拓盘模板-物业发展建议.ppt

拓盘模板 物业发展建议模板,深圳中原技术发展中心 ShenZhen.09.2010,中原力量,汇报说明 为了提升中原的专业形象，提升同事们的工作效率，对拓盘常用模块进行分解，分别给到专业的模板建议，此伙报告里面的物业发展建议部分。,目 录 Part1：物业发展建议基本概念 Part2：中原物业发展建议模板 Part3：物业发展建议写作注意 Part4：物业发展建议案例说明,物业发展建议相关说明,Part C.1,物业发展建议定义,物业发展建议： 是指代理公司针对一个项目或者一个地块，依托前期定位，提出符合项目自身发展的合理的见解或意见，或者对项目整体开发给到明确的意见，使该项目或者地块向着良好的、积极的方面去发展和完善，为项目后续发展提供立命之本，同时为后期营销推广打下坚实的基础。,符合项目前期市场定位 给出形成价值点和竞争力的因素 指导项目未来走向 解决从市场到产品对接的问题 给到设计院参考,物业发展建议三要素,要素2 具体指标,要素1 项目定位,要素3 开发亮点,描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征 1、直接给出同类可参考的案例 2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合 3、基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例,通常包含两方面的指标： 一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度； 表达方式：市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的 表达方式：案例与图表,“亮点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作,是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“亮点”；,客户有什么需求，认同怎样的项目品质是物业打造的出发点。,市场上竞争对手的项目表现，整体水平是项目参考对象。,项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力是打造前提。,相互影响，相互制约,1,2,3,物业发展建议考量因素,项目的整体定位如何在物业中体现？,项目条件,市场竞争,客户敏感点,锐普PPT图表综合关系,外部形象：立面造型,内部空间：户型设计,园林、绿地,道路、广场,设施,商业,会所、幼儿园,垃圾场、居委会、物管中心,整体布局 空间关系 交通组织 景观组织,整体规划,住宅设计,景观设计,建筑单体设计,从定位出发做整体规划,大胆想象未来建成后的项目形态,物业发展建议涉及内容,物业发展建议具体归纳为以下几点,园林建议：整体设计理念、设计风格、主题元素,配套设施建议：会所，电梯，大堂、智能化,户型建议：面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点,整体规划：建筑平面，布局，产品形象,物管建议：物管团队，管理方式，特色,物业发展建议内容,案例：以资源放大+产品超越为项目核心竞争力的打造方向,临水楼王做售楼处,沿湖木栈道及亲水平台,五星级酒店,以湖景资源的最大化利用规划,充分利用湖水资源,湖景样板房展示,尽可能保留原始地形地貌,多维度观景阳台,主要功能空间观景,三峡会展中心,彩虹花海,私家亲水空间,创新的物业类型,舒适度整体提升,提高产品性价比,豪宅形象昭示性,标志性建筑物,山地高尔夫练习场,湖中央船形咖啡厅,景观展示,资源规划,高端配套,别墅户型,资源放大,整体规划,产品超越,案例：以风情营造+豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向,高档社区配套,豪华符号展示,豪华社区入口,国宾馆及楼王展示,公共活动区材质高档,视线常接触区用材高档,生活风情营造,景观展示,样板空间,营销中心,项目宣传,入口广场及绿化,强势山水资源,豪华装修样板房,亲水空间打造,全新家居生活,城市建设新方向,欧式风情大盘，全新生活体验,临湖楼王售楼处,强势景观、配套资源,组团规划,三大休闲带,两大居住片区,中心广场,七大居住组团,临水国宾馆做形象展示,豪华装修专业服务,风情营造,豪宅形象,中原物业发展建议模板,Part C.1,1、整体规划,建筑理念,建筑布局及类型,建筑立面,建筑用材,建筑理念指设计的整体概念，如：根据地形，景观、项目属性给出总体的设计理念；常见的有：保留原生态、依山而建、异国风情等,布局一般为项目整体的规划排布如：围合式、点式、蝶型的排布 类型一般可分为高层、小高层、多层、别墅等,建筑立面相关 如建筑风格、建筑造型、立面色系、建筑档次相关,根据定位所选择各种风格和档次不同，可选择不同的木材、石材、面砖、文化石 等,整体规划：一般可包含建筑理念、建筑布局、类型、立面、用材等方面的建议,示例：给到参考项目做为参考是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,独栋拥景，高层户户观景,独栋保证景观资源最大化，做到户户拥景 多层做到户户都有景观面 高层南向面湖，尽量做到户户观景,天麓七区,天麓二区,高层弧型排布,最大化亲近自然,保护自然是亲近自然的前提 做到每户景观资源最大化 建筑与周边环境自然融合,示例：给到意向图片是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,建筑风格体现之色系：总体以明亮浅色系为主，点缀其它色系，根据组团略有变化，形成包容性的、融合的社区,示例：给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,考虑项目开发企业的背景，建议尽量多的使用木材，进行项目建设； 木材节省成本，用木材装点项目，体现尊贵、大气、厚重的感觉； 局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合项目目标客户需求；,2、户型规划,户型规划：包含户型推导论证、户型功能分区、功能尺度、创新亮点等方面,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型推导步骤尽量按照以下推导过程进行，以保证合理及科学性,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区 客户：主要针对二次或多次置业客户，以关内客户为主力目标客户群体 10%的120平、16%的135平的三房、4%的叠加不需要合拼,其他90平以上大户型均需要考虑合拼.,蓝色字体为需要合拼部分；黑色字体为小户型产品；白色字体为不需要合拼面积,示例：户型配比需要从户型推导得出最后结论，往往需要给到明确的项目指导意见。