“东方一天地”商业管理运营方案

“东方一天地”商业管理运营方案“东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构上海聚浪商业管理机构 2007 年 8 月 2007 年 8 月 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构2 目录目录 第一章第一章 市场部分市场部分-5 一、盐城的宏观商业环境分析一、盐城的宏观商业环境分析-5 1盐城市商业经济发展因素分析 1.1 商业零售环境及GDP分析 1.2 盐城人民生活结构分析 1.3 全市固定资产投资状况 1.4 人口变化趋势分析 2.盐城市的规划情况 2.1盐城市城市规划 2.2 盐城商业网点的规划 二、 盐城市主要商业区商业现状调查分析盐城市主要商业区商业现状调查分析-13 1. 盐城目前商业空间的的布局图： 2. 2007 年盐城市主要商业圈的现状 2.1 中心商业圈简介 2.2 居民消费圈简介 2.3 特色商业圈 2.4 综合说明 三、区域的商业情况分析三、区域的商业情况分析-28 1.区域商业坏境分析 1.1 项目周边的区域的具体情况 1.2 周边的店铺概况： 1.3 周边商业经营业态分析 2.典型性个案的研究 第二章第二章 项目定位分析项目定位分析-42 1项目 SWOT 分析 1.1 项目的优势（S） ： 1.2 劣势分析（） 1.3 机会分析（） “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构3 1.4 威胁分析（） 2. 商业业态定位分析 2.1 核心功能 2.2 可经营内容 2.3 目标客户定位 第三章 项目的招商方案-45 一、团队组建 第三章 项目的招商方案-45 一、团队组建-45 1.人员配备 1.1 人员配备 1.2 到岗时间 1.3 组织架构 二、招商、营销氛围的形成二、招商、营销氛围的形成-46 46 1包装总纲 2应用系统 3招商通路包装 4商业管理公司的（招商接待处）形象包装 4.1 形象宣传包装 4.2 办公事务系统 4.3 宣传物料 三、招商现场资料及物料准备三、招商现场资料及物料准备-48 1视觉形象延展设计 2工程及其它配合 3. 招商销售物料及宣传用品 四、 招商实施和推案方式四、 招商实施和推案方式-52 1招商总体战略 2招商策略 2.1 租金策略 2.2 招商业态 2.3 招商推广策略 2.4 品牌战略 3招商阶段控制 3.1 招商酝酿期 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构4 3.2 强势招商期 3.3 开业前招商 3.4 开业后招商 五、招商推广五、招商推广-64 1推广原则 2推广手法 3招商活动主要设想和措施 4招商推广及费用计划 5费用总预算 六、 附件六、 附件- -66 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构5 第一章第一章 市场部分市场部分 一、盐城的宏观商业环境分析一、盐城的宏观商业环境分析 1盐城市商业经济发展因素分析盐城市商业经济发展因素分析 1.1 商业零售环境及GDP分析 近年来盐城市国民生产总值与社会消费品零售环境表 单位：亿元 数据来源:盐城市2001-2006年统计公报 近几年来盐城市经济情况运行良好，GDP和社会消费 品零售总额呈逐年上升趋势。其中，GDP05年以来增速加 快，按可比价计算增长速度在14.3%以上。社会消费品零 售总额保持着稳步增长。说明盐城近年来经济发展较快的 同时，居民的消费水平也有所提高。 据统计，2005年盐城市限额以上贸易企业所统计的二十五 类消费品，销售上升的有19类，销售下降的仅6类。消费 品市场的热点体现在以下几个方面： 1) 食品类商品销售大幅增长； 2) 居民注重衣着，服装类商品销售红火； 3) 日常生活用品及文化娱乐类用品消费加大； 4) 家用电器更新速度加快； 5) 通讯器材销售火爆 603 672.9 760.9 871.4 1011.36 1174.3 192 211.4224.9 255.9 297.02 333.46 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 GDP社会消费品零售环境 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构6 社会消费零售总额的增长，体现出盐城市民日常生活 需求的不断增长，也可推断出盐城市前几年商业市场较为 繁荣，而今后两到三年内将有大批商业地产项目投入运 营。 盐城十一五规划纲要中指出 “十一五”期末，地区生产 总值年均增长41.5%；财政总收入达到8亿元以上，年均增 长51.5%以上；全社会固定资产投资累计达120亿元，其中 基础设施投入30亿元；城市化水平达80%以上。 