某院区建设项目建议书

xx 医院医院 太平新院区建设项目太平新院区建设项目 项项 目目 建建 议议 书书 xx 医院医院 前言前言 某 xx 医院位于某市中心，医院目前占地 73 亩，医疗用房建筑面积 85668 平 方米，仪器设备固定资产总值 9550.85 万元，平均每张病床设备费 8.33 万元。医 院现有编制床位 1200 张，临床科室 35 个，医技科室 15 个，在编职工 1919 人。 某 xx 医院始建于 1939 年 4 月 1 日，经过 60 余年的发展，现已成为某省大 型综合医院之一，1985 年被某省卫生厅评定为首家“文明医院”，被某市 xx 政府 授予文明单位的称号，1992 年 12 月在某率先被评为三级甲等医院，1997 年被评 为全国“双拥模范”单位，1998 年度又被评为全国“百佳医院”。 在新世纪，具有悠久历史和卓越医疗服务水平的昆华医院面临着新的机遇 和挑战，有必要在服务规模和服务质量上进一步提高，特别是要摆脱目前地域狭 小的桎梏，再觅新址，为提升自身发展带来契机，也能够更优良、更全面的服务 于病痛患者，带来良好的社会效益。 太平镇距离某市中心仅 20 公里。在某市经济高速发展过程中，处于极为重 要的地位。在新的城市规划和太平片区规划中，具有较高的前瞻性和合理性，地 区经济发展迅速，交通便利，生态环境优美，已经初步形成了产业和居住的良好 互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑。同时，为了区域经济的和谐发展， 地方政府也高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，新型医疗服务中心建 设条件成熟。 在这样的前提下，某 xx 医院太平新院区建设具有了良好的条件，故提出此 项目建议书。 目录目录 第一章第一章 项目总论项目总论.6 1.1 项目背景与概况项目背景与概况.6 1.1.1 项目名称 .6 1.1.2 项目承办单位 .6 1.1.3 编制依据 6 1.1.4 项目提出的理由 .6 1.1.5 项目拟建地点 8 1.1.6 项目预期目标 8 1.1.7 项目建设条件 8 1.2 研究结论研究结论9 1.3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表.9 1.4 存在问题及建议存在问题及建议.10 2.1 投资环境分析投资环境分析.12 2.1.1 国家政治经济形势及有关政策 .12 2.1.2 某市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况 .12 2.2 市场分析市场分析.13 2.2.1 我国医疗消费市场宏观背景 13 2.2.2 某市医疗市场现状 14 2.2.3 某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 16 2.2.4 关于医保定点问题 17 2.2.5 医院消费新口味测试 17 2.2.6 医院的假设（定位）建议 18 第第 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件19 3.1 建设方案建设方案.19 3.1.1 方案描述 19 3.1.2 指标 20 3.2 项目现状概况项目现状概况.21 3.2.1 地点与地理位置 21 3.2.2 占地面积 21 3.2.3 现有土地状况 22 3.3 项目建设条件项目建设条件22 3.3.1 地形、地貌 22 3.3.2 工程地质、水文条件 22 3.3.3 环境条件 22 3.3.4 区域性规划 22 3.3.5 交通条件 23 3.3.6 社会环境 23 3.3.7 法律环境 23 3.3.8 公共设施，给排水、煤气、道路等 23 3.3.9 施工条件 24 第第 4 章章 机构设置机构设置.25 4.1 机构设置标准机构设置标准.25 4.2 机构设置机构设置.25 4.2.1 总体介绍 25 4.2.1 重要科室 25 第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.27 5.1、项目总开发成本、项目总开发成本.27 5.1.1、项目总体经济技术指标 .27 5.1.2、项目工程进度估计 .28 5.1.3、项目投资构成 .28 5.1.4、项目投资估算 .28 5.1.4.1、土地成本.28 5.1.4.2、建造费用.28 5.1.4.3、不可预见费.29 5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）.29 5.1.4.5、设备购置费用.29 5.1.4.6、项目投资与筹资计划.29 5.1.5、项目投资成本汇总 .30 5.2、项目收益部分预期、项目收益部分预期.30 9.2.1、收入预期 .30 9.2.2、项目经营税费估算 .31 9.2.3、完全建成后年支出预期 .31 5.3、项目财务评价、项目财务评价.31 5.3.1、静态评价 .31 5.3.2、动态盈利能力分析 .33 5.4、财务评价结论、财务评价结论.33 附图和附表：附图和附表： 34 某市居民医疗消费调查新口味测试摘要某市居民医疗消费调查新口味测试摘要36 第一章第一章 项目总论项目总论 1.1 项目背景项目背景与概况与概况 1.1.1 项目名称项目名称 某 xx 医院太平新院区项目 1.1.2 项目承办单位项目承办单位 某 xx 医院 1.1.3 编制依据编制依据 1、 相关项目建设的方针政策，国家医疗卫生的规范，标准。 2、 国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项 目。 3、 价值工程理论相关手段和方法。 4、 安宁太平新区规划。 1.1.4 项目提出的理由项目提出的理由 我国及某医疗卫生产业发展空间巨大。 我国医疗卫生发展速度极快。目前卫生费用占我国 GDP 的比重相对过小， 加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将 会有很大的发展空间。目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的 4%。 在发达国家，如美国这一比例为 14%，瑞典为 9%，英国为 5%，韩国、日本、香港 等亚洲国家和地区为 6-8%。