水晶郦城物业管理知识顾问建议书

中 国桂林水晶郦城物业管理顾问建议书香港中奥国际物业服务有限公司CENTRAL PROPERTY SERVICES CO. LTD谨呈二零零八年元月壹序言 桂林水晶郦城总建筑地面积10万多平方米，位于东环路以东，电子信息城以北，规划地块南端临东环路为交警指挥中心与桂林市110应急联动中心办公区，内设地下停车场，现分A区、B区开发，由点式高层和单元式高层，围合出多种绿地广场景观营造宜人的居住环境。水晶郦城地势及建筑群体蜿蜒起伏、藏风得水。 桂林水晶郦城2008年推出之巅峰巨作。它以浪漫热情的中西结合风格之多层、高层洋房等低密度物业为千余户尚层家庭构建美妙之高尚生活梦想。以个性鲜明的生态、内涵丰韵的文化、运行高效的效益之原则塑舒适、和谐、高尚之居住模式。建筑与环境一体化设计，绿化结合建筑朝向、外形渗透开来，实现建筑与环境、人与自然的和谐共生。以震撼水景观为核心的中央景观渗透融合中央景观绿地、宅间绿地、边缘绿化景观走廊，形成多重景观视界。以色叶树、常绿树、水生、湿生植物组成的中央生态核心绿地；以解决遮荫、减噪、造景功能道路隔离绿地；观赏性强的组团宅间绿地与支路绿化；屏蔽外界噪音、视线，保持社区安静和私密性的边界高大乔木，以及抗污染降尘植物组成生态、可持续的自然景观资源。 桂林水晶郦城是市区较大的自然风景区，全区规划占地面积约10万平方米，规划总户数1000多户，是自然山水林木为主体，集林荫大道、山水生态旅游、风光旅游、度假旅游、名胜古迹旅游、融棋牌竞技、科普知识、商贸购物、文体娱乐为一体的旅游胜地。 桂林水晶郦城景观营造采用风景林的手法，亚乔、乔木参差有致，常绿、落叶搭配有序，地被植物模纹剪行，形成视觉的强烈感受，给人耳目一新之感，突显出步入森林的感觉。选用植被种类超过数十种。为居民创造一处融于自然之中的惬意生活，人与自然的亲切交融，洗涤心灵的尘埃，忘却城市的喧嚣和疲惫，让自然的力量帮助找回原来的真我。 桂林水晶郦城在具有优越的地理位置和先进的硬件设施条件下，配合香港中奥国际物业服务有限公司于国内及香港多年之丰富的物业管理经验，可谓强强联合，定能使物业管理服务更完美。 我司将针对桂林水晶郦城之规模特色及独特条件，提出合适建议为开发商、业主制定一套切合需要的物业管理服务方案，以确保发展商及业主的投资能有保障及增值，住户及使用者得到尊上之服务。贰 中 奥 国 际 简 介香港中奥国际物业服务公司成立于2007年，创立至今，公司一直锐意创新，更推动本地物业管理发展臻达国际水平，在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，透过与客户紧密合作，令我们的服务透明度大大提高，而以表现为本的服务宗旨，使我们物业管理及设施管理的综合服务团队，在香港及国内的业务扩展迅速，我们多元化的国际纲络确保客户可以获得全球如一的高水准服务。中奥国际物业拥有国内外多个知名物业行内专家精英组成，拥有一个精干高效的管理班子，一支勤奋敬业、技术精湛、服务优秀的物业管理员工团队，所有人员均按国家有关规定取得相应资格证书或岗位证书。公司实行透明化的标准管理模式，建立了科学的管理制度体系、严格的员工培训考核机制以及完善的人才储备机制，确保服务团队的综合素质和服务品质，为公司发展提供了坚实的保障。 公司始终坚持以“优质服务、温馨家园、追求卓越、真诚奉献”为质量方针，外塑品牌形象，积极营造舒适、文明、安全、整洁、优美的居住环境，创造和谐社会。公司充分认识到“二十一世纪是质量的世纪”，为紧跟时代步伐，与时俱进，不断提升服务品质，以适应广大业户的需要，公司全面导入ISO9000质量标准体系，遵照ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：2004环境管理体系、GB/T28001-2001职业健康安全管理体系的标准，实行三标一体化的管理。运用先进的管理手段和全新的服务理念，为顾客提供优质、环保、安全的物业服务。展望未来，公司将继续以客户需求为导向，不断健全完善的管理体系，寓全方位的服务理念于物业管理工作之中，不断创新，努力探索行业可持续发展之路，建成集专业化、规范化和现代化于一体的物业管理企业。叁物业服务公司参与物业开发的 过 程 对 开 发 商 之 意 义一、根据物业开发的基本程序, 即投资决策分析、前期工作、施工准备、 工程管理和质量验收、 销售与接收和售后物业管理阶段。 