三亚旅游行业发展

三亚学习报告从三亚回来，学到了，看到了，感受到了许多，在去三亚最大的感想，就是感觉海南就是放大版的汤峪，从无到有；挖掘自身的资源，自身的努力，一步步带动当地的经济，一步步让更多的人看到这里，接受这里，爱上这里，让这块神奇的土壤服务于更多的人。忽然想起古代经商哲学“财自道生，利缘义取”！细分为从以下几方面来分析旅游地产的走势1、 旅游行业发展区势、2、 宏观经济旅游地产3、 现代人消费习惯旅游地产4、 文化层面旅游地产5、 汤峪旅游资源的唯一性和汤峪房产的稀缺性 任志强说：一，流动，人才向才富和资源集中的地区流动。二，聚集，人才，财富，资源，机会，分工都会在聚集中产生效应。聚集同时也会提高收入，获取信息，享受服务。三，增加土地的密度，也是土地的承载能力。这是中国未来的方向。一、 旅游行业发展区势： 1、高收入助推旅游发展 按照国际经验，通常当一个国家人均GDP达到1000美元时，国内旅游开始兴旺，并进入到一个快速发展的轨道。当人均GDP到3000美元时，将出现周边出国旅游的热潮。收入水平上升提高了中国居民的消费能力，也夯实了整个社会经济体对旅游有效需求释放的基础。 2、国家政策支持旅游行业属于无烟工业，是国家经济软竞争力的重要体现，同时旅游行业对其他很多行业有直接的带动作用。早在2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。 作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。国家在财政政策、就业政策等方面将更倾向于旅游行业，为旅游业的持续快速发展提供保障。 3、房地产大商都将旅游地产锁定为发展重心 中国大型的房地产商早就已经对一切有原生态或旅游资源的地方虎视眈眈，事实上，万达集团，保利、万科、恒大、富力等众多地产大鳄从2010年上半开始，已纷纷把目光从住宅转向旅游地产、养生（养老）地产和保障房在内的多业态战略。而万达集团，太平洋建设集团早在2010年上半年就在秦岭沿线及多个城市拿下旅游地产和养老地产的项目。 4、中国人都爱面子 在旅游区购房，不仅是一套房；在五年前，大多人都认为在市区购房能显其有面子，有身份，但随着近几年来农村城市代的快速快展， 越来越多真正有钱的人，都开始把眼光放到了有山有水的旅游区，度假区；旅游风景地买一套房子，是投资，更是时尚、贵族身份的象征。二、 宏观经济随着近代物价上涨的新名词“蒜你狠、姜你军、豆你玩、糖高宗，油它去”的出现，股市也一直抬不起头，投资基金回报更是微呼其微，各企业和市民大量的资金投入房地产业，但随着“限购令”“房产税”等政策的出台，让许多人都持以观望态度；我们不仅要问房价会降吗？ 这个我不好说，但有一点是肯定的，就是各项政策都在往旅游区，养老型地产给予以了大力的支持，从目前数据来看，全国各地的旅游地产基本上都受“限购令”的“影响”，特别是秦岭沿线的旅游地产，反而予以了更多的支持；在房产税预案中就有旅游区房产将不征收房产税的条例。为什么？ 用以下几点简单作答： 1、旅游地产，中国六大新兴经济增长点之一，货币超发了那么多，总要有去处吧。企业都在计划发展农业和旅游两个可持续的朝阳产业。投资来讲特别是目前的旅游房产还具备别的理财产品不具备的低风险高收益的保值功能（可对比股票、实业、期货等）。有余钱的民众吃饱了饭就想着出去度假、泡汤、爬山等，数据显示当国民收入达到人均3000美元，人们就会将大量的比重用于休闲和旅游了。2、 投资旅游地产，防止存款贬值根据国际国内权威机构的预测，未来20年，我国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。 而且各市的控制调控价格，郊区以外都未在调控范围之类，但旅游区将随着其旅游配套的完善及人流量的增长，其价格势必也才会有像东部华侨城一样“15万每平米的价格“出现；（中国的文化属性放在这里：哪里人多，哪里房价就涨得快）3、时尚、贵族身份的象征 从精神上来说，在风景地买一套房子，是时尚、贵族身份的象征。