东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案.doc

东 莞 高 尔 夫 国 际 度 假 山 庄产 权 式 酒 店 公 寓 方 案 分 析 深圳市天王星房地产经纪有限公司 二二年七月三十日目 录第一部分：产权式酒店公寓市场资讯31.产权式酒店公寓历史背景32.产权式酒店公寓的类型43.产权式酒店公寓的发展54.产权式酒店公寓在中国的发展现状65.产权式酒店公寓在中国发展的必然性86.产权式酒店公寓带来的利益97.产权式酒店公寓的购买者分类10第二部分：市场案例资讯121.个案资讯122.结论：14第三部分：本项目的产权酒店公寓方案161.本项目相关条件162.本项目产权式酒店公寓173.本项目实施策略184.实施方案推荐：19第一部分：产权式酒店公寓市场资讯1. 产权式酒店公寓历史背景美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目产权式酒店公寓，英文全称是TIMESHARE（泰慕赛尔），即时空共享。它存在的共同特点就是都处于景色优美的旅游城市和地区，这里的酒店的出租率非常高，一般年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等著名的旅游度假胜地，其酒店年出租率一般都在60%以上。是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店的有效结合。2. 产权式酒店公寓的类型（1） 时权酒店即“Timeshare Hotel”，是由瑞士亚历山大耐首先提出的，是产权式酒店的发端。由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力，该使用权力可以转售、转让或者交换，方式灵活。（2） 退休住宅型这是一种先投资再使用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营管理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。这种类型的酒店在美国比较多见。（3） 有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游城市和地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后，投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司、自行上市卖房，或自己使用。经营有方的酒店通常可以获得较可观的增值回报。3. 产权式酒店公寓的发展自70年代旅游业引入“泰慕赛尔“经营理念以来，产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已在世界旅游城市和地区迅速地发展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每年在确定的时间由自己使用15天至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。 90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元。到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，“泰慕赛尔”将成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为发达国家最受中产家庭青睐的旅游投资工具。4. 产权式酒店公寓在中国的发展现状海南早在九十年代就出现了产权式酒店的萌芽，只是在当时，海南做为旅游度假地的条件还没有成熟，而国内的旅游度假气候没有形成，并没有形成真正的产权式度假酒店。与此同时，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。现在海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件。在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店-深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。香港雅兰集团委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理，使酒店所有权与经营权分离，有助于实行专业化酒店管理。2001年3月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地进行推广，两地投资人士接触到产权式酒店-一种全新的物业投资方式。继深圳、海南成功开发出产权式酒店之后，北京也拥有了同类型酒店-个位于夏都延庆的金色假日酒店式公寓。北京金色假日酒店，同样委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理。该酒店周边有6大景区、26个景点。如：八达岭长城、康西草原、龙庆峡、野鸭湖夏委气温比市区低5-12摄氏度；这里还被誉为“天“自然大氧吧”，是北京唯一的国家生态示范区。