北京顺义葛代子村绿湖山庄別墅区房产开发商业计划书.doc

北京顺义葛代子村绿湖山庄別墅区房产开发 商 业 计 划 书 (给投资商 ) 目目 录录 摘 要 .2 第一部分 公司及团队概况.3 第二部分 行业及市场分析.10 第三部分 营销策略.13 第四部分 财务计划.33 第五部分 融资计划.35 第六部分 风险分析.40 第七部分 战略分析.42 摘摘 要要 1、项目概要、项目概要：项目所在北京顺义区李遂镇葛代子村共有宅基地 700 亩地（合计 466200 平米） ，项 目所处地理位置优越，其中 300 亩（合计 199800 平米）建独栋别墅 900 栋，共 135000 平米， 容积率 0.67，建筑密度 0.25.绿化率 66。另外 300 亩地（合计 199800 平米）建五种不同风格 的二层联排别墅 1200 栋，每亩地共建 900 平米;每亩地建 3-4 栋;每栋平均 200-300 平米 ,型式 1)一种住三户,每户 110 平米左右;2)一种住二户.一户 220 平米,一户 110 平米;3)一种住二户, 各 165 平米;4)一种住四户.一户 110 平米,另三户为 73.3 平米;5)住五户,四户 55 平米,一户 110 平米;联排容积率 1.35;绿化率 33%;共建 270000 平米.余下 100 亩建拆迁楼二层双拼或联排共建 4.6860 万平米; 2、开发计划开发计划：项目总体建筑面积 47.186 万平米，计划 5 年开发完成，联排别墅均销售价 6000- 7000 元/平米， ，别墅均价 7000-8000 元/平米，计划销售额为 25.65 亿元。 3、项目团队项目团队：项目拥有专业的房地产开发管理团队，团队核心成员都具有多年房地产开发经验， 并且开发过多个成功的房地产住宅楼盘，在专业、经验、管理等方面为项目提供强有力的保证。 4、项目竞争优势项目竞争优势： 同区域同类产品价格具有绝对的价格竞争优势，大量市场调研及市场分析之后， 做了准确的客户群的定位，所以在项目产品的规划设计方面也具有优势。 5、融资计划、融资计划：项目所需启动资金 1000 万元，其中包括前期费用及运作费用，另外少量资金则用于 项目的工程建设，计划一期开工 120 亩地，项目进行滚动式开发。计划笫一期即收回投资; 6、公司管理公司管理：中国衛達囯际投资集团公司运作，其中包括房地产开发公司、设计公司、景观园林 公司、房地产经纪公司、物业公司五个分公司。 7、投资回报投资回报：项目 5 年开发完成后，除去建筑、销售、设计等成本，预计利润为 12.39 亿。 第一部分公司及团队概况第一部分公司及团队概况 一、项目团队介绍 （一）团队优势（一）团队优势 1、专业优势：公司核心管理层成员均从事过多年房地产开发，每个成员都开发过多个房地产住宅 项目，特别是对北京房地产住宅市场政策法规及开发流程非常了解和熟悉； 2、管理优势：团队核心成员都曾在房地产开发公司担任过高级管理职位，具有建立房地产公司组 织架构的能力，并可以通过科学的管理实现对房地产项目的各个节点工作的把控。 3、准确的产品定位：项目团队对北京顺义地区做了大量的市场调研，主要是针对市场的需求来进 行产品定位，从产品的物业类型，到产品的户型、面积、价格、装修等方面都具有很强的市场竞争 力。 （二）团队核心成员（二）团队核心成员 1/1/ 苏苏 良良 男男 北京人北京人, , 原北京凌云宇阳房地产开发公司总经理原北京凌云宇阳房地产开发公司总经理, ,本项目筹备策划及运作后总领本项目筹备策划及运作后总领 軍人軍人; ; 个个 人人 简简 历历 姓姓 名：名： 苏苏 良良 性性 别：别： 男男 民民 族：族： 汉汉 出生年月日出生年月日;1945 年年 2 月月 13 日日 身身 高：高： 1.74 米米 血血 型：型： A 型型 现居住地：现居住地： 北京北京 户口所在地：户口所在地： 北京北京 教育水平：教育水平： 本科本科 婚姻状况：婚姻状况： 已婚已婚 工作年限：工作年限： 二十五年以上二十五年以上 现有职称：现有职称： 建筑高级工程师建筑高级工程师 政治面貌：政治面貌： 党员党员 电子邮箱电子邮箱： 1561452953 M S N; 联系方式联系方式现住址现住址： 北京朝阳区西坝河北里 25 号楼和泰园公寓 1002 自我评价：自我评价： 本人稳重善良，谦虚自信，工作踏实勤奋，专业素质全面，职业操守好，事业心强；忠于职 守，责任心强，有较强的适应能力。 善于沟通协调，营销策划能力和 执行能力强， 有想法，观 念新。具有团队意识，富有创新精神。能够很好的协调各方面关系，管理经验丰富。能带领团队出 色完成公司全面管理及销售目标等任务。为人宗旨：德为先、品为尚，先做人，后做事。 职业技能与特长：职业技能与特长： 本人在大中型建筑公司及房地产公司多年从事全面管理工作，能根据董事会或集团公司提出的战 略目标制定公司发展战略。有把握企业发展全局的能力并具有先进的管理理念。 具有在建设方、 施工方和开发公司等多家单位工作的现场实际施工管理经验以及良好的组织协调能力；且对房地产 开发的工作流程和工程管理程序，企业运行模式建立以及房地产项目市场调查、立项、定位可行性 分析、总体规划、工程建设管理、营销策划、售后服务、房地产内部资本运作外部融资协调等方面 有全面才能和执行力。对投资管理、合同管理、工程现场管理和质量管理、房屋销售、物业管理等 经验丰富，能独立完成管理任务。有双学历证书、高级工程师证、经理职业证书、优秀管理人员证 书。