这套房子，也是交际的名片，是成功人士的聚集地，是自己的度假乐园。在这里，可以认识不同行业、不同身份的成功人士，对于个人的事业发展提供了广阔的发展空间和平台。4、身心的健康 其次从身体健康上来说，在美丽自然景区的拥有一座享乐的度假行宫，私密的空间，绝对的度假生活，与爱人相依在纯自然、最原始的丛林野趣，重温当初的柔情蜜语；带着孩子去游玩、在林间穿行、捉萤火虫嬉戏会是对自己和亲密家人的最高犒赏。这种零距离亲近自然，享受度假带来的快乐，是人生难得的乐趣。5、政策支持： 农村未来发展典范、旅游是陕西目前比重最重的产业，各企业都在计划发展农业和旅游两个可持续的朝阳产业。政府要政绩，房地产一直是政府GDP的最大增长点，也是最大的省市国库的资金来源之一。 当打压一部分的同时，势必也会有一部分能让他们保持天平平衡的产物；由于旅游区不存在“民生问题“，能在旅游区购买房产的至少都有二至三套以上住房，因此更能获支持。 三、 消费习惯几年时间，人们的消费习惯已经发生了许多的改变，从以前追求时髦的生活，变得更趋向于健康，特别是现代“肉是瘦肉精，米是抛光米，油是地沟油，奶是化工奶，面是漂白剂，菜是农药菜”让很多人不仅问我们还能吃什么，是否能回到原始人类去生活；因此越来越多的人开始醒悟，希望能够回归于自然的，天然的，汤峪地处的秦岭就是保存最完整的原始山脉之一，山上原生态的野果，蔬菜、野菜，秦岭山深处流出的河水中生活着的金尊鱼已经是众多商人，学者的嗜好，汤峪天然山水温泉更是治疗和预防许多现代疾病的最佳处所。随着汤峪不破坏生态环境的前提下，古镇建设的发展也让更多人放心，美味的原生态食品供大家所享用。 有余钱的民众吃饱了饭就想着出去度假、泡汤、爬山等，数据显示当国民收入达到人均3000美元，人们就会将大量的比重用于休闲和旅游了。2010年国内旅游人数达21亿人次，国内旅游收入1.26万亿元，蓝田汤峪2010年的旅游人流量就比08年甚至翻了4倍，由08年100人次到2010年增长到400万人，单每天旅游人数超过3000以上，而且在即将到来了桃花节人流量甚至可达每天3万人次，人来了就会想着他的吃、住、行；更希望能在这山水园林中拥有着一处自己的处所。 第一，更看重方便性：从消费模式上讲，消费者更加看重方便性。过去，中国消费者每天去一次或好几次商场买东西，一方面是希望买个新鲜，另一方面，消费者觉得，去商场买东西本身也是挺有意思一件事。现在，越来越多的人更喜欢去度假区，生态园边娱乐边购买个新鲜的，自己吃，送朋友都成了新的靓点。 第二，购物曾经是大家非常重要的休闲活动，现在的中国，还是这样，与其他国家对比，对中国消费者来讲，购物还是非常重要的休闲活动。但是，我们觉得，这种重要性明显开始下降，因为现在人们有更多纯的休闲活动开始涌现出来，更加愿意有时间去旅游，或去运动健身，或接近自然去舒展一下身心。 第三，消费活动半径拉长，区域性概念增强 消费的区域性概念增强和拓宽了。由于我国整体交通基础设施的发展，在一个大的地理区域之内的互通性进一步加强，调查发现，消费者区域性的特征进一步加强，在一个大的区域概念里，原来的一、二线城市、二、三线城市，就消费心理的变化而言，开始进一步缩小。至使人们本来就旅游、娱乐的同时进行购物，而且都是纯天然的绿色食品，将又成一新的卖点。四、 文化层面随着“日本核泄露”，“盐危机”“日化品被哄抢”等多种不正常的社会效应的出现，越来越多的人开始进行沉思了， 人们对信仰越来越重视，在危难之际都希望心灵能有一个方向引导着他们的魂。让心灵有一个归宿。1、道家的“无为而治”不断被大家推崇，同是老子的阴阳之学的养身之道，更是国内外学习的修身养性的精髓。（我们新建的养生公寓北区，专程在河滨公园建设有养生墙，养生路，以及太极广场，让您听着水声，看着终南山脉，缓缓的打着太极拳法）传说汤峪的东峰山是道教文化最早的发源地，因汤浴在唐玄宗时信奉佛教，道教被迫迁至周至楼观台，但山上依然有着太上老君庙，玉皇太帝殿等，并每年三月初三是东峰山庙会，当天上山求经问道的就上万人。