此外，当地政府也正在原有冰灯节的基础上开发新的旅游资源，国内最大的滑雪场将在这里落户。而该产权式酒店也成为该地区今年的重点建设工程项目。产权式酒店在中国的大城市纷纷落户并受到市场欢迎，标志着这一新生事物已经度过导入期，进入成长期5. 产权式酒店公寓在中国发展的必然性产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储于一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。目前有相当一部分人处于亚健康状态，拥有产权式酒店的部分消费阶层也已经出现，这种对中国来说尚属全新的酒店经营模式的出现是合理的。实际上，酒店管理公司的客房销售过程，也是对市场需求的一种引导及深刻挖掘过程。业内人士分析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻找新突破提供了一种新的思路。无论对发展商还是投资者，都演绎出了丰富的商机。是市场走向深度开发、客户细化的一个必然，也是市场成熟的必然。6. 产权式酒店公寓带来的利益（1） 产权式酒店给置业者带来的好处它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现。投资者购买的物业单位小（一套房子的面积相当于饭店的标准间30-50平方米），占用资金少，易出租（旅游旺地），好管理（由物管公司去操心），而租金却比相同位置的公寓高三分之一左右，十分划算。专家评点认为：从家庭理财角度看，产权式酒店是中小投资者追求家庭财产增值的一种好的方法。（2） 投资者如何获得利润n 第一种：业主与酒店管理公司签订委托租赁合同，每年可以免费入住30天，获得酒店经营的利润回报。n 第二种：业主与酒店管理公司签订租赁合同，获得月供款的11倍的固定回报，每年也可以免费入住30天。n 第三种：业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报。（3） 投资者获得利润的保障n 一是酒店本身具有巨大的商业价值。旅游度假资源的充分利用n 二是专业经营公司“低门槛进入”，“规模化经营”本身蕴涵着巨大效益。n 三是市场的水平迅速提升，为经营提供参照（4） 对酒店管理公司而言：由于客房是分割出售的，较传统酒店投入资金回笼更快，降低了酒店的运作成本，有利于酒店经营的良性循环。7. 产权式酒店公寓的购买者分类青睐休闲度假型物业的购买人群中，主要有这样几类：（1） 个体投资者。在效区购买一套带有产权和酒店式物业管理的物业，可做自己和家人度假休闲之用，平时又能由物业管理公司帮着把房子租出去，空置的房产不仅得到了维护，而且还能获得到的高额回报；（2） 单位购买。不仅能获得可观的回报，还能做单位进行商务接待、单位会议和员工度假之用；（3） 养老居所。年轻时开始投资，几十年退休后可以做养老居所，并将这些年来的投资收益作为自己的养老费用。（4） 生活享受者这类人他们认可欧美的时尚生活方式：努力工作，尽情享受，紧张工作之余到山清水秀的郊区度假，他们早就了解国外的产权式酒店所带给业主的丰厚回报与高质量生活品质，既可以尊享五星级酒店服务，自己又可以从中获得更加丰厚的收益，同时个人身份与地位获得提升，尽显尊贵生活品质。（5） 送人还有一类购买者将金色假日作为珍贵礼品，送给父母、爱人、孩子、朋友、伙伴。这样的礼品带给亲人或朋友的绝非仅仅是一套房，更有长期的稳定收益。第二部分：市场案例资讯1. 个案资讯雅兰酒店n 物业名称：雅兰酒店n 物业类型：四星级产权式酒店n 物业位置：位于深圳大梅沙海滨浴场n 物业特点：全海景、山景度假产权式酒店n 物业户型：40平方米左右的套房n 物业价格：u 售价：山景套房价格在50万55万之间u 海景套房价格在70万85万之间u 租价：标准房： 平日480 假日680高级山景房： 平日580 假日780高级海景房： 平日680 假日880豪华海景套房：平日2680 假日3280豪华复式套房：平日6800 假日8800加床： 平日100 假日120旭飞好时光n 物业名称：旭飞好时光n 物业类型：休闲公寓n 经营特点：推行连锁式度假公寓模式，提供覆盖全国范围的系列休闲产品和休闲服务。揭款期间无需自己供楼，委托期满后即可收回使用权，实行灵活的“投资者退出机制”金色假日n 物业名称：金色假日n 物业位置：北京，坐落八达岭国际旅游会议度假区n 物业概况：占地1.1万，建面3万平米，共有416套房子n 投资方式：付三成首期10万，有三种获利方式：u 第一种：业主与酒店管理公司签订委托租赁合同，每年可以免费入住30天，获得酒店经营的利润回报。u 第二种：业主与酒店管理公司签订租赁合同，获得月供款的1.1倍的固定回报，每年也可以免费入住30天。u 第三种：休闲型：业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报。金海滩酒店n 物业名称：金海滩酒店n 物业类型：度假型酒店n 物业位置：位于深圳溪涌n 物业户型：别墅型酒店住宅n 物业价格：标准房680元n 经营方式：推行会员制及非会员制两种。2. 