国有土地使用权转让、出租、抵押管理资料课件

上周要闻评介,第七章 国有土地使用权 转让、出租、抵押管理,第一节 国有土地使用权转让管理,国有土地使用权转让的概念： 城镇国有土地使用者在土地使用权未到期情况下，将土地使用权的剩余年限让渡给新的土地使用者的行为。（出售、交换、赠与） 二级市场 转让费 转让的权利,国有土地使用权转让的原则： 出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则 土地使用权与地上建筑物产权一致的原则 效益不可损原则 平等、自愿、等价、有偿的原则 政府监督管理的原则,国有土地使用权转让的条件： 按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； 按照出让合同约定的期限和条件进行投资开发、利用。 属于房屋建设工程的，完成开发投资的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 土地使用权转让应当签订转让合同，并办理过户登记，这就是土地使用权转让的形式要求。,土地使用权转让时，如需改变原出让合同规定的用途，必须先向土地行政主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可转让。 行政划拨土地使用权转让，土地使用权人必须先向所在地市、县行政主管部门补办出让手续，交付出让金，办理土地登记手续后方可转让。 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，同样，土地使用权转让价格出现不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施防止。,国有土地使用权转让的方式： 出售 交换 赠与 （联营、继承、入股、兼并） 国有土地使用权转让合同： 国有土地使用权转让合同的法律特征 国有土地使用权转让合同的内容 （标的、价款、合同的期限、地点、方式、当事人、违约责任等）,第二节 国有土地使用权出租管理,国有土地使用权出租的概念： 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房地不分 权利范围 国有土地使用权出租和租赁的区别,国有土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别 出租与出让的区别 出租与转让的区别 （使用权、权利和义务、附着物、有偿？） 出租与抵押的区别： （使用权转移与否，合同性质、权利实现）,国有土地使用权出租的条件 通过出让方式获得的土地使用权，必须按照出让合同的规定进行一定的而开发、利用，才可以出租。 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。（与出让合同的关系） 土地使用权出租后。出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。 通过行政划拨的土地使用权，不是一项独立的财产权，不能任意出租。,国有土地使用权出租合同 概念： 土地使用权出租的双方当事人根据有关法律的规定，就土地使用权出租问题经过协商一致达成的协议。 内容： 标的 租期 租金及支付期限、 方式 土地使用条件 土地用途,出租人交付土地的期限、 方式和条件 承租人租赁期满返还土地的 期限、方式和条件 有关土地使用税费的缴纳 解除合同的条件 、期限 违约责任 其他有关条款,第三节 国有土地使用权抵押管理,概念： 土地使用权抵押是指土地使用者将其所获得的土地使用权（或者包括地上建筑物及其他附着物）以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。 特征： 两权主体一致 土地使用权抵押从属于它所担保的债权 土地使用权不发生转移（处分权受限） 抵押权具有优先受偿权,土地使用权抵押的法定条件 完备有效的土地使用权抵押必须具备的条件 土地使用权必须是抵押人有权处分的财产权。 用于抵押的土地使用权必须是法律允许转让的。 不得设定抵押的土地使用权 权属有争议的土地 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的土地 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物所占土地 已依法公告列入拆迁范围的土地 依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的土地 依法不得抵押的其他土地,同一土地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。土地使用权抵押后，该抵押土地使用权的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。 所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 以共有的土地使用权抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。,以已出租的土地使用权抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。 企业、事业单位法人分离或者合并后，原土地使用权抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其土地使用权合法继承人或代管人应当继续履行原抵押合同。 土地使用权抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同 土地使用权抵押合同自签订30日内，抵押当事人应当到土地所在地的土地管理部门办理土地使用权抵押登记。,以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押，应当符合国有资产管理的有关规定。 以集体所有制企业的土地使用权抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的土地使用权抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。,以有限责任公司、股份制公司的土地使用权抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以划拨方式取得的国有土地使用权，只有在地上建有房屋等建筑物、构筑物时，才能与房屋一起设定抵押权。但是，在抵押权实现时，依法作价、拍卖或变卖房地产后，必须从所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。 乡（镇）村企业以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押 。,土地使用权抵押合同 概念： 抵押人与抵押权人为保证债务履行而签订的担保协议。必须登记方生效。 内容： 抵押人和抵押权人 被担保的债权的种类、数额 债务人履行债务的期限和抵押期限 抵押物的基本情况 抵押权的担保范围 抵押权灭失的条件 抵押人和抵押人的权利、义务及其他约定事项 违约责任及争议解决办法 抵押合同订立的时间和地点,抵押权的中止 抵押权人请求中止的； 抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的； 发现被拍卖抵押物有权属争议的； 诉讼或仲裁中的抵押房地产； 其他应当中止的情况。 抵押权的消灭 债务清偿 抵押物灭失（届满、征收、建筑物灭失） 土地抵押权实现 抵押权无效,房地产抵押权实现程序的中止，是指在特定事由出现时，发生中止实现程序的效果。法律规定房地产抵押权，其目的在于实现抵押权人的债权，而不是一定要处分抵押人的房地产，只要能够保证抵押权人债权的实现，可以暂时中止房地产抵押权实现程序。,抵押权的实现 实现的条件： 债务人不履行到期债务的； 债务人死亡、被依法宣告死亡并无继承人或受遗赠人的； 抵押人的继承人、受遗赠人不履行到期债务的； 债务人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的； 抵押权人未受清偿的其他情形。 实现的方式： 拍卖 土地使用权折价给抵押权人,划拨用地的办理程序 申请 审核 批准（国有土地划拨决定书） 登记（国有土地划拨使用权证书） 补交出让金 市县人民政府批准 出让合同 补交出让金 登记发证 转让、出租抵押,第三节 划拨国有土地使用权的转让、出租、抵押管理,案 例,某畜牧场在某城市的南郊,其占地4831平方米。1999年1月得知该市城市规划 城南道路要经其畜牧场中心通过,占去畜牧场土地面积1706平方米。于是畜牧场在没有向市 国土局办理申请用地手续的情况下,擅自以拆除其中养牛场为名,与私人签订了协议,将20户 住宅和巷道地共2725平方米出卖给该畜牧场的干部、职工建住房。该畜牧场负责人到某规 划办、某城建办协商议定,由建房买地的职工直接到某规划办、某镇城建办公室办理手续,并 领取城市建房许可证。市国土局发现后,对此案立案查