得到北京东城区政府颁发的五项二三级科技成果奖，在全国“建筑技术”杂志（1990 年 1、5、6 期）上发表过防水、排水、施工护坡等四篇学术论文，并被“企业家” “中国人才” （1990 亚运专刊）等 杂志专题报道过先进建筑房地产管理经验。 职业目标职业目标： 在房地产行业方面，带领团队，挑战自我，创造一流管理。勇于创新突破，充分发挥 自己知识面广，经验丰富，协调能力强的优势，做一个出色的职业经理人，为自己找到合适的平台， 为企业发展做出贡献。 工作经历：工作经历： 一一,2010 年年 5 月月-2012 年至今在北京凌云宇阳房地产开发公司任总经理年至今在北京凌云宇阳房地产开发公司任总经理 ;股份制企业(52 人) ;本人在北京凌云宇阳房地产开发公司中担任总经理;负责北京中华民族园西路凌云 名宛项目该项目 2010 年开工;是高档住宒与酒店楼综合建筑,共 3.1 万平方米,地下三 层,地上有十层框架剪刀墙结构楼,2012 年全部峻工备交房; 我掌管全面运作,包括工程全面按计划节点完成,协调各分包与总包配合;完成图纸配套, 安排前期办理相关审批手续,抓好成本控制与合同签订; 本工程提前结构封顶,无任何事故,评为区先进文明工地; ;总经理 ;北京市 ; ,负责掌管全局,协调下属五个部门(总工办,工程部,销售部,综合部,前期部,成本部) 1、毎年按经营管理目标，编制项目计划，组织进行可行性分析论证研究，经董事长批准后落实； 2、核定公司架构、岗位配置及对应的人力成本，以支撑经营管理目标的实现； 3、围绕经营管理目标组织制定公司的年度工作计划、预算；月度工作计划、月度预算； 4、规范公司人力资源管理，建设公司核心团队； 5、负责公司的各项制度建设，优化其管理流程，不断完善制度体系； 6、监督检查项目日常行政事务； 7、负责凌云名宛项目工程方面的全局工作，包括项目工程设计与施工方面的各项工作，审核项目 阶段性策划方案和活动推广预算，组织制订工程材料采购阶段性方案及预算； 8、负责与市区政府相关管理部门朝阳建委规划的联络及沟通工作，保持良好的业务关系，积极的 维护公司的公共形象，拓展公司的关系网络； 9、审核公司各专业及职能部门的绩效工作目标及分解的工作计划。 全面负责房地产项目公司的管理和项目运作，包括项目前期开发、定位、成本,建设和营销等各个环 节的工作，根据集团确定的项目发展战略及目标，组织和协调公司内外资源，带领团队达成项目公 司的各项经营指标； 10、组织并审核我公司年度资金预算的编制，并整体协调和控制项目公司资金收支计划； 11、全面管理并控制项目开发、建设质量与进度，合理控制各项成本； 12、被授权管理项目公司销售指标的落实； 13、协调凌云名宛项目的全面管理，营造良好的团队氛围，确保部门间的协调运转； 14、推进本公司各项管理制度和流程的运行，提高项目管理能力； 一一,2007 年年 7 月月-2010 年年 4 月的在石家庄勒泰商业地产集团任常务副总裁月的在石家庄勒泰商业地产集团任常务副总裁 ;股份制企业(380 人) ;本人在勒泰商业地产集团中担任常务副总裁;主要负责石家庄勒泰中心城市综合体 项目该项目 2009 年开工,是河北及石家庄体量最大的商业地产项目;共 62 万平方米, 地下四层 22 万平米,23 米深,地上有 20 万平米六层商业裙楼,裙楼上边有四个高塔楼, 共 20 万平米, 为核心筒钢构架结构,高 196 米,二个五 A 智能写字楼,有一个塔楼是万 豪五星级酒店,另一个是假曰酒店;有冼浴,餐饮,娱乐,会所,摇吧,影院,冰场,KTV;项目 约三年建成;2014 年开业 我体会作为一个掌管商业地产 62 万平米大盘运作的团队领军高管必须具有以下素质; 1/专业技术能力,如项目策划产品定位, 设计规划布局合理及工程施工管理技能,建筑技 木技能,策划招商销售能力,成本控制能力;, 2/综合协调能力,即一个大项目必须依靠团队的作用来完成,既有技术干部,也有工程,前 期,招商销售,预算招标,管理各方面人才; 必须协调努力才能推动事业发展; 3/沟通能力,与外部,内部,上下级之间全要有较好的沟通能力; 4/解决问题的能力;能动用智慧解决各种复杂问题; 调动班子的力量; ;常务副总裁 ;石家庄市 ; 我担任常务副总裁,负责掌管全局,协调下属五个副总裁(总工办,工程,招商销售,综合部,前 期部)工作;从整体策划产品定位,到扩初设计,招商销售等全方位全过程协助各分管副 总裁进行细化管理;全程控制;由于整个 项目体量大,工期紧迫,计划管理显得十分重要;而 且商业地产突显招商及运营的重要性;前期及策划,各种业态的整合要反复论证才能符 合市场;由于工程副总裁暂缺, 由我兼管工程部, 造价合约部, 招标办, 材料设备部投 资测算; 三、三、 2003 年年 10 月月-2007 年年 17 月：月： 北京八通房地产开发有限公司总经理北京八通房地产开发有限公司总经理 单位性质： 股份制企业 （45-180 人） 简介与业绩： 北京八通房地产开发有限公司是一家以房地产开发为主.,集物业、置业为一体的 公司,，其中房地产开发是主导产业，在北京望京花家地西里开发小区，芍药居商住回迁 楼等商住小区已完成开发建设 38 万平方米，享有盛名获“ 人居奖” ，在平谷黑豆峪村 开发的原生态“世外桃苑”别墅区完成 528 栋共 12 万平米建设项目，全部售出。总计 完成 65 万平方米开发建设任务。获得区优质工程奖励。 本人在前期设计招标签约上每平方米节省设计费 25 元，共节省 1625 万元；在施 工过程审核工程变更、洽商费用方面查出乙方不合理增项、增量、重复计算、共 36 个 洽商。