2、佛家的“一切有为法，应作如是观”，让人心静，脱尘却俗，汤峪西岭上的佛山寺每年都会有许多成功企业家用一周或一月的时间来此修行，闭关。（为此，山下河边不但有西北最大的观音广场，同时在南山汤院.养生公寓北区还专程设有惮房，并且佛学研究所所长吴严生老师就是看中汤峪的风水而专程在此修身习惮）在山水之间，让佛祖来安安一下我们的烦乱，复杂的心灵；穿过佛山寺就是原始森林，在此还有道家甚至基督教徒在此修行；3、“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想一直是中国人做人、做事的方向，“心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天下平。”2010年，董事长宋军民集所有大兴企业员工，上千人同时背诵弟子规人训 首孝弟 次谨信 泛爱众 而亲仁 有余力 则学文 汤峪历来也是一个文化古镇，集“释、道、儒”为一体，实行“真心、礼乐、孝廉、和谐”的汤泉小镇，并且宋军民一直以儒家思想来教育乡民，让汤峪镇的业主入住五年之内没有被偷过被盗过一样东西。当下，由于是在电视、电脑等现代化的电子社会中长大，特别是年轻人越来越浮燥，越来越多的人，都希望能找一个幽静的地方，好好的沉淀一下，消化工作中，感情上以及各方面的压力。至使越来越多的人，有着隐居山林，出家的想法，甚至还有许多的小孩子离家出走的现象，忍、静、佛、道一直是各家各户墙上挂得最多的字。给心灵一个归宿，在山间小路上，静静的找回自我，更真实的活回自己。五、汤峪旅游资源的唯一性和汤峪房产的稀缺性： 1、地理位置的显要，秦岭是历代王朝的龙脉，更是中国气候的分水岭，汤峪地处秦岭北麓，处于西安的东南角，西安自古就有着十三朝古都，是中国文化底蕴最强的城市；汤峪离西安市区刚好45分钟的车程，属西安一小时经济圈以内； 2、西北空气质量最好、噪音分贝为西安最低、负氧离子最高的地方之一；秦岭森林覆盖率在95%以上，空气相对温度5060%，最适合人类生活； 3、秦岭更是全球公认全世界最适合于人类居住的地方之一，人类的祖先华胥氏、蓝田猿人、半坡人（比北京猿人还要早几百万年的历史），最早穿越了大半个地球，最终选择在这里繁衍后代，至少证明了这一点。 4、汤峪的温泉，天下第一名汤，更是世界温泉的发源地，据说史料记载在汉代时属皇家御用温泉，只有皇室成员以及立有一等一的大功的人才有机会在此沐浴泡汤一次；日本最早的温泉据说就是在唐代时期由遣唐使由汤峪带回的日本，因为日本最早的汤泉全部都是仿唐式建筑风格。 5、汤峪温泉属全国少有能治疗疾病的温泉，出水温度太65度，含有多种矿物原素，特别对风湿病，关节痰、皮肤病都有着特殊的疗效； 6、政府的支持，整个县城因汤峪的发展而改变发展规划：农村未来发展典范、旅游是陕西目前重最重的产业，省、市、县、镇全力支持的旅游古镇，袁泉青省长更是多次专程来汤峪指点工作，已经是西安东部新城的蓝田县因汤峪的发展，将原来蓝田三美变成四美：美玉、美食、美景、美汤。因汤峪的发展，将全县的发展方针全面转为以旅游为重点的旅游县城。7、房地产项目仅占20%不到，汤峪南山汤院是房产作平台，旅游为目的的旅游地产，有一位在汤峪购房的陕师大老师曾戏称，在汤峪买房属“穷人的梦想、富人的天堂”，由于他房地产项目的稀缺性，即使大批资金流过来，因为不会过多的房产，纵然是腰缠万贯未必能买得到一处私宅。一、 什么是旅游地产？什么是度假区？汤峪温泉旅游度假区的未来发展方向是什么？什么是旅游地产：所谓旅游地产就是指旅游与地产的融合发展，地产是平台，旅游是目的。即为旅游提供服务的地产开发，顾名思义，其价值实现和利润来源都来自于旅游行为，其地产投资的收益都是以此为依托的。旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，第二类是旅游商务地产，第三类是旅游度假地产，第四类是旅游住宅地产。什么是度假区：度假区holiday resort是具有良好的自然环境和配套的旅游基础设施，集住宿、度假、休闲、游览、娱乐为一体的综合功能区。汤峪温泉旅游度假区的发展方向： 2015年，居处中国温泉古镇风景，重现大唐盛世沐浴胜景，挖掘汤峪沐浴文化，建设中国沐浴文化基地，中国温泉城，树立世界唐温泉品牌，实现汤峪温泉旅游产业可持续性发展；2020年，打造国际化温泉旅游名镇，带动整个区域经济的可持续性发展；2050年，中国十大知名旅游小镇；2100年，世界十大知名旅游小镇二、 谁在购买旅游地产？购买旅游地产原因是什么？谁在购买旅游地产： 购买旅游地产的市民，大致有这样几类人；A、一种是退休后找个风景秀丽的地方养老的人；B、一种是工作繁忙、事业成功、追求时尚、追求高生活品质，把它当作一处“五星级的家”的人；C、还有一种就是纯投资的人。无论是哪一种人，选择购买旅游地产，在精神、身体健康、金钱上都会“赚”得更多。购买旅游地产的原因？1、投资旅游地产，防止存款贬值根据国际国内权威机构的预测，未来20年，我国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。2、时尚、贵族身份的象征 从精神上来说，在风景地买一套房子，是时尚、贵族身份的象征。这套房子，也是交际的名片，是成功人士的聚集地，是自己的度假乐园。在这里，可以认识不同行业、不同身份的成功人士，对于个人的事业发展提供了广阔的发展空间和平台。3、身心的健康 其次从身体健康上来说，在美丽自然景区的拥有一座享乐的度假行宫，私密的空间，绝对的度假生活，与爱人相依在纯自然、最原始的丛林野趣，重温当初的柔情蜜语；带着孩子去游玩、在林间穿行、捉萤火虫嬉戏会是对自己和亲密家人的最高犒赏。这种零距离亲近自然，享受度假带来的快乐，是人生难得的乐趣。三、 旅游地产的经营模式是什么？花园洋房的经营模式是什么？如何增加项目的资产属性？资产打理如何体现？旅游地产的经营模式： 旅游地产，首先是随着其旅游配套，及旅游资源的完善，其本身就具有了极大的升值潜力；其次，旅游区的房产项目极其有限的，当其旅游初步形成之后，人流量不断增加，除却酒店以为，其房产不但可以享受自住，同时亦可进行托管，出租。如：花园洋房除却本身随着整体旅游而身价大涨之外，自己来度假，住在自己的家中本身就是一种权利、品盾的像征，同时特别是有多套房的，其他房子还可以交给我们物业代为出租，及家庭式公寓酒店代为托管。四、 关于旅游产业经营结构及旅游产品的包装衍生？汤峪温泉旅游度假区如何开展？旅游产业的经营结构： 旅游产业几乎包括了所有的衣、食、住、行 衣：旅游景点的经营以外，汤峪的泳装、仿古服装（汉代、唐代）、手工制成的衣、围巾等 食：除却其特色小吃以外，还有原生态的野菜、野果、现场做的豆腐、酿酒、等等都具有古镇风情； 住：小住的星级酒店，农家宾馆，一家人度几天假有我们的家庭式公寓酒店（以洋房、公寓房作为主体的，不但有独立的带露台的空间，而且还能自己做几样好吃的） 行：汤峪的大配套形成，旅游光观车、人力车、马车等。 以及多产业化发展，除却汤峪湖里面的十景、十馆等本身资源以外，还可以联合其它酒店或旅游景点等进行合纵连横，整个西安周边的旅游圈或秦岭旅游圈。五、 休闲度假酒店的销售经营模式是什么？核心卖点是什么？如何解决目前南山汤院御宾苑酒店的销售模式问题集价格支撑？六、 汤峪温泉旅游度假区的核心竞争力是什么？ 汤峪温泉旅游度假区核心竞争力主要由品牌知识名、顾客忠诚度、产品差异度、：A、顾客忠诚度，对于旅游区来说就是回头客，回头率越高，说明忠诚度越高，所有服务类的企业，顾客的忠诚度都是核心竞争力最主要的部分。在这里历史不可重演，体验应当深化。所以，汤峪作为一个深度体验的产品，深度体验的生态加文化的组合性的产品，应该是一个深化的体验。