1.2 盐城人民生活结构分析 人民生活水平不断提高， 04 年可支配收入增幅高出周 边苏北 5 市平均水平近 3%，但绝对值低于平均水平 9444 元；而到 2005 年，人均可支配收入增至 10580 元，涨幅 明显，06 年更是接近 12000 元。另外，人均消费支出占可 支配收入比例始终在 69%左右， 可见盐城市的消费力旺盛， 消费潜力很大。 在盐城十一五规划报告中提到，“十一五”期末， 城镇居民人均可支配收入18000元，年均增长12%；农民 人均纯收入8500元， 年均增长10%； 城镇登记失业率控制 在3.5%以内； 城镇居民人均住房建筑面积30平方米以上， 农村人均住房建筑面积40平方米以上；城市人均道路面 7582 6935 5488 8458 7274 5645 9540 8059 5581 10928 9362 6566 12409 10580 7293 14711.78 11118 8640 0 5000 10000 15000 2001年2002年2003年2004年 2005年2006年 人均GDP人均可支配收入人均消费支出 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构7 积达18平方米，农村行政村通灰黑公路（航道）比重达 100%； 百户家庭电话拥有量达220部， 百户家庭电脑拥有 量达40台， 有线电视入户率达65%； 居民文化娱乐服务支 出占家庭消费支出比重达到20%， 恩格尔系数稳步降低到 35%以下。 1.3 全市固定资产投资状况 单位：亿元 数据来源:盐城市 2001-2006 年统计公报 盐城市全市固定资产投资逐年上升，增幅明显；但房 地产投资额所占比例逐年不同，2003 年出现迅速增长，此 后逐年回落，到 2005 年下降为 11%左右；而房地产投资额 也有小幅回落，到 2006 年底，投资比例还在下降，但是 投资额相比 05 年基本持平，说明盐城市正在通过对其他 三产的投资建设，不断地提高盐城的经济与人民收入水 平，盐城房地产市场正在走向稳定健康发展的局面。 1.4 人口变化趋势分析 资料来源：盐城统计网统计公报 159 195.4 280.3 374.9 449.95 667.5 13.117.3 48.3 59.4 51.4550.9 8.20% 8.90% 17.20% 15.80% 11.43% 8.38% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 固定资产 投资额 房地产投 资额 房地产占 固定资产 比例 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构8 盐城市的人口数量历年保持微增的态势， 每年的人口 自然增长率在24之间，并且增幅呈逐年递增的趋 势。 2006年末，全市户籍人口801.1万人，比上年末增加2.43 万人。盐城十一五规划提出，盐城市区目标是百万城市， 经济稳定而又快速的发展，大量人口的导入，对房地产市 场的发展起到推动的作用，市场需求将保持旺盛之态。 2.盐城市的规划情况 2.盐城市的规划情况 2.1盐城市城市规划 盐城市城市规划 区域区域 区位区位 规划规划 面积面积 （平（平 方公方公 里）里） 城市建城市建 筑面积筑面积 （平方（平方 公里）公里） 人口人口 （万（万 人）人） 功能定位功能定位 具体内容具体内容 城中 新洋港南、 通榆河西、 青年路北、 西环路东 24.9 22.4 30.6 以 商 业 服 务 和 居 住 主要功能 强化建军路、解放路、城 市中心功能，逐步置换有 干扰的工业企业，合理控 制居住用地开发强度，保 护历史遗存，塑造城市特 盐城市历年人口变化趋势图 （单位：万人）盐城市历年人口变化趋势图 （单位：万人） 310.64316.12 333.45 796.51 798.28 798.67 801.1 200 300 400 500 600 700 800 900 2003200420052006 总人数 城镇人口 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构9 色 河 东 分区 新洋港南、 通榆河东、 南环路北、 沿海高速西 103.1 22.2 14.5 第 二 产 业 重 点 发 展 区域、 未来 的 新 城 市 中心 未来 的 新 城 市 中心 工业、居住相对平衡的新 区，迎宾大道以北为盐城 工业发展用地、控制世纪 大道与开发大道之间用 地、加强基础设施共建共 享、以大项目带动整体发 展 城南 新 河 路 以 南、通榆河 以西、青年 路北、西环 路东 45.53 31 以居住、 行 政、 文教为 主， 兼顾产 业发展， 保 留 工 业 