核减 1254 万元。在对甲供材料及园林管线分包等方面招投标，合约编制审核， 合约洽谈、签订等程序组织合约部、工程部反复审核查项节省投资 3658 万元。在项目 销售策划管理上采取多方位动态监控及总量管理，使销售费用由原来 4降低到 2、8。仅此一项三个项目共节省销售成本七千多万元。我体会到要作好的合格的领导 者必须有综合全面的管理能力，才能给企业创造好的效益。在世外桃苑别墅项目上采取 水源热泵新技术，因为没有定额标准，乙方将水源钻井安设备泵房与地板辐射采暖、顶 棚安装制冷管分开报价，共每平米报 355 元。由于我了解这个新能源产品，直接找工厂 作项目分包交钥匙工程仅花 255 元，节省投资 1200 万元。 所认职位： 总经理 工作地点： 北京 职责描述： 负责项目前期运作协调，投资决策。开发成本的测算工作估算成本。办好土地证， 用地规划许可证，建设规划许可证和施工许可证。.负责项目规划、设计、监理 、施工 单位的招标，项目成本的确定及合同分解确定（即目标成本）对项目工程开发成本的动 态控制.负责单位各项目的工程预算、决算，组织并实施大宗甲供材料设备招标采购工， 负责房屋的销售策划定制，入住服务与物业交接，负责物业公司的交接主要事务及管理， 财务管理、税收、银行、成本控制、监督及合理避税、融资。采购及工程款的审核拨付 及清算，包括资金使用计划，负责与行业及政府相关部门的协调配合，争取保持良性关 系并获各方支持以保证项目顺利进行。配合下层各机构编制资金计划，负责与成本有关 信息的收集、整理、编辑，.带领办公室及各主管搞好绩效考核，管理好员工及各部门之 间关系。 四四 1998 年年 5 月月-2003 年年 10 月：月： 北京升达房地产开发有限公司北京升达房地产开发有限公司 总经理总经理 单位性质：单位性质： 合资企业（合资企业（25-85 人）人） 简介与业绩： 北京升达房地产开发有限公司主要项目为昌平上庄水库北岸翠湖别墅 515 亩高档项目。共完成建筑面积 15.8 万平方米，建设别墅 880 栋，产品注重品牌和细节， 有原味欧洲商业街、社区商业休闲中心，露天游泳池，体育健身房 、网球场、双语幼 儿园、小学、阳光透景半地下车库。 。 。 。每一环节做到精雕细刻、尽善尽美。只有品质 胜出，才能在销售中胜出。我推出强调个性化、人性化、绿色环保化、市场化及经济实 用型的四化一型 销售理念，深得业主欢迎。建成“私家花园，私家城堡”的整体规划 观念。融入了入户花园的设计。拥有 10 万平米的绿地，包括穿插在区内的庭院景观 1500 米森林有氧休闲布道，以及中央景观区。 在本项目中通过协调设计院、施工单位对地下室设计进行改进节省混凝土及土方工 作量节省造价 1700 多万元。庭院景观采取招标分包、专业管理，加快进度、降低投资 1250 万元；我利用信息管理及人脉资源与附近一其他公司开发项目共用引入水、电资源 节省 860 多万元。通过加快分区施工、分区销售、封闭物业管理促进成本回收和企业效 益、资金链的健康配置。 职责描述： 主持拟定公司未来几年的业务目的、业务计划、预算计划。根据预算计划，拟定年度经营 计划、预算，提交董事长。根据董事长审定的年度经营目标，开展经营工作，并对经营结 果最终负责。主持拟定公司组织结构，职能设置、并组织实施工作。主持制定公司各级、 各部门管理制度、职责范围。领导并经营团队制定公司季度，日度工作计划或预算。审定 开发项目的产品定位、营销计划、工程计划、重大招标采购计划。指导、安排、督促、审 核各相关部门签订合同、协议、对外付款。负责直接指导并监督审计、人力资源部、经理 办公室工作。 （薪资、考评、福利、招聘、解聘、人员规划） 五：五： 1990 年年 5 月月-1998 年年 4 月月 北京北新建筑工程公司北京北新建筑工程公司 总经理兼总工程师总经理兼总工程师 单位性质： 股份制（2300 人） 简介与业绩：北京北新建筑工程公司 主要项目：王府井北口“中国儿童艺术剧院” 、 “香港美食城” 、 “王府井外文书店“、 “南河沿华龙美食街” 、 “西藏中学” 、 “东直门外开发小区 56 万平方米” 、安贞区小区 125 万平方米塔楼“等工程。其中 有 16 栋被评为优质工程。占竣工面积 78%，其中“南河沿华龙美食街” 、 “西藏中 学”等重点工程获得北京市政府及建委多次好评与奖励。 主要是加强投标中标率，施工时对工期、成本、质量、安全做好全面防控、 降低风险。创品牌工程、优质工程。通过优化施工组织设计方案及项目承包管理，降 低施工建设成本、对于基础、装修向甲方及时变更设计。组织技术科，项目部、预算 合约部找甲方做变更洽商、减少和防范项目增加的费用遗漏。加强开源节流，控制各 项支出。在决算时一般都做到收入高于成本，平均每年完成工程量 76000 万元、利润 3400 万元。 通过技术经济分析，大胆提出工序改进方案，在香港美食城项目深基坑围护施 工过程中，提出用深搅桩替代 SMW 工法并征得了设计单位的认可，这一工序改进使 建设资金节约 2000 多万元；提出采用试桩的结果进行基础设计，这一建议得到了 设计的认可，使基础工程的建设资金节约近 30%；通过项目部每月一次的绩效考核， 提升了项目部的凝聚力和项目部成员的责任感； 职责描述： 在此期间本人积累了丰富的施工企业经营和管理经验。制定了财务部、预算合 同部、生产部、技术质量部、经营管理部，各部门管理制度上、中、下几百项管理制 度及管理规范。做到管理表格化、制度化、规范化、以人定岗，以岗定责。对推动企 业管理及提高企业效益起到很大的推动作用。 