務公司深圳市南山區蛇口保安服務公司深圳市西部港口保安服務公司深圳市鹽田區保安服務公司深圳市寶安區保安服務公司深圳市機場保安服務公司深圳市龍崗區保安服務公司深圳市大工業區保安服務公司B) 自建保安組織l 設立內部保安組織，應當具備下列條件： 有專職的管理人員； 應當有名以上持資格證的保安員，管理人員應當 具有相應的法律知識和保安管理工作經驗，無刑事處罰記 錄。 有固定的辦公場所； 有一定數量的保安員； 有健全的管理制度和福利制度。 向公眾開放的營業性歌舞廳、大型網吧、桑拿按摩、洗浴 場所以及賓館、酒店等附設的娛樂服務場所，應當從保安 服務公司聘請保安員，不得自建內部保安組織。l 設立內部保安組織之程序為：應當以其獨立的安全守護區域為單位，向所在地公安派出所提出申請，公安派出所在日內提出意見，由所在地縣級以上公安機關在日內作出批准或不批准的決定。作出批准決定的，報上一級公安機關備案。 8保安隊之服裝、配置設備要求按公安部要求，從2001年6月1日起，全國保安員統一穿著和佩戴公安部監製的全國統一的保安服式與標誌。如不按公安部要求執行，可向公安部申請。保安之配置設備包括：統一服裝、統一皮鞋、統一帽子、皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對講機。9.監控中心設備的選購配置 背景音樂系統、智能化監控系統、保安監控系統與消防監控系統。10如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設施以上项目的開通事宜，物業管理公司都可與各單位協商，各單位可授權物業管理公司為其代辦。業主如開通上述项目，可讓物業管理為之代辦，業主可帶齊開戶資料到相應之單位自行辦理。l 行政人事管理1管理處應和哪些政府行政部門理順關係物業管理處應與政府的工商行政管理局註冊分局、深圳市住宅局及區住宅局、深圳市國土資源管理局、深圳市物業管理協會、深圳市勞動部門、物價局、深圳市國稅及地稅局等保持良好關係。l 財務管理1業主入夥時應交納哪些費用居民入住時要交納水、電周轉金（多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；裝修押金，其中多層住宅800元/戶，高層住宅1500元/戶；裝修垃圾餘泥清運費，如果需由物業公司清運的，按實際發生費用收取；公共設施費用，如公用防盜門費用根據實際的開支分攤。2在裝修期間，是否可減免管理費不能。因為管理公司于業主收樓時已開始投入運作，已為業主提供管理服務，因此不能減免管理費。3裝修期間，需要繳納那些費用裝修期間的垃圾應由業主負責在規定的期限內清運，亦可委託物業管理企業統一清運，清運費標準由業主和物業管理企業協商規定。其他有關代維修、代收費項目，均由物業管理企業與業主自願協商確定服務內容與收費標準。4高層或多層住宅一樓應否承擔電梯運行費一樓為電梯起始占的住戶不應承擔電梯運行費，二樓以上的電梯運行費不進行區分。l 政策法規1. 深圳市接管驗收依據的規定和法規詳見深圳市物業管理發展研究報告.第四十八頁序號312. 深圳市家居裝修管理規定詳见深圳市物业管理发展研究报告第四十八页序号28第三章 项目交付使用階段熱點問題50問l 物業管理1物業管理企業之經營模式採用包乾制及酬金制包乾制：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。2、物業管理公司能否整體外判物業管理项目可採取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等项目的外判，但此方式不利於整體的管理，現時較少採用，一般採用部分项目外判的經營方式（如清潔的外判），因為此方式便於管理工作的開展及加強對工作人員的管理。3、物業管理區域的劃分，倘若一個项目分四期，怎樣區分其物業管理區域物業管理區域的劃分，除了可從建築物外觀上區分外，還可在不同的區域設立標識牌，種植不同的綠化品種作為區分區域的方式，也可對不同區域實行封閉式管理，在不同期的管理区域内设立管理处，安排工作人员专职负责该区域的物业管理工作。4、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理物業管理條例中明確規定：“一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。” 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會作出選聘和解聘物業管理企業、制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。5、發展商能否送樓頂予業主“天臺花園”发展商不能送楼顶予业主天臺花园。樓宇天臺不應屬於某個或某部分業主所有，而應該屬於整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。商品房的開發商若將其贈送給個別購房者，構成了對其他購房者天臺使用權的侵害，其贈送行為應屬無效。 6、社區活動之指標社區活動指標包括：社區活動項目，社區活動範圍，參與人数，活動的影響7、社區活動的經費來源物業管理公司可從以下方式為社區活動籌集資金：1. 