B、特独地理位置和自然景观： 1、汤峪位于全世界公认全球最适合于人类生活的秦岭山下，空气质量最好、噪音分贝为西安最低、负氧离子最高的地方之一 2、有着秦岭山的庇护，许多的自然灾害，人为灾难都会少许多（现在日本核泄露，已经影响到沿海多个城市，除非中国绝大部分地区空气和水被感染到，也未必能到达秦岭山脉， 森林本来就有着化解和淡化污染的功能。）3、在中国有着“天下第一名汤”之称的汤岭温泉；并且是世界温泉文化的发祥地；4、位于中华古国，十三朝的古城的1小时经济圈以内；5、早在08年就被国务院发展委评为“全国特色旅游名村”6、汤峪以发展“世界十大旅游古镇“为目标。以及汤峪接下来务实而影响深远的二五规划，得到省市县等多方面关注和政策的支持。七、 旅游地产的营销推广及资源整合表现，南山汤院项目的思考？八、 关于汤峪温泉旅游度假区产品设计创新及功能规划？ 汤峪温泉旅游度假区产品的两类：一类温泉旅游、自然采摘旅游、古镇旅游里带有的衔生品（整个镇子都穿和销售汉服或唐服，吃着天然的食品、素食、自制的豆腐、酒，住着山里的小山洞或树上的木屋。等等）另一类就是房产的设计和功能：1、 古代时期的瓦。就是一种非常不错的特色，如果现在的房子能够把这一点加上，就更有古镇风格了，不同的房屋瓦的图按代表着不能的层次、档次；2、 窗户的上面介意加一部分仿古式的琉璃屋顶，更能有仿古感觉；3、来汤峪的人，很多都爱种种花花草草，阳台的意图突出，一是可以改为房间，靠边上种着绿色植物，有着鲜花的点饰；另一方面像欧州一样，在阳台的前面再伸出一小部分专门栽植花的，让站在阳台上，而不乱费阳台空间的同时，可以享受种花的乐趣。 九、 南山汤院的客户群体，以及客户为什么来南山汤院买房？ 购买旅游地产的主要原因就是投资：投资健康（包括休闲娱乐的身心放松）、投资房产（让资金达到保值或增值）。 如汤峪购买房产的三大人群：A、退休后找个风景秀丽的地方养老的人（主要以陕师大、交大的大学教授，企事单退休人士为 住），B、一种是工作繁忙、事业成功、追求时尚、追求高生活品质，把它当作一处“五星级的家”的人；（一期业主肖云儒、叶广琴、及中石化、省市单位的人士等）C、还有一种就是纯投资的人。（陕北人，江浙企业家、上海、深圳、北京等各地人都有）针对A类以养生养老的人群： “长寿”就是汤峪南山汤院最大的卖点，常说“寿比南山不老松”，汤峪就地处终南山下，以养老、养身、休闲为主，1、主要原因就是这里的空气质量，气候环境对健康有着极大帮助（高血压等三高人群在汤峪居住，甚至可以不用吃降血压的药，血压而自行平稳），2、以及汤峪特有的温泉，有着疾养身美容等功效。他们买的就是长寿。一个业主非常直白的告诉我们，他在这边买房子不为其它，就为了让自己能健康的多活几年。3、更随着人民生活水平的提高，人的寿命延长，社会老龄化加速，加之城市高楼大厦越来越密集，开始在山清水秀、空气清新、鸟语花香的秦岭北麓为老年人建立新家，不但让老年人享受到养老、娱乐、医疗健康等配套成龙的服务，还要让老年生活在优美的自然环境中，心情愉悦、延年益寿。针对B类客户群体，汤峪资源的稀缺性、和唯一性更是他最大的卖点；1、随着农村城市化的进程加快，有山有水的地方是越来越少，人最终都想着回归自然，汤峪离处西安一小时经济圈以内，但三公里没有任何工业污染，是西安噪音分贝最底的地方；2、西安作为中国十三朝古都，是中国文化底蕴最强的城市；3、汤峪温泉在唐朝时期就被唐玄宗赐名为“天下第一名汤”，是历代皇家御用温泉，是世属沐浴文化的发祥地，也是目前全国少有能治疗疾病温泉；4、汤峪作为陕西最早的一个旅游地产，也是秦岭功能配套最为集齐的旅游地产之一、集“温泉旅游、自然摘采游、古镇旅游于一体”的统一发展；5、其房产仅占区域20%，其资源的唯一性。 针对C类投资人：作为投资人，都能看到货币超发了那么多，钱放身上就是乏值，特别是现代这个时期，各方面政策的影响下，旅游地产无疑是最好的投资亮点。