戴德梁行迈科国际大厦物业管理处物业管理部运行制度.doc

文文 件件 目目 录录 序号序号文文 件件 名名 称称文文 件件 编编 号号页码页码 1物业管理部人员架构表 DTZ-MK-PD-01-S 2物业管理部岗位职责岗位职责 DTZ-MK-PD-02-S 3处业主入伙流程图处业主入伙流程图 DTZ-MK-PD-03-S 4业主入伙通知书 DTZ-MK-PD-04-S 5业主入伙资料 DTZ-MK-PD-05-S 6二装流程图 DTZ-MK-PD-06-S 7二装工作程序 DTZ-MK-PD-07-S 8二次装修手册 DTZ-MK-PD-08-S 9业主手册 DTZ-MK-PD-09-S 10业主公约 DTZ-MK-PD-10-S 11业主公约（合同） DTZ-MK-PD-11-S 12服务协议 DTZ-MK-PD-12-S 13业主退租工作程序 DTZ-MK-PD-13-S 14业主退租通知书 DTZ-MK-PD-14-S 15业主问卷调查工作程序 DTZ-MK-PD-15-S 16客户走访处理工作程序 DTZ-MK-PD-16-S 17催缴通知书 DTZ-MK-PD-17-S 18前台接待工作标准 DTZ-MK-PD-18-S 19前台接待工作程序前台接待工作程序 DTZ-MK-PD-19-S 20日常巡视工作程序日常巡视工作程序 DTZ-MK-PD-20-S 21空置房巡查管理标准作业规程 DTZ-MK-PD-21-S 文文 件件 名名 称称文文 件件 编编 号号页码页码 22客户投诉处理工作程序 DTZ-MK-PD-22-S 23报修处理工作程序 DTZ-MK-PD-23-S 24宣传品摆放工作程序 DTZ-MK-PD-24-S 25制作水牌工作程序 DTZ-MK-PD-25-S 26公司水牌制作更改申请表 DTZ-MK-PD-26-S 文文 件件 名名 称称物业管理部人员架构表 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-01-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 物业管理部人员架构表物业管理部人员架构表 合计：合计：8 8 人人 客服主管 1 人物业管理员 1 人 事 务 前 台 2 人 部门经理 1 人 形 象 前 台 2 人 物业管理员 1 人 保 洁 公 司 18 人 文文 件件 名名 称称物业管理部岗位职责 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-02-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 物业管理部岗位职责物业管理部岗位职责 1.1. 物业管理部经理岗位职责物业管理部经理岗位职责 职 位 ：物业管理部经理 直接上级 ：物业总经理 督导下级 ：客服主管 1.1 负责协调本部门与其他相关部门的工作。 1.2 制订本部门工作规划和部门预算，定期向总经理办公室汇报， 并出席总经理办公室召集的部门会议。 1.3 掌握各种费用的收缴情况，保证本部门按期收缴各项管理费用。 1.4 负责与客户之间保持良好的沟通，及时了解客户的动态，组织 各种联谊活动。 1.5 对物业部主管的日常工作进行监督、检查。 1.6 负责组织并协调本部门服务质量体系的建立、实施、维持和改 进，以保证本部门的服务质量符合公司标准。 1.7 组织主持每日工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。 负责本部门工作计划的实施并定期总结上报。 1.8 了解其它同等大厦管理水平及相关信息，提高本部门服务水平， 完善部门工作。 1.9 负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、 晋升等意见。 1.10 完成物业总经理交办的其它工作。 2. 物业管理部主管岗位职责物业管理部主管岗位职责 职 位 ：物业管理部主管 直接上级 ：物业管理部经理 督导下级 ：物业管理员、前台 2.1 负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报跟进汇报。 2.2 与客户紧密联系，了解客户动态，及时处理及时处理相关问题问题。 2.3 掌握各种费用的收缴费用的收缴情况，定期上报上报并安排催收催收。 2.4 熟知熟知本部门各项工作流程工作流程。 2.5 处理客户投诉处理客户投诉及时跟进上报。 2.6 对物业助理的日常工作进行监督、检查监督、检查。 2.7 跟进本部门物品采购物品采购的有关工作。 2.8 负责对物业助理的日常管理工作及每月绩效考评日常管理工作及每月绩效考评。 2.9 监督管理保洁公司的日常运作，并定期对保洁公司的工作进行对保洁公司的工作进行 评估。评估。 2.10 负责与相关政府部门的联络、沟通，及时汇报政府部门的要求，及时汇报政府部门的要求， 并按要求布置落实。并按要求布置落实。 2.11 负责对物业管理部工作每月进行总结每月进行总结，完成各种汇总表格及时 上报，并提出自己的建议及整改意见。提出自己的建议及整改意见。 2.12 负责每日本部门工作日志的填写工作工作日志的填写工作。 2.13 负责本部门员工的绩效考核和综合评定工作绩效考核和综合评定工作。 2.14 负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、 晋升等意见。晋升等意见。 2.15 完成上级领导所下达的各项服务。 3. 