1999 年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配 收入的比例每年以 35%以上的比例增长，目前某居民用于医疗保健的费用占可 支配收入的比例已经超过了 10%。 机遇和挑战并存。 目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传 统医疗模式形成新的挑战。虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于 现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于 一种超负荷运转的状态，某市目前已建成和正在申报的高档次医院正如雨后春 笋般纷纷涌现。 即某 xx 医院地域狭小现状。 作为全省卫生行业的龙头，作为全省第一家“三甲”医院，全国“百佳医院”， 占地面积仅 73 亩，四周已无可拓展的用地，医院的整个环境随着医疗业务用房 的不断建设，土地使用已近达到了极限，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在 100%以上，很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进 行。可用地的枯竭是制约医院发展的主要因素，另寻地点建设新院区势在必行。 新院区建设的优越性 新院区建设具有三大优越性。第一，新院区建设能够拓展地域，使得昆华医 院的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前昆华医院的 局促和紧张局面；第二，新院区的建设，对于昆华医院的人才培养和医疗资源的 培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的 开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改 善患者的就医环境和医疗康复环境。 地点选择的考虑 由于医院的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满 足要求，经过多方寻找、比较，认为安宁太平镇是比较理想的地点。原因有四个 方面。第一，安宁市太平镇距离某市中心仅 20 公里，交通便利，生态环境优美， 是医院建设的理想地点；第二，新的安宁市城市规划和太平片区规划具有较高的 前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和居住的良好互动， 对于整体的配套建设具有良好的支撑，医院的建设成为了片区发展的良好组成； 第三，将来在面向整个某的同时，服务于就近 20 万以上人口，提高了片区的经济 和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建 设富有特色的、和谐的新城区的重要部分。 公共支持的考虑 医院建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地 方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。太平镇规划和建设 条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗康复的后花园” 。 1.1.5 项目拟建地点项目拟建地点 某经济技术开发区太平镇（具体位置见附图） 1.1.6 项目预期目标项目预期目标 2006 至 2009 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学 研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的 现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区 20 万以上消费 者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某 xx 医院科技含量，以医疗康 复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。 1.1.7 项目建设条件项目建设条件 交通 本项目的拟建地点在太平镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双 向 8 车道（现已部分建成），高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。 供电 项目建成后需用电量为 千伏，距太平镇五公里范围内的某结核病院附近 有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。 供水 项目建成后日用水量为 吨，太平镇内有 200 万立方的新来水库和 2000 立方的明朗水库，自来水供应量可达到立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后 可达到 1000 立方米/日的出水量），从发展来看，用水可满足要求。 基础设施 项目地位于太平新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向 8 车道 （现已部分建成）。 环境 优美宜人，绿色、生态、环保。 环保 生活污水可以直接排放到附近的污水排放沟道内，医用污水将按国家环保 要求进行治理，达到标准后才排放。 1.2 研究结论研究结论 本项目在充分调查研究的基础上，进行了反复论证，结论如下： 社会经济、政治状况运行良好，宏观投资环境优良。 通过详细的市场调查证明，新院区的建设可以得到市场的支持，处于良 好的时机。 本项目的实施，可以借此引进目前国内外一些高、精、尖的技术比较成熟的 新的医疗服务项目，技术人才同步引进，对提高医院的服务技术，学术水平都将 起到积极的作用。 项目拟建地点距市区很近，交通方便又地处风景区，景色宜人，极其适合治 疗、康复、疗养，安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所。 区域规划具有前瞻性，满足未来发展的需要，各项建设条件具备。 