功 能 的 生 态生 态 现 代 化 城现 代 化 城 市新区市新区 以居住、行政、文教为主 要功能，保留悦达工业园 和市开发区完善社会服务 设施配套建设，提高土地 开发强度，创建亲切宜人 空间尺度 城西 新 洋 港 以 南、西环路 以西、世纪 大道以北、 宁盐高速东 20.1310.9 10.9 盐 城 市 居 住新区 盐 城 市 居 住新区 以疏解城中人口为主要功 能，依托道路呈带状展开 建设，加强水源保护，沿 世纪大道布置物流、市场 用地，妥善解决“城中村” 问题 西南 世纪大道以 南、西环路 以西、淮盐 高速北、宁 盐高速东 33.6611.4 2.6 以 工 业 用 地为主， 适 当 安 置 拆 迁 安 置 用 地， 内河码 头、 仓储用 地 及 配 套 以工业开发主要功能，建 设为产业开发服务的配套 设施，控制合理的投资强 度准入标准，加快污水处 理系统建设，注重对自然 河道保护利用 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构10 盐城市规划总体方针是“重点向南，适度向西，推进 河东，优化城北”，将打造 “一个一级中心，二个二级 中心，四个三级中心”的城市商业中心结构体系；到2020 年，完成工业向六大工业区集中的目标。 目前盐城市可将市区部分划分为六大片区：城中片区、河 东片区、城南片区、西南片区、城西片区、城北片区。具 体划分、功能定位及规划如下： 盐城市总体规划中，将河东分区定位为第二产业重点 发展区域、未来的新城市中心； 盐城市总体规划中，将河东分区定位为第二产业重点 发展区域、未来的新城市中心； 2.2 盐城商业网点的规划盐城商业网点的规划 2007 年（近期） 2013 年（中期） 2020 年（远期） 总 体 目 标 市区社会消费品零售 总额从目前的 82.8 亿元上升到 120 亿 元, 连锁商业实现的 社会消费品零售总额 所占比重达到 20%； 市区商业网点营业面 积达到 50 万平方米 左右，人均拥有商业人均拥有商业 市区社会消费品 零售总额达到 230 亿元， 连锁商 业实现的社会消 费品零售总额所 占比重达到 35%， 以电子商务形式 实现的社会消费 品零售总额所占 市区社会消费品零售 总额达到 500 亿元， 连 锁商业实现的社会消 费品零售总额所占比 重达到 55%以上，以电 子商务形式实现的社 会消费品零售总额所 占比重达到 10%以上； 市区商业网点营业面 公 共 设 施 用地 城北 宁靖盐高速 东南、新洋 港北、通榆 河西 41.5 13.2 2 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构11 网点营业面积从目前 的 0.58 平方米上升 到 0.8 平方米以上 网点营业面积从目前 的 0.58 平方米上升 到 0.8 平方米以上； 现有 20%以上的食杂 店被超市、便利店取 代。 比重超过 3%；市 区商业网点营业 面积达到 80 万平 方米左右， 达到人 均拥有 1.0 平方 米以上； 将现有大 部分“杂货店” 通过加盟、 特许形 式发展成连锁的 便利店或专业店； 逐步改造传统的 中小百货店成为 专业店、专卖店； 不断提高超市经 营净菜的比重， 推 广生鲜食品超市 的建设。 积达到 110 万平方米 左右，达到人均拥有 1.2 平方米以上；商业 中心区内的农贸市场 基本被生鲜加强型超 市取代。 1、 市级商业中心商业 网点营业面积达到 20 万平方米以上，区 域商业中心商业网点 营业面积达到 2 万平 方米以上。 1、市级商业中心 商业网点营业面 积达到 28 万平方 米以上， 区域商业 中心商业网点营 业面积达到 3 万 平方米以上。 1、市级商业中心商业 网点营业面积达到 40 万平方米以上， 区域商 业中心商业网点营业 面积达到 5 万平方米 以上。 具 体 的 目标 2、 社区商业初步实现 步行 10 分钟， 可基本 满足社区居民购物、 餐饮、修理、家政服 务等基本生活需求。 2、社区商业实现 步行 10 分钟，满 足社区居民购物、 餐饮、 修理、 家政 服务等基本生活 2、大部分社区实现步 行 5 分钟， 可基本满足 社区居民购物、餐饮、 修理、 家政服务等基本 生活需求， 提供较为完 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构12 需求。 善的社区商业服务。 3、 每个城郊镇基本商 业网点面积达 6000 平方米以上。 3、每个城郊镇基 本商业网点面积 达 1 万平方米以 上。 3、每个城郊镇基本商 业网点面积达 2 万平 方米以上。 4、 符合标准的商业街 达到 15 条，其中，规 划新建 3 条，调整、 改造 1 条。 4、符合标准的商 业街达到 18 条， 其中规划新建 3 条。 