结论：产权式酒店公寓，随着经济的发展已逐步在我国推广，并得到广泛的认可，它的“分时度假房产投资”的双重功能，是消费与投资共享的一种全新的模式，是商业用房市场发展到一定阶段的必然产物。在市场方面，全国每年长假达到三次，总共20多天，再加上周末和即将出台的带薪休假制，人们一年当中休息日达到120多天。假日经济为郊区置业甚至异地置业提供了时间基础，度假型项目越来越受到人们的青睐。但是全国这种度假型项目屈指可数，可以说，度假型项目客户群远远没有达到饱和。雅兰酒店、旭飞好时光、金色假日获得了较好的成效，其成功在于：n 具有良好的景观和旅游优势n 物业本身具有升值空间n 推出时机把握的得当n 优惠措施的明显相对而言，虽然金海滩酒店的景观优势极佳，但它的经营却不怎么理想，分析原因如下：n 位置偏远，较少为人所知n 区位为半山，与酒店形象相差较大，客户不知情。n 山下酒店方便、价格低，有很强的竞争力，价格上无优势由以上的分析可以看出，产权式度假酒店有一定的市场潜力，且其存在与赢利的基础是稳定的客源，该区域升值潜力大的前提下，才能使发展商与投资者双赢。第三部分：本项目的产权酒店公寓方案1. 本项目相关条件本项目建于塘厦镇的大屏嶂森林公园内，地块位于通往公园里面的唯一通道上。大屏嶂森林公园将建成国家省级公园，依山傍水，三面环山，公园的环形山脉和中高丘陵，宛如一天然屏障，主峰海拔约为348.3米，登山通道今年年底完工后，就可体验登山的畅快；鸟鸣亭、长相依亭、翼然亭、半山亭等顺势而建，临风观景，明年年底就可实现。百果园内，荔枝、龙眼、柑桔、沙田柚、弥猴桃、芒果等十多种久负盛名的岭南佳果，四季飘香，可以体验亲自采摘胜利果实的愉悦。项目与观澜高尔夫短距离相望，观澜高尔夫是亚洲第一，世界排名第四的高尔夫球场。目前，在本项目西面，浪琴屿花园后面将建成有5个18球洞标准场地的东莞观澜高尔夫球场，并建一座五星级会所，明年8月完工后同观澜高尔夫一起将成为世界排名第一的高尔夫球场。本项目北边，仿古建筑观赏区，将投资5个亿建成大型仿古建筑群，弘扬民族文化，使人们进一步了解中国的历史。项目将于两年内完工。大屏嶂森林公园现有资源以及与本项目同期开发完成的资源将确定“东莞高尔夫国际度假山庄”升值前景和稳定的投资回报。在高尔夫会籍及价格确定后，我们将提供以观澜高尔夫项目为参照的投资回报分析。2. 本项目产权式酒店公寓产权式酒店因投资人和经营者的二元化，酒店在管理模式上将更加规范化。酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店董事会和监事会成员，由酒店管理公司管理层和业主委员会代表组成，共同监督酒店的经营与管理，保障投资者的利益，还委托有关机构对酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明性和公证性产权式酒店公寓，标志着休闲与度假投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现,是房地产业与旅游酒店的有效结合，项目开发商将酒店的每一间客房（包精装修）分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度利润分红，同时获得管理公司赠送的一定期限免费入住权。3. 本项目实施策略产权式酒店公寓，对于业主，买房先人一步看中的是物业的升值潜力；对于酒店来说：投资有稳定回报。产权式酒店是商业用房市场发展到一定阶段的必然产物，作为一种全新的产权投资模式开发与销售，产权酒店新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游酒店业的有效结合。无论对发展商还是投资者，从中演绎出了丰富的商机。在推广过程中，项目应传递一个可预计的信心和概念：对于东莞高尔夫国际度假山庄酒店项目感兴趣的业主，只需付三成首期款，就可以获得高品质的度假生活、丰厚的酒店经营回报以及物业升值的前景。产权式酒店的售出本身就意味着酒店建设资金的迅速回笼，手中握有大量现金在与同等规格的酒店竞争时的竞争力是不言而喻的，产权式酒店的确是一种很好的投资方式，它的实质是“分时度假房产投资”，与单纯的房产投资相比，它增加了分时度假的魅力，而且由酒店管理者为业主提供稳定的投资回报，这是房产投资所无法比拟的优越性。对于不到6000平方米建面的产权式酒店公寓，加上本地块的相关条件，市场的承受力应有一个乐观的预计。4. 实施方案推荐：根据本项目自身丰富的旅游资源，及现阶段经济发展状况和人们的消费观念，建议项目公寓部分采用有限自用的投资型酒店的方式经营营造。将酒店客房分割成40平方米一间，出售给投资者，投资者可同酒店签立一定年限的和约，将酒店委托给管理公司统一出租经营，以年终收取利润分红的形式获取利润，同时，投资者可以获取酒店赠予的一定时间的免费自住度假的权利，投资者也可以把这种分时度假的权利转让给朋友或亲戚。（1） 项目相关资料（产权式酒店公寓部分）项目产权式酒店公寓部分为D型连体小高层或底层住宅，带电梯，利用会所（3000平方米）作为大堂，40平方米（考虑二合一组合）为一分割单位。这部分占总建筑面积的15%，共有137套。（2） 项目产权式酒店公寓的组成部分n 项目公寓每年免费入住30天n 给业主税后利润的一定比率回报。n 对业主全免管理服务费。（3） 利润分配（每平方米￥7000，送会籍，总价不到30万）假设：n 休闲投资型