本项目将某 xx 医院的品牌效应和开发区的相应优惠政策相结合，可以 取得较好的社会效益和经济效益，通过财务分析可以看出这个结果。 通盘考虑，本项目具有建设的积极意义和切实的可行性。 1.3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 总占地面积 平方米 其中：建筑用地面积（含待建、扩建用地）.3 平方米 道路及停车场占地面积 .5 平方米 绿化覆盖占地面积 .2 平方米 建筑利用系数 35% 绿化覆盖率 40% 总建筑面积 平方米 项目主要技术经济指标摸拟 项目建筑面积（平米）备注 门诊部 30000 日门诊人数 2500 人 住院部 76000 760 张床位 医技楼 19302.28 手术室 8666.67 65 间各类手术室 科研中心 9800 25 间实验室，40 张观察床位 康复中心 5000 医疗康复、保健养生为特色 康复公寓 30000 医疗康复、保健养生为特色 生活中心 18000 医、学、研一体化为特色 专家公寓 25000 医、学、研一体化为特色 后勤辅助系统 7500 医、学、研一体化为特色 合计 本项目财务评价： 投资回收期 15.77 年； 财务净现值（万元）（I=8%，50 年）为： 1817.41 万元 财务内部收益率（50 年）为： 8.11 1.4 存在问题及建议存在问题及建议 本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。本项目的特点 是具有较高的社会效益，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。 本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后医院的 扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应 保证发展的需要。 本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不 可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和 自身发展。 本项目地域目前还无法与某市核心区域相比，地块各项基础配套设施 的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，某市及 安宁的宣传认知也需要时间。 医院自身院本部和新院区要形成资源共享、优势互补的格局，新院区的 人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。 第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1 投资环境分析投资环境分析 由于某 xx 医院的服务覆盖范围为全某市，甚至可以达到全省，所以从大某市 的角度来加以分析。 2.1.1 国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 1、 中国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。 2、城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。 2.1.2 某市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况某市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况 1、经济发展状况 2004 年某市经济保持了较快的发展势头，是近 7 年来发展最快的一年。某市 国民经济增长快速，经济实力进一步增强。全年实现生产总值（GDP）942.14 亿元， 比上年增长 12.0%。地方财政收入 85.6 亿元，增长 36.1，人均生产总值 18744 元，比上年同期增长 2392 元，增长 10.9。三次产业格局呈现二三一特征。第一 产业完成增加值 66.31 亿元，增长 4.3%；第二产业完成增加值 453.92 亿元，增长 14.6%；第三产业完成增加值 421.91 亿元，增长 10.5%。一、二、三产业增加值比 重为 7.0：48.2：44.8。生产总值占全省的 32%。 2004 年，某市年末总人口预计 504 万人（户籍数）。城镇居民人均可支配收入 达 9046 元，扣除物价上涨因素，比上年增长 7.2%，城镇失业率控制在 2%以内。 2004 年完成生产总值 76.58 亿元，增长 28.6%，人均生产总值 28704 元。实现 财政总收入 12.95 亿元，增长 27.0%；其中，地方财政收入 5.66 亿元，增长 40.7%。城镇居民人均可支配收入 9478 元，农民人均纯收入 3487 元，扣除物价上 涨因素，分别增长 7.6%和 6.3%。国民经济主要指标在 2000 年的基础上翻了一番， 市域经济实力进一步增强。 2、区域经济发展特点分析 从某的定位体系来看，某最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是 面向省内外、国内外的观光旅游集散地和商务旅游目的地，最突出的城市魅力是 都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的高原生 态旅游城市。从某市近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了某市的特点。 据国务院发展研究院中国城市发展报告评估，2004 年，在中国 50 个重点 城市中，某城市综合实力排第 28 位，在西部地区列第 4 位；城市发展潜力列第 25 位，西部地区列第 2 位。 根据中国社科院中国城市竞争力报告显示，2004 年某投资环境名列全国 第九，西部第一。 3、政策环境 保持招商引资的良好态势。以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工 程和重点项目资源库，做好项目储备和包装。安宁加快产业发展。已做好太平新 区规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。 做大房地产业。