物业管理部物业管理员岗位职责物业管理部物业管理员岗位职责 职 位 ：物业管理员 直接上级 ：物业管理部主管 督导下级 ：无 3.1 负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写 相关工作报告。 3.2 负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并 对保洁公司日常工作进行检查及监督。 3.3 负责每日本岗工作日志的填写工作。 3.4 了解及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并 将问题及时上报给上级领导。 3.5 严格遵守本部门各项工作程序。 3.6 负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情 况。 3.7 遇到突发紧急事件或重大事件时，应及时上报。 3.8 了解及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进 行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供 合理化建议。 3.9 跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。 3.10 配合管理处各项物业管理费用的催缴工作。 3.11 协助相关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。 3.12 定期检查、更新客户资料，并及时存档。 3.13 发挥工作主动性，认真完成上级领导交予之工作。 4. 物业管理部物业管理员（负责保洁）岗位职责物业管理部物业管理员（负责保洁）岗位职责 职 位 ：物业管理员（负责保洁） 直接上级 ：物业管理部主管 督导下级 ：无 4.1.负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写 相关工作报告。 4.2 负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并 对保洁公司日常工作进行检查及监督。 4.3 负责每日个人工作日志的填写工作。 4.4 了解及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并 将问题及时上报给上级领导。 4.5 严格遵守本部门各项规章制度和工作程序。 4.6 负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情 况。 4.7 遇到突发紧急事件或重大事件时，应及时上报。 4.8 了解及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进 行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提 供合理化建议。 4.9 跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。 4.10 配合管理处各项物业管理费用的催缴、每月统计工作。 4.11 协助相关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。 4.12 定期检查、更新客户资料，并及时存档。 4.13 负责大厦机动车辆的办理等相关业务。 4.14 负责月底上报业主饮用水用量情况。 5. 物业管理部形象前台岗位职责物业管理部形象前台岗位职责 职 位 ：形象前台 直接上级 ：物业管理部主管 督导下级 ：无 5.1 热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。 5.2 接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人 接替方可离开。 5.3 熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、 联系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。 5.4 接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。 5.5 接待来访客户首先做到询问清楚，电话联系被访单位，并向来 访客户讲清位置。 5.6 客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅 速给予提供。 5.7 客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投 诉意见，立即上报上级领导。 5.8 接待电话询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主保 密。 5.9 遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。 5.10 保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及相关表册及大厦 内公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁， 不要放任何无关物品。 5.11 负责每日业主的快件、报刊、邮件、邮包等物品分送。 5.12 做好交接班工作，认真填写交接班记录。 5.13 负责每日个人工作日志的填写工作。 