地产项目拓展可行性研究.ppt

,金坛地产项目拓展可行性研究（10.03）,目 录 金坛宏观投资环境 金坛房地产市场 金坛项目拓展背景 金坛项目拓展可行性研究,要 点 金坛，县级城市，人口少，纺织、机械产业基础较优 金坛商业零售市场开发处于新兴区域开发过程中，仍需周边支撑与培育；家具、建材等专业市场已现布点规模，纺织类城东万和已开发，但金属、机电、五金类市场城东仍处空白 金坛住宅市场中高档楼盘初现城南区域走高，但南环一线以南，生活、公共配套不足，需谨慎入市；城东经济开发区，住宅价格走低，临近华阳路带尚乐观 金坛土地市场价格同比常州、溧阳市场价格略低，随着亲水、新城区域的集中规划开发，相应价格定走高,金坛宏观投资环境,备注： 1、地图来自于百度截图 2、表格数据来自于08常州年鉴,1、四大支柱产业工业总产值345.7亿，增长39%，占规模比重95% 2、新批外资88家，注册外资6.95亿美元，增长37%，实际到帐1.91亿美元，增长58.1% 3、居民人居可支配收入1.8w，增长15%；人均消费支出1.2w元，增长8.5%；城镇平均工资2.4w，增长15.5%，在岗职工平均工资2.5w。城镇人均居住面积35.42平米。,金坛房地产市场,目 录 金坛商业市场 金坛住宅市场 金坛土地市场,金坛房产市场板块,城中：升值潜力大，保护性开发,城东：产业政策支撑，呈现上升势头，与城中西分庭抗礼仍需时日,城西：虽受规划影响，但仍有优势,东扩南移,城中板块：人文、旅游资源丰富；交通便捷、四通八达，商业配套齐全 典型物业：滨河广场、城市花园、东门大街、五角场 城东板块：金坛经济开发区，以纺织服装、光伏能源、精细化工、机械电子产业为主。南环一路以南附近，商业居住、休闲旅游成熟，将被发展成为商贸、旅游、居住于一体，将成为金坛行政中心区和生态休闲区 典型物业：金巢公寓、金水湾 城西板块：溧漕河与西环路间，配套完善，市中心的集中居住区，整体人气向市中心汇聚，以农业、化工产业为基础,金坛商业市场,1、金坛县级城市，人口少，难创造两个商业中心，金坛的商业中心已是大统华中心。东南门商圈，城市新发展规划方向，出现大量中高档附属的社区类商业，部分东、南城市广场类开发虽地段较好，地处城郊结合处，但人气尚待培育。 具体位置为南环一路和 华阳路分界 2、金坛工业分布于城东、城西两块，城东为金坛经济开发区重点规划，产业基础雄厚，规模较大；城西以农业和化工为主，规模较小。相应的专业市场以家居类为主，家具、建材、装饰类市场已具规模，临近丹阳、常州发展了眼镜、纺织类专业市场，规模中等偏小，除城西文昌、金常机电市场，城东作为产业重心，未来金属、机电、五金类专业市场仍有空间 3、金坛县级城市，卖场拓展仍以本土、社区类卖场商业为主，市中心以大统华、东门大街为东西带核心商圈，专业大零售卖场仍未进入。核心商圈租金价格以5-8元/m2/天为主，部分达到10元/m2/天，新兴商圈在3-5元/m2/天；专业市场类在15-45元/m2/月。,金坛住宅市场,1、金坛东扩南移，整体住宅呈现东、南梯度发展，城南依靠自然景观和政府迁移价格走高；城东，工业基础较好，但生活配套和未来工业污染的危险，住宅价格仍明显与城中梯度走低；城西板块依靠市中心临近基础，商业配套较好，价格较高，但去化速度较慢。 2、城中、城南以南环一线为分水界，以南人口稀少，配套不足，仍待开发，南环一线边出现部分中高端住宅，开发商拟打造城南商业副中心，价格最高抬至5000，沿南环一线向东，配套减少，价格略走低3500左右；城中以东门大街、华罗庚公园为中心均价在4000； 3、城东、城中以华阳路为分水界，以东、以南价格走低均价在3000左右，临近城中价格越高均在3500以上。 4、金坛去年新增与去化基本达到平衡，平均每月去化面积在5w方，目前可售余量为60w方，如没有特别的宏观政策影响和新增预售的介入，余量尚可接受市场去化。总体来说，金坛人口较少，东西、南北距离不大，价格差异不是特别明显。南环一线，东临近城中，为市场溢价机会区域。,金坛土地市场,目标区域为南环一线带，城东临近城中带 商住项目用地，均为二-三级用地，分别以住宅、工业用地性质计算 住宅：845/1.2=704元（三级用地楼面价） 1195/1.4=853元（二级用地楼面价） 销售：城东临近城中带 28003200 城南南环一线带 32004000 工业用地：300元/380元 金坛土地市场二、三级土地，各用地性质之间的价格差异并不大，可以判断价格有一定的50-70%的弹性，虽然国家最低标准（13.8w/亩），部分土地相当廉价，通过一级土地市场的差价，并不能够形成高额的利润，也表现出悲观的后期增值溢价空间 从金坛整体开发商从业分析，绝大多数为本土开发商，外来开发商较少，普遍持悲观,金坛项目拓展背景,工业地产标准厂房及配套的定向开发,中短期项目现金流的补充？,意向地块：600-800亩（可放大，分步开发）（公开价20万/亩） 建面：10w平米（辅以相关配套用房） 土地：建设款抵入、先付再返；土地证（七通一平时间节点) 前期资金：10w*1500=1.5亿 财务成本7%,前期资金：10w*1500=1.5亿 财务成本7%,中短期项目现金流的补充？,金坛项目拓展可行性研究,静态分析,商住短现销售： 商业项目：5w*（5000-） 住宅项目：10w* （3500-） 商业二类用地：220w/亩（5折）住宅二类用地：80w/亩(5折) 住宅用地：a市中心核心区域 b南环一线带、华阳路带 商业用地：a市中心核心