房地产投资可行性估测.ppt

房地产实物投资价值估测,房地产投资中，我们如何盘算？,一、房地产投资价值估测原理,1. 关于投资价值的说明,投资价值是特定投资主体对某一物业未来产生收入能力的一种主观假定。,投资的实质是投资者基于具体物业投资价值与市场价值的预期和比较而作出的购买该物业未来产生收入能力的权利。,投资行为往往起始于一种购买行为，终于一种出售行为；即交易决定了投资行为的可操作性，同时以收益实现环节来对预期价值或投资行为进行验证。,投资决策的条件： 卖方所得不会低于其投资价值，买方所付出不会高于其投资价值。,交易达成的条件： 交易双方对同一物业所形成的投资价值存在差异，由投资价值所形成的出售价格区间和购买价格区间存在交集，且足以消化交易成本。,投资价值所需支付的价格，购置以增加财富净值； 投资价值可出售价格，出售以增加财富净值。 最可能出售价格与投资价值相差越大，买或卖的潜在利润也越大。,2. 决策模型：投资价值估测的规范过程,三个关键因素：预期收益额、实现时间以及确定性。,经营净收入,年贷款本息：抵押贷款人,税前现金流：权益投资人,现金流的价值,r,决策模型的应用条件 对收益、营运支出、融资总额和时间、销售价格、税费、机会成本等因素的假定。 决策模型的应用类型 估算不同方案的权益投资收益率。 评估不同投资策略对投资价值的影响。,二、房地产投资项目可行性研究,1. 可行性研究的概念,在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究。,2. 可行性研究的作用,不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误的市场开发或购买了一个错误的楼盘！,3. 可行性研究的工作阶段,4. 可行性研究的程序,房地产投资项目策划与基础参数选择,（1）市场分析 从需求角度确立拟开发项目的价值。,提示：市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之 增加。不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！,市场范围,市场分析的步骤,分析影响本地房地产投资环境的国内外经济形势； 审度与投资机会相关地区和全市的经济、人口以及政治趋势； 划定构成直接竞争的同类物业所在的街区、交易或市场区域的特定地理界限； 分析特定物业类型在市场范围的潜在需求，预测研究期内的需求； 确定并分析市场范围内的竞争性（同类）物业； 估测预测期内市场范围中可能出现的额外供给，估测所研究物业的供给在预测需求中所占的合理份额; 比较所研究物业的特征与需求特征以及现存和潜在竞争性物业的特征，估测预测期内所研究物业市场份额可能发生的变化，即抢占率（可能占有的百分比）。,（2）项目策划 项目投资方案的拟订和选择。,（3） 构造评价方案,【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案,提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。,（4） 选择基础参数,开竣工时间 开发经营期 计算期,贷款利率 资金投入比例 财务杠杆比率 预售收入用于 后续开发的比例,出租率 空置率 运营成本比率 价格和租金 租售计划表,基准收益率 目标成本利润率 目标投资利润率 目标投资回报率 回收期 净现值,5. 房地产项目投资与收入估算,房地产项目投资与收入估算逻辑,（1）房地产项目投资与成本的估算,房地产项目开发投资与收入估算图示,房地产置业投资费用与收益图示,土地费用的估算,熟地价出让金拆迁安置补偿费基础设施建设费税费 毛地价出让金基础设施建设费后支付的拆迁补偿费税费,前期工程费用的估算,房屋开发费的估算,开发费用的估算,开发期税费及其他费用的估算,可能需要估算的运营费用： 人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地 管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费， 保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费。,资金使用计划,提示：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金 以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。,（2） 收入估算 在租售计划（销售、出租、自营等）基础上分别估算。,房地产开发投资收益的构成,两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。,提示：总开发价值项目总销售收入销售税费； 销售净收入总开发价值项目总开发成本。,房地产开发投资中的税金,企业所得税：25,印花税和交易服务费,城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税,土地增值税的计算,四级超额累进税率： A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50） B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100） C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200） D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,土地增值税计算示意图,增值额,扣除项目： A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。 E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）； F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20的扣除。,速算法,A. 增值额未超过扣除项目金额50的， 土地增值税税额增值额30 B. 增值额超过扣除项目金额50，未超过100的， 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 C. 增值额超过扣除项目金额100，未超过200的， 土地增值税税额增值额50扣除项目金额15 D. 增值额超过扣除项目金额200的， 土地增值税税额增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数。