深圳房地产业的发展研究报告

深圳房地产业的发展 尤福永我国房地产业现状从发展历程上看，与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性，都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上，同美国有特别相似之处。1993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶，美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势，两地情况非常相似，都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销，而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展，这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革，才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏，随之社会经济发展也开始逐步有所好转。实践证明，房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路，而且对于促进国民经济实现良性循环，建立良好的投资环境，加速城市国际化建设，保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。一、构建新型房地产金融体制的可行性(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6624万平方米，深圳328万平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲，由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还，造成银行回笼资金困难，周期运转不畅，负担沉重。这种连锁式的不良反应，使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟，体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端，主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大，资金运行很难保证正常循环，这种“风险”作用的结果表明，现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要，确切地说，已与社会主义市场经济体制不相适应，已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革，非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题，而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展，类似1993年宏观调控中出现的“一调就死，不调就乱”的情况，在将来的发展中还会不同程度地出现，其结果是，房地产周期的低谷徘徊时间会更长，空置率会更高，缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲，不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展，而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力，由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说，客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革，依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制，使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了，房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。(二)有先进的经验可以借鉴中外金融理论界已基本形成一个共识：房地产金融体制的完善与否，主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度，因为二级市场比一级市场具有更多的优点：能够确保资金有正常流动的渠道；资金流动更安全；使资金能够在更大范围内流动。美国房地产金融两级市场体系非常完备，从我国和深圳目前的实际来看，我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点：建立了二级市场；在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构；建立了二级市场的证券中介机构。市场经济的金融理论认为，这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处，所以，可以作为共性吸收借鉴，为我所用。通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验，从我国和深圳具体实际出发，在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择，不是权宜之计。顺便说明一点，随着资本的积累、财力的增加，我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式，逐步完善其功能。(三)深圳具备良好的试点基础和条件深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件，完全可以在政府的扶持下，通过试点探索出一条成功的经验，为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。(1)深圳是我国经济体制改革的试验场，对外开放的窗口，市场经济体制的基本框架已初步形成，城市国际化建设符合国际惯例。(2)深圳开展房地产信贷业务早，房地产金融业务量大，且业务范围广，资本积累实现了多元化，还有深圳金融市场活跃，法律法规体系健全、完善。(3)深圳房地产业规模大，实力雄厚，竞争力强，城市建设积累了丰富的经验。而且房地产市场建立早，商品化程度高，市场体制健全，机制完善。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全国的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，经验多。(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导，可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。二、中国房地产金融新体制的架构设计现代房地产金融市场的体系构成，主要有两大要素，即：一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场，即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构，金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保，向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。在房地产金融市场的构成要素中，一级市场是基础，二级市场是其延伸和发展，二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立，对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用，它不仅使资金流动更安全，而且使资金能够在更大范围内流动，使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起，形成一个良性循环系统，即新的房地产金融体制。三、中国房地产金融市场(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状20世纪80年代以来，随着我国经济体制的不断深化，金融体制的改革也全面展开，我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展，一个以中国人民银行为宏观调控中心，以国有专业银行为主体，多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前，各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看，基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主，其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计，截至1995年，全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币，其中抵押贷款为92亿元。