抓住新某建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，以建 设某后花园为目标，大力发展太平新区房地产业。所有这些条件，都为某 xx 医院 太平新院区的建设提供了良好的政策条件。 2.2 市场分析市场分析 2.2.1 我国医疗消费市场宏观背景我国医疗消费市场宏观背景 目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的 4%。在发达国家，如美 国这一比例为 14%，瑞典为 9%，英国为 5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区 为 6-8%。资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为（健康支出要高于 收入增长的幅度），因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。 由于我国医院是具有一定福利性质的社会公益事业，我国医院大部分是全民 所有制医院，即国家所有制形式。国家在 1994 年颁布的医疗机构管理条例中， 已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。从 2000 年 2 月的关于城镇医药体制改革意见的通知到 8 月共出台的 13 个配套文件，包括： 城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫 生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造了较好的 政策环境。 2.2.2 某市医疗市场现状某市医疗市场现状 1、某市医疗机构现况 某市的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快，已成为全省的医疗中心。 2004 年某地区卫生机构合计 2072 家，其中医院 197 家，卫生技术人员 31660 人， 其中医生 14324（执业医师 12812 人，执业助理医师 1512 人），卫生机构床位数合 计 27104 张，其中医院占 80.27。 目前某市医疗机构中，政府非盈利医院占主导地位，它们的医疗水平代表了 某乃至某最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的医院（如某 xx 医院和某医学院附属医院同时还承担着医学科研和教学任务。 民营专科医院目前只是某医疗市场的一种补充，尚无条件较好的中外合资大 型综合型医院。某非国有医院医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性医院， 所占市场份额很小。 虽然某医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的医院数量仍 不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，如某 xx 医院和某医学院第一附属医院的病床使用率均在 100%以上。同时，1999 年以来， 某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以 35%以上的比较增长， 现在某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了 10%。 2、某高等级医院（三级甲等医院）经营情况 （1）某 xx 医院 硬件设施：占地面积 73 亩，医疗用房建筑面积 85668 平方米，主要有一号、 二号、三号住院楼、门急诊大楼、医技大楼。拥有影像、检验、诊断、治疗仪器 2631 台（件）。医院现有编制床位 1200 张，临床科室 35 个，医技科室 15 个。省重 点专科 12 个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆 外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科。省属科研中心有：某省临床检 验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心。还有肝 胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地。 医务人员技术力量：医院现有在编职工 1919 人，其中专业技术人员 1552 人， 主任、教授级专家 62 人，副主任、副教授级专家 163 人，主治医、讲师共 524 人。 医院担任中华医学会专科学会委员 9 人，某省科协副主席 1 人，某省医学分会副 会长 1 人，常务理事 4 人，专科学会主任委员 6 人，副主任委员 33 人。 经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约 7 亿元，年门诊量 80-90 万人 次，年住院病人 1.2 万余人次，病床使用率 100-105%，每年纯利润回报 15%左右。 （2）某医学院附属医院 硬件设施：占地面积 69214 平方米，总建筑面积 60654 平方米。门诊大楼面积 为 14446.15 平方米。传染科大楼面积为 3736 平方米。拥有各种医疗仪器 2347 台 （件），全院开放床位 1015 张。 医务人员技术力量：医院现有在编职工 2533 人，其中高级技术职称及处以上 干部 506 人（高职 109 人、副高 297 人），中级技术职称 647 人，博士生导师 1 名， 硕士生导师 77 人，有 71 名硕士研究生和从德国、法国、日本、中山、上海、华西、 同济等医科大学毕业的 13 名博士生。医院有国家级突出贡献者 2 人，省级突出 贡献者 9 人，全国中青年医学科技之星 1 人，学科带头人 9 人，骨干教师 26 人， 享受国务院政府特殊津贴 11 人，医院的卫技人员占职工总数的 85%。 经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约 6 亿元，年门诊量 93-101 万人 次，年住院病人 1.3 万余人次，病床使用率 103110%。 3、某医疗机构就医病患分析 在某就医的人群主要由某本地病人（包括小部分的住在某的外地人）和某各 地州县区来昆就医的病人组成。 