为使开发商建设的楼宇便于管理, 楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计, 施工准备时介入其中为最佳时刻, 因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下, 更多地为业主的生活质量和便利考虑，从物业管理的专业角度提出客观的意见, 为水晶郦城发展商省去一些不必要的支出, 又为今后业主的生活带来方便。 二、物业开发既要重视房屋本身的工程质量, 更应考虑房屋的使用功能以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑, 若不及早介入而造成 先天不足, 后天难补 之情况, 进而令管理费入不敷出, 更甚至影响后续销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善, 除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须执行国家有关标准外, 物业管理公司参与物业开发的全过程是一种有效措施, 而此措施可以：1、能够完善的使用其功能；2、能够改进房屋设计的具体要求； 3、能够监理施工质量；4、能够为施工验收和接管垫定基础；5、便于日后对物业的管理。三、除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外, 物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用的衔接, 物业管理费行情调研和预测，在确定目标客户群后对其管理收费的承受能力及法规的限制、物业租售的推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。 四、举例如下： 1. 某服务式公寓于建筑期间已委任本公司为前期管理顾问, 销售亦甚为理想，而本公司为着后期管理运作成本控制及住户可承担管理费水平考虑，特别提出大厦应设置视像门禁系统及为供电系统设置分表，此举分别减省后期保安人员的配置及解决公共用电和住户用电的问题。2. 某综合大楼分别由酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商场组成，本公司特别提醒由于用户之用电用途不同, 发展商应向市政府供电局申办物业不同部分的供电。3. 某住宅大厦由于交付使用时，各项设备未能达到交付条件，由于销售非常理想，开发商为避免因延迟交楼而要赔偿小业主，我司特为其建议一套交楼程序及设有前后出口之交楼地点及路线致使开发商能成功将百分之九十以上之楼宇交付给小业主而未有投诉。4. 某住宅小区开发商为了速销旗下物业，决定提供一个十分豪华，设备十分完善的会所作为小区的卖点招徕顾客。但站于物业管理顾问的角度，我司已多次提出这样的一个会所会导致后期高昂的维修及保养费用。我司建议削减部分会所设施及提供一个简单的员工架构去管理以削减开支。惟开发商未有接受有关建议并将会所管理发包。致使该物业管理费日渐激增，高于市场水平，大量住户的不满导致空置率高企。5. 某住宅小区楼盘之开发商非常着重小区保安之完善程度，并聘请专业保安系统供货商提供设计智能化方案及报价，未经我司比较不同供应商之前，金额为人民币七十万元；唯我司成功地于国内其他地方寻找到同品牌及用途之智能化保安系统设备，连运费及关税后，开发商只须付人民币四十万元便可进行安装及使用。肆 物 业 服 务 项 目 组 织 架 构我司将结合港式物业管理水平及分部地区性管理经验，组成项目专案顾问团，为桂林水晶郦城提供专业服务。香港中奥国际组织架构香港中奥国际物业服务有限公司人力资源中心质量控制中心财务预算中心培训管理中心桂林分公司广州分公司泉州分公司成都分公司 庞大网络服务，加上丰富之专业经验，组成全国性数据库。伍 物 业 管 理 服 务 形 式物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着细心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此投资管理的哲学，使业主能充分保障其不动产投资价值，不但使其保值，而且更能使不动产增值。 