深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段，城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点，在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下，深圳进行了土地资金化的尝试，采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年，房地产的实际投资额达7.89亿港元，占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润，不仅为城市的发展积累了财源，同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中，深圳的房地产金融业蓬勃兴起，它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年，国家决定基本建设投资由财政拨款改为中国人民建设银行贷款，由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着改革开放向纵深发展，生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期，深圳市专业银行实行业务全面交叉，打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此，房地产开发投资由多家银行共同办理。此后，随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立，以及外资银行的逐步引入，使深圳的金融体系不断完善，同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。(1)各家银行为拓展深圳房地产市场，纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构，以各种形式开展房地产金融业务，在很大程度上填补了房地产的资金缺口。(2)以房地产开发经营为中心，出现了各种房地产融资投资形式，房地产抵押、楼宇按揭等，大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业，由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合，由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，为配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立，主要办理房改和住房信贷业务。这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展，住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年，中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中，建行和工行开展房地产信贷业务量最大，对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是，深圳确立“市场化，居者有其屋”的住宅发展目标后，两行为合理引导居民个人消费，支持个人购买住房，在开办“先消费，后支付”的按揭业务中，除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外，还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务，在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在，深圳市政策性和商业性并存的房地产金融一级市场的住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场的架构及存在的主要问题如前所述，我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式，从体制上来说，房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”的循环过程。其市场构成要素为：银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看，现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革，推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用，促进了房地产业和国民经济的发展，在发展阶段上具有重要的历史意义和作用，这是不容置疑的事实。但是，随着我国城镇住房制度改革的深入，房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制，因此，在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题，具体归纳起来有下述几方面：1.银行在住房贷款方面面临的问题(1)住房贷款需求增长速度快，其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。(2)银行贷款不能及时回笼，故而资金周转不畅，难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年，极少数最长不超过15年)，既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求，活跃抵押贷款市场，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。(4)银行抵押贷款方式不统一，管理不规范，资金流动受到一定影响，不利于实施有效的风险控制。2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道，不能实现资金良性循环，使其变现能力差，风险高，不利于抵押贷款市场发展3.由于融资渠道不畅，开发商可支配资金量有限，选择投资项目有一定的局限性，不利于房地产市场的发展综上所述，显而易见，深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段，已明显地表现出与房地产业的发展极不适应，由体制带来的问题日趋严重。具体来说，就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜，不可再继续维持现状，必须从长远考虑借鉴国外经验，建立并逐步完善二级市场的运营体系，为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源，最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。(三)二级市场的建立综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构建和住宅金融二级市场的建立和完善过程的长期实践，可以看到，房地产金融组织的多元化，房地产金融系统的网络化和系统化，业已成为房地产金融体制完善与否的重要标志。基于此，我国和深圳在构建新的房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置的系统化和网络化，使其结构的设置科学合理。目前，我国不存在房地产金融的二级市场。所以，建立二级市场已成为建立和完善我国房地产金融体制的首要任务。1.理论依据与经验借鉴系统工程和网络理论指出，任何自然范畴的循环系统网络(如：电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范畴的循环网络(经营中的产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)都具有一些网络的共性特点：系统性；反馈性；再生性；补偿性。前一点表征了网络系统的静态特性，后三者表征了网络系统的动态特性。具有上述特征的网络系统都能够在一定的条件下通过自我调节显现出稳定平衡的功能，因此称这样的系统网络具有一定的合理性和科学性。如果我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场的机构设置和运行情况，便会发现，它作为一个系统反映出的特性与系统论和网络理论要求的要素特征、作用和系统特性非常吻合，也就是说，美国房地产金融市场的二级市场的建立完全符合现代理论的现点，有一定的理论基础，而且经过长期的完善和实践检验，已被证明是科学的、合理的，而且是行之有效的。根据上述理论和经验，我们可以构筑一个符合我国国情的新型房地产金融体系，建立一个可供操作的房地产抵押二级市场。2.二级市场的模式房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素构成，其二级市场的模式设计，是房地产金融新体制架构问题的核心内容。如果说一级市场是新体制确立的必要条件，那么二级市场则是其确立的充分条件，二者之间的关系是：一级市场是基础，二级市场是保障。通过比较研究和论证，本文认为，“两极市场双轨制”具有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点，比较符合深圳乃至我国的实际情况，可以作为我们现阶段房地产金融市场体系的最佳模式。本节将对设计模式作一个全面、系统的概述，并就二级市场的系统构成和运作过程进行综合说明。