由于整个某省技术力量较强、规模较大的大型综合性医院均设于某市区，而 某各地州县区医疗水平及医疗配套较落后，所以这些地区的病人重大疾病均到 某市区的大型综合性医院就医。从对业内人士访谈中得知，某类似昆华医院、云 大医院这样的三级甲等医院至少有超过 50%的病人是来自某各地州县区，几年 前甚至达到 70%，而相比规模小一些的市级医院，某本地患者占绝大部分。 4、某医疗消费市场病人就医较为关注的因素 据调查，目前某医疗消费市场上病人在就医时较为关注的因素依次是价 格、医疗条件（医疗技术、专家、医院规模、医疗服务、牌子）、区位、交通等。 目前某的经济发展水平还较低、大部分人收入不高，医疗消费观念也因此较 落后，医疗价格仍是病患较关心的一个问题，绝大部分人觉得目前医疗价格普遍 偏高。同时我们还了解到，这种对价格偏高的抱怨的背后，更多的是对性价比的 抱怨，他们认为花了较多的医疗费用却没能得到相应的高水平的医疗服务。 病人在选择就医时，医术水平的高低显然是一个关键性的决定因素，在某， 人们认为规模较大的省级政府医院是医学权威的代表机构，而各类资历较深的 医学专家教授是医学权威的代表。 关于医术水平，一般老百姓认为是医生个人的医疗水平和技术，但医生个人 的医疗水平和技术与医院的医疗设备的先进性有很大关系。因此，一般老百姓认 可医生个人医疗水平的背后，还隐含了对医院的医疗设备先进性认可的成分。 医疗服务不好、手续繁杂是目前就医者对医疗机构较不满意的两项内容。 对区位和交通的关注实际上是要求就医的方便性，一方面方便的就医条件可 以使病情得到及时控制，另一方面是为了降低就医成本，包括就医的时间成本和 经济成本。 2.2.3 某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 某现有医院医生的薪资根据医院具体情况和医生级别的不同而不同。医务人 员级别依次为：医士、医师、主治医师、副主任医师、主任医师（教授）等。如果类 似某医学院第一附属医院（云大医院）这样的医院级别，主治医师月薪至少 2500 以上，副主任医师以上级别月薪 4000-5000 以上。 某大型综合性医院副主任医师以上级别，到私营医院年薪达十几万以上，还 有相应股份。私营或合资医院医务人员薪资应高于政府医院 1/3 以上。 对于医疗人员，政府规定在中国设立的合资医院的医务人员要本地化；而从 市场的角度来看，本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高。 2.2.4 关于医保定点问题关于医保定点问题 医保定点对于大型医院的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行 审批的时候，首要审批的是该医院是否属于非盈利性医院，这主要是因为非盈利 医院的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性医院的医疗价格，这 样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。民营或合资医院在能够 执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。商业医保 灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。 但市场调查的数据显示，被调查者在选择医院时，考虑医保的比例是很小的。 一方面，目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限，老百姓不大会期望 医保会给他们带来多大的实惠；另一方面，目前某的医保制度很大程度还只落实 到机关、国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位，医保制 度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生。基于以上原因，某老百姓在选择医 院就医时，对医保的敏感性比较低。 但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖 性会越来越强，医保条件也将成为消费者选择医院的主要影响因素之一。 2.2.5 医院消费新口味测试医院消费新口味测试 从市场调查数据显示，所调查的大部份家庭及个人表示需要在某设置中外合 资医院，他们认为“一流的医疗技术”、 “一流的环境”、及以“星级酒店式的服务”比 较能够吸引他们。同时大多数被访者认为，在这样的医院就医，医疗费用可以比 普通医院高出 10%-20%甚至更高。这也显示出某一直存在着较大一群高端医疗 消费市场的消费者，随着社会经济的发展，这群消费者的数量也会逐渐增加。 通过数据报告交叉分析我们可以看出，需要此医院并愿意来此就医的消费者 的特征是：已婚，个人月收入在 800 元以上，家庭收入在 2000 元以上，交通工具 以摩托车或私人汽车，年龄从主要是 45 岁以下，学历以高中/技校/和大学本科级 以上的消费者。 按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准，某市医院床位配置标准为每千 人口张。以此测算，今后年内，某 xx 医院新院区病床设置最 低限为 760 张，不论其辐射范围，仅此才能适应当地人口的医疗服务需求。 2.2.6 医院的假设（定位）建议医院的假设（定位）建议 根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为某 xx 医院太平新院区的 定位应该是： 立足于太平新区、服务安宁、某全市乃至某全省，面向中高收入人群的综 合性现代医院，具有较高的科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的高层 次医院。 拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。 拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流 的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。 尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补某医疗市场上的空 白。 