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房地产市场形势分析报告房地产市场形势分析报告 （20102010 年第二季度）年第二季度） 编辑委员会编写编辑委员会编写 20102010 年年 8 8 月月 2 2 日日 章节目录章节目录 一、宏观形势分析3 二、房地产开发投资4 三、土地市场情况8 四、商品房销售情况9 五、存量房市场交易情况.14 六、趋势分析.14 一、宏观形势分析一、宏观形势分析 今年二季度 GDP 同比增长 10.3%，CPI 同比上涨 2.9%，人民币贷款新增 2.03 万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升 向好。 （一）经济增长下半年不乐观（一）经济增长下半年不乐观 当前最明确的信息是，2010 年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面 强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。经济增速有所放缓，经济运行基本面 依然良好。从季节调整后的环比分析来看，GDP 增速也有所放缓。据人民银行 企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀 升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降 0.5 个百分点，达到 83.4%。宏观 经济热度指数持续回升至 48.4%，但增幅较上季回落 0.3 个百分点，其中小企 业宏观经济热度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自 2008 年底以来首次低 于宏观经济热度指数 0.1 个百分点，宏观经济出现降温迹象。因此在这样的环 境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房 地产的依赖程度的。受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开， 后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。 从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球 经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。 对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。坚决对四季度及此后美国 经济的复苏抱乐观看法。 （二）信贷结构进一步改善（二）信贷结构进一步改善 货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。截至 6 月末，M1 同比 增长 24.6%，增幅比上年末回落 7.8 个百分点，比历史最高值（2010 年 1 月） 回落 14.4 个百分点；M2 同比增长 18.5%，增幅比上年末回落 9.2 个百分点，比 历史最高值（2009 年 11 月）回落 11.2 个百分点。M2 增速已连续 7 个月回落， M1 基本回落至上年同期水平（24.8%） 。M1 回落幅度加大主要是由上年同期企业 活期存款增加较多使基数较高所致。月度信贷投放逐渐回落。上半年人民币各 项贷款累计新增 4.63 万亿元，比上年同期少增加 2.74 万亿元。其中，人民币 贷款一季度新增 2.6 万亿元，二季度新增 2.03 万亿元。6 月末，人民币各项贷 款同比增长 18.2%，比上月下降 3.3 个百分点，已连续 8 个月回落，低于 2006 年以来 20%的平均水平。如果 2010 年人民币贷款余额增速保持 6 月份 18.2%的 水平，2010 年全年新增人民币贷款将不超过 7.5 万亿元。 信贷结构进一步改善。一是对中小企业贷款增速高于大型企业贷款，中小 企业贷款难问题在一定程度上有所缓解。上半年，中小企业新增贷款占全部新 增贷款的 40.6%，比上年同期和上年末分别高 4.6 个和 5.0 个百分点。二是中、 西部地区贷款余额同比增速高于东部地区，经济落后地区与发达地区间信贷资 源不平衡的状况继续改善。三是房地产贷款增速回落，购房贷款增速连续二个 月下滑，房地产调控措施初见成效。总体看，未来信贷总体需求将呈逐步趋缓 态势。 二、房地产开发投资二、房地产开发投资 受一系列宏观调控政策影响， “国房景气指数”自今年 3 月国房景气指数达 到高点以来连续第 3 个月回落，不过依然连续 11 个月运行于 100 点以上的景气 区间。继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房 地产开发投资增速快速增长。资金方面，随着 4 月份以来一系列遏制房价过快 上涨政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小、个人按揭贷款和开发贷款的 结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010 年房地产开发企业资 金来源将明显收紧。 （一）国房景气指数小幅回落（一）国房景气指数小幅回落 受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房 景气指数”环比继续回落。国家统计局发布的统计数据显示：6 月份，全国房 地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 105.06，比 5 月份回落 0.01 点，比去年同期提高 8.51 点。这是继今年 3 月国房景气指数达到高点以来连续 第 3 个月回落，不过依然连续 11 个月运行于 100 点以上的景气区间。 表表 1 1：20102010 年年 5-65-6 月国房景气指数及主要分类指数走势月国房景气指数及主要分类指数走势 月份月份综合景气指数综合景气指数开发投资指数开发投资指数土地开发面积指数土地开发面积指数施工面积施工面积 5 月 105.07105.5690.15111.36 环比 -0.590.621.70-0.49 同比 9.1312.43-2.4017.43 6 月 105.06105.5493.22109.39 环比 -0.01-0.023.08-1.97 同比 8.5111.940.8315.50 数据来源：国家统计局 从分类指数看，房地产开发投资分类指数为 105.54，比 5 月份回落 0.02 点，比去年同期提高 11.94 点；本年资金来源分类指数为 113.63，比 5 月份回 落 3.06 点，比去年同期提高 14.90 点；土地开发面积分类指数为 93.22，比 5 月份提高 3.08 点，比去年同期提高 0.83 点；商品房空置面积分类指数为 104.65，比 5 月份提高 1.17 点，比去年同期提高 16.06 点；房屋施工面积分类 指数为 109.39，比 5 月份回落 1.97 点，比去年同期提高 15.50 点。 图图 1 1：20072007 年年-2010-2010 年年 6 6 月国房景气指数及主要分类指数走势月国房景气指数及主要分类指数走势 数据来源：国家统计局 （二）（二）房地产开发投资增速持续增长房地产开发投资增速持续增长 今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的 信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1- 6 月全国完成房地产开发投资 19747.1 亿元，同比增长 38.1%，增幅同比提高 29.8 个百分点，比今年 1-5 月降低 0.1 个百分点，与同期固定资产投资增幅相 比高 13.1 个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说明房地产开发 企业投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主 要是由住宅的特性决定的。但由于受欧洲债务危机和四月中国政府一系列房地 产调控政策的影响，投资者对购买物业持更加谨慎的态度。本报告认为，投资 者密切关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加， 为此，办公楼，商业营业用房投资高速增长。具体来看，在房地产开发投资中， 住宅完成投资 13692.3 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开发投资的比重为 69.34%。办公楼投资 845.9 亿元，同比上涨 59.7%，所占比重为 4.28%；商业营 业用房投资 2271.20 亿元，同比增长 34.5%，所占比重为 11.50%；其他投资 2937.7 亿元，同比增长 55.5%，所占比重为 14.88%。 表表 2 2：20102010 年年 1-61-6 月不同用途房地产投资完成额及同比增长月不同用途房地产投资完成额及同比增长 单位：亿元，% 房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额 比重（以投资总额为比重（以投资总额为 100100） 自年初累计自年初累计去年同期去年同期 同比同比 增长增长 自年初累计自年初累计去年同期去年同期 投资完成额 19747.114295.438.1100100 按工程用途分：住宅 13692.310187.934.469.34 71.27 办公楼 845.9529.759.74.28 3.71 商业营业用房 2271.21689.134.511.50 11.82 其他 2937.71888.755.514.88 13.21 数据来源：国家统计局 从区域分布上来看，2010 年 1-6 月房地产开发投资表现为东部地区领跑中、 西部地区。 具体来看，东部地区完成房地产开发投资 11860.5 亿元，同比增长 40.3%， 增幅同比提高 34.4 个百分点，比今年 1-5 月相比降低 0.8 个百分点；中部地区 完成投资 3988.6 亿元，同比增长 33.2%，增幅同比提高 19.1 个百分点，与今 年 1-5 月相比提高 0.9 百分点；西部地区完成投资 3898.1 亿元，同比增长 37%，增幅同比提高 27.1 个百分点，比今年 1-5 月提高 1.3 个百分点。 