一级市场，从广义上讲是泛指房地产抵押贷款的初级市场，它涵盖的内容包括两个部分：开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请的抵押贷款，即所谓的经营性贷款；购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得的贷款，即通常所说的“按揭”，狭义讲是指个人购房按揭，所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总之，一级市场就是发放贷款的市场，由银行按照规定的条件将贷款抵贷给购房者，购房者将所购房产的产权以抵押方式抵押给银行并承诺在规定的期限内按时分期向银行偿还本息即还贷给银行。从借款者立场上看，贷款是其购房消费的一种筹资手段，而从放贷者的立场上看，贷款则是一种投资，通过这种投资可获得一定的利润回报。下文在一级市场的基础上，重点介绍二级市场的构成、功能作用和运作过程及其运行机制。(1)二级市场的构成二级市场网络系统的构成要素包括：政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”)；房地产证券中介机构；社会投资者等，各要素之间按一定的内在联系构成二级市场的网络系统。(2)二级市场的运行过程两级市场的资金流程可简单地表述为：房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者)，其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行的全过程。房地产金融体制的运行过程分为两个循环，即一级市场循环和二级市场循环，现分述如下：一级市场运行过程：银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者，购房者按时分期还本付息偿还贷款，然后将购房者的贷款存单契据卖给政府金融平衡机构，回笼资金后再抵贷给新的购房者，至此完成一个循环过程。二级市场运行过程：政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出的贷款额度用自身原有储备金或发行房地产证券回收的资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款的利率收购银行或金融机构已贷款的存单契据，然后，以存单契据标定的额度向社会投资者或通过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券)，收回资金，至此完成一个循环过程。这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的系统循环，房地产资金就是这样周而复始、循环往复地流通运行。由此可见，新体制的大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房，尤其是中低收入的家庭。从本质上讲这是一种“取之于民用之于民”的做法，只是这种方式更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有，从发展房地产债券的额度上也能大体看出房地产市场的交易情况，不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。(3)二级市场的功能作用二级市场按照金融理论讲是一级市场融通资金的渠道或资金来源，通俗地说，它既可以为一级市场“造血”，又可为之源源不断地“输血”，两种功能兼而有之。从作用上讲，二级市场为一级市场的银行或金融机构提供了一个回笼资金的场所，从而确保一级市场的资金能够保持一个良性循怀，通过这样的间接作用可以进一步刺激和活跃房地产市场，为房地产业的发展创造有利的条件，此为其一；其二，二级市场科学完善的运行机制不仅可保证自身融资的充足，而且还可以有效地供给一级市场的银行或金融机构所需资金，并通过一级市场间接地作用于房地产市场，使之对宏观调控的力度产生一定的“弹性”作用，最大限度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行的一级市场给房地产市场带来的“刚性”作用，无疑更完善了一步。一般而言，一级市场由银行或金融机构的可供贷款额度是有限的，而购房者的借款数额却是无限的，显而易见，“有限”难以应付“无限”，只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理，二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中，政府金融平衡机构的主要作用有两个：一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径，二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。二级市场的作用主要有：为一级市场集聚资金；调剂资金余缺，发挥资金流通作用；组织资金分配为一级市场提供贷款；保证资金流通的安全稳定；稳定金融系统，规避利率变动的借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款的借贷双方避免市场利率带来的风险损失；另一方面又可使房地产金融系统免受利率调整带来的冲击性影响，增强其抗冲击的固有恢复能力；社会投资者获利高。一般来讲，社会投资者投资房地产证券，其到期收益通常比银行长期储蓄存款高；满足购房者“先消费，后付款”的需求愿望，二级市场购房者可根据自己的收入状况或支付能力取得其所需要的抵押贷款；稳定房地产市场，保持供求基本平衡。二级市场的另一个重要作用是最大限度地促进一级市场的资金流通，进而降低商品房空置率，保持房地产市场供求关系相对平衡，减少房地产周期的困扰或不良影响，有益于国民经济的稳步发展；有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场通过买入抵押贷款和对房地产证券的发售，组织流通资金在全国范围内从资金相对充足的地区向人口增长快、资金需求量大的地区流动，对于实现全国居民“居者有屋”的发展战略和稳定社会具有巨大的推动作用。(4)二级市场的内在运行机制前已述及，政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包括一、二级市场)中担负有中央银行的某些职能，因而具有房地产金融系统的核心作用。但它同时又担负着二级市场的组织和流通职能，一方面对二级市场起着调节、平衡作用，另一方面又对一级市场起着稳定器和润滑剂的作用，这种双向作用有赖于它完善的内部运行机制。风险反馈机制。政府金融平衡机构拥有的储备金包括两部分：一部分是用于购买一级市场银行或金融机构的按揭契据或存单的流通资金，一部分是机构自身用于调剂流通资金的余缺(简称“资金库”)。资金库的作用有两个：一是保证资金正常流通中的余缺调剂，起一个“蓄水池”的作用；二是它的反风险作用。当出库资金超过规定的界限范围时，预示着流通中存在风险的信号便会迅速反馈回政府金融平衡机构，政府金融平衡机构可据此作出发行房地产有价证券的数量或额度以及确定还本付息期限的决定，以及购买一级市场抵押贷款的数量，这样就能保证资金库的出入库资金保持在一个合理的范围内上下浮动。稳定调节机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物，可以说是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和选择。相对而言，房地产证券作为一种重要的筹资手段具有许多其他金融工具无法比拟的优越性：筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大；直接筹集资金的数量大；发行的有价证券利息通常比储蓄利率高，可以吸引广大储蓄者，也可以吸收一些游资和其他投资渠道的资金；还本付息的时间是固定的，可以方便筹资者事先作好偿还预算；流通便利，安全灵活，风险分散，可以作为抵押，也可上市转让，便利投资者。鉴于此，房地产证券中介机构的设置实际上等于在二级市场的流通环节上建立了一个稳定调节机制，通过这个机制的作用，可使二级市场的调节功能更加完善，抗风险能力更强，同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。由于住宅抵押贷款的资金流动不稳定，一旦银行紧缩或利率上调，一级市场的资金就很有可能流入高利率的优势债券或股票市场，从而引起一级市场的波动，这种分流作用无疑会减少房地产市场的交易，阻碍住宅市场的发展。房地产证券中介机构的稳定调节作用就在于它不仅择时择机地通过发行和购买房地产债券来调节一级市场的资金余缺，而且使居民储蓄转化成长期投资，有效地解决了住宅资金来源，稳定了整个房地产市场，强化了市场调节机制。竞争机制。随着房地产业的发展，特别是随着住房商品化进程的加快，居民个人购房的潜在需求和有效需求会与日俱增，而且越来越大，由于有房地产二级市场作后盾，给予一级市场金融支持，必然会吸引越来越多的金融机构向房地产金融业渗透，涉足房地产信贷业务，使一级市场的融资主体呈多元化。这样一来，就会加剧一级市场银行金融机构之间的竞争，其结果是，争的客户越多，放贷额就会越大，刺激房地产市场的作用就会越显著，促进房地产业发展的推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来的竞争作用。很明显，这种竞争是一种有益的竞争，会对消化现阶段的大量过剩的商品房起到一定的促进作用。当然，竞争的激烈程度会通过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构减少购买一级市场放贷机构的放贷额等措施)加以有效控制，不会因此影响或阻碍房