一、物业管理服务事项： 1. 物业建筑物共享部位 (包括楼盖、天台、室外平台、梁、柱、内外墙体等承重结构部位, 外墙面、电梯前庭、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、电梯井道、电梯机房、空调机房、电表房、变电房、配电房、水泵房、污水处理房、垃圾房、消防监控及管理控制中心、行人道、车道、管理用房等) 的正常使用、维修、日常养护, 使之处于良好工作状态。 2. 物业建筑物共享设施设备 (共享的排水管道、集水管、公用水箱、中央空调、加压水泵、供配电系统、电梯、机电设备、共享照明、公用天线、消防设施设备、供水系统、污水处理系统、智能化系统、保安防范系统等) 的维修、养护、管理和运行服务, 使之处于正之工作状态并得到良好的养护。 3. 物业规划范围内属物业管理范围的市政公用设施 (包括道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、绿化地、停车场等) 的使用、维修、养护及管理, 使之处于良好工作状态。 4. 车辆行驶及停泊的管理，达到道路顺畅，车辆停放有序的状态。 5. 实施公共秩序的治安管理，配合先进的保安设备及监控防范系统，进行24小时的值勤巡逻，保障治安秩序良好，安全防范严密有效。6. 结合先进的消防配套系统实施消防管理，制订合适的消防工作计划，建立完善消防管理制度，落实消防管理工作，举行定期的消防演练。 7. 进行内部档案处理，建立物业所有人、使用人的档案及相关物业资料的归类整理, 做到清楚明了。 8. 物业公共环境卫生的管理, 保持物业及其周围环境的清洁卫生。 9. 物业废水、污物的排放处理, 将所有垃圾排出物业公共地方, 定时安排垃圾处理, 保证垃圾收集设施处于良好工作状态。 10. 采取有效措施, 尽可能防止任何公共地方的堵塞, 并在发生堵塞时及时排除障碍。 11. 营造舒适优雅的物业配套环境，绿化保养得当，花草植物茂盛整齐。 12. 保持物业所有公共下水道、水管清洁、畅通。 13. 提供高效率、优质的服务，接到客户的投诉除及时记录外，继续保证跟进处理的质量，同时亦需了解客户的满意程度，纠正不足之处，避免再犯类似错误。 14. 防止任何人未经同意而占用、使用公共服务设施或对公共服务设施进行有害变更及损害，维护物业秩序的正常。 15. 有明确的服务及标准，清晰及时地向客户提供服务类型、收费标准、服务标准，向物业所有人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等有偿家居服务及代办服务，务求能最大限度地方便业户。 16. 与业户、政府部门保持紧密联系与良好之沟通。 二、桂林水晶郦城物业管理要点 参考了发展商提供的资料后, 本公司建议桂林水晶郦城物业管理, 根据物业的不同部分注意以下事项（进行实质管理时, 则必须结合所有部分，维持统一管理,节省资源）：（一）全面细致的增值物业服务各方面需提供较一般物业更为细致全面的服务，物业管理公司还必须为业户提供一些商务及家居的有偿服务安排。 此项服务包括代订报刊、饮品、票务、商务、洗衣、送餐、代交费用、家居维修等等, 使业户不须为安排日常家居杂务而烦恼。 （二）智能化系统管理 当今的家居生活随着物质文明提高和通讯科技的发展而日新月异，传统上的电话、电视服务已经不能满足业户日益增长的需要，SOHO一族也已经兴起并逐渐壮大，住宅互联网服务就是应这一要求而出。它的主要功能是除了经住宅互联网连接上 Internet，共享世界性网络资源外，并且有助用户在家办公，设立一个小型的家居办公室（Small Office Home Office）。 智能化住宅的智能化系统，从使用功能上区分为保安及安全防范系统和会所的消费计费等配套服务系统： 1、保安系统及安全防范系统 1）智能门禁系统智能卡门禁管理系统采用加密的感应式智能卡作为开关锁匙，通过判别进出人员的使用权限而开启电子门锁，门禁控制器记录出入人员的卡号和时间，并实时传输信息到远程监控的计算器监控中心，保证受限制区域得到最严密的保安监控，保安人员端坐监控室就可随时得知每一业户的情况。