1、2010年，国内旅游人数达21亿人次，并且人流量每天至少10%的比率往上升；2、随着国内各项政策的实施（限购令、房产税等旅游区不受限购令的影响），旅游地产将成为投资的新亮点。3、2011年，随着史上最严厉楼市调控政策“新国八条”细则的出台，一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，住宅类房地产的辉煌已成为过去。太平洋建设集团老总严介和认为，产业决定未来，三线、四线城市的旅游地产、养老（养生）地产和保障房建设孕育着巨大的市场商机。事实上，万达集团，保利、万科、恒大、富力等众多地产大鳄从2010年下半开始，已纷纷把目光从住宅转向旅游地产、养生（养老）地产和保障房在内的多业态战略。而万达集团，太平洋建设集团早在2010年上半年就在秦岭沿线及多个城市拿下旅游地产和养老地产的项目。4、结合海南：海啸使海景房失去了些许魅力，或许秦岭是度假的最宜居的选择，结合汤峪的资源，这将是世界人类最适合居住投资的地方了。十、 南山目前存在大批的房子空置问题，这个问题在度假季节性非常强的三亚同样存在，它们是如何解决的？ 1、把亮点突出，弱化淡季： 在三亚的基本上不谈房子的空置问题了，反而用过年一年的收益，就能是全年的十倍左右，如一年收益四万，平时几个月加起来大概在一万多，但冬季这段时间观海的房子可以租到一万多一个月； 2、突出自主性，私有性：住自己的房子，随时想来住，都可以过来，甚至有朋友来也随时可以来住。 3、房子本身的保值，随着人民币不断升值，利息远远跑不过CPI。 十一、后期，我们即将推出酒店，投资回报率的问题该如何回答？三亚的酒店有哪些值得我们学习的地方？A、 在三亚几乎不直接回答酒店回报率问题，主要以多方面的支撑点来介绍酒店的升值，以及你可以享受的权利： 比喻红树林你就可以享受到：1、独立产权。2、免费居住权。3、业主房价权。4、酒店利润分红权。5、带朋友入住还可以拿提成等等，同时更多的以1、公司规模，公司的实力，2、当地旅游人流量，3、业主入住同时就会带来其它销售等数据以作支撑，告诉你他客户的入住率的高底。B、通过价格分开，进行突出产品价格的合理性。有一次我在西湖边上散步，看到一个小茶馆挺好，就进去了，我坐在那儿一个小时喝了一杯茶，结账时知道一杯茶80块钱，确实有点贵了，服务员就说先给我带了个高帽子，说观察我半天了，一个人坐在这儿喝了一杯茶，说明是个有品味的人，他说外边的美景值20块钱，又说这么好的装修环境值20块钱，再说这个茶是新茶，水是新水，又是20块钱，设备这些还得折旧，最终只赚了5块钱的服务费。这笔账算的我很服气，我从来没有听到一个人跟我这么算账的，我花了80块钱，心情很愉快。后来解释说原来茶卖便宜，因为有门票撑着，10块钱的门票能分5块，现在没有了，房租又提高了，只能提高茶价，但是经营效益反而比原来好多了。这就形成了三赢的模式，客人80块钱喝杯茶也觉得挺好。十二、三亚的价位目前普遍在3万左右，对于投资是如何讲解的？有什么说辞是值得南山汤院借鉴的？总体下来主要是以国际旅游岛作背景，北纬18度作卖点，强调其唯一性，同时以每年去过冬的人流作为附正，让你感受并享受到地方的好，其实一下飞机，就已经实地感受了这个地方的特色，就像汤浴，最好的讲解词就是让客户自己感受到这个地方的好，让他自己告诉自己好在哪里。十三、三亚目前价位居高不下，依然热销，原因是在哪里？ 北纬18度， 三亚地方的唯一性，气候环境、地理位置的稀缺性，以及政策支持下的大旅游背景。再加上各地旅游人流量的聚集，以及俄罗斯等国外人员的购房需要等，都无形当中提高了三亚的房价；十四、置业顾问的谈判水平目前整体处于一个瓶颈期，如何能得到一个大的提升和突破，三亚的置业顾问有什么值得我们学习的地方。针对三亚的置业顾问，汤峪置业顾问需要提高的方面主要有：a) 格局要放大，不是以卖房而卖房，让其享受着一种生活，一种品质，更甚是多送他十年的健康；b) 对理财等经济方面的了解，对大方面的了解不够；c) 整体流程不按走得理不清，往往自己都迷失方向，不够专业；d) 职业精神不够，大多容易情绪化，综合素质需要提高。