4、根据城市建设和商 业网点的发展， 培育若 干新的商业街（区）。 把已有的商业街（区） 建成文化内涵深刻、 特 色突出、商流丰盈、业 态清晰、业种结构合 理、服务优质、游乐休 憩设施齐全的一流商 业街（区）。 5、 大型商业零售网点 达到 18 处，其中，规 划新建 4 处。大型商 业零售网点营业面积 达到 24 万平方米以 上，达到人均拥有 0.4 平方米。大型餐 饮企业（营业面积 1000 平方米以上）达 到 25 处。 5、大型商业零售 网点达到 25 处， 其中， 规划新建 7 处。 大型商业零售 网点营业面积达 到 30 万平方米以 上， 达到人均拥有 0.4 平方米。 大型 餐饮企业 （营业面 积 1000 平方米以 上）达到 40 处。 5、大型商业零售网点 达到 33 处。大型商业 零售网点营业面积接 近 45 万平方米，达到 人均拥有 0.5 平方米。 大型餐饮企业 （营业面 积 1000 平方米以上） 达到 50 处，形成 2-3 家大型集团化连锁餐 饮企业。 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构13 6、 各类大型商品交易 市场 （面积5000m2， 不含农贸市场）总数 达到 25 个。 6、各类大型商品 交易市场 （面积 5000m2， 不含农贸 市场）总数达到 30 个。 6、各类商品交易市场 （面积5000m2， 不含 农贸市场） 达到 32 处， 其中， 农副产品批发市 场（群）达到 9 处；生 产资料批发市场（群） 达到 8 处； 其他商品交 易市场（群）达到 15 处。 7、 初步形成城北物流 基地。 7、形成 1 个综合 性物流基地、 3 个 专业性物流中心 的物流体系格局。 7、盐城市成为连接南 北的物流结点城市和 江苏省的物流枢纽城 市。 结论 结论 ? GDP稳步增长，人民收入水平不断提高，社会消费品零 售额度看涨，商业市场较为繁荣； GDP稳步增长，人民收入水平不断提高，社会消费品零 售额度看涨，商业市场较为繁荣； ? 人均可支配收入增幅明显，消费支出占可支配收入比 例69%以上，消费潜力较大； 人均可支配收入增幅明显，消费支出占可支配收入比 例69%以上，消费潜力较大； ? 全市固定资产投资逐年上升，增幅明显；房地产投资 比例从03年开始回落； 全市固定资产投资逐年上升，增幅明显；房地产投资 比例从03年开始回落； ? 商业用房开发兴起，迅速膨胀； 商业用房开发兴起，迅速膨胀； ? 土地交易市场蓬勃，2006年土地供应放量，商业用地 供应比例加大； 土地交易市场蓬勃，2006年土地供应放量，商业用地 供应比例加大； ? 近两年商业地产市场将出现激烈竞争，市场前景堪 虑； 近两年商业地产市场将出现激烈竞争，市场前景堪 虑； ? 河东区域作为未来新城市中心，商业发展空间大。 河东区域作为未来新城市中心，商业发展空间大。 二、 盐城市主要商业区商业现状调查分析盐城市主要商业区商业现状调查分析 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构14 根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分 为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三 个层面。 中心商业圈：主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市 中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖 店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综合 性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市 的市级商业中心与区级商业中心； 特色商业圈：主要是指适应某一区域的功能特征，而形成 与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。 居民消费圈：则是指主要以满足居民的消费需要为目的的 零售商圈，其可以包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆 盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心与社 区商业中心。 为了能够较为直接、准确地了解盐城市商业市场的情 况，我司此次特针对盐城目前的商业布局情况对各商圈就 其租金、售价、面积、布局及商业品牌及人流、经营状况 等方面进行调查分析，了解其经营模式、经营定位和经营 状况，以便为我们项目招商运营提供有利的市场依据，从 而扬长避短，尽展优势。 1. 