图图 2 2：2009-20102009-2010 年年 1-61-6 月不同地区房地产投资额完成情况月不同地区房地产投资额完成情况 数据来源：国家统计局 （三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落 国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国房地产开发企业到位资金 33719 亿元，同比增长 45.6%，增幅同比提高 24.9 个百分点，比今年 1-5 月回 落 11.6 个百分点。其中，国内贷款 6572.5 亿元，同比增长 34.5%，增幅同比 提高 14.1 个百分点，比今年 1-5 月回落 9.1 个百分点；利用外资 249.9 亿元， 同比增长 2.8%，同比增长 32.5 个百分点，比今年 1-5 月扩大 27.6 个百分点； 企业自筹资金 12409.6 亿元，同比增长 50.9%，增幅同比提高 40.7 个百分点， 比今年 1-5 月回落 3.4 个百分点；其他资金 14486.9 亿元，同比增长 47.9%， 增幅同比提高 13.8 个百分点，比今年 1-5 月回落 21.9 个百分点。在其他资金 中，定金及预收款 8064.2 亿元，同比增长 40.1%，增幅同比提高 12.4 个百分 点，比今年 1-5 月回落 21 个百分点；个人按揭贷款 4538.3 亿元，同比增长 60.4%，增幅同比回落 2.7 个百分点，比今年 1-5 月回落 28.4 个百分点。 表表 3 3：2009-20102009-2010 年年 1-61-6 月全国房地产开发企业资金来源及同比月全国房地产开发企业资金来源及同比 单位：亿元，% 资金资金 来源来源 国内国内 贷款贷款 利用利用 外资外资 外商直外商直 接投资接投资 自筹自筹 资金资金 自有自有 资金资金 其他资其他资 金来源金来源 定金及定金及 预收款预收款 2009 年 1-6 月 23151.504885.30243.11968226.204495.709796.905757.60 1-7 月 27885.905831.30272.6225.69542.505161.6012239.407178.50 1-8 月 32856.306617.40298.1247.911030.606008.0014910.208711.60 1-9 月 38121.207388.40358.7299.712771.007001.7017603.2010268.60 1-10 月 43108.808267.50376.6313.314303.507857.3020161.2011755.10 1-11 月 48169.708993.60412.5335.615909.308724.9022854.3013346.60 1-12 月 57127.6011292.70469.7391.817906.009819.9027459.2015913.90 2010 年 1-2 月 10469.302488.5053.444.43445.601866.304481.702445.70 1-3 月 16250.503673.6099.281.65601.803040.006875.903748.60 1-4 月 21602.50 4552.30 136.80 117.10 7459.10 3935.50 9454.20 5239.60 1-5 月 27288.50 5549.60 169.00 144.50 9540.60 4954.30 12029.20 6697.40 1-6 月 33719.00 6572.50 249.90 203.90 12409.60 6456.40 14486.90 8064.20 比上年同期增长 2009 年 1-6 月 20.720.4-29.7-31.710.27.934.127.7 1-7 月 25.327.6-33.1-349.85.642.635.7 1-8 月 30.931.1-33.6-35.712.58.852.243.2 1-9 月 35.732.8-26.2-28.514.410.361.952 1-10 月 40.438.7-29.6-32.816.512.86959.2 1-11 月 44.240.2-31.4-36.418.314.676.666.5 1-12 月 44.248.5-35.5-38.316.91171.963.1 2010 年 1-2 月 69.546.1-23.5-18.550.645.6111.9103.7 1-3 月 61.444.3-33.7-31.347.843.491.884.7 1-4 月 59.9 39.9 -17.4 -13.8 52.5 42.9 81.9 73.9 1-5 月 57.2 43.6 -24.8 -15.8 54.3 43.0 69.8 61.1 1-6 月 45.6 34.5 2.8 4.0 50.9 43.6 47.9 40.1 数据来源：国家统计局 总体来看，各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是定金及预收款和个 人按揭贷款的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。值得注意的是，与 1-5 月相比，各分类资金来源增长幅度（除利用外资和外商投资增长外）其余 均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。 