6 物业管理部事务前台岗位职责物业管理部事务前台岗位职责 职 位 ：事务前台 直接上级 ：物业管理部主管 督导下级 ：无 6.1 热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。 6.2 接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人 接替方可离开。 6.3 熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、 联系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。 6.4 接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。 6.5 接待来访客户首先做到询问清楚，电话联系被访单位，并向来 访客户讲清位置。 6.6 客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅 速给予提供。 6.7 客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投 诉意见，立即上报上级领导。 6.8 接待电话询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主保 密。 6.9 遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。 6.10 保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及相关表册及大厦 内公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁， 不要放任何无关物品。 6.11 做好交接班工作，认真填写交接班记录。 6.12 负责大厦非机动车辆的办理等相关业务。 6.13 负责每日个人工作日志的填写工作。 业业主主入入伙伙流流程程图图 流流程程图图： 文文 件件 名名 称称业主入伙流程图 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-03-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 业主填写收楼表及移交登记表 移交该单元钥匙 整理所有交楼文件呈交总物业经理审定，然后存档 业主通知物业部搬家时间，以便物业部配合完成 工程部 1 获物业部通知后，进行 移交单元之验收工作 2 会同物业部人员与业主 共同验房 3 解答关于工程问题 物业部 1 确认业主身份登记业主档 案，并办理住户证 2 呈交及说明服务手册及其 他资料 财务部 1收取各项管理费用。 业主前来收楼，应携带收楼入伙通知书中所规定之文件 工程部与物业部协同完成如下工作： 1 会同业主检验单元内设施之状况。 2 解释并阐明单元设施使用规定，记录业主之合理返修要求 3 查看并记录单元之电表读数作为该单元之底数 业主填写：1单位设备核对表 2遗漏、缺陷工程申报表 承建商 返修 文文 件件 名名 称称业主入伙通知书 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-04-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 迈科国际大厦物业管理处业主入伙通知书迈科国际大厦物业管理处业主入伙通知书 ： 承蒙您对我公司的支持与信赖， 已顺利完工，并可 正式交接。 为使本次交接工作顺利完成，我公司作了如下安排，并恳请您 再次给予支持； 谨请您于 年 月 日至 月 日携带各种付款凭证及有 效身份证件到我公司设于 大厦 室（客服电话： 88830281）办理入伙手续，如您有任何问题，请即与我公司联系， 若于 月 日前我公司未收到您的通知，将按原计划安排。 此致 层 单元业主 戴德梁行迈科国际大厦物业管理处 年 月 日 文文 件件 名名 称称业主入伙资料 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-05-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 业主入伙资料业主入伙资料 1.1. 物业管理处业主入住工作程序物业管理处业主入住工作程序 1.11.1 适用范围适用范围 对迈科国际大厦业主入住进行登记、建档。 1.21.2 引用文件引用文件 无 1.31.3 定义定义 无 1.41.4 工作程序工作程序 1.4.1 入住准备：物业助理准备好各种业主入住需要的文件，文件 包括： 1.4.1.1 治安防火责任书 1.4.1.2 安全消防协议书 1.4.1.3 业主档案 1.4.1.4 能源计量表号及读数记录单 1.4.1.5 有偿清洁服务报价表 1.4.1.6 单元钥匙交接表 1.4.1.7 机动车登记表 1.4.1.8 非机动车登记表 1.4.2 文件发放： 1.4.2.1 在接到业主入伙通知书后，将建立业主档案资料交由 业主相关负责人，并讲明各表格用途及内容。 1.4.3 收取文件、发放资料、签订协议： 1.4.3.1 发放业户手册 。 1.4.3.2 与业主签订治安防火责任书 、 安全消防协议书 ，填写 业主/租户资料登记表 。物业部存放作为建立业主档案的原始资 料。 1.4.4 钥匙发放 1.4.4.1 由物业助理确认业主各项费用缴纳完毕后，与业主交接单 元钥匙，并填写单元钥匙交接表 1.4.5 抄验能源表数： 1.4.5.1 由物业助理及工程部人员陪同业主抄写水、电表底数，记 录在能源计量表号及读数记录单上。 