房地产与城市规划.doc

房地产与城市规划房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域 ,它是在人群聚居的城市地区中 ,随着工业化、城市代的发展而发展 ,并形成的独立产业。城市规划与房地产开发有着密切的联系，城市规划通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展进行合理组织；房地产开发为人们提供各种用途的建筑物，实现土地用途的转变。两者的共同目的是创造良好的生活和生产环境，以满足人们的需要。城市规划是城市房地产开发的“龙头”，房地产开发需要城市规划的正确引导，需要依据城市规划，服从城市规划；而城市规划也需借助房地产开发来深化、实施。城市建设有起色，靠房地产集资，解决城市建设资金短缺问题；城市的旧城改造和新区开发靠房地产提供比较完善的住宅和市政公用设施，改善了城市的投资环境和工作生活条件。房地产开发还对启动市场，带动相关产业，促进城市产业结构调整都有积极作用。因此，城市规划与房地产开发相辅相成，相互促进，共同推动了城市的建设和发展。一、 城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划和房地产开发的不同特点。1、城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥挤、环境污染、缺少公共设施等问题。另外，对城市发展有重要意义的基础设施也多由政府部门规划建设，开发商很少对这些投资大、回收慢的项目感兴趣。2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内，获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步协调的发展。如果过分强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突出性我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。目前我国现行城市规划体制中，终极式的理想规划方式占主导地位，房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。二、 城市规划对房地产开发的影响1、城市规划对房地产开发的管制作用我国城市规划法规定，“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积，建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。规划管理实施“一书两证”制度，即城市规划区内房地产开发在立项和建设前必须向城市规划行政主管部门申请核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，如果没有规划干预容易产生过度开发、随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。2、城市规划对房地产开发的指导和促进城市规划可以创造和谐的城市环境，它既可以作为催化剂，加速土地用途向更合理的方向转化，同时也可作为阻止非合理使用土地的有力手段，城市规划的目标是使城市布局合理，环境优美，交通便利，从而使整个房地产价值提高。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。如广州规划建成500万人口，555平方公里用地的国际化大都市，给住宅商品房和写字楼等开发带来了广阔的前景。规划城市向东发展，天河的珠江新城成为新的城市中心，使猎德的大片农田菜地，一跃成为广州使房地产开发的“地王”。3、房地产成片开发中的规划设计房地产成片开发必须总体的规划设计才能进行工程建设。合理的规划设计能够节省投资，降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者实现最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。例如对广州南沙的开发，霍英东先生邀请不同国家的专家先后进行数次规划，目的就是通过合理规划，争取最大的开发效益。同时一个好的规划设计方案也有利于增强投资者的信心，吸引大量投资。总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进，而且，规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。三、 房地产开发是实施城市规划的有效手段近年来，城市建设引入开发机制，房地产开发部门逐渐成为城市建设的主体，成了城市发展代理者的角色。有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快了城市旧城区的更新和新区开发，房地产开发成为实施城市规划的有效手段。1、房地产开发促进城市布局结构更趋合理城市的用地结构、布局形态、功能分区都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市的布局结构起着潜在的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，就需借助房地产开发这一手段。城市土地经过综合开发后，对用地单位实行有偿使用，使土地体现其真正的内在价值，用地单位必将认真分析确切需要的土地使用价值与付出的土地代价能否相称，促使其节约用地、合理用地。这样房地产价格这一强有力的经济杠杆，不仅使原有的多征少用、征而不用的浪费土地现象得到抑制，而且促进了城市各种功能用地在地域空间上的分布更加合理，使其获得最佳的利用区位。我们在城市规划过程中如能因势利导，使产业分布、房地产价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。在城市规划实施过程中，房地产开发机制的引入，将使城市内部的地域分化、结构布局等都受到城市开发要求的约束与调节。