從管理經費中按一定的比例提取資金，用於社區活動；2. 尋求企事業單位和個人的贊助：3. 由社區文化活動的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是向參與者籌集；4. 從一些經營性活動的收入中提取費用。8、深圳市會所經營：自營還是外包 深圳市會所經營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經營的風險，並能給物業公司帶來較穩定的收入。而且會所外包給專業的，有經驗的公司經營，將會帶來更為可觀的經濟效益。9、管理公司如何處理車場車位數量不足 管理公司處理車場車位數量不足，可以考慮如下方法：1)運用現有車位，合理分配。 現有的室內停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發利用的。比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。工程設計可採取中心通道停車、升起後向兩側停放車輛的方法，設備可統一也可獨立城一個橫跨整體，合理地運用好空間。建立體停車場，如資金不足，可以採取合作經營的方式。 2)車位的合理分佈、設計及劃線都直接影響到車位數量。技術高、經驗多，劃線的設備專用，各種車輛分區劃線，車位的大小合理，交通標識設置得當，所以利於疏導，所劃出的線規範合理，增加了可用車位的數量。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3)停車場向地下發展。 開發利用室外停車場地下空間，向地下發展開拓使用車位。多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結構築造立體停車庫，升降電梯運送車輛，實行封閉式管理，並由專業工作人員負責通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 4)加強車場（車庫）的管理。 5)室外停車場的空間利用。 不過，解決停車難的問題，靠業主和物業管理公司只是屬於“治標”，在寸土寸金的土地開發利用中，工程前期就應充分考慮到停車庫的問題。只有把問題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 10、停車場服務內容 停车场是指供機動車停放的各種室內或者室外場所，其服務內容包括：1.禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點位置設立禁放標誌牌；2.限制車速，鋪設減速板，確保行人安全；3.劃分車輛停放區域，對機動車出入進行登記，設專人指揮車輛進出物業區域並在規定區域整齊停放；4.定期巡查，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全；5.保持車場衛生，每天清掃車場，並定期清洗車場。11、深圳市停車場車輛之保管收費標準停車場類型收費標準車類一類（含多層住宅區、高層商住樓、住宅樓）二類（含工業小區、寫字樓、商業大廈、賓館、酒家、碼頭等）多層住宅區高層商住樓（住宅樓）臨時保管月保管臨時保管月保管臨時保管月保管露天室內露天室內露天室內露天室內露天室內露天室內小型汽車含2噸以下人貨車、19座以下旅行車各類小型客車、小轎車5元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時1202005元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時2504005元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時300500中型汽車含2-5噸貨車20-40座旅行車、客車10元/次25010元/次50010元/次600大型汽車含5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車15元/次36015元/次75015元/次900說明：1、本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。臨時保管每次收費以當天為計費單位，計時（室內）收費每天最高不得超過：一類停車場為20元；二類停車場為30元。月保管的車輛，在本場臨時進出不得另行收費。2、室內停車場是指永久性的混磚結構或框架結構建築；用鐵皮等搭建的室內停車場收費不得超過露天停車場的50%；3、車輛臨時進出停車場在規定時間內免收費，免收費時間：一類停車場半小時內；二類停車場10分鐘內；4、摩托車保管收費標準不分停車場類型統一按以下標準執行：臨時停車每次露天1元室內2元；月卡露天30元，室內60元。12、物業單元與車位之配置比例現時深圳市有關物業單元與車位之配置比例法规還不夠完善。車位之配置可參考深圳市城市規劃委員會公佈之深圳市鹽田03-02號片區小梅沙地區法定圖則之機動車停車位配置標準表。 