1.4.6 所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。 1.4.7 经办人向相关部门发出“入住通知书” 。 1.51.5 记录和保存记录和保存 5.1 物业部保存 业主/租户资料登记表 永久保存 1.6.1.6.附录附录 1.6.1 安全消防协议书 1.6.2 治安防火责任书 1.6.3 业主/租户资料登记表 1.6.4 能源计量表号及读数 记录单 1.6.5 入伙通知书 1.6.6 入伙流程图 1.6.7 有偿清洁服务报价表 1.6.8 单元钥匙交接表 1.6.9 机动车登记表 1.6.10非机动车登记表 1.6.11停车场管理规定 1.6.12申请车辆进出许可证 2.2. 物业管理处业主资料物业管理处业主资料 公司名称： 电 话： 传 真： 通讯地址： 紧急情况联络 联络人 1： 电话： 联络人 2： 电话： 所购单位之用途: 自用 出租 其他 客户签字 日 期 3.3. 物业管理处业主退租工作程序物业管理处业主退租工作程序 3.1 适用范围 本工作指引适用于北京国际金融中心业主退租手续的办理程序。 3.2 引用文件 无 3.3 定义 无 3.4 工作指引 3.4.1 业主/租户退租时，由业主提前 15 日以书面形式通知物业部， 并出具委托函。 3.4.2 业主/租户于迁出日前一周到物业部填写业主迁出申请表 。 3.4.3 由物业部、工程部、保安部人员共同陪租户前往该房间同承 租人共同检查单元状况。 3.4.3.1 工程部检查迁出单元各种工程设施设备是否完好。 3.4.3.2 保卫部检查迁出单各种消防安全设备是否完好。 3.4.3.3 单元内设施情况检查完毕，如业主委托接管单元钥匙，与 租户交接钥匙，并填写钥匙签收表 ，此钥匙交给保安部保管。 3.4.3.4 由工程部人员抄写能源表底数，填写能源计量表读数记 录单 ，检查完关闭该单元内水电能源。 3.4.4 物业部根据各部门填写的业主迁出申请表 ，并确认各种费 用已缴清。 3.4.5 业主/租户退租后由物业部向相应部门发出退租通知书 ， 各部门做好相应工作安排。 3.4.5.1退租通知书抄送保安部、工程部、财务部。 3.4.6 所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。 3.5 记录和保存 3.5.1 物业部保存 3.5.2 业主档案各相关表格永久保存 3.6.附录 3.6.1业主迁出申请表 3.6.2退租通知书 3.6.3能源计量表读数记录单 4. 物业管理处业主退租通知书物业管理处业主退租通知书 迈科国际大厦 单元租户已于 年 月 日退租，望各部门做好相关跟进工作。 物业部: 2008 年 月 日 抄送：保安部 工程部 财务部 文文 件件 名名 称称二装流程图 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-06-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 迈迈科科国国际际大大厦厦二二装装流流程程图图 不合格 装修申请 1.装修施工申请表 2.装修管理协议 3.承诺书 业户/施工单位提交以下资料 1.装修单位相关资质材料 2.工商局生产资料生产要素管理分局装修备案资料 管理处凭房屋租赁合同及业主方提供的确认函与客户办手续 业户/施工单位交费 1.装修押金 2.装修协作费 3.装修施工保险单原件 管理处工程交底 1.建筑平面图 2.强电系统图 3.弱电系统图 4.消防水/电平面图空调系统图 业户/施工单位按装修手册要求提供装修图纸一式三份 管理处检查对大厦的系统，结构有无 影响，并出具意见 租户/施工单位将图纸及相关材料 送市消防局审查 1. 签署消防、安全责任书 2. 办理施工出入证 3. 领取灭火器 物业管理处与租户/施工单位对楼层公共区域巡检并现场拍照 装修施工完毕，自检合格，租户/施工单位书面通知物业管理处验收 施工单位整改 租户/施工单位交市消 防局安排验收 施工单位交齐装修施工资料，按期退押金 （扣除公共部位维修费用，若有损坏） 租户正式入驻办公 物业管理处签发二次装修施工许可证 ，租户/施工单位正式装修施工 文文 件件 名名 称称二装工作程序 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-07-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 物业管理处业主二装工作程序物业管理处业主二装工作程序 1适用范围 本工作程序适用于迈科国际大厦业主二次装修手续的办理。 2引用文件 迈科国际大厦业户装修手册 3定义 无 4工作程序 4.1 业户向物业部提交装修申请。 4.1.1装修申请表 4.2 装修单位提交以下装修材料至物业部。 4.2.1 营业执照及副本一份 4.2.2 资质等级证书及副本一份 4.2.3 装修人员名单 4.2.4 各专业装修图及材料明细表一式三份 4.2.5 装修改造工程消防审核申报表 4.2.6 签订消防安全责任书 4.3 审图 4.3.1 工程部对图纸进行审批，合格后由保安部发放安全 施工许可证。 4.3.2 施工单位从物业部领取施工许可证。 4.4 装修方开始施工，施工时要接受管理处管理和遵守装修须 知内的管理办法。 