第第 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 3.1 建设方案建设方案 2006 至 2009 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学 研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的 现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区 20 万以上消费 者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某 xx 医院科技含量，以医疗康 复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。 3.1.1 方案描述方案描述 项目逐步建成后，可形成如下规模： 一期建成满足日 1000 人次的门诊部（二、三期根据实际情况另制定实施方案， 初步预计一、二、三期合计为 2500 人次的门诊部）。 一期建成 100 床左右的住院部（二、三期根据实际情况另制定实施方案，初步 预计一、二、三期合计为 760 床）。 建成研发中心（附属 40 床）。 建成各类手术室 65 间。 建成康复中心及康复公寓 建成培训中心及相应配套设施。 建成后勤辅助设施。 建成满足新院区及院本部使用要求的生活设施及配套设施。 项目实施相关问题 1、院区交通情况 建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施， 规划中道路与停车场一起约占用地面积的 25%。 2、院区内的绿化 为了使新院区的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考 虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在 40% 3、电力设施 新院区建盖 200 平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用 的不同需要。临床线路为铜芯塑料线穿难燃 PVC 塑料管。 新院安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。 防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。 4、消防系统 医院是一级消防单位，新院区的内外都严格按国家要求敷设消防系统。 项目实施步骤 第一步：20062008 年首先建成日 1000 人次的门诊部、100 床住院部，研发 中心、培训中心方案完成，完成大部分后勤辅助设施建设，完成大部分生活设施 及配套设施； 第二步：20082009 年根据确定的实施方案进行门诊部、住院部的继续建设， 研发中心、培训中心工程开始建设，继续完善后勤辅助设施，继续完成生活设施 及配套设施； 第三步：20092010 年全面完成新院区建设及绿化工作。 3.1.2 指标指标 总占地面积 平方米 其中：建筑占地面积（含待建、扩建用地） .3 平方米 道路及停车场占地面积 .5 平方米 绿化覆盖占地面积 .2 平方米 建筑利用系数 35% 绿化覆盖率 40% 总建筑面积 平方米 项目指标估计 项目建筑面积（平米）估计依据 门诊部 30000 日门诊人数 2500 人，每人使用 12 平米 住院部76000760 张床位，每床位占用 100 平米（含公摊） 医技楼19302.28常规为接近住院部三分之一方能满足需要 手术室 8666.67 65 间手术室，每间净使用面积约 80 平米，医院 公摊约为 40 科研中心9800 25 间实验室，每间约占用 200 平米（含公摊），40 张观察床位，每张约占用 120 平米（含公摊） 康复中心5000现代化综合医疗服务体常规标准 康复公寓30000现代化综合医疗服务体常规标准 生活中心18000现代化综合医疗服务体常规标准 专家公寓 25000 现代化综合医疗服务体常规标准 后勤辅助系统 7500 现代化综合医疗服务体常规标准 合计 3.2 项目现状概况项目现状概况 3.2.1 地点与地理位置地点与地理位置 某经济技术开发区安宁太平镇核心区（具体位置见附图）。 3.2.2 占地面积占地面积 本项目占地 1300 亩。项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和地方有 关规定办理手续。 3.2.3 现有土地状况现有土地状况 规划市政配套条件完善。水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已 完成规划方案并正在实施，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。 本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为 本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件 3.3 项目建设条件项目建设条件 3.3.1 地形、地貌地形、地貌 开发区核心，地形为缓坡。 3.3.2 工程地质、水文条件工程地质、水文条件 根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合 国家有关规范 3.3.3 环境条件环境条件 位于太平镇核心位置，优美宜人，绿色、生态、环保。 3.3.4 区域性规划区域性规划 工业园区太平片区位于某市西郊、太平镇腹地及连然镇东部，距某市 18 公里、 规划面积 30 平方公里，是城市总体规划（20012020）城市总体布局中的五大分 区之一，是安宁市重点培育的重要经济区域。 片区规划范围内田少地多，人口稀少，生态环境良好，外围交通便捷，供水、 供电条件较好，经专家论证是建设园林山水型生态工业园和城市新区的理想区 域。 第一阶级段：2003 年至 2005 年，重点做好园区的总体发展规划和园区外的 基础设施建设 第二阶段：2006 年至 2010 年，有计划、有重点的做好园区的二期开发，重点 引进与省、市经济发展和园区产业发展相符合的、有市场潜力的高新技术企业和 项目。