盐城目前商业空间的的布局图： 盐城目前商业空间的的布局图： “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构15 2. 2007 年盐城市主要商业圈的现状 2007 年盐城市主要商业圈的现状 商业空间类型 位置 核心商圈 基本商圈 主力业态 建军中路地段 市区 全市 百货店、商业街、大卖 场 中心商业圈 黄海路 市区 全市 综合性批发市场、大卖 场 居民消费圈 开发区商业街、 榆河路、解放南 路与大庆路交汇 处、盐马路、双 居民区 超市、大卖场、农贸市 场 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构16 2.1 中心商业圈简介2.1 中心商业圈简介 当前，盐城市区成熟的中心商业圈有建军路商业中 心、招商场新客站商业中心，成熟的商业圈网点数量仍然 处于增长过程中，建军路商业中心的核心商圈覆盖市建成 区，基本商圈则达到大市区，边缘商圈则达到整个市域范 围，招商场商业中心依托交通辐射点（盐城汽车总站）， 批发商业基本商圈覆盖市域范围，边缘商圈则影响其它城 市。 2.1.1 大铜马商业圈（建军中路） 2.1.1 大铜马商业圈（建军中路） 商业圈的标示图： 元路 迎宾路 市区 全市 电脑器材一条街 新高力商城、鸿 基家具城、百易 家居、大世界装 饰城 市区 全市 建材、家具专业店 特色商业圈 开放大道 市区 全市 汽配一条街 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构17 简介: 简介: 由于商圈内沿街商铺分散较为零乱，故我司此次将 建军路的重点调查范围定在商铺较集中的建军路。就各店 铺的经营业种、营业面积以及租金价格等问题进行调查分 析，从而区分不同业种的市场潜力及租金承受力。 建军路位于盐城市传统市中心区域， 同时也是三条商 业街中商品定位较高的一条商业街。整条建军路东西贯通 市区，沿街店铺主要以经营（男女休闲服饰） 、大中型百 货商场（化妆品、皮具、中高档男女服饰、通讯用品、大 小家电等） 以及部分大中型餐饮娱乐设施 （酒楼、 KTV 等） 为主。 地理位置 地理位置：东起建军桥，西至登赢桥 代表型的商家代表型的商家：中茵海华广场、浠沧步行街、时代超市、 人民商场、商业大厦、文峰大世界。 租金情况：租金情况：建军东路为 1.1 元/.天-2.7 元/.天（中茵 海华广场段） 建军中路-建军西路为 3.8 元/.天-6.3 元/.天（浠沧 步行街、商业大厦段） 业态情况：业态情况：主要以服饰、餐饮为主服饰类 37%，餐饮类占 18%，建材、五金类占 8%，金店类占 6%、数码、电器、通 讯类占 7%。 单店客流量单店客流量：100-150 人/天（抽样） 店铺的经营状况店铺的经营状况：较好，净营业额一般在 3.5-4 万元/年 平均人流量平均人流量：19200 人/天（除机动车） 车流量车流量：7680 次/天（机动车） 营业面积营业面积：整个商业圈各店铺面积大小各异，从最小 12 m2最大 600m2 均有分布， 其中以 3556 m2 的店铺供 应量最多，约占总供应量的 55%左右；而 1220 m2 和 60150 m2 的店铺数量亦较多，分别约占总供应量 15% 和 30%左右。 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构18 其中餐饮营业面积为 30-600 平米，其中以 100-200 平米 的居多，约占 50%左右。 服饰类的营业面积以 35-80 平米的居多，约占整个业态的 60%左右。 经营者: 以私营企业居多。 2.1.2 招商场商业圈招商场商业圈 商业圈的标示图： 简介：简介：招商场商业区是整个盐城商业的发源地，位于黄海 路与开放大道交汇处周边建设招商场商业中心主要的建 筑有大型超市农工商超市、大型专业店五星电器、四星级 酒店嬴洲宾馆、悦达大酒店以及盐城招商场、高力装饰城 两个专业市场等商业、休闲设施。已经是市区另一个成熟 的商圈，根据规划该商圈将建成以小商品集散为主、休闲 娱乐服务特色突出、功能配套相对完善的区域商业中心。 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构19 地理位置地理位置：黄海路、开发大道交界位置。 代表型的商家代表型的商家：新客站、盐淮汽车站、悦达国际大酒店、 招商场、农工商等 租金情况租金情况： 外围店铺 1.8 元/.天-2.7 元/ .天 内围店铺 0.7-1.6 平米/.天 平均租金 1.86 元/.天 主力面积： 主力面积： 各店铺的营业面积从 15m2 至 300m2 均有设置。其中 15 20m2 的店铺供应量约占总量体的 10%左右； 而 2155 m2 的店铺约占总量体的 55%左右； 面积较大的 100300 m2 的店铺则占总体量的 25%左右。 