機動車停車位配置標準表序號類別單位配建標準1高中檔旅館（賓館、招待所）車位/100m建築面積0.5-0.72普通旅館（招待所）車位/100m建築面積0.4-0.63飯店、酒家車位/100m建築面積1.154商業區車位/100m建築面積0.55普通辦公樓車位/100m建築面積0.56旅遊區、度假村車位/1公頃建築面積6.0-15.07特種公園車位/1公頃建築面積10-158文化娛樂車位/100m建築面積0.6-19住宅車位/100m建築面積0.710幼稚園車位/100m建築面積0.1-0.2 13、業主委員會成立之時間 深圳經濟特區住宅區物業管理條例規定：“住宅區已入住率達到百分之五十以上時或自第一個業主入夥之日起滿兩年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅管理部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會。”14、召開業主大會的時間要求 深圳經濟特區住宅區物業管理條例規定：“業主大會由業主委員會負責召集，並每年至少召開一次。” 具體實施辦法由省、自治區、直轄市自行制定而不同。15、是否必須成立業主委員會 物業管理條例規定：“只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”故並非一定要成立業主委員會。16、業主委員會委員之條件及人數 成為業主委員會委員的前提條件是：必須是小區的業主，使用人不能成為業主委員會委員。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力的業主擔任。業主委員根據物業管理區域的規模由5-15名委員單數組成。設主任1名，副主任1名，由業主委員會委員選舉產生。17、業主委員會之職責物業管理條例規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： 1.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； 2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； 3.及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； 4.監督業主公約的實施； 5.業主大會賦予的其他職責。18、業主大會組成之職責 物業管理條例中業主大會履行下列職責：1. 制定、修改業主公約和業主大會議事規則；2. 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；3. 選聘、解聘物業管理企業；4. 決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；5. 制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；6. 法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。19、業主委員會、業主大會之經費來源及印章的使用 業主委員會的活動經費由業主大會或業主代表大會決定，可以由業主支付，也可以在物業管理服務用房的收益、其他收益或物業維修基金的利息中支付。業主大會、業主委員會應當建立健全印章管理制度，業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章應由業主委員會確定的專人保管，並按印章管理制度使用。20、如何參與物業舉行內主管部門舉辦之“省優”、“國優”活動 參與“省優”、“國優”活動工作事項主要包括以下事項：1. 確定所管物業需達到的管理水平（考評目標），統籌安排全年的工作分段，成立考證迎檢領導小組，確定考評任務分組成員名單。2. 針對考評標準逐條對所管物業進行自評，將發現的問題匯總整理。3. 將自評自檢發現的問題落實到各個任務分組中，確定具體負責人、初步的完成時間。4. 組織成員到已獲得示範稱號的物業參觀學習並請專家現場指導。5. 做好主管部門考評前的準備工作及現場迎檢工作。21、如何引入ISO9000的認證體系 具體認證工作可分為如下階段： 第一階段：前期準備階段，主要工作包括：召開全體員工大會進行動員工作，向員工灌輸ISO9000知識；任命一名管理者全面負責認證各項工作；成立文件編寫小組；由顧問或專家對文件編寫小組進行認證知識培訓 第二階段：文件準備階段，主要工作包括：建立質量方針和質量目標；確定管理職責；整理現有種類文件和表格；按ISO9000要求，全面建立公司質量體系文件 第三階段：ISO9000質量標準試運行階段，主要工作有：將初步建立的質量體系文件在公司各部門全面試運行; 對試運行中的問題進行審核，修改和完善質量體系文件；由專家對各部門骨幹進行內審培訓；對公司各部門進行全面內審，找出不符合認證標準的项目；糾正不符合標準的项目；公司領導對質量體系運行的適應性和有效性進行評價。 第四階段：認證前準備階段，包括：選擇ISO9000認證機構; 由顧問專家模擬認證公司進行全面審核；召開全體員工大會進行正式認證前動員。 第五階段：正式認證階段。包括現場認證，認證評價，糾正不符合事項和頒發證書。 