十五、产品定位； 不一定是最贵的，但一定是最适合于人类居住的；不一定是大家都想要的，但有品味有修养的人一直在追求的；不一定是奢华的，但一定是品位提升，在朋友面前拿得出手的。 不一定是最繁化的，但一定是原生态，纯天然绿色的；十六、度假区的功能由什么组成 我国学者对旅游度假区功能分区进行了一定的总结，按功能将旅游度假区分为入口区、度假中心区、康体健身区、户外活动区、文娱活动区、度假别墅区、维修区，每个区赋予了不同的功能定位，如下：1、入口区：接待、管理、停车、行李搬运、安全检查；2、度假中心区：信息中心、会议中心、商店、快餐厅、餐厅；3、康体健身区：运动场、游泳池、海滩、户外体育比赛场；4、户外活动区：通常是具有风景优美的环境、视点和游览步道；5、文娱活动区：厅、夜总会、酒吧、剧院和晚间娱乐场所；6、度假别墅区：安静区，不受噪声的影响，在视野开阔的风景优美区；7、维修区：储藏、机械、设备设施、工作人员住房。 事实上，这是对上面“服务社区吸引物集聚体”模式的具体化，其中入口区、度假中心区和维修区3个功能分区属于综合服务区，度假别墅区是服务社区的外围地区，也可一并归入服务社区。康体健身区，户外活动区和文娱活动区属于旅游度假区中的吸引物集聚区。十七、谁在度假？谁在购买度假地产？当国民收入达到人均3000美元，人们就会将大量的比重用于休闲和旅游度假了。谁在购买旅游地产： 购买旅游地产的市民，大致有这样几类人；A、一种是退休后找个风景秀丽的地方养老的人；B、一种是工作繁忙、事业成功、追求时尚、追求高生活品质，把它当作一处“五星级的家”的人；C、还有一种就是纯投资的人。十八、住宅地产与旅游地产的区别？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益旅游房产就是以旅游人群为目地，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公 园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目十九、度假区的经营的模式是什么，物业模式是什么？度假区可以经营模式主要有：一是卖理念，二是卖门票，三是卖名气，四是卖土地，五是卖项目，六是卖综合，七是卖股份。从大兴企业整个商业模式来说，现在基本上是卖碧水湾门票，其它的这些卖现在还谈不上，而且就现在来说，土地是有限资源，像已经形成的东部华侨城等尖顶旅游地产，都已经没有地了。汤峪处刚开发初级阶段，由于前期以房产带动旅游已经进入尾声，目前主要群体是以旅游为目的而前来旅游，如果这个现在这有限资源不再把握，以后恐怕想在汤峪投入房产，也未必有机会了。二是做品牌、做环境、做知识、做文化、做娱乐、做商品、做体验，这基本上都是针对消费者而言的，再进一步是做成长空间、做商业机会，这两块是针对现有设施的深度利用而言的。比如租这个地方来做生意，有成长空间、有商业机会，很自然，在市场上就会升值，客观来说就会形成一种炒作的概念，实际上卖什么和做什么都是联系到一起的。总体来讲：一是利用市场，适应现实需求；二是培育市场，挖掘潜在需求；三是创造市场，刺激新兴需求。汤峪现在基本上还处在适应现实需求的层面上，如何挖掘潜在需求、刺激新兴需求，是下一步必须要研究的，而且从现实来看，这些东西也在不断的产生，尤其是年轻人，很大程度上形成了一个供给创造需求的格局，有新的花样出来了，年轻人就跑过来了，没这个花样可能就没有这个需求，意识不到这种需求。物业模式：谈物业管理模式，首先要弄清什么是物业和物业管理，然后才好谈物业管理模式。根据权威人士的解释，物业，是指不动产而言，而不动产，就是房地产。我国香港特区称房屋和土地为物业，我国台湾地区称房屋和土地为不动产，我国内地称房屋和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房屋和土地而言，基本涵义是相同的。 