六六1968 年年 8 月月-1990 年年 4 月月 北京市住宅总公司第三分公司北京市住宅总公司第三分公司 项目经理、技术负责人、施工队长。项目经理、技术负责人、施工队长。 单位性质： 国有企业 （3000 人以上） 简介与业绩： 北京市住宅总公司是一家国有大型施工企业，施工力量雄厚。目前已发展为及 建筑施工、房地产开发、加工、运输、机械租赁等综合性大型集团公司。建成亚运村 运动员训练中心、高档公寓、北海体育场、民族宫剧场音乐厅等、获鲁班奖等。 负责工程预决算、编制施工组织设计，质量安全成本控制方案、施工进度管理与质量 管理。通过采购、分包招标节约成本与缩短工期，通过现场工程洽商变更增加收入。 在每个项目上都作到降低成本有利润、质量优秀甲方满意，工期提前措施到位。本人 也由工长提到项目总经理。 所任职位：公司下属施工队队长、技术负责人、项目经理。 职责描述： 负责工程项目的投标运作协调，各个项目部人员组织协调管理，组织施工队编制 施工组织计划、技术资料及图纸资料搜集管理， 负责各分项工程项目安全、质量、 进度、文明施工，负责项目的对外协调， 负责项目的成本控制与绩效考核， 负责项 目及施工队的全面管理与领导。 教育背景：教育背景： 1978 年 6 月-1980 年 8 月 在清华大学土木建筑系 进修建筑物抗震 专业描述： 本专业主要学习建筑物结构抗震与防震、制定修改国家抗震标准、在设计与施工 过程中如何贯彻与实施抗震规范、抗震的力学与计算等 。1963 年 9 月-1968 年 7 月 北京工业大学 工民建 本科 专业描述： 主要学习建筑设计、施工技术、建筑材料、建筑结构、建筑力学、理论力学、材 料力学、工程制图。工程地质、房屋建筑学、施工组织设计、测量学、成本控制、工程预算等方面 建筑基础知识 其他爱好：其他爱好： 职业目标：做一个合格的职业经理人、带领好团队、做好项目、创造好的效益与利润为企业发展做 贡献。 2/2/ 佟佟 佐佐 男男 6060 岁岁 北京顺义人，财务经理兼项目前期经理，负责村公关拿地及规划设计北京顺义人，财务经理兼项目前期经理，负责村公关拿地及规划设计, ,审审 批立项批立项, , 3/.3/.李鑫柱李鑫柱 男男 6161 岁岁 北京户囗北京户囗, , 高级工程师高级工程师, , 房地产公司总工程师兼工程副总经理房地产公司总工程师兼工程副总经理 4/4/曹启良曹启良 男男 4545 岁岁 工程师工程师 物业公司总经理物业公司总经理 6/6/刘志刚刘志刚 男男 4242 岁岁 高级建筑师高级建筑师 设计公司总经理设计公司总经理 7/7/黃黃 剑剑 男男 4141 岁岁 高级工程师高级工程师 机电总工机电总工 8/8/许许 輝輝 男男 3838 岁岁 造价师造价师, ,一级建造师一级建造师, ,设计师设计师 副总裁兼成本总经理副总裁兼成本总经理 9/9/王王 玉玉 海男海男 5151 岁岁 高级工程师高级工程师 项目经理项目经理 三、项目运作团队的投入与参股责任三、项目运作团队的投入与参股责任 （一）项目运作团队的投入 我们团队为本项目筹备了五年， 目前葛代子村委会， 书记， 村民代表， 李遂镇镇长， 均 已同意将 700 亩宅基地给我们合作开发。我方负责拿地， 设计规划审批， 并利用我们几十年的房 地产开发技能与经验全盘运作本项目。 我方前期已投入近千万，主要打通三级政府各环节，得到 700 亩地,已批建设用地的费用及其它 程序费用。 （二）我方参股责任 主要以下几方面： 1、负责取得 700 亩土地使用权， 办理合法手续； 2、负责村,镇,区政府及规划部门审批设计规划及建设方案； 3、负责成立五个下属公司全盘配合运作本项目。 4.负责整体绿湖山庄项目的设计筹划,运作及销售物业获利; （三）说明 1、成立房地产公司、经纪公司、园林景观公司、设计公司、物业公司等五个公司运作本项目； 2、运作时以葛代子村建设办名义运作及开立银行帐号； 3、700 亩土地全部是宅基地，不占用农业用地，果园等。 第二部分第二部分 营销策略营销策略 一、项目规划设计建议一、项目规划设计建议 （一）项目所在区域概况项目所在区域概况 葛代子村位于北京市顺义区东南，地理位置优越，距顺义城区 5 公里，距首都机场 T3 航站楼 10 公里 10 分钟车程，距李遂镇政府 1 公里，距北京 4 环路仅 20 分钟车程。环境安静、优美，位于 潮白河东岸，具有浓厚的“潮白人家”的乡村气息，交通便捷，村北侧紧邻 332 省道直通北京六环， 村南 3 公里就是京平高速公里，顺 21 路公交车穿村而过，顺 29 路公交车在村北 332 省道村口设站， 距村 3 公里的李遂村有 923 路公交车直达东直门交通枢纽。目前地铁 15 号线己通顺义; 葛代子村建成后将分为三个最具现代化建设特色的生活社区，葛代新村社区、绿湖新村社区和 绿湖山庄别墅区。每个社区平均 60%的绿地覆盖，大、中、小数十个花坛的簇拥着百花绽放，亭桥 小溪，景观小品环绕拥抱的崭新的居所建筑，必将是你生活、栖息的最佳选择。这里不但会是年轻 人追求高品质生活首选之都，更是老年人修身养老的最佳归宿。 改造后的商业街集购物、综合服务、娱乐、建身休闲、观光游览为一体，必将打造京东旅游度 假的最佳去处，商业将设有大型超市、大型综合商业店铺、特色小吃、餐饮酒店、活动广场、儿童 乐园、一应俱全并配备足球、篮球、羽毛球乒乓球的等运动场所。娱乐会所将集 KTV、游泳馆、咖 啡厅、棋牌室、会议厅、建身房、台球、室内乒乓球、高档商务客房、垂钓园为一身。 建成后的崇国新村做为社会主义新农村建设的典范，必将成为京城观光旅游的一亮点景区，吸 引大批中外观光游客。 （2）项目总体建筑规划项目总体建筑规划 衛達集团计划陆续投资 2000 万(自有 1000 万引入 1000 万), 边建设边配套完善各种生活设施, 将原葛代子 220 多户住老旧房的农户迁入 2 层新住宅楼, 楼内有燃气，采暖，热水用壁掛炉, 上下 水, 网络宽带, 有线电视, 供暖系统; 节能环保; 预计建设五十万平米楼房（包括我们集团自用）, 高度不超过 2-3 层; 计划如下; 1) 全村 700 亩地, 共占地面积 46.6 万平米, 建成后容积率为 1 左右， 绿化率 65%，属低密度社 区, 2) 小区内有整套的生活设施, 如幼儿园，室内游泳馆，咖啡厅，洗浴中心，KTV，台球厅，乒乓 球室，室内羽毛球室，网吧，棋牌室，健身房，综合娱乐厅（沙弧球，桌球，飞镖等），保 健按摩房，足底按摩房，餐厅，室外垂钓，漂流，攀岩，跑马，秋千，荡摇椅，踩水球，老 年活动中心、商店、会所、诊所、药店，干洗店，美容美发店，超市，快餐馆，邮电所，银 行，打字复印照相店，曰杂建材店，家电修理，桶装水店，换气站，书报亭，蔬果棚，总配 套建筑面积 15000 平米左右，为小区和村里服务。店铺大门一般朝村里开。室外休闲健身运 动场，洗车场等。由我们的物业部以租售形式经营, 为社区居民服务; 3) 为了给崇囯庄农民创造更多福址, 我们将共同为当地社区作出以下贡献; 1. 建幼儿园二座; 2. 建图书馆一个(含棋牌室) 3. 建设儿童乐园; 有滑梯, 软梯, 蹦床, 海洋球, 压板等 4. 建设健身中心一个; 有跑步机, 体能综合运动机等器械; 5. 建设老年活动中心一座; 有室内棋牌, 茶艺聊天休闲, 书法演示, 太极拳等 6. 建设室外运动场一个, 有篮球, 羽毛球, 乒乓球等，网球;健身器械等； 7. 建设一个社区保健站, 免费测血压, 血糖, 小病冶疗 8. 建设燃气供应站一座;( 由燃气公司管理) 管道入户, 9. 建设中水处理站一个；处理污水用于景观用水，洗车，绿化等； 10. 建设垃圾 周转站一座(由环卫部门及物业公司管理) 这些设置会加大崇囯庄的人气及社会知名度, 使崇囯庄由一个普通的农村一跃为一个宜居舒 适功能齐全的现代化小城镇; 4)我们要建设一个绿色,环保,低碳,亲水, 鸟语花香, 绿荫覆盖, 湖溪环绕的花园式生态社区; 为此一 旦我们与崇囯庄合作成功, 我们马上成立一个设计公司作具体的建筑规划设计与景观设计, 为加强 社区管理与保持生态环境, 宜居环境建立封闭社区; 未来物业服务很重要,我们要成立一个专业的物 业公司，主要负责验收收房、交房、管房、维修、绿化、服务、保安、保洁、环境卫生。物业公司 自负盈亏，用湖景，烧烤区及垂钓园等增加收入，办理入住流程及方案。会所物业要设卫生间、餐 厅、浴室、居室。 室外活动项目有：垂钓、漂流、攀岩、跑马、秋千、踩水球、森林慢步、 假山瀑布、荷花水景、亭桥水溪、花草石径; 小区具有绿色园林生态功能,满足小区总 体布局各层次对绿化的要求，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。保证长年 见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相 变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。特别将 江南的柳、桃、竹、梅、荷等植物充分运用，多种树，少栽草。 总体上，小区园林景观由六大部分组成，中心景观区、中心活动区、生态景观区、江南文化展 示区、商业休闲区；形象景观区; 六大功能分区各自功能：中心景观区，此处为综合性的景观区，含“生态、雕塑（小品）等； 中心活动区，此处为激发人们参与性，为运动休闲、邻里交流等；生态景观区，结合江南文化的特 性，特意种植一片适合本地生长的中国部分名江南观赏性的植被，与旁边的休闲区自然结合在一起， 形成很好的休闲环境，增添了江南生活的意境；形象景观区，即各入口处景观，以浓缩的江南山水 为展示点；生活休闲区，即会所部分，设茶艺室、棋牌康乐室、阅览室等；商业休闲区，即富有文 化特色的社区商业街； 4) 在社区有智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，设置周边防范报警系统、门禁及小 区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统; 成为一个安全, 智能化的新社区; 能否实现社会主义新农村的理想要靠当地乡镇政府的大力支持与协助, 希望双方抓住这次 合作共赢的好机遇, 为老百姓作些实实在在的好事情, 早日改变九王庄的旧面貌;通过双方努力一 定能实现温总理强调倡导的; 葛葛代代子子村村 700 亩亩地地新新农农村村攺攺造造计计划划表表2011-6-18 建建管管办办 方案容 积 率 每 亩 建 筑面积 建筑面 积 700 亩 建 筑 面 积分配 层 高 绿 化 率 绿地 面积 每亩 销售 额 对 应总计 销售额 700 亩 销售额 每亩 利 润对应 利润 700 亩 利 润 等指标 (新区) 43% 建 独 栋 住宅楼; _ 14%(原住)民 居楼 100 亩地 新 区 单 体 住 宅 楼; 0.675 666 0.675=45 0 平米 一亩三栋 毎 栋 150 平米 300 亩 450=9 万 平米 13.5 万平米 二层 66.2 % 13.23 万平 米 7000 元 450=31 5 万 315万 300=9.45 