l 行政人事管理1管理不同檔次的小區是否應具備不同的資質管理不同檔次的小區不需具備不同資質，物業管理公司只需于成立的第一年內辦理三級（暫定）資質證書，領取三級（暫定）資質證書一年後按全國物業管理法規條例的最新辦法的標準重新申請管理公司所符合的資質級別的資質證書。2物業管理公司資質的級別是否會影響其管理費的標準資質的級別不會影響管理費的標準，物業管理公司管理費的收費標準按物價局批出的費用收費。3管理公司取得管理資質的條件各資質等級物業管理企業的條件如下：1.一級資質：1) 註冊資本人民幣500萬元以上；2) 物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於 20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；4)管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占 下列相應計算基數的百分比之和不低於100：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。5)建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立 企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。2.二級資質：1)註冊資本人民幣300萬元以上；2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理 和技術人員不少於20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；4)管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占 下列相應計算基數的百分比之和不低於100：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。5)建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。3.三級資質：1)註冊資本人民幣50萬元以上；2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；3)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書4)有委託的物業管理项目；5)建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理项目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅项目和8萬平方米以下的非住宅项目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅项目和5萬平方米以下的非住宅项目的物業管理業務。4.新設立之物業管理企業只能申報臨時資質新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商註冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，並設一年的 暫定期。5深圳市企業需為員工購買之保險險種養老保險、醫療保險、工傷保險、失業保險深圳市企業必須為員工購買養老保險、醫療保險、工傷保險、失業保險6深圳市物業公司各級人員應執何種有效之上崗證件物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員崗位證書。具有中級以上職稱的專業人員證書，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。l 財務管理1. 物業管理費預算制定財務預算是公司理財活動的重要環節，它指明了物業管理企業理財的具體目標，提供了對物業管理企業日常資金運作進行控制的依據，同是也是物業管理企業經營業績的考評標準。財務預算制定內容包括：1) 收入預算物業管理企業的收入主要來自物業管理服務和多種經營。多種經營應根據經營项目單獨編制預算。2) 經營成本預算經營成本是物業管理企業在從事物業管理費活動中發生的直接人工費用和直接材料費用，要分別對這兩個项目制定預算3) 管理費用預算管理費費用預算是物業管理活動中所發生的間接費用的預算。4) 財務費用預算這是物業管理企業在預算期內為籌措資金所發生的費用的預算，其構成项目包括利息支出、匯兌損益、金融機構手續費和其他財務費用5) 現金預算現金預算是對預算內現金收支、現金餘額、現金籌集與運用的預算。其方主要目的包括利息支出、匯兌損益、金融機構手續費及其他財務費用。6) 預計財務報表編制通過制定每月、每年財務報表預算，用以跟蹤企業實際管理業績反映了企業在預算期內的經營成果。預計財務報表包括：預計損益表及預計資產負債表。2. 何謂物業管理企業收入，如何進行收入分類及收入的確定營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現；物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協定的，應當根據合同或者協定所規定的付款日期確認為營業收入的實現。