物业管理，是指物业服务企业接受业主委托或者业主自己对房屋（一栋或若干栋）和房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、保安等实施统一的维修、养护和管理，为全体业主和使用人服务。 物业管理通过组织业主委员会来实施。 二、为什么要实行物业管理 在城市住宅区实行物业管理主要有两个目的，一是为了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是为城市居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使居民安居乐业。 三、物业管理的内容 为了达到物业管理的目的，保持住宅区物业自身的整洁与完好，让居民生活在良好的居住环境之中，物业管理的内容应当包括以下几项： 1对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理； 2对违反住户公约和管理制度的行为予以制止和纠正； 3审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动； 4对住宅区内的车辆进出、停放进行管理，维护正常生活秩序； 5负责住宅区内的防火防盗，保护人身、财产安全； 6负责清运垃圾，搞好环境卫生，保持墙面、庭院整洁； 7根据合同约定或业主委员会决定，向各户业主收取物业服务与管理费用； 8编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目。 为了做好物业管理工作，住宅区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设公共服务设施，经过有关部门综合验收以后，才能安排居民入住，在购房人办理入住手续时，开发商一定要向购房人明示由政府主管部门制定的住户公约，由购房人签订履行住户公约承诺书。 从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。 实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。 业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。二十、度假区规划要求是什么，主题是什么 二十一、度假区是否一定要有自己的景点 度假区不一定要自己的景点，但最好要有着自己的特点；二十二、度假区如何借助自身优势开发？ 个人认为主要根据以下情况，发现本身的优势，因地制宜的开发。1、 借助地方政策支持、地方发展规划（如开发农态、生态观光采摘园之类的；2、 区位条件（借助当的气候、地形、地理优势因地制宜；3、 借助人文优势，中国属5000历史的文化古国；4、旅游资源条件（资源品位、等级、空间集聚度、知名度，旅游资源的稀缺性和发展前景）5、交通条件(等级、与主要客源市场的通达性)6、客源条件（总量、消费水平）7、其他（本地居民好客度、治安、海外联系等）二十三、在同一区域内不同项目的各自定位有什么不同？海南的香水湾就是典型的两种定位：香水湾号：只为极少数人准备的春秋战堡 （有品味，懂品质生活的人才会选择在这里， 同样价格也惊人。），买的更是一种层次，一种身份的象征；红勘香水湾：为大众度假，养老，投资而准备的中档产品，针对大众客户，就为享受大海，蓝天的一种度假生活二十四、产权式酒店的特征？ 产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。 一、产权式酒店的概念 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。 二、产权式酒店的特征 1、业主拥有酒店独立产权 投资者可以一