预计随着银行总体信贷规模的收缩，个人按揭贷款和房地产开发企业贷款将呈 明显趋紧态势。 三、土地市场情况三、土地市场情况 宏观经济持续向好、房地产市场量价齐升的背景下，今年以来全国房地产 开发企业土地购置面积增幅由负转正，一线城市出现了土地竞拍火爆，土地溢 价过大和地王频现的情况；土地开发面积增幅虽然逐月回升，但依然呈现负增 长态势。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国房地产开发企业购置 土地面积 18501.2 万平方米，同比增长 35.6%，增幅与今年 1-4 月相比提高 4.5 个百分点，去年同期为负增长 26.5 个百分点；完成开发土地面积 10517.3 万平 方米，同比下降 4.5%，降幅同比缩小 10.7 个百分点，与今年 1-5 月相比缩小 5.9 个百分点。 图图 3 3： 2008-20102008-2010 年年 1-61-6 月全国房地产土地购置与开发面积月全国房地产土地购置与开发面积 数据来源：国家统计局 四、商品房销售情况四、商品房销售情况 今年以来，尤其是从 4 月份开始，政府连续出台一系列遏制房价过快上涨 的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量下降。 （一）市场供应增速呈逐月放缓态势（一）市场供应增速呈逐月放缓态势 统计数据显示：2010 年 1-6 月全国商品房累计施工面积 308427.7 万平方 米，同比增长 28.7%，增幅同比提高 16 个百分点，比今年 1-5 月下降 1.8 个百 分点。其中，商品住宅施工面积 239045.4 万平方米，同比增长 27.6%，增幅同 比提高 16.3 个百分点，比今年 1-5 月下降 1.9 个百分点；房屋新开工面积 80450.9 万平方米，同比增长 67.9%，增幅同比提高 78.3 个百分点，比今年 1- 5 月下降 4.5 个百分点；同期，全国商品房累计竣工面积 24423.6 万平方米， 同比增长 18.2%，增幅同比下降 4 个百分点，与今年 1-5 月微落 0.1 个百分点。 其中，商品住宅竣工面积 19646.7 万平方米，同比增长 15.5%，增幅同比下降 7.2 个百分点，与今年 1-5 月相比提高 0.7 个百分点。 图图 4 4：2008-20102008-2010 年年 1-61-6 月全国商品房、商品住宅施工面积月全国商品房、商品住宅施工面积 数据来源：国家统计局 图图 5 5：2008-20102008-2010 年年 1-61-6 月全国商品房、商品住宅竣工面积月全国商品房、商品住宅竣工面积 数据来源：国家统计局 （二）商品房销售额涨幅大幅超过商品房销售面积（二）商品房销售额涨幅大幅超过商品房销售面积 统计数据显示，2010 年 1-6 月全国商品房销售面积 39352.5 万平方米，同 比增长 15.4%，增幅同比回落 16.3 个百分点，比今年 1-5 月回落 7.1 个百分点。 其中商品住宅销售面积 35496.6 万平方米，同比增长 12.7%，增幅同比回落 20.7 个百分点，比今年 1-5 月回落 7.2 个百分点；同期，全国商品房销售额 19819.9 亿元，同比增长 25.4%，增幅同比回落 27.6 个百分点，比今年 1-5 月 回落 13 个百分点。其中商品住宅销售额 16895.2 亿元，同比增长 20.3%，增幅 同比提高 36.8 个百分点，比今年 1-5 月回落 13.3 百分点。 从统计数据可以看出，今年 1-6 月全国商品房、商品住宅销售额涨幅大 幅超过全国商品房、商品住宅销售面积涨幅 10 和 7.6 个百分点，反映出房价 高速上涨的趋势。但 1-6 月，全国商品房竣工面积增速超过全国商品房销售 面积增速 2.8 个百分点，说明在新政下，开发商日益谨慎。但多重政策叠加 效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，根据中房研究院的抽样调查数 据显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房 者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。 图图 6 6：2008-20102008-2010 年年 1-61-6 月全国商品房、商品住宅销售面积月全国商品房、商品住宅销售面积 数据来源：国家统计局 图图 7 7：2008-20102008-2010 年年 1-61-6 月全国商品房、商品住宅销售额月全国商品房、商品住宅销售额 数据来源：国家统计局 （三）（三）密集调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影效果密集调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影效果 今年以来，我国政府接连下发了“新国四条” 、 “新国十条”等一系列政策 措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监 管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称 为“有史以来力度最大的一次楼市调控” 。