,【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（4）应纳税额15050%30%（15015050%）40% 52.5万元,【解】,（1）土地增值额300150150万元,（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%,（3）税率分别为30%和40%,速算法：,应纳土地增值税 15040%1505%52.5万元,【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（4）应纳税额12050%30%（12012050%）40% （180120100）5072万元,【解】,（1）土地增值额300120180万元,（2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元=150%,（3）税率分别为30%、40%和50,销售收入与经营税金及附加估算表,出租收入与经营税金及附加估算表,资金筹措计划,投资计划与资金筹措表,4. 房地产开发投资的经济评价,（1）经济评价指标体系,提示：以项目为单位的开发经营期 盈利能力测算，与目标利润率比较。,成本利润率开发利润总开发成本 （项目总开发价值总开发成本）/总开发成本,（2）主要经济评价指标的计算,资本金利润率 正常年份的年利润总额或年平均利润总额资本金 提示：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。 资本金净利润率 静态投资回收期,投资利润率 正常年份年利润总额或年平均利润总额项目总投资 提示：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。,静态投资回收期 投资回收所需时间。,现金回报率 年现金报酬初始投入权益资本 投资回报率 年净收益初始投入权益资本,【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。 试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。,投资利润率年平均利润总额/项目总投资100 650/（4500500）10013.0； 资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3； 资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。,财务净现值（FNPV） 项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。, FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过 基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。 贴现率获取困难。 绝对指标，没有反映出单位回报。,FNPV与i 的反向关系,已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、 i1或i2，则FNPV？,获利指数（Profitability Index ，PI） 即现值比率，等于拟投资项目净现值与总投资或现金流出的总现值的比率。,若PI1，说明该方案可以接受。,财务内部收益率（FIRR） 项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。, 说明项目所能支付的最高贷款利率。 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。, 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可接受。 对贴现率比较依赖。 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、 回收后的盈利情况。 适用于开发出租或自营型投资的评价。,Pb（累计净现金流现值开始出现正值的期数1） （上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值）,动态投资回收期 投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。,利息备付率 偿还期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用 提示：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。,偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额 提示：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期 借款来偿还到期债务。,其他指标如资产负债率、流动比率、速动比率。,【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。 试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。,资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060； 流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200； 速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100 （25001500）/125010080。,6. 计算期和贴现率的选取,从获取物业产权直至出租或自营活动正式开始,房地产置业投资计算期 经营准备期 经营期,从出租或自营活动正式开始到持有期末,贴现率的选取方法,利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比实例房地产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。,方法二：市场提取法,提示：仍着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。,A. 调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料。 B. 将资料进行整理：排序、制成图表。,方法三：投资报酬率排序插入法,7. 可行性研究报告的编写,（1）可行性研究报告的主要内容,（2）可行性研究报告的正文,续表,（3）可行性研究的相应财务报表,财务评价报表一览,财务评价报表的编制及财务评价,房地产投资是否划算？,若投资者希望从房价的上涨中获益，则可以这样来 确定房价增长率的门槛：确定房产价值财富的利息成 本，如4；再分析确定一年的物业管理费、取暖费等 成本，如约为1.5；再根据区域情况确定交易税收， 如1.5；同时预计在未来持有期间可能出台影响成本 的政策，综合几个因素，则房价上涨率至少应为 7，否则就会亏本。,住房投资是否划算？,一、为什么要买房？ 1. 和其他商品不同：一辆车，开了十几年后价值为 零；一栋房子，“白住”几十年后，价值可能翻番。 2. 无房户，生活费用随着房价日日见高；有房户，