2）保安巡更系统 保安部主管在系统电子地图中设置各更次的巡岗路线及时间，将数据输入手提式巡岗仪并交当值保安，保安员将根据巡岗仪显示的区路线要求进行巡岗，巡查中把各区域的位置卡插入巡岗仪并输入状况代号，每完成当前区域巡查时，巡岗仪将自动显示下一巡查区域信息。当保安人员当次巡查任务完成时，将巡岗仪内数据传入计算机软件内，即可将该次巡查情况（包括路线、时间、区域状况）资料存入档案或作分析报表。 3）安全防范系统 紧急呼叫按钮及防烟、防煤、红外线防盗系统 每个单位利用室内红外线探测，烟感及煤感等探测器，减少贼人的光顾、火灾及煤气泄漏等造成对户主的损失。而且这些探测器是与保安室连接，发生事故，管理处派管理员及时跟进或是报警。紧急呼叫按钮可在业户有紧急事故时及时通知管理处，便于解决突发事件。 CCTV 远程监控系统CCTV 监控系统在住宅内各地点所设置的视像控仪器与红外线保安系统及高速率的系统网络的配合，在管理监控中心的主监控器对区内各点实时监控。 楼宇可视对讲系统 此装置容许室内用户和室外访者作双向对讲，监控器可清晰显示来访者，如果确认来访者身份，用户只要一按开门键就可让来访者入住宅内，如业户未有响应，则呼叫传往管理处中心分机，由管理员来核实来访者身份，如业户不能确认来访者身份，则由管理处来处理此来访者。 4）住宅停车场管理系统 使用户主持业户卡进出本区停车场，在出入车场时，驾驶者只需将业户卡靠近智能闸机的分体读卡器，系统将自动检测分辨卡片的有效日期，为有效卡则将控制闸机闸臂上升而让车辆进出入，智能卡闸机直接与控制中心主机连接，记录停车日期。出可通过系统软件自动扣费管理中心终端计算机自动更新资料，灵活安排计算时段读卡器的黑名单储存功能。假设业户遗失智能卡，在管理中心报失并实时将失卡列入黑名单。 消费计费等配套服务系统 1）住宅感应式消费系统智能卡消费系统对住宅内部持卡人员（包括业户、保安、工作人员、访客等）的消费实现电子化操作，避免出现找赎交易和代用币的计数破损管理的麻烦，使物业内各种消费场所无须储存大量现金，防止失窃情况的发生。同时系统详细记录了消费的日常交易事项，通过软件的强大统计功能呈现出每笔交易及整个消费累积的具体资料。 2）一卡通智能系统业户只需拥有一张智能卡，就可以享受到住宅提供的智能门禁系统、停车场管理系统和保安专用的巡更系统。在住宅内部，可以省却携带现金、锁匙的麻烦，并且可以利用住宅内联网，实现安坐家中尽享住宅物业管理的便利。 3）配套服务系统 用户可通过在网上实现查询住宅提供的服务项目、网上购物、视频点播（VOD）、预订、服务等等，由此体现住宅业主的尊荣地位及高质素生活享受。住宅应设立及铺设完善的住宅网络系统、中央服务器及详尽的数据库软件。 （三）会所管理 区内的会所，将为业户提供更多的休憩活动空间，休闲之时，能作适量的运动及娱乐活动，以舒身心。会所设备及服务的管理，需配合物业的整体运作，不致影响物业内其它住户。 会所的各项设备，使用守则及所需收取费用等，都必须在物业落成前订立并在运作期间不断检讨，力求完善，使住户能以小区为荣，从而提高物业声誉，增加用户信心。 （四）绿化园艺管理 桂林水晶郦城中心花园、绿地的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，又需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供业户观赏、休息、游玩，营造生动活泼舒适的生活社区，造就海逸花园生态环境，为业户提供安静、清新、优美的生活环境。 绿化园艺的养护管理在于巩固园艺设计建造成果，保持水晶郦城优美生活环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。 绿化园艺养护管理须经常安排园艺保养员工及园艺保养承包商保持物业绿化区域的优雅园景，处理日常园艺摆设的维护工作，并挑选厂商供应适时盆栽以改善物业环境。 （五）停车场管理 现今停车场的设备多采用先进的管理系统配合日益繁重的日常运作，采用自动化管理，可以减少人为错失，减省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，对租用及访客利用停车场设备有较大帮助。停车场必须设有闭路电视监控，保障使用者安全。物业的后备电源发电机须接驳停车场自动化系统及照明系统，以备紧急时段，操作仍能作有限度服务。