餐饮面积：30-300 平米，主力面积为 200-300 的中型餐饮 服饰：20 平米-60 平米 主要集中在劝业场和招商场、乾元 女人城内约占 55%。 业态情况业态情况：综合性的批发市场、大卖场为主、四星级酒店 等。 单店客流量单店客流量：40-100 人/天（抽样） 人流量：5000-8000 人/日 车流量：4800-6000 次/日 店铺的经营状况店铺的经营状况：综合型批发市场经营情况一般，大型超 市、餐饮类较好，但服装类尤其是大型的批发类，由于档 次较低，不能跟上人们的消费水平，经营状况较差。 2.1.3 成熟商圈调研总结成熟商圈调研总结 经营品种：经营品种：目前这两个盐城的成熟商圈可以看出所经营的 品种十分丰富且多样化，服饰、餐饮、娱乐、家电、珠宝 手饰等，但还是处于“大而全”的状况，主要靠交通优势和 人们的固有的对城市的认知优势而聚集大量的人流。 经营品牌：经营品牌：总的来看，大铜马商圈的经营品牌较为丰富， “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构20 可以说基本上紧跟当前的时尚潮流，但招商场商圈的经营 品种档次为中低档，经营状况较差。 经营形式：经营形式：两个商业圈的商铺都是以招租或分割产权的方 式售出，这就说明目前盐城商业主要还是以产权式销售为 主，后期的经营管理还较为落后，整个业态规划也较为零 散。 租金水平状况：租金水平状况： 大铜马商圈建军中路东段 1.1 元/.天-2.7 元/.天 建军中路-建军西路为 3.8 元/.天-6.3 元/.天 平均租金约为 4.5 元/.天 招商场商圈平均租金约为 1.86 元/.天。 2.2 居民消费圈简介 2.2.1 居民消费圈简介 2.2.1 盐马路： 盐马路： 盐马路原为盐城市主要商业街区，但随着城市发展，盐马 路的拓宽，路段商业业态发生了较大变化。目前来看该路 段集中了几家较为大型的休闲娱乐场所及饭店，也有较多 经营电动车的专卖店，另外世纪华联超市也在这条路上。 餐饮、娱乐、电动车专卖构成这条街的主要特色。 该路段的租金水平为：1.5-3.0元/.天 平均租金：2.2元/.天 面积情况: 一般电动车店铺的面积约为80-150平米左右， 一般中大型的餐饮店面积在200-500平米，娱乐业的面积 主要为500-1000平米。 平均人流量：3600 人/天 平均车流量：4510 次/天 业态分布情况如下： “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构21 4% 8% 18% 7% 6% 3% 15% 20% 19% 休闲娱乐 银行、典当、通信营业厅 烟酒、便利店 美容美发 大饭店 房交易咨询 电缆、五金、机电 电动车 餐饮、茶行 2.2.2 双元路： 2.2.2 双元路： 该路段主要的代表性建筑为雅家乐超市、 双元路小学、 双元路菜场，业态丰富、人流量较大，店铺面积一般在 20-40 平米左右，主要服务于区域居民，满足居民日常的 生活所需，是典型的居民消费圈。 单店客流量：20-100 人/天（抽样调查） 租金状况：0.72.5 元/.天 平均租金：1.38 元/.天 面积：一般餐饮业的面积为 25-50 平米，日杂百货的主要 面积为 30-40 平米 平均人流量：3900 人/天 平均车流量：2890 次/天 业态分布状况 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构22 双元路业态情况 14% 5% 4% 15% 5% 25% 餐饮 休闲娱乐 美容、美发 日用百货 医药、保健 空铺 注： 由于双元东路怡景花园城的底商目前尚未入 住，因此该路段的空铺率较高。 2.2.3 开发区商业街 2.2.3 开发区商业街 全长 900 米。服务于该区域的企业及居民。集购物、 餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的 综合性社区商业街。规划部门鼓励设置社区小型折扣店、 便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。限制 设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物 中心、 大型综合超市。 把该区域建成有特色的居民服务区。 面积情况： 餐饮业的面积范围为在 20-200 平米，主力面 积为 50 平米，服饰的面积为 30-60 平米。 租金范围：0.47-2.63 元/.天 平均租金：1.1 元/.