努力争取国内外、省、市以及各大专院校、科研院所、科研项目进入园区。 项目开发规划环境评价 太平规划和建设条件良好，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显 得尤为重要，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗、康复的后 花园” 整体提升该片区的核心竞争力 3.3.5 交通条件交通条件 新院区 3 公里范围内有三条高速公路，5 公里范围内有两个火车站，交通十 分便利。新院区所处的开发区主干道为双向 8 车道，现已部分建成。新院区内道 路全部新建，不足之处是距离某市和安宁市核心都有一定距离。 3.3.6 社会环境社会环境 地处太平开发区中心，社会秩序优良。 3.3.7 法律环境法律环境 安宁市和太平的招商引资政策有利于项目开展。 3.3.8 公共设施，给排水、煤气、道路等公共设施，给排水、煤气、道路等 交通 本项目的拟建地点在太平镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双 向 8 车道（现已部分建成），高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。 供电 项目建成后需用电量为 千伏，距太平镇五公里范围内的某结核病院附近 有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。 供水 太平镇内有 200 万立方的新来水库和 2000 立方的明朗水库，自来水供应量 可达到立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后可达到 1000 立方米/日的出水量） ，从发展来看，用水可满足要求。 基础设施 项目地位于太平新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向 8 车道 （现已部分建成）。 3.3.9 施工条件施工条件 地处开发区主干道旁，施工便利。 第第 4 章章 机构设置机构设置 4.1 机构设置标准机构设置标准 根据 1994 年 9 月 2 日卫生部发布的医疗机构基本标准（试行）的有关规定， 结合太平新区 2030 万居住人口的城规，按每千人口张的比列， 规划太平新院区病床数 760 张，门诊量为 2500 人 /日。另外，根据医院发展的需 要设置科研中心、教学培训中心；依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复 公寓；由于太平新区是新建社区，各项生活基础设施都不具备，为了使医护人员 和前来就诊的广大 xx 群众能有一个良好的诊治、康复环境，本着“配套先行，生 活先行，筑巢引凤”的观念，配套了专家公寓、生活服务中心和相关后勤保障系统。 4.2 机构设置机构设置 4.2.1 总体介绍总体介绍 新院区设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心、教学培训中心、 保健康复中心、康复公寓、专家公寓、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保 障系统。 4.2.1 重要科室重要科室 新院区临床科室设置： 急诊科、妇科、产科、儿科、呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内 科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、中医科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、 皮肤科、麻醉科、计划生育科、预防保健科、康复科。医技科室设有药剂科、检验 科、放射科、病理科、输血科、核医学科、理疗科、消毒供应科、病案室、营养部、 临床功能检查室，临床检验中心、医学影像研究中心、围产医学遗传诊断中心， 肝胆外科研治协作体、中西医结合第一临床研究基地。 住院部设病床 760 张，包括： 妇科、产科、儿科、呼吸内科、心血管科、消化内科、内分泌科、神经内科、血 液科、血液净化中心、普外科、肝肾移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿 外科、ICU、术后恢复中心、围产医学遗传诊断中心、特需病区等。 手术中心设： 百级净化手术室 6 间；千级净化手术室 15 间、万级净化手术室 20 间。30 万 级净化手术室 20 间，洁净走道按 10 万级设计，污物走道按 30 万级设计。 科研中心： 主要为省重点专科 12 个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内 科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科；省属科研中 心：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断 中心,还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地；以及其他优势学 科提供研究场所和临床试验基地。 教学培训中心： 具备为医院 35 个临床科室及医技、后勤辅助部门提供培训、再教育、学术 交流、模拟操作的功能。 康复中心及康复公寓： 为病患提供手术及治疗后恢复、养生、保健的康复功能，是现代医疗的大趋 势，也是全省首家推出生态康复医疗的崭新服务形式。 专家公寓、生活服务中心以及后勤保障系统： 医、学、研一体化为特色，为医患提供现代化健康、全面生活配套服务设施， 力争建成某医疗卫生系统的大后勤基地 第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 5.1、项目总开发成本、项目总开发成本 5.1.1、项目总体经济技术指标、项目总体经济技术指标 本项目由某 xx 医院建设，项目总用地面积 1300 亩。根据目前建设和规划， 该地块通路、通电、通水，满足三通。项目建设现代化综合医疗服务体，总建筑面 积平方米。