停车场内必须安装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足拟定收费额，无须由管理费内补贴，以免降低管理费收入，对整个物业出租及出售营运，都有着正面积极作用。 桂林水晶郦城停车场, 除物业本身租用户会使用外, 外来访客、出租车、政府车辆等, 亦会使用停车场, 本公司日后将会为发展商提供有关车辆停泊的划分情况及在开业阶段的停车安排等, 从而令物业使用者感到高效率的管理服务。 桂林水晶郦城管理原则依据【广西壮族自治区物业管理条例】及自治区房管国土局、自治区物价局等主管机关的有关规定及物业管理委托合同，本着“优质服务、温馨家园、追求卓越、真诚奉献”的服务宗旨，竭诚为业户提供完善、周到、优质、理想的服务，努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的环境。陆 服 务 内 容A、前期物业管理顾问服务 本公司于委任为物业管理顾问之日起, 实时提供物业管理顾问服务, 各项服务如： 一、物业施工阶段的工程顾问服务工作及协助销售服务：（一） 物业施工阶段的工程顾问服务工作 - 评估物业规划设计及相关建议 - 评估各机电房的规划位置, 机电设备合理利用及布置 - 水电供应容量问题 - 安全保卫系统的设置 - 垃圾处理设备 - 消防设备的设置 - 协助设备选型，提供参考意见 - 智能化管理选型 以下服务项将于物业交付使用前提供给发展商参照, 其主要功能为：- 实质管理前期能针对性提出物业现存有关影响未来的管理问题, 使发展商能有时间考虑增减设施；- 减省日后管理设施修改或增加费用, 并可避免影响实质管理运作； - 就发展商已决定需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作的顾问意见, 主要针对从使用者角度去选择各类设施及配备, 并提供是否适合日后使用者需要的意见。物业设施包括：- 升降梯 - 空调设备 - 消防设备 - 电器设备 - 照明设备 - 给排水系统 - 垃圾处理设备 - 后备发电机设备 - 保安系统设备 - 电话网络设备 - 卫星或公共天线设备 - 车场管理系统 - 大楼智能化系统 1. 评估物业规划设计及相关建议 本公司将针对桂林水晶郦城物业设计, 公用设备及设施作出建议, 并因需要与发展商、建筑商及施工单位举行会议, 使物业各项设备功能符合国际管理水平。评估建议工作包括但不限于以下内容： 1) 从管理角度对建筑物设计图纸提供参考意见，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见及改善的工程。例如是否考虑足够的停车栏，车库的泊位，是否考虑物业配套用房和管理用房等。 2) 从日后管理的角度, 分析物业建造的选料及安装方法等, 因为确定选择不同的建筑材料, 对物业日后的管理工作, 有着深远的影响，适当的配套，会对日后维修保养带来方便及合符经济效益。2. 水电供应容量问题 在规划设计中, 不仅须考虑物业内人口的日常起居生活用水及用电，亦同时须考虑整个物业公共照明用电、清洁、绿化用水电的容量问题，尤其在南方城市,设计规划必须充分考虑到炎热天气下的水电负荷能否完全保证物业内人口的需要，另外物业范围公共区域既要保持有充足的照明，又要节约用电，避免管理费预算透支, 将是规划建设中不可忽视的问题。 3. 安全保卫系统的设置 作为综合住宅小区, 人口车辆流量大, 出入口较多, 各业户不仅是购置物业自住, 更希望能有一个安全舒适的家居, 使物业能保值升值。 因此, 完善可靠的安全保卫系统是不可缺少的。 4. 垃圾处理设备 综合住宅小区每天都产生许多生活垃圾，若处理不当会产生异味和滋生蚊蝇,对于整个物业会产生极严重的影响，故于规划中应及早考虑选定垃圾收集点、垃圾房位置及垃圾处理设备。 5. 消防设备的设置 在建筑设计中, 消防设备的配套须严格按国家有关规范要求, 并应重视各种消防死角，大型综合住宅物业，尤其应注意考虑消防设施的配套，对消防通道的规划及有关消防装备的设置必须作出适当周密的考虑。