,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区，户型考虑更多的舒适性。,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,针对市场产品的不足，本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本,整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。 注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性,承重钢筋挂件预埋,面积赠送之：直接送房 预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本,主卧3.8m 次卧3m 客厅4.5m,2.4m*4m,参考户型138平米3*2*2,通过赠送面积可改成169平米的4*2*2,3、园林建议,园林规划：包含园林整体设计理念、植物选择、细节处理等方面,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格匹配,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一,原生态坡地园林风格，配合不同高度、不同层次的的植被； 不小于10000平米的中心景观园林，整体园林面积50000平。以台地的形式做出层次感。,地标式50000平原生态坡地园林,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一,4、配套设施建议,配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,会所设置之市场扫描：高端产品会所设置已经开始细分，中低端项目会所概念比较模糊,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,会所设置之名流会所：设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接的四季恒温泳池等,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,会所建议总面积5000平方 ，建设设计在裙楼商业上,与公寓处于同一楼.6-9米的LOFT空间将是其鲜明的亮点. 需要考虑相关空间的预留：室内恒温泳池（深圳唯一标准国际泳池），室内蓝球场、室内羽毛球馆、壁球馆瑜珈房，壁球馆等功能空间。,与豪宅身份匹配的豪华空中运动会所，深圳拥有最多体育设施的会所,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,各栋入口大门：红外线感应式自动玻璃门 各栋入口地面：地面铺高级花岗石、大理石，体现大气、开扬的空间感 墙身：墙身贴优质抛光砖和高级涂料喷涂 天花：采用石膏板造型刷优质乳胶漆，吊顶配美观灯饰，设置温馨背景音乐 小品：可在大堂挂壁画及一些盆景植物，增加生活氛围。,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,在项目主入口设置叠水水景营造档次 提升项目气质,如水景围墙，或者密植植被与延芳路隔开。形成一堵植物墙。,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,智能化科技含量重点打造的方向,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,建议住宅着重处理的科技因子,5、物管建议,配套设施建议：包括物业管理内容、公司建议、特色服务等,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请知名物业管理公司做顾问,物业管理方式及特点:,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等,商务管家服务,生活管家服务,运动管家服务,财务管家服务,迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据 ；,健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐,私人理财顾问、投资咨询顾问,物业管理体系,物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务,管理租赁服务,秩序维护服务,设备维护服务,日常生活服务,24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；,专业人员负责机电设备、设施管理维修；,提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务,常规服务,酒店管家服务,物业管理体系：常规服务+酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,深圳豪宅项目物业管理公司选择例表及物管特色,物业发展建议写作要点,Part C.3,随时关注身 边的好项目，关 注客户与产品的 对位关系 多踩盘,借鉴 多项目的开发理 念 多分析户型,平时对于那些 “意向”