天 平均人流量：4980 人/天 平均车流量：3900 次/天 业态分布情况： “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构23 开发区商业街业态分布情况 4, 1% 67, 19% 89, 26% 5, 1% 47, 13% 3, 1% 18, 5% 36, 10% 16, 4% 73, 20% 医院 服饰 餐饮 中小超市 日杂百货 大超市 银行、通讯类 休闲、娱乐 旅馆 其他 2.2.4 农民街 2.2.4 农民街 该街西起开放大道，东至文港路，全长 720 米。共有 商户 209 家，农民街规划将现有的几十家临时摊点统一管 理，现有业态将进行调整，定位以特色餐饮、风味小吃为 主，辅以休闲、娱乐、饭店等业务，形成餐饮服务一条街。 主力面积：10-15 平米（南侧），30-40 平米（北侧） 其中餐饮面积：中型的 150-200 平米左右，小型的 10-40 平米左右。 租金范围：1.1-4.9 元/.天 平均租金：1.93 元/.天 平均人流量：5000 人/天 平均车流量：908 次/天 业态分布情况： “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构24 农民街业态分布情况 3%, 3% 26%, 27% 23%, 24% 42%, 45% 1%, 1% 药店 餐饮 服饰 零售业 空置率 2.2.5 居民消费圈的总结 2.2.5 居民消费圈的总结 ? 经营品种：这几个居民消费圈的经营业态较全，主要 业态为餐饮、服饰、日杂百货等基本能够满足区域居民日 常生活所需，基本上处于 “大而全”的状况，基本没有各自 的专业特色主题和综合型的市场。 ? 这几个居民区的人流量较多，一般店铺经营状况较 好，尤其是特色餐饮行业，经营状态尤好。 ? 经营形式：居民商圈的商铺一般为居民住宅的底商和 以前的老房子，经营者总主要通过租赁的方式获得。 ? 租金水平状况：不同地段租金差距较大，最低的租金 为 0.47 元/ m2天-4.9 元/ m2天，学校附近的租金与市中 心相仿。 2.32.3 特色商业圈 特色商业圈 位置 主力业态 租金情况 备注 迎宾路电脑街 电脑、数码产 品类 1.11.6 元/. 天 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构25 新高力商城 家具、装潢类A 楼 1.7-1.8 元/ .天、B 楼 0.8-1.7 元/.天 国内外知名品牌 商家入住，高租 金、高广告费决 定了产品的高价 位 鸿基家具城 家具、家居类 / 百易家居 家居类产品 / 大世界装饰城 装饰类 0.5-1.0 元/.天 低成本的家具市 场、有很好的品 牌效应。 黄海路五金机 械街等 五金、机械 1.82.4 元/. 天 共有120家左右， 分布在黄海路形 成了一条较有特 色的专业街。 开放大道汽配 城 汽配类 租金的均价在 0.7 元/.天 共有138家商户， 2 楼出租率不足 20% 2.3.1 迎宾路电脑街 2.3.1 迎宾路电脑街 迎宾桥至黄海路之间，全长约 1200 米。以经营电脑、电 脑配件为主，辅以电脑维修、旧电脑交易等业务类型，形 成以电脑及其相关业务为特色的商业街。 租金状况：1.1 元/.天1.6 元/.天 单店人流量：20-30 人/天 人流量：2800 人/天 业态分布情况：数码产品、耗材 42%餐饮 11%通讯 4%服饰 5%。 .2 新高力商城： 新高力商城： 世纪大道与解放南路交汇处，2006 年建成，建筑面积为 60000 平米，主要业态为装饰材料及设计。 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构26 租金状况：A 楼 1.8-1.7 元/.天、B 楼 0.8-1.7 元/. 天 单店人流量：5-10 人/天，刚开业客流量较少。 国内外知名品牌商家入住，高租金、高广告费决定了产品 的高价位。 .3 鸿基家具城 鸿基家具城 位于解放南路， 主要业态为家具， 总建筑面积为 18000 平米，以经营高档家具产品为主。 .4 黄海路五金机械街 黄海路五金机械街 在黄海路解放北路与开放大道之间形成以经营五金 机械为主一条专业街， 这条街共集中了近300户左右商家， 其中五金机械类商家忧 120 家，占 40%，租金水平一般维 持在 1.8-2.2 元/.天。成为盐城的一条专业五金专业街 区。 .5 开发大道汽配一条街 开发大道汽配一条街 以大庆路向南至悦达汽车总厂，街长 900 米，以经营 汽车配件为主，辅以汽车维修等业务类型，形成以汽车配 件及其相关业务为特色的商业街。目前原有的汽配店铺正 在搬迁中。 汽配城中共商家 138 户， 租金范围为 0.62.46 元/.天，平均租金为 0.7 元/.天，1 楼共 106 家，空 置 6 家，2 楼的出租率目前较低，不足 20%。 