4.5 装修期间物业部/保安部职责 4.5.1 监督装修工人施工现场情况 4.5.2 审批动火申请表 4.5.3 审批大件货物出入放行/货梯使用申请表 4.6 装修期间工程部职责 4.6.1 监督工程必需依图施工 4.6.2 检查施工质量必须符合政府及大厦总体设施相关标 准 4.7 施工完毕装修方可申报完工验收 4.7.1 物业部/工程部/保安部进行验收 4.7.2 装修方提供竣工图 4.8 以上程序完成后，所有文件资料经物业主管审阅无误后存 档。 5记录和保存 5.1 物业部保存 5.1.1 二装施工各类申请表格 永久保存 5.2 工程部保存 5.2.1 装修方施工图纸 6附录 6.1装修手册 6.2二装违规通知单 6.3二装违章施工整改通知单 6.4装修单位清场通 知 6.5装修单位复工申请 6.6二次装修申请表 6.7二次装修收费标准 6.8二次装修流程图 6.9钥匙借用登记表 6.10押金结算审批表 6.11装修开工许可证 6.12二次装修验收申请表 6.13二次装修验收单 6.14施工延期申请表 6.15临时出入证办理登记表 6.16大件货物出入放行/货梯使用申请表 文文 件件 名名 称称二次装修手册 文文 件件 编编 号号 DTZ-MK-PD-08-S 归归 口口 部部 门门物业管理部 迈科国际大厦迈科国际大厦 二次装修手册二次装修手册 戴德梁行迈科国际大厦物业管理处戴德梁行迈科国际大厦物业管理处 二零零七年元月二零零七年元月 目目 录录 1.0序言 2.0须知 3.0大厦提供之基本装置 3.1电梯系统 3.2中央空调系统 3.3供电系统 3.4给排水系统 3.5通信与网络系统 3.6消防设备 3.7监控系统 3.8楼宇自控系统 3.9公共区域 3.10 结构 4.0申请入场装修 4.1申请程序 4.1.1 租户在物业管理处领取或填写下列表格 4.1.2 装修承包商在申请装修时应具备下列文件: 4.1.2.1 所有设计说明及图纸 4.1.2.2 施工单位应向管理处提供以下资料： 4.1.3 装修图纸 4.1.4 图纸审批及报审 4.1.5 保险购买 4.1.6 施工出入证 4.2缴款 4.2.1 装修押金 4.2.2 装修协作费收费标准 4.2.3 其它 4.3施工安排 5.0限制事项 5.1施工时间 5.1.1 静音作业时间 5.1.2 机械作业时间 5.1.3 异味挥发等异味作业时间 5.2干扰限制 5.2.1 材料堆放限制 5.2.2 运输限制 5.2.3 废物处理限制 5.2.4 消防要求 5.2.5 烧焊限制 5.2.6 空调限制 5.2.7 装修企业行为规定 5.2.8 承建商的选择 5.2.9 承建商的推荐 6.0物业管理处验收 7.0装修完成 7.1提交书面报告 7.2主要核查内容如下 7.3签发 7.4整改 8.0消防验收 序序 言言 “迈科国际大厦装修手册” （以下简称“手册” ）为迈科国际 大厦物业管理处（以下简称管理处）为维护全体租户的利益，更好 地配合租户二次施工，同时对租户/施工单位提供有关大厦的技术资 料及消防报审、报验手续的指导，明确物业在租户/施工单位施工过 程中的服务项目及管理规定，以保证装修工程顺利完成而编写，敬 请细读. 本大厦的物业管理公司为：戴德梁行房地产咨询（上海）有限戴德梁行房地产咨询（上海）有限 公司西安分公司公司西安分公司 租户有义务通知受雇于贵户之施工单位必须同样遵守以下条款 及规则。 如果贵租户对本“手册”中的有关事项存有疑问，请与管理处 联系，电话 1.01.0须知须知 1.1装修工程施工前应向物业管理处工程部提交两套正规装修 工程设计图，装修设计必须严格遵守高层民用建筑设计 防火规范及建筑内部装修设计防火规范的有关规定。 1.2租户的装修工程必须得到西安市消防局颁发的西安市建 筑工程施工单位消防局建筑内部装修防火审核意见书和 西安市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意 见书方可进行。 1.3租户已装修完毕之工程必须得到西安市消防局颁发的西 安市公安局消防局建筑工程消防验收意见书中“同意投 入使用”之意见后，方可入驻使用。 1.4租户装修改造之工程必须以市消防局批准的施工图纸为准， 否则由于消防验收未通过而耽误贵司工作，管理处不承担 任何责任。 1.5市消防局批准的装修设计图纸，并不代表装修承包商在管 理处批准的施工范围以外的施工是合法的。 1.6为保证装修质量，建议贵户聘请有资质的监理单位对装修 工程进行监理并将签约合同原件提交至管理处备案。 2.02.0大厦提供之基本装置大厦提供之基本装置 2.12.1电梯系统电梯系统 大厦写字楼部分设置 5 部电梯：4 部客梯、1 部消防梯；大厦餐 饮部分设置观光电梯 2 部。 为保护电梯内饰，客户只能用有内饰防护措施的消防梯运送货 物，装修垃圾必须在指定时间内运送。 2.22.2中央空调系统中央空调系统 大厦空调供应时间为：（周一至周五）工作日 8:00-18:00， 周六 9：00-12：00。租户对区域内空调系统的改动必须由合格之 承造商施工，费用由租户负责支付，施工设计图需经物业管理处审 批合格后，方可施工。 2.32.3供电系统供电系统 本大厦供电系统采用市政 10KV 专线供电，备用电源装有 300KW 应急发电机壹台，主要为大厦电梯、消防设备、监控设备等一级负 荷提供电源。租区的照明、动力电源及计量表已预留在各层强电竖 井总配电箱内，租户可由此接驳。所有由总配电箱接驳至各租区之 工程(包括电表、配电盘、电流断路器、隔离器、电线、照明灯具等 装置)均需经物业管理处批准。在收到书面批准书后,由合格或经物 业管理处批准之施工单位施工,并需符合政府之安全规格，所有费用 由租户负责。施工临时用电须到物业管理处办理手续，并遵守临时 用电管理规定。大厦之消防通道及电梯厅、大堂等公共区域均已安 装紧急照明,租户不得私自更改。 