亿 (300 亩) 9.45 亿 (300 亩) 3880 450=1 74.6 万 300 174.6万 =5.238 亿 元(300 亩) 600 亩 销 售 额 为 25.65 亿 利润为 12.39 亿 利润率 48.3% 新 区 共 建 42.5 万平米 共 220 户/约 780 人 (村分 40%为 4.955 亿 , 卫 达分 60%为 7.43262 亿 ;50% 为 6.19385 亿 ) 一 拆 迁 住 宅楼 0.70 666 0.63=46 8.6 平米 100 亩 468.6 =46860 平米 100 亩 地建 46860 平米 2 层 64.8 % 4.317 万平 米 毎亩建 安成本 4069 元 468.6= 190 万 成本 1.847 亿 (200 亩) (新区) 43% 建 联 体 住宅楼 新 区 连 排 住 宅 楼 1.35 666X1.35 =900 平米 300亩 X900=1 6 万平米 27万 平米 2 层 33% 6.48 万 平米 6000 元 900=54 0 万 540万 300=16.2 亿 (300 亩) 16.2 亿 (300 亩) 2880 900= 259.2万 元 300 259.2 万 = 7.776 亿元 (300 亩) 公共建筑用 房 3% 1.5666X1.5 =1000平 米 20亩 X1000= 2 万平米 20000 平米 2-3 层 25% 3320 平米 总计 700 亩地 47.186 万 平 米 ( 新 区 42.5 万) 24.359 万平米 25.65 亿 13.014亿 2 万 3120(公 建 )=12.39 亿 12.39 亿 （三）总体规划建议 1、规划布局基本原则 （1）与城市规划体系合理衔接； （2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好； （3）分期中分组团开发策略； （4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。 （5）注重社区轮廓线的节奏与韵律设计； （6）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。 2、建筑风格：以现代风格为主，可采用一些欧陆的风格元素。 3、建筑外立面设计：外立面应以“厚重、沉稳”为设计理念。 4、别墅区域：应该划分出独立的区域，因为购买别墅和普通住宅的人群不同，物业服务和物业费 不同，这样更便于物业服务。 一、一、户型设计户型设计 （一）（一） 户型面积及比例户型面积及比例 户型面积及比例的总体考虑崇囯庄项目是村产权房为一次性付款，不能够贷款按揭，并且从定 位客户群来说属于中等收入人群，虽然房屋的单价相对较低，但还是应该控制房屋的总体价格，以 便于更好的销售，实现资金的回笼。如果通过前期销售反馈证明市场有更大面积户型的需求，可以 在下一阶段增大户型面积，以适应市场的需求。 (一)独栋别墅：共 900 栋 1、单套面积：建筑面积 80-90 平米（绿地面积同样）占 3% ，约 27 栋左右。 2.、单套建筑面积 200-300 平米占 7% （绿地面积同样）63 栋以内。 3.、单套面积： 90-180 平米 占 85%，765 栋（120-160 平米占其中的 80%） 4.、三合院，四合院占 5%（最南头）45 栋， 一般为单栋为主，全部朝南向阳，坡屋顶， *要求 10 种以上户型及风格建筑，如法式，德式，俄式，美式，日式，意式等。每种风格建筑要求 设计最少 4 种不同面积户型。每间房，厅带宽带，电视，电话。 (2)联排别墅;共 1200 栋 建五种不同风格的二层联排别墅 1200 栋，每亩地共建 900 平米;每亩地建 3.5 栋;每栋平均 257 平米 , 型式 1)一种住三户，每户 110 平米左右；三室一厅；占 20%左右 2)一种住二户，一户 220 平米，四室二厅，一户 110 平米；三室一厅；占 10%左右 3)一种住二户，各 165 平米；三室一厅；占 20%左右 4)一种住四户，一户 110 平米，三室一厅；另三户为 73.3 平米；二室一厅；占 20%左右 5)住五户，四户 55 平米，二室一厅；一户 110 平米；三室一厅;占 30%左右 联排容积率 1.5；绿化率 33%；共建 270000 平米 （二）（二） 单元户型基本设计建议单元户型基本设计建议 基本原则：动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。 1、客厅：客厅的开间应在 3.85 米之间，进深与开间之比不宜超过 1.5，否则也将在因过于狭 长影响使用。 2、主卧：主卧尽量远离入户门、远离客厅。三居户型，主卧带卫生间面积应比公共卫生间大， 功能也应更完备在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、 梳妆间等。 3、餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。 4、卫生间：复合型卫生间设计，做到干湿分开，将卫生间功能空间进行细化，分为浴、便、洗 三个区域，可相互独立，也可根据使用者要求将其中两个功能合而为一充分考虑洗衣机、热 水器、排风扇、电吹风的管道、线路和插座。排水横管下距楼地面的净高不小于 1.9m 且不 应影响门窗的开启。应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙 面布置。