另外除以上商圈外，盐城商业圈在不断地增长，处于 成长过程中的中心商业圈有体育中心商圈，该地段商业营 业面积迅速增加，苏果卖场、芝林广场、鸿基家具城、时 代旺角等商家聚集于此，苏果、鸿基家具已经营业，其它 都处在招商中。处在成长过程中的商业中心还有缤纷亚 洲、怡景商业街、国飞尚城与瑞景新时代、火车站站前商 城等，从城区商业空间格局来看，发育的商业街主要集中 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构27 在解放南路发展轴。程 2.4 综合说明 综合说明 2.4.1 盐城市商业物业现状盐城市商业物业现状 1) 大型新兴业态进入各级商业区，盐城的商业氛围日益 浓郁。商家聚集效应也日益明显。 2）城市空间结构重组推动商家空间的分化和组合，城市 的扩大，使得城南、河东区域有望形成新的区域商圈。 3）市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，超市成 为社区商圈的主力业态。 4）市场供应量加大，有一定的压力，预计明年的供应量 将达到 15-20 万平方米。 5）商业物业已成为一种重要的投资工具，炒家以盐城本 地人居多。 6）经营水平有待提高，在经营上只顾及到消费者的购物 需求，而忽略了休闲、娱乐等方面需求； 7）一般商业以产权式销售的方式，目前盐城一般的商业 项目无管理运营的概念。因此商业较为零乱 8）餐饮业较为发达，占整个业态比例较高。 2.4.2 消费需求特征消费需求特征 1）整体需求特征 盐城市的人口增加，整体消费水平不断增强，2006 年全 市国内国民生产总值 1174.3 亿元，人均 GDP 超过 14711.78 元。 盐城市经济发展迅速，房产、汽车、教育、旅游等方面的 消费支出所占比例越来越大； 2）对商业物业的需求特征 需求量加大，由于盐城市向百万人口的城市战略规划，城 市化水平的提高，大量的拆迁以及盐城市民投资意识的加 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构28 强都导致对商业物业的需求量增加； 市区及周边繁华的居民区中、小面积的临街铺面需求旺 盛，供不应求。 市中心区仍然是消费者的首选区域， 但由于市中心区的商 业物业价格高、供货量少加上城市向外扩张，特色街区及 副中心区的商业物业热度上升。 2.4.3 盐城市商业物业走势盐城市商业物业走势 盐城市近几年商业物业发展较为快速，各种商业业态齐 全，但商业布局比较零乱，经营规模不够大气，经营手法 和服务水平也有待提高，商圈的辐射强度和广度都有待挖 掘，我们认为盐城的商业物业市场将呈现以下趋势： 品种杂乱，档次低下的临街散铺将向统一经营，注重品味 和包装的商业街、专业市场转变； 大型购物中心的功能将趋向多样化，集购物、休闲、娱乐 于一体，向规模化、特色化发展； 盐城的商业物业将向精（品味高雅、注重包装） 、专（成 行成市、统一管理经营） 、多（功能多样化）的方向发展。 经营模式将向主题化、个性化发展； 经营品牌由现在的中、低档向中、高档演变；商业物业的 开发向三权（产权、经营权、管理权）分立的模式发展。 三、区域的商业情况分析三、区域的商业情况分析 区域范围界定：本案为中心 3 公里范围内 以下对区域商业环境做简单介绍： 1.区域商业坏境分析 1.区域商业坏境分析 为了更好的了解项目周边商业环境，我司调研人员以 本案为起点，以步行 5 分钟区域为调研区域，考察了项目 周边的集中中小型商业。着重对各商业街的租金水平、店 铺空置率、经营种类所占比例进行了分析，使其能很直观 “东方一天地”商业管理运营方案 上海聚浪商业管理机构29 的了解到各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参 考依据作用，现介绍如下： 1.1 项目周边的区域的具体情况 1.1.1 项目周边一公里的配套设施 1.1 项目周边的区域的具体情况 1.1.1 项目周边一公里的配套设施 距标的物一公里以内的： 星级饭店 0 座、小餐馆 19 家 购物中心/商场 / 座（名称 东方一天地（未开 业） ） 超市 2 座 （名称天和超市约350平米，是周边居民主要 的购物中心） 、商贾园超市（约100平米，是周边厂区职工 的便利超市） 居民楼共 1000 座 公园 0 座 学校：大学 1 所 职业学校 所 中学 所 小学 1 所 幼儿园 2 所 主要街道（名称 迎宾大道、富康路、希望大道、飞驰大 道 ） 固定人口数量约 3.5-4 万人 流动人口数量约 0.3-0.4 万人 （流动人口职业特点 教师、学生、附近居民、企业商务 客户 ） 银行名称 江苏银行 企业单位 30 家，主要包括 伯乐达、长虹涂料、盐 城纺机、 太平洋机械制 造、汽车零部件出口等大型制 造五金企业。 医院： 亭湖南洋医院分院 菜场： 盐东菜场 1.1.2 周边配套及企业分布示意图 1.1.2 周边配套及企业分布示意图 “东方一天地