房地产建筑规划基础知识培训-万科.ppt

建筑规划基础知识培训,设计管理部 曹辉 2008.03.28,更多房地产基础知识培训相关资料， 请登录智地网报名房地产基础知识远程网络培训课程进行学习交流，谢谢！,1,基本名词概念,规划实例,提纲,2,基本名词概念居住区、居住小区、居住组团,居住区,居住小区,居住组团,基本名词概念规划用地,城市规划用地： 居住区用地（R） 住宅用地（R01） 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03） 公共绿地（R04）,R=R01+R02+R03+R04,基本名词概念道路用地和公共服务设施用地,城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03）,公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地（R03） 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。,基本名词概念容积率,总建筑面积,容积率=,净用地面积,包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站）,不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层,居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地,基本名词概念道路红线,道路红线,城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。,基本名词概念项目控制线,实例西半岛,道路中心线,用地范围线,建筑退线,道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处,基本名词概念项目控制线,实例金色家园,道路中心线,用地范围线,道路边线,道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。,基本名词概念日照,居住建筑日照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。,日照要求是建筑退间距的依据来源,基本名词概念建筑密度,各类建筑基底总面积,建筑密度=,净用地面积,相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多,正常情况下。居住区建筑密度一般在17%30%,基本名词概念绿地率,各类绿地面积总和,绿地率=,净用地面积,武汉市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算,在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；,各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地,基本名词概念公共绿地,公共绿地,满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。,基本名词概念公共服务设施,公共服务设施,公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。,公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”,几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积： 居住区级1.62.5平米/人，占地23平米/人 小区级 约1平米/人，占地11平米/人 组团级 约0.5平米/人，占地0.5平米/人,基本名词概念公共服务设施,公共服务设施,几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.51个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二,基本名词概念用地平衡,用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标,说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致,基本名词概念停车位,随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标,基本名词概念住宅层数划分,住宅按层数划分,一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。,案例： 新城市主义的实践武汉城市花园,新城市主义规划设计主张的核心思想,1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题 2、强调多样化原则 3、社区设计除供汽车使用外，要考虑人行步道与大众运输工具的使用 3、公共价值重于私有价值 4、尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性,现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能分离 汽车占主导 忽视公共领域 漠视人文精神和自然环境,针 对,邻里中优先考虑公共空间,公众利益大于私人利益 注重公共空间的创造 A、保护原有地形地貌，做为公共空间可利用的资源 B、公共建筑占据重要的位置 C、街道是重要的公共空间,新城市主义规划设计主张的核心思想,注重与城市的关系 尊重城市区域级规划 （交通）,新城市主义规划设计在城花的实践,1,注重与城市的关系 建立“都市核心带”开放空间 公共空间优先设置 大型公建结合公交设置,新城市主义规划设计在城花的实践,2,尊重、保护基地中原有景观资源（植被） 景观资源共享，形成“开放绿轴公共空间”,新城市主义规划设计在城花的实践,3,道路设计 建立安全的步行系统,4,新城市主义规划设计在城花的实践,道路设计 建立安全的步行系统，人行优先-道路装置,5,新城市主义规划设计在城花的实践,道路设计 街道做为公共空间，注重街道景观的设计 道路对景营造公建形成的道路对景、住宅过街楼形成的道路对景,6,新城市主义