2.42.4给排水系统给排水系统 各楼层之供水及排水系统,均已安装及接驳至各楼层之管道井及 卫生间。任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工 单位施工,费用由租户负责。 2.52.5通信与网络系统通信与网络系统 语音、数字、视频信号线已引入各层弱电竖井内配线箱和电视 箱内，租户可根据需求按规定向供应商办理相关手续，费用由租户 负责。 2.62.6消防设备消防设备 大楼内之防火楼梯,防火门、指示牌、紧急照明、消防栓、自动 喷淋系统、消防报警系统、排烟系统、灭火器等,均遵照政府防火规 格安装。任何更改均必须符合消防规定并得到管理处与消防局之书 面批准，并且由消防局及管理处认可之施工单位施工，完工后由消 防局检验，费用由租户负责。 2.72.7监控系统监控系统 公共区域已安装 24 小时监控系统,租户如欲加装个别之保安/报 警/监控系统,事先应得到物业管理处书面同意及由合格之施工单位 施工,费用由租户负责。 2.82.8楼宇自控系统楼宇自控系统 中央空调、公共照明等均纳入楼宇自控系统管理，任何更改均 需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工,费用由租户 负责。 2.92.9公共区域公共区域 公共区域地面、墙面、吊顶等已完成装饰，配以消防、监控、 空调、照明等相关设施，租户对公共区设施不能进行任何改动，亦 不能占用公共区域。 2.102.10 结构结构 2.2.1 各区域地面之承重力均有所不同,请向物业管理处核实贵单位 地面之负重。 2.2.2 在未获得物业管理处书面同意前,不得将地面、结构墙、梁或 柱切削、挖洞或钻孔，亦不得改动建筑物的结构。 2.2.3 所有已建成之间隔墙与门窗均符合政府规定之防火规格，在 未获得管理处书面同意前不得擅自更改。 3.03.0申请入场装修申请入场装修 3.13.1申请申请装修装修 3.1.13.1.1租户须在物业管理处领取或填写下列表格租户须在物业管理处领取或填写下列表格: : A 二次装修流程图 B 承诺书 C 装修施工申请表 D 二次装修消防、安全责任书 E 装修管理协议书 F 施工出入证申请表 G 装修交款通知单 H 装修施工许可证 I 安全、消防整改通知单 3.1.23.1.2施工单位在申请装修时应具备下列文件施工单位在申请装修时应具备下列文件: : 3.1.2.13.1.2.1 所有设计说明及图纸所有设计说明及图纸 A内部设计图及天花布置图。 B消防系统布置图。 C供暖通风及空调系统布置图。 D电力系统图/平面图。 E弱电系统图 F其他“报审资料统计明细表”所述资料 3.1.2.23.1.2.2 施工单位应向管理处提供以下资料：施工单位应向管理处提供以下资料： A本市认可设计承包商的营业执照 B装修承包商资质证书 C租户与装修商签订的装修合同 D西安市工商局生产资料生产要素管理分局装修备案回 执 E装修施工保险单原件 F监理公司之签约合同原件 G施工安全许可证 H施工组织设计、说明及进度表 I施工人员身份证复印件一份（外地人员须持务工证、 暂住证） 、1 寸照片 2 张 3.1.33.1.3装修图纸装修图纸 3.1.3.1 租户/施工单位需于入场装修前提交一式三份设 计图纸(蓝图)以供审批。 3.1.3.2 所有图纸尺寸应以公制标注,比例不小于 1:100。每张图纸应注明项目名称、比例及必要 的说明。 3.1.3.3 在设计图上，任何阻挡消防通道、消防龙头、 机电房的设计都不会获得批准。 3.1.3.4 装修用料(必须符合政府和环保及消防的规定)。 3.1.3.5 天花设计图必须说明天花设计及照明、出风口、 喷淋头、烟感的位置。 3.1.3.6 新造或更改的空调设置系统之图纸必须说明盘 管风机、风柜、温控器、风管及出风口的位置。 3.1.3.7 图纸必需说明维修检查口的位置及尺寸。 3.1.3.8 照明系统及电源布线图必须说明所有总配电盘、 分区配电盘、照明、开关、插座之功率及位置。 3.1.3.9 家具分布图必须说明摆放重型保险箱、大型 UPS 电池组、大型书架、大型计算机房等位置。 3.1.3.10更改消防设置之详细图纸必须说明喷淋头及 烟感器的位置，并需符合有关政府部门法规要 求，同时在图纸中还需要标明原喷淋头及烟感 器的位置。 3.1.43.1.4图纸审批及报审图纸审批及报审 3.1.4.1 交给物业管理处的所有图纸都将被审查,并在收 妥图纸 5 个工作日(不包括有关部门审批的时间)内 批示，对不合规格或资料不全的要求租户/施工 单位在 7 日内进行修改及重新提交审批。不按 以上程序办理而引起之延误,由租户自负责任。 3.1.4.2 租户/施工单位将装修设计图纸等申报材料（盖 有报审专用章）送消防局审查。若装修设计图 纸审查不合格，则由施工单位修改。若装修设 计图纸已合格，则由租户/施工单位取回消防局 签发的消防局建筑工程施工现场消防安全审 核意见书及开工证 。管理处凭此签发装 修施工许可证方可进行施工。 3.1.4.3 提交的图纸必须符合防火规定及要求,任何违反 规定的改建都将被拆除,费用由租户负责。 3.1.4.4 消防局批准的装修设计图纸，并不代表施工单 位在管理处批准的施工范围以外的施工是合法 的。 3.1.4.5 在装修设计图纸未经消防局审核批准情况下的 施工是绝对禁止的。一经发现，管理处有权要 求停止施工并恢复原状，由此造成的损失由租 户/施工单位负责。 3.1.4.6 若完成之装修与原先申请的图纸有所不符，管 理处有权要求在 7 日内整改。因此而引起的延 误由租户自行负责。 