（二） 协助发展商销售方面- 设计符合桂林水晶郦城的物业管理模式 - 协助发展商培训销售人员掌握有关物业管理方面的知识 - 从物业管理的角度，协助发展商完善楼盘整体专业形象 越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物业管理问题，他们更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面对的服务软件的水平问题，用送物业管理费或低价管理费去促进销售的做法，已逐渐被客户质疑日后物业管理的质素。物业交付使用后管理费的收入、构成和使用以及物业管理公司将提供哪些具体的服务内容已经成为销售过程中的常规问题。 1设计符合桂林水晶郦城的物业管理模式在物业销售期间，我司将针对桂林水晶郦城物业基本情况设计适合其日后运作的物业管理方案，以便于发展商销售宣传及解答购房者对日后管理的疑问。 销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求，亦要求发展商依市场需要对物业的使用功能进行适当调整及变动，我司将配合发展商调整管理方案，以便于日后管理的顺利进行。如在销售现场设置物业管理助理，让买家提前感到桂林水晶郦城物业管理的优质服务，使他们对项目充满信心。 2协助发展商培训销售人员有关物业管理方面的知识 我司专门针对销售期间客户关心的物业管理问题制定培训项目，在物业销售期间，协助发展商对销售人员进行物业管理事务培训，以增进销售人员对物业管理方面的认识，便于在销售过程中能解答买家对物业管理方面的疑问，增强买家的信心，促进物业的销售，同时亦便于日后物业交接及物业管理的顺利进行。 建议培训内容纲要： - 物业管理对物业的意义 - 管理公司的架构及运作 - 物业管理的有关法规文件 - 业主委员会的成立 - 业主公约 - 管理公司所提供之服务 - 物业管理费的构成 - 物业管理所属政府机构 - 有关销售中常见的物业管理问题讨论 3从物管的角度出发，协助发展商完善楼盘整体专业形象 物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分，日益受市民的关注，物业管理的质素，物业管理费的拟定、物业管理费的构成以及物业管理公司日后的服务水平等等问题。 发展商设计构思完美的物业整体形象，从专业开发到专业销售及交付使用后的专业物业管理，整体的专业配合有利于充分体现发展商的形象及“以客为先，一切从客户使用”的角度去设计的用心，更能体现发展商让客户放心的专业经营理念，从而迎取目前竞争激烈的物业销售市场。二、物业交付使用前的物业顾问服务工作 - 协助制定管理公约条款及管理守则 - 评估影响物业管理运作及收费的因素 - 管理费用的测算 - 建议业主委员会章程 - 设定发展商交楼于业主之标准 - 协助筹备物业管理处开办事宜 - 协助桂林水晶郦城物业管理公司交收楼宇 - 订定交楼流程及培训 - 提前提交首年度的管理预算和物业管理费的收费标准 - 提供会所管理的模式 - 提供员工培训服务 以下各项服务将于物业交付使用前制定相关的文件，配合发展商组建物业管理架构, 其主要功能为： 在物业交付使用前，订定有关管理文件及交付使用程序，使物业交接得以顺利进行； 于业户营运前订定管理费及其它费用的基准及分摊原则, 使日后管理运作能畅顺。 1. 协助订定公约条款及管理守则 就公约条款部分, 本公司将根据发展商提供公约样本,与发展商指定法律代表商讨, 参照业主意见, 订定符合桂林水晶郦城特定公约内容及细则，以往的经验，国内公约均须要求每位买家签定公约承诺书, 以确保各业主遵守公约，同时管理公司有权执行管理公约的条款； 物业管理守则将作为公约条款之一部分, 本公司依据国外专业管理规范配合国内特定环境, 订定一套符合桂林水晶郦城所设定的管理规章；除附设公约条款的管理守则外, 本公司将会制定桂林水晶郦城业户手册及装修流程和守则于各业户，让业户在使用及搬进大楼前对管理运作能充分了解。 2. 评估影响物业管理运作及收费的因素 根据发展项目的整体设计, 选用材料, 设施设备等等, 拟定物业管理费的收费标准。各种影响管理营运收费的因素在不同的发展项目不尽相同。3. 协助筹备物业管理处开办事宜 本公司将协助筹备物业管理处开办事宜，包括但不仅限于建议管理处办公位置，以及提出管理处内部装修布局、购置各类家具、工具、文具用品，及对印制各式表格、信函和信封等的建议。以使物业的交接工作能顺利进行，同时配合物业管理公司能运作正常有序，让业主有一个深刻良好的印象。 4. 