排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部，施工时要注意浴缸底部一定要做防水层。 大户型主卫生间宜洗、浴分间设。暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。 卫生间应从门口向地漏找坡度，地漏应设在室内最低端。卫生间结构宜沉板 50100MM， 未降板的卫生间应设门槛。卫生间地漏的排水管应设存水弯，且洗衣机排水处应设防止溢流 和干涸专用地漏。管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗。 5、厨房：厨房应尽可能靠近进户门，厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残 渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客 厅。厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题 考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。住宅厨房面积不应小于 5m2，单排布置设备的厨房净 宽不宜小于 1.6m，双排布置时净宽不宜小于 2.2m。厨房应设排烟道，应结合烟道设计管道。 6、阳台：建议采用封闭式双阳台设计，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。当洗衣 机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏，阳台 栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空，当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于 1200MM， 以保证窗的开启和给水管的设置。阳台栏板下部应设 100MM 高边梁，阳台栏杆严禁横向设 计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。顶层阳台应设顶板，阳台排水禁止散排应设地漏，地漏 的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向 地漏找坡。 7、空调机位：空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮） ，不宜设在凸窗窗台板下面，应 靠近门窗洞口设置，位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位，空调洞要靠近空 调插座并在同一方位。 8、单元入口：单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为 1500MMx2300MM，且设闭门器，地 面找 1坡坡向门外。单元入口处走道净宽不应小于 1300MM。 9、其它：户内通向所有房间的走道净宽不宜小于 1000MM；当走道长度大于 2000MM 时，应 相应加宽至 1100MM。户内楼梯宽度应注意为净宽，当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽 度应不小于 800MM。 二、二、公共配套设施的设计建议公共配套设施的设计建议 （一）（一） 公共配套设施设计建议公共配套设施设计建议 1、室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共 享环境空间。 2、各种管线：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智 能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于 今后施工接口。 3、环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、配电、燃气等）的合理数量及位置，即便与小区内业 主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。 4、停车位：把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增多预留合理的空间。 5、智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻 系统、有线电视系统、数据传输网络、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。 葛代子新村公建规划设计方案建议 一、公建规划总面积： 1.室内建筑面积 2 万。 2.室外建筑面积 2 仟。 二、公建用途： 室内： 1.集团办公楼（2 层） 1000。 2.物业办公楼（2 层） 200 （物业分散办公区 1200） 3.村委会办公楼 1000 4.商业店铺 12000 5.赠送村委会服务设施 2300（设施内容祥见后页） 6.小型度假村 2500。 7.设备机房 1000。 室外： 1.村民活动广场 1000。 2.儿童娱乐中心 400。 3.室外服务设施 600。 （祥见后页） 三、公建位置， 崇国庄后街南侧（祥见图示） 四、室内建筑基本布局： 1.