但遗憾的是，虽然房地产调控政策措 施密集、力度空前，甚至有开发商称中国房地产市场开始进入“冰川期” ，但密 集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。 表表 4 4：20092009 年年 3 3 月月-2010-2010 年年 3 3 月全国商品房销售均价情况月全国商品房销售均价情况 单位：元/平方米 月份月份商品房商品房其中：住宅其中：住宅 2009 年 1-6 月 4632.154459.53 1-7 月 4693.954512.56 1-8 月 4748.204562.18 1-9 月 4716.714521.37 1-10 月 4750.604553.69 1-11 月 4785.314586.50 1-12 月 4694.604473.59 2010 年 1-2 月 5752.045507.95 1-3 月 5192.924931.65 1-45307.155060.33 1-55220.444958.58 1-65036.504759.67 数据来源：国家统计局 （四）（四）7070 个大中城市房价变化情况个大中城市房价变化情况 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2010 年 6 月份，全国 70 个 大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅有所回落；环比则首次出现下降。 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月缩小 1 个百分点； 环比下降 0.1%，而 5 月为上涨 0.2%。 表表 5 5：房屋销售价格同比增幅前十名的城市：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 海口海口三亚三亚湛江湛江温州温州杭州杭州金华金华银川银川西安西安北京北京岳阳岳阳 同比150.6150.3116.2115.9114.5114.4113.8113.7113.5113 环比98.699.5100.999.999.997.6100.199.999.6100.6 数据来源：国家发展和改革委员会 表表 6 6：房屋销售价格同比增幅后五名的城市房屋销售价格同比增幅后五名的城市 南充南充福州福州包头包头平顶山平顶山韶关韶关 同比 103.7103.6103.2101.3101.3 环比 99.9100.1100.1100.2100 数据来源：国家发展和改革委员会 新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月缩小 1 个百分点；环比价 格与 5 月持平，5 月为上涨 0.4%。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；商品住 宅销售价格同比上涨 15.8%。此外，普通住宅销售价格同比上涨 15.2%，高档住 宅销售价格同比上涨 18%。与 5 月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅 销售价格下降 0.1%，其中，普通住宅销售价格持平，高档住宅销售价格下降 0.2%。 表表 7 7：新建住房价格同比增幅前十名的城市：新建住房价格同比增幅前十名的城市 海口海口三亚三亚北京北京金华金华温州温州湛江湛江杭州杭州银川银川西安西安北海北海 同比163.8158.5121.5120.3118.1117.5116.7115.8115.2115.2 环比10099.810098.5100100.899.9100.199.899.7 数据来源：国家发展和改革委员会 表表 8 8：新建住房价格同比增幅后五名的城市：新建住房价格同比增幅后五名的城市 惠州惠州唐山唐山洛阳洛阳平顶山平顶山韶关韶关 同比 104.1103.9102.3101.9101.8 环比 100.5100.199.1100.4100.1 数据来源：国家发展和改革委员会 五、存量房市场交易情况五、存量房市场交易情况 2010 年 6 月份，全国各主要城市二手房市场成交量下降幅度明显放缓， 成交均价涨跌不一。一线热点城市成交均价仍保持惯性小幅上涨，杭州等二 线城市成交均价出现明显下跌。新政后二手房市场市场反应迅速，成交量大 幅萎缩，多数城市降幅超过 30%以上。随着价格的松动和优质挂牌房源的激增， 加上政策影响的逐步释放，部分有购买力的需求会逐步入市，成交量亦会止 跌并小幅回升。6 月份，全国各重点城市租金出现普遍上涨的趋势，可以说这 是一级市场与租赁市场价格之间相互需求平衡关系的必要过程，本报告认为 这不会成为政策的酝酿理由。 六、趋势分析六、趋势分析 国家统计局公布的上半年房地产运行数据显示，6 月份，全国 70 个大中城 市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点，环比下降 0.1%。发改委价格监测中心对 36 个大中城市监测的数据也表明，6 月份，各地 集中成交房价基本稳定，略有上涨，但是涨幅环比继续下降。与住宅价格低调 下滑不同的是，住宅销售面积的高调下探。上半年，全国商品房销售面积 3.94 亿平方米，尽管依然同比增长 15.4%，但增幅却比 1-5 月回落了 7.1 个百分点。 本报告认为，此轮调控下的房地产市场