协助桂林水晶郦城物业管理公司交收楼宇 本公司将协助物业管理公司顺利从发展商及承建商方面接收楼宇，并提供接收楼宇数据清单于物业管理公司参考。同时协助物业的竣工验收接管，及订定物业交付业主使用程序，使业主能有秩序接收楼宇，减少不必要争执。 5. 订定交楼流程及培训 本公司负责制定发展商与业主交收单元程序及所需要的有关文件，配合发展商进行物业交付使用的运作，同时本公司将对交楼人员进行培训，使交楼过程得以顺畅。 6. 员工培训服务 本公司确认物业管理为一项由人力作主导的服务行业, 所以深信物业管理担当第一线管理人员必须接受专业的特定培训, 而培训除灌输现代化物业管理知识外, 亦应包括其它项目，如领导才能或公共管理等课程。培训课程将为理论与实务并行, 并配合适当演习，令其熟悉及实际体会突发事故应变措施及程序。本公司应按实际情况，分期安排员工投入适当岗位，以配合工作及有效运用资源。 就员工培训, 本公司设有健全训练项目, 建议桂林水晶郦城员工课程（详细内容见物业管理运作部分）。 上述培训计划, 本公司建议在桂林水晶郦城营运前及营运中为驻物业管理员工提供培训课程, 务求使各职务人员能于正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行获得有系统深入认识与训练机会。 三、物业交付使用后物业管理工作检验阶段的顾问服务 - 移交物业单元与租用户程序 - 装修工程及物料运送控制程序 - 保安控制 - 迁入控制 - 安全控制 - 装修守则 - 二次装修流程及监管制度 桂林水晶郦城落成至用户搬迁阶段, 大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、用户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等, 而因此对大楼整体营运管理、保安、清洁等均构成极大影响。本公司将提供系统搬迁期及装修期运作顾问服务。 B、该项顾问服务包括下列各点： 1. 移交大楼单位与用户程序 管理服务工作内容包括检查用户有效文件, 并由管理处主管级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修需知、运送对象安排等。单元内工程瑕疵亦需要用户于一定时间内知会管理公司作适当修葺。 2. 装修守则 协助管理处制定装修守则，指导业户及装修人员在其单元内装修规限，确保发展商及业户的利益。3. 二次装修流程及监管制度 负责协调二次装修期间的程序，并制定监管制度，以保障物业单元设施。 4. 装修工程及物料运送控制程序 为确保用户装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况, 要求各用户指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用, 以免防碍物业正常操作，确保业主及用户权益。 5. 保安控制此期间保安顾问工作, 将包括物业内全部公共地方、走廊、机械及机电室、物业外围范围等保安评估。驻物业管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保物业在此期间的安全运作。 6. 迁入控制 为防止物业楼板承重超过建筑法规, 应知会各用户有关资料, 而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器材明细, 以便审核其有否违规。另搬迁期安排及运送方法等, 管理处须订定适当程序及运作模式以配合用户迁入搬运安排。 7. 安全控制本行特别强调安全第一, 无论管理人员, 装修承包商及用户, 必须遵守管理公司订定的安全守则, 以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施更改, 易燃物体管理及处置等, 管理处将有特定条款监管, 以策安全。 8. 管理顾问进程【 发展商 中奥国际物业服务有限公司 】物业管理运作由发展商委任中奥国际物业服务有限公司为管理顾问，负责桂林水晶郦城一切物业管理顾问事宜, 本公司则直接向发展商负责定期每月提交管理顾问报告。 本公司被委任为管理顾问后, 将成立物业管理项目小组，协助管理处处理物业管理事宜，其它管理人员亦将配合物业运作需