集团办公楼与物业楼合并建崇国庄后街与九八路交汇处。 2.村委会办公楼与新广场建在商业街中部（祥见图示） 3.度假村建在村北侧 Y506 乡道东侧，利用两个大坑做垂钓区与度假村结合成崇国庄娱乐中心。 4.别墅区建在村西侧潮白河岸边。 5.回迁楼区建在村北侧，联排区建在村南侧（相对安静） 祥见规划建议图示。 五、商业区主要用途规划： 中型超市一个 600 茶点休息厅一个 30 室内游泳馆一座 200(度假村內) 咖啡冷欢西点厅一个 50 KTV 包房 20 间 300(度假村內) 台球厅一个 100乒乓球室一个 100 室内羽毛球室,台球一个 150 网吧一个 30 棋牌室一个 50 装饰店 200 家具商场 1000 蔬菜水果大厅 500 建材商店 300 服装鞋帽小商品市场 500 日杂商店 200 文具百货鞋布匹综合商店 200 电动车行 300 花鸟鱼虫大厅 1000 种子化肥供应站 200 综合快餐店一个 200 特色小吃 500(驴肉火烧,东北大煎饼,串烧,成都小吃,香河肉饼,山西刀削面) 中型酒楼 5002=1000 银行一家 100 邮局 100 药店二家 502=100 洗衣店 2 家 100 美容美发 3 家 200 打字复印照相冲洗一家 50 家电修理一家 50 洗车房 100 房屋中介 2 家 100 洗浴中心 300 盲人按摩 50 商业幼儿园 1000。 等。 六、度假村服务设施规划： 室内总面积约 3000 客房 30 间 800 会议厅两个(20 人的一个 60 人的一个)150 健身房一个 100 综合娱乐厅一个(桌上足球、飞镖、射击、拳击、沙狐球等)100 保健按摩房二个 30 足底按摩房二个 50 海鲜餐厅一个 150。 七、向村委会赠送设施规划： 赠送幼儿园 1 座; 1000。（不算商业幼儿园） 赠送图书馆一个 300 赠送健身中心一个; 有跑步机, 体能综合运动机等器械; 300 赠送老年活动中心一座; 有室内棋牌, 茶艺聊天休闲, 书法演示, 健身操培训等 500 赠送一个社区保健站, 免费测血压, 血糖, 小病冶疗 200 赠送网吧一个 200 赠送垃圾周转站一座(由环卫部门管理)300 赠送带音乐背景的活动广场一个，1000 赠送儿童乐园; 有滑梯, 软梯, 蹦床, 海洋球, 压板等 400 赠送室外运动场两个, 足球场一个，篮球, 羽毛球, 乒乓球场一个。; 赠送燃气供应站一座;( 由燃气公司管理) 管道入户, 八、设备机房有： 1.高压配电室一座，（供电局或物业公司管理） 300 2.中水处理站一座，200 3.消防水库一座。 200 4.消防控制室、安防监控值班室 3 座 200 （三个物业管理区各一处）200 5.弱电设备间。3 座 100 九、一期建设必备服务设施： 保留现有商业街的设施，根据考察情况看，目前村庄内缺少娱乐会所，一期建设只考虑建一座 临时会所即可，临时会所可以活动房形式建造，待度假村建成后便于拆除。 临时会所基本设施： 台球、乒乓球、棋牌室、茶艺厅、健身房。200。 6、 7、 8、 (三三)景观设计建议景观设计建议 小区的园林景观是项目形象力重要表现，也是项目主题及价值的重要体现。项目园林景观可以 借鉴江南园林特点，并以江南园林为核心主题，并贯穿到整个项目的建筑规划、园林规划、营销策 划等各个环节中。 （一）总体规划原则建议）总体规划原则建议 1、园林生态功能 满足小区总体布局各层次对绿化的要求，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。保证 长年见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的 植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。 特别将江南的柳、桃、竹、梅、荷等植物充分运用，多种树，少栽草。 2、休闲活动功能 注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的 休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。 满足无障碍要求，具体包括： 老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行走。 儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，以利于儿童的心智健康成长，并考虑儿童 活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可 供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。 水系用活水、浅水，水系底部用自然土，不做人工处理。驳岸用自然石块随意砌放，并以垂柳 等植物修饰 3、景观文化功能 提升园林景观的文化品位和内涵。主要以亭台水榭等为表现点，并附相关典故诗文，使其具 备观赏性、参与性、和艺术性，同时富于文化内涵。 在小区内设置一些有教育意义的雕塑、小品，寓观赏性、游乐性与教育性为一体，让儿童能在 游戏中接受教育，寓教于乐。 （二）具体实施思路建议）具体实施思路建议： 1、总体上，小区园林景观由五大部分组成，中心景观区、中心活动区、生态景观区、江南文化展 示区、商业休闲区； 2、六大功能分区各自功能：中心景观区中心景观区，此处为综合性的景观区，含“生态、雕塑（小品）等