3.1.53.1.5保险购买保险购买 3.1.5.1 装修期间的工程一切保险及第三者责任险，必 须以本大厦业主、租户、大厦管理处和施工单 位及其分包人（如有）的名义为被保险人。 3.1.5.2 建筑及安装工程的一切保险。保险金额应为承 包工程合约之总金额，最小金额为人民币壹佰 万元。 3.1.5.3 第三者责任保险。主要是保障工程期间因意外 事故时造成工地现场及临近地区的第三者人身 伤害，疾病或财物的损失，以及被保人因此而 支付的诉讼费用和其它费用。第三者保险金额 每一事故不少于人民币壹佰万元(视工程之范围 而定)。 3.1.5.4 为施工人员投保足够的意外伤害保险。 3.1.5.5 所有保单均需提交管理处。物业管理处有权在 必要时,要求提高保险额至适当程度。 3.1.63.1.6施工出入证施工出入证 所有施工人员必须凭施工出入证出入迈科国际大厦，同 时租户/施工单位必须对施工人员之行为负责，所有施工人 员出入证于装修完毕后必须交回物业管理处。办理临时施工 出入证需带两张一寸相片及有效证件（身份证、暂住证） 。 3.23.2缴款缴款 3.2.13.2.1装修押金装修押金 3.2.1.1 要求 施工单位施工单位 支付装修押金，用以支付在装 修工程结束后，对因施工而造成的对公共区域 污染及结构损坏修补等费用，如押金不能弥补 所受损失之费用，管理处有权向有关租户/施工 单位追讨收回所需费用。装修工程完工经管理 处检查并书面确认三个月后将押金无息退还。 若施工单位不能在竣工之后一个月内恢复损坏 之部分，管理处将安排自行恢复，所需费用自 装修押金中扣除。 3.2.1.2 装修押金收费标准： ￥10.00 元/m2； 3.2.1.3 装修押金要求由施工单位支付，若贵户愿代其 支付，请向物业管理处递交承诺书，郑重承诺： “在装修押金未退还之前，不得以此为理 由拒付或延付物业管理费及其它费用。 ” “不用未退还之装修押金冲抵物业管理等 费用。 ” 3.2.23.2.2装修协作费收费标准：装修协作费收费标准： ￥3.00 元/ m2（以上面积按建筑面积计算） 3.2.33.2.3其它：其它： 临时施工出入证为：保证金 45 元/证、工本费 5 元/证； 垃圾清运费：2 元/m2（以上面积按建筑面积收取） ，请放置于指定区 域内由管理处安排清运；若自行清运，应放置于装修区域内，免收此 项费用。 电费：按表计量，1.15 元/度（与客户用电收费标准相同） 。 水费：包含在装修协作费中。 泄水费：300 元/区/次（如不改动消防系统，免收此项费用） 灭火器租赁费：20 元/个、及押金 200 元/个。 （如自带灭火器 可免收此项费用，但灭火器放置应保证不少于 1 个/100 平米） 。 3.33.3施工安排施工安排 提交必要资料及缴付相关费用后经物业管理处审核批准，安排 施工单位施工。获得批准后，需将装修施工许可证张贴于施工 现场明显处。 开始施工前管理处将安排对装修单元附近的公共区域的设备设 施情况进行检查，检查结果将填入二次装修公共区域验收表 ，装 修结束后将再次对上述区域进行检查，发现损坏的由责任方负责修 复或赔偿。 施工期间管理处物管部、工程部、保安部等部门有权随时查验 施工现场情况，一旦发现有违反本手册之规定行为将按照施工现 场违约行为处理办法的规定，做出相应处理，由此产生的问题由 租户/施工单位负责，管理处保留采取进一步措施的权利。 施工期间对大厦任何系统的开启和关闭都须填写二次装修开启关闭大厦系统申请表 ， 经管理处批准后方可进行。 4.04.0限制事项限制事项 4.14.1施工时间施工时间 4.1.1限制作业时间： 每天 7：0022：00 在此时间施工不得发出任何形式噪音，不得从事带有挥发 气味的喷涂、油漆等作业。 4.1.2机械作业时间： 每天 22：00-次日早 7：00 在此期间施工可以使用电动工具，动火必须提前办理“动 火证” ，动火证在物管部办理，当日 24：00 前有效。 4.1.3 异味挥发等异味作业时间： 周六及周日：24：00周日早 4：00 之间进行 在已有其它租户入住办公的楼层内，在此时间段外不得从 事带有挥发性气味的喷涂、油漆等作业工作。作业时需使 用临时排风机将所产生气味排出至室外。 在上述时间以外的施工须填写装修期间加班申请表经管 理处批准后方可进行。 4.24.2干扰限制干扰限制 不得干扰其它单位之正常营运或装修。装修期间必须控制噪 音、灰尘及震动至最低。嘈杂钻孔等工作应在夜间进行。所有家 具不得在现场喷漆/油漆。 若有必要在现场进行喷漆/油漆，必须事先得到物业管理处 之批准及在夜间进行。所有超时费用由租户负担。 4.2.14.2.1材料堆放限制材料堆放限制 装修材料及用具只能放置于租户之单元内,不得放置于公共 地方或阻挡通道。 4.2.24.2.2运输限制运输限制 运输车辆在指定卸货区卸下货物或装修材料后应立刻开走。 装卸货物和运输货物均需按管理处所指定的时间和路线并听从管 理人员的指示。所有在大楼内之运输只能使用货用电梯。如有对 任何公共设施,例如:天花、地板、墙身、电梯等,造成损坏,将由 物业管理处安排修补,一切修补费用将加收行政管理费,由物业管 理处在装修保证金中扣除,或于贵户入驻前直接向贵户收取。 4.2.34.2.3废物处理限制废物处理限制 搬运沙石及铲除废物要有完好包装。不能在搬运途中随地遗 漏。在装修期间,所有工程废料不得存放在任何公共地方,必须每 天夜间清理至指定的地方。若有造成排水系统堵塞,租户需负责 一切疏通排水道的费用。 4.2.44.2.4消防要求消防要求 在施工前,必须按照要求在现场放置足够及适当的灭火器 （灭火器放置应保证不少于 1 个/100 平米） 。