3. 何謂物業管理企業利潤企業利潤總額包括營業利潤、投資淨收益、營業外收支淨額以及補貼收入。4. 如何看待物業管理企業出現虧損及盈利利潤是指企業在一定會計期間生產經營活動的最終成果。也就是收入與費用配比相抵後的差額，包括營業利潤、投資淨收益和營業外收入淨額，如果收入小於費用，其淨額表現為虧損。從物業管理費會計核算活動的表面看，它的結餘和利潤是很相似的，但由於管理費本身的所有者權益與一般企業資金的所有者權益不同，其經營活動的正淨額不能被經營者拿走。同時，業主交了管理費後經過物業管理處的經營活動產生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質確定為不是利潤（成果），而是業主的錢沒有花完剩下（結餘）的。如果這個結餘是通過經營管理者的努力在完成服務標準的情況下額外實現的，則應在“多退少補”原則上確定一個帶有獎勵性質的分配辦法，如業主、管理處員工、物業管理企業和盈餘公積金結轉下年度等各占多少比例進行適當的二次分配。但這種分配是與管理費如有缺口需要業主補交為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的，因此，結餘只有進行二次分配時才可變成利潤，如不進行二次分配直接結轉下年度的結餘，是與利潤的性質有根本區別的。5. 倘若物業管理企業出現虧損，怎樣處理由於市場變化，物價上漲，自然災害或計畫外維修，更新項目等方面的原因使管理費出現虧損，應區分不同情況，按保險公司賠償、上年度結餘填補、業主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續性虧損，則應考慮是否因為管理費標準過低而提請增加管理費標準。6. 物業管理企業之酬金有否設上限不得超過物業管理成本的百分之十。7. 物業管理企業流轉稅徵收規定物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬於營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當徵收營業稅。8. 物業管理企業會計核算科目的設定順序號編號科目名稱順序號編號科目名稱一、資產類28211應付工資1101現金29214應付福利費2102銀行存款30221應交稅金3113應收帳款31231預提費用4114壞帳32241長期借款5115預付帳款33261長期應付款6119其他應付款34281代管基金7121物資採購三、所有者權益類8124庫存材料35301實收資本915庫存設備36311資本公積金10129低值易耗品37313盈餘公積金11131材料成本差異38321本年利潤12133委託加工材料39322利潤分配13135開發產品四、成本類14137出租開發產品40401開發成本15139待攤費用41407開發間接費用16141長期投資42411物業工程17151固定資產五、損益表18155累計折舊43501經營收入19156固定資產清理44502經營成本20161無形資產45504經營稅金及附加21171遞延資產46511其他業務收入22181待處理財產損益47512其他業務支出二、負債表48521管理費用23201短期借款49522財務費用24203應付賬款50531投資收益25204預收賬款51541營業外收入26205代收款項52542營業外支出27209其他應付款可查閱財會字（1999）44號文房地產開發企業會計制度有關問題通知9. 物業管理企業財務內部管理制度物業管理企業財務內部管理制度是保證有關財力管理工作規範化、標準化的一系列具體規定，可分為以下幾類制度： 財務管理的機構及職責會計核算方法及憑證帳冊制度貨幣資金管理制度 費用現金報銷制度 往來帳目清理制度 會計報表制度 固定資產管理制度 採購控制制度10. 財務帳目之公佈制度1 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務費用的收支賬目，由管理處按季度提交業主管理委員會，並確保每季至少張榜公佈一次，接受有關部門和業主的監督、質詢；管理處對收到的質詢在7日內予以答復。2 對代收代支的水電費等，採用公開收費標準，隨時接受用戶查詢的制度。水電費的收支歷來是用戶十分關心的敏感問題，為了讓用戶對水電費的開支做到心中有數，物業管理公司應做到：1)水電費收費標準公開，遇有調價也及時通知用戶。在公開每月向用戶收取水電費時，詳細列明水電費的組成情況，儘量使用戶一目了然。2) 在公開每月向用戶收取水電費時，詳細列明水電費的組成情況，儘量使用戶一目了然。3) 在計費通知單上，附上查詢電話，隨時接受用戶的查詢，並保證向用戶提供耐心細緻的解答3 於稅務、工商等部門收取的稅、費以及物業管理公司按資質等級收取的管理傭金由管理處按年度管理費成本明細列支，張榜公告。4 管理處對外所有有償服務项目均明碼標價，並接受市物價管理部門和市住宅主管部門的監督和檢查。5 對於需請專業公司承擔小區的專項業務，主要通過公開招標方式聘請。6 委託管理合同依法終止，或業主管委會主為有必要，可由管委會指定的會計師事務所對管理處在管理期間財務活動進行審