通过对城市现有的用地结构、布局形态进行多方面、多层次的调整完善，使城市设施齐全、功能完善、环境优美，工业、交通、居住、公建、仓储等各种用地各尽其能，从而达到房地产开发得益与城市自身发展要求在一定程度上的统一，促进城市布局结构更趋合理。2、房地产开发促进城市的更新旧城更新规划是城市规划的一个重要组成部分通过房地产开发，对城市老城区的布局结构和功能分区迸行更新和完善，是实现规划目标的重要步骤就我国大部分城市来看，旧城更新改造的起因是中心区的综合功能在衰竭、甚至恶化，不能适应城市新的发展要求因此，通过房地产开发手段，使原有城区获得一定程度的复兴，为其增加和输人新的活力，促进城市有机整体协调发展随着城市的发展，旧城更新在城市规划和建设中的比重越来越大，其内容和方式日益深化一方面，可在旧城内进行居住区的综合开发，调整人口、用地分布，完善用地布局结构；另一方面，可对老城区中心进行以更新改造为主的综合性再开发，强化中心区的功能，调整产业分布的用地构成，逐步实现对环境的整治和设施的改造，促进中心地区发展3、房地产开发促进城市的拓展新区开发与旧城更新，是城市规划和建设面临的两大任务，对促进完善城市用地结构、布局形态，两者是同样重要且各有独特的作用开辟新区是对城市的一种拓展，通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注入了新的活力。以新区开发为主的城市扩展过程中，房地产开发手段的引入是非常重要和有效的在城市现划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证规划的实施、落实例如，国外的“城市限制方案”（Containmen Programs）的方式，即是通过在城市边缘地区利用区划法规设立高价额的“法定绿地”，从而调节城郊边缘的土地市场，进而限制城市用地无计划的蔓延扩展，使新区结构布局纳人规划的整体要求中，从而有利于城市布局能按规划的要求形成和发展。四、 城市规划与房地产开发的协调在目前房地产业蓬勃发展，并在城市建设中起着巨大作用的新形势下，城市规划应转变观念，为房地产开发建设提供超前优质服务城市规划既要充分体现规划意图，又要满足开发建设的要求，因此，必须采取相应的协调对策，以确保我国城市建设和房地产业的健康发展1、城市规划应加强对房地产开发的管理首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以城市规划法为依据，制定城市规划法实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。2、要按照市场经济要求搞好城市规划房地产开发具有适时性、易变性特点，对于市场的依赖和大众的需求反映较为敏锐，因此，城市规划要按照市场经济中人流、物流、信息流的聚散规律来规划布局既要适应市场发展的需求，又要发挥城市规划对房地产开发的引导和调控作用 市场经济对城市规划的影响主要有四个方面：一是规划依据的变化。即由计划经济下的国民经济计划为主要依据，转为市场经济条件下，对资源的配置靠市场调节为主，价值规律起主要作用。二是规划内容的变化。市场经济的发展，必然导致房地产业为主的第三产业迅速发展和流动人口大量增加，各类市场发育繁荣，不仅使规划内容丰富多彩，而且城市规模、规划布局、用地分类、定额指标都将发生变化。三是规划对象的变化。从以政府机关、公有制企业为主，转为多种成分企事业共同发展规划对象多样化。四是管理手段的变化。从行政手段辅以经济、法律手段转为以法律手段为主强化管理。因此，面对市场经济的动态性和不确定性，要求规划人员必须掌握经济分析方法，要有投人产出概念，使城市规划更富有创新性、远见性和应变性，能科学地反映市场经济和房地产开发的规律和需求，反过来再指导协调房地产的开发建设。2、城市规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。在市场经济条件下，决定房地产开发的建设项目和资金来源，取决于市场的繁荣发展。因此，房地产的多变性和时效性特点，给规划带来了一定的难度规划既要选择可能性最大的作为规划依据，安排各项工程设施；又要考虑出现其它情况的可能，使规划有较大的适应性。这就必然要求规划具有弹性。另一方面，为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，又能符合规划的要求，控制性详细规划也应该有一定弹性和灵活性这种弹性与作为法律依据的规划刚性，只要处理得好，不但不相互矛盾，而且是相辅相成的。如深圳总体规划中，除了规定基本的工业区和住宅区外，还选择某些介于基本工业区和住宅区之间的地段，作为允许安排适当数量干净工业的住宅区，以适应工业、住宅需求的变化在小区内部，也需要规划保留一部分建筑使市场变化时有调整余地新加坡有些新城住宅楼底层全部架空敞开作为预留用地，根据发展需要，既可作为公共福利设施，又可用于商业、办公等。这种规划方法值得借鉴。城市规划的灵活性，主要是各种用地内的适建项目要有兼容性土地开发强度的控制指标如容积率、建筑密度等也不要固定不变，应有一定的弹性，（如果土地使用者能在底层提供一定面积的空地作绿地、停车场或相邻地块的通道，可以奖励增加若干比例的容积率）使城市规划能适应房地产开发变化的需要。3、探索与房地产开发管理相适应的新的规划方法各国城市规划的体系由于具体国情不同而有差异 ,但总的来看 ,大致上都包含两大基本层次 ,即城市发展规划和开发控制规划。前者重于城市总体发展策略、空间结构框架的制定 ,后者则偏于对城市开发建设具体的规定。如美国的综合规划和区划管理 ,英国的结构规划和地区性规划等。我国的城市总体规划基本上相当于前面提及的城市发展规划。我国缺乏与后者对应的规划层次 (传统的详细规划与此不同 ) ,城市开发的实践呼唤规划体系的改革和完善 ,目前兴起的控制性详细规划正是在这样背景下产生的。这是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次，在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定89项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来