主要技术经济指标如下： 项目主要技术经济指标摸拟 项目建筑面积（平米）备注 门诊部 30000 日门诊人数 2500 人 住院部 76000 760 张床位 医技楼 19302.28 手术室 8666.67 65 间各类手术室 科研中心 9800 25 间实验室，40 张观察床位 康复中心 5000 医疗康复、保健养生为特色 康复公寓 30000 医疗康复、保健养生为特色 现代医疗综合配套体，包括 生活中心 18000 专家公寓 25000 后勤辅助系统 7500 合计 全面生活配套服务设施，某医疗卫 生系统的大后勤基地 5.1.2、项目工程进度估、项目工程进度估计计 2006 至 2010 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学 研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的 现代综合医院。 5.1.3、项目投资构成、项目投资构成 项目的总投资主要包括以下几项： （1）土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用； （2）建造费用（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间 费、管理费用等建设期内所发生相关费用）； （3）不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的 5； （4）手术室建造（由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用）； （5）设备购置费用 5.1.4、项目投资估算、项目投资估算 5.1.4.1、土地成本土地成本 土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用。 本项目开发商获取土地单位成本约为 7 万元/亩，1300 亩合计为 9100 万元。 5.1.4.2、建造费用、建造费用 这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工 程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面 积，进行计算。项目建造费用约为 57256.27 万元，以平方米的建筑面积计算，约 合 2497.34 元/平米，详见下表。 建造费用估算表 项目建筑面积（平米）预计建造单价（元）总价（万元） 门诊 3000026507950 住院部 76000265020140 医技 19302.2826505115.10 手术室 8666.6726502296.668 科研中心 980026502597 康复中心 500026501325 康复公寓 3000026507950 生活中心 1800026504770 专家公寓 2500012503125 后勤辅助系统 750026501987.5 合计 265057256.27 5.1.4.3、不可预见费、不可预见费 由于建设周期较长，为建造费用的 5，合计为 2862.81 万元。 5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）、洁净手术室造价（不含土建） 65 间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为 2600 万 元。 5.1.4.5、设备购置费用、设备购置费用 根据三级甲等医院常规设备购置标准，平均每床位为 58.33 万元，本项目床 位 760 张，项目设备购置费用合计为 44330.80 万元。 5.1.4.6、项目投资与筹资计划、项目投资与筹资计划 本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款。 土地相关费用和部分建设费由自身支付，剩余部分由银行贷款补足。同时，由于 医院建设的特殊性，不产生财务费用。 5.1.5、项目投资成本汇总、项目投资成本汇总 项目总成本汇总表 序号项目金额（万元） 1 土地购置成本 9100 2 建造费用 57256.27 3 手术室建造费用（不含土建） 2600 4 不可预见费 2862.81 5 设备购置费 44330.80 （三）合计 .89 5.2、项目收益部分、项目收益部分预期预期 9.2.1、收入、收入预期预期 建成后，项目收入随时间增长而增长，根据太平新区的规划进度，按开发和 地块成熟度来估计，10 年后，即 2017 年，项目取得满额年收入。 项目建成后年收入估算表 项目 年收入 （万元） 估算依据 门诊收入 17625 每日门诊病人数 2500 人，扣除急诊日，年门诊时间为 300 天， 根据经验数据，门诊病人日支出 235 元。 住院收入20374.84 760 床，根据经验数据，病床周转率为 32.3，故病床使用次数 为 24548，常规经验住院人均支出 8300 元 康复中心和 康复公寓 8640 600 床，常规经验人均支出 10000 元，周转率 14.4，故病床使 用次数为 8640 其它收入1200食堂、小卖部、停车、住宿等 合计 47839.84 9.2.2、项目经营税费估算、项目经营税费估算 本项目为医院，具有特殊性，不考虑经营税费。 9.2.3、完全建成后年支出预期、完全建成后年支出预期 项目建成后年支出估算表 项目年支出（万元）估算依据 工资、奖金及福利等 一切人员开支 60001500 人，人均 40000 元每年。 药费 20896.44 经验数据表明，药费一般占收入 43.68 耗材（高低值耗材）及 管理费用及其它（水、 电气、燃料等） 5500 经验数据 合计 32396.44 5.3、项目财务评价、项目财务评价 5.3.1、静态、静态评价评价 对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增 加而增加，所以采用投资回收期法较为合理（由于医院经营的特殊性，不涉及税 收）。经过测算，本项目的投资回收期为 15.77 年。 项目建成后年收入、支出增长变化估算表 年份200620102011201220132014201520162017 使用率0.00%60.00%66.00%72.60%79.86%87.85%96.63%100.00% 年收入028703.931574.2934731.7238204.942025.3946227.9247839.84 累计年收入 02870