管理处在认为数量 不足的情况下可要求施工单位增加灭火器,同时需特别注意防火 管理,以避免造成事故。材料要选用消防合格的材料,有需要的必 须作防火漆喷涂,所有装修均不得阻碍消防卷帘门及防火门。 易燃易爆物品进场须填写易燃易爆物品进场申请表 。 对消防系统的任何改动都将以书面申请的形式向管理处提出， 经批准后方可进行。 4.2.54.2.5烧焊限制烧焊限制 烧焊前需出示施工人员的合格焊工证及动火证,经申请批准 后按规定施工。 4.2.64.2.6空调限制空调限制 为避免损坏空调系统,装修期间,将没有空调供应,如有特别 要求,请与管理处联系。 4.2.74.2.7装修企业行为规定装修企业行为规定 4.2.7.1 禁止在任何玻璃隔墙上喷漆或设置标牌。 4.2.7.2 未经批准禁止更改任何间隔墙或门窗。禁止将 招牌、公司名安装在玻璃隔墙、玻璃门上。公 司名牌/招牌由管理处在规定地方统一安装。 4.2.7.3 未经批准,不得在装修范围内/外安装任何播音/ 广播系统。 4.2.7.4 装修天花、墙身及地台时必须保留维修口位置。 维修口最少要保持 500mm500mm。 4.2.7.5 禁止使用任何含有石棉成分之装修材料。 4.2.7.6 任何材料、工具和设备运出大楼,都必须出具管 理处签发的出门证,并由指定出口运出。 4.2.7.7 租户需对所雇用工人的行为负责。 4.2.7.7.1 工人在工作时间必须佩戴有效出入证。 4.2.7.7.2 禁止吸烟、点火或储存易燃物,应按消防 局要求在单元内设置灭火器,费用由租户 负责。 4.2.7.7.3 施工单位和工人只限在单元内施工。不得 在走廊、公共区域或其它单元内施工。 4.2.7.7.4 禁止在单位或公共区域发出噪音,赤裸上 身、赌博及酗酒等。 4.2.7.7.5 禁止在单元内或公共区域大小便。 4.2.7.7.6 工人只能使用指定的卫生间,禁止在马桶 内倾倒垃圾。 4.2.7.7.7 工人不得在单元内留宿。 4.2.7.7.8 施工现场违约行为处理办法中规定的 其他违约行为。 4.2.7.7.9 施工人员只可使用指定路线进入大厦。 进入大厦路线为：（由大厦外围进入地下车库乘坐消防电梯进 入施工楼层。 ） 5.2.7.7.10 使用消防电梯运送施工材料时，施工 方必须提前对电梯轿箱进行及时保护。如因保护不当造成电梯 轿箱地面石材或梯面划伤，由施工方付全部责任，照价赔偿。 4.2.8施工单位的选择 为保障大厦业/租户的整体利益，必须选用经过消防主管部门认 可的消防施工单位。 4.2.9施工单位的推荐 物业管理处建议租户选用推荐的合格的各施工单位。详见指 定合格的机电承建商名单 。 5.05.0物业管理处验收物业管理处验收 5.1与租户的主系统连接之前（如空调、电气、弱电和消防报 警系统等） ，必须经管理处验收合格方可与主系统连接。 5.2隐蔽工程完成后，施工单位需通知物业管理处进行隐蔽工 程验收。 5.3在施工单位完成全部工作后，租户应通知物业管理处，物 业管理处将到装修区域检查全部装修工作是否符合原批准 的装修方案及要求的标准和规格。 5.4为了全体租户的共同利益，在必要时，物业管理处有权要 求租户拆除、修改或改正（包括恢复房屋的原状）任何擅 自安装的装置或不符合经所批准的装修方案的任何装修部 分。如果租户不予合作，物业管理处可决定由租户的施工 单位完成有关工作，有关费用和开支由租户承担。 5.5验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、 外观、主系统运行以及是否影响其他租户正常办公。贵户 单元范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不 会为此承担责任。 6.06.0装修完成装修完成 6.1提交书面报告 租户于装修完成后应以书面形式向管理处报告,管理处将安 排人员会同租户及装修商根据装修图纸进行核查。 6.2主要核查内容如下: 6.2.1消防设施的完成情况。 6.2.2装修材料与消防要求的一致性。 6.2.3空调设施的完成情况。 6.2.4卫生环保设施的规范情况。 6.2.5电气设施情况。 6.2.6给排水系统的情况。 6.2.7招牌、天花、地面等情况。 6.2.8其它有需要的项目。 重申：验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦 结构、外观、主系统运行以及是否影响其他租户正常办公。贵 户单元范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不会 为此承担责任。 6.3签发 若完成之装修与原先批准的图纸相符并经检查合格,管理处 将签发 6.4整改 若完成之装修与原先批准的图纸有所不符,管理处有权要求 在 7 日内整改。因此而引起之延误由租户自行负责。 7.07.0消防验收消防验收 装修竣工后租户/施工单位应在 30 日内备齐所有材料，进 行消防报验。若消防验收合格，租户/施工单位从消防局取回 消防局建筑工程消防验收意见书并将副本交与管理处备案。 管理处再次重申，在消防验收合格之前不可以入驻办公/营 业，租户将自行承担由此引致的全部责任及后果。 8.08.0押金退还押金退还 8.1 租户装修审核完毕，施工单位交回施工许可证、租用的灭 火器及所有施工出入证后，即刻退还施工出入证押金及灭 火器押金。 8.2 装修完工三个月后，如装修无质量问题，且未对公共部位 及其它使用人造成影响和危害，将全额退还装修押金。 文件文件 名名 称称业主手册 文件文件 编编 号号 DTZ-MK-PD-09-S 归口归口 部部 门门物业管理部 迈迈 科科 国国 际际 大大 厦厦 业业 主主