居间合同违约方是否应代替守约方支付中介佣金.doc

居间合同违约方是否应代替守约方支付中介佣金【案情】2007年6月26日，经纪方、乙方、甲方签订了房屋租赁合同，约定乙方和第三人通过原告租赁深圳市某物业。合同第6条约定：“自本合同生效时起，甲乙双方就该物业之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签署合同同时，甲方同意支付经纪方人民币4630元作为佣金，乙方同意支付人民币4630元作为佣金”。合同第7条约定：“自本合同生效时起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该物业的，则违约方向经纪方支付除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直接支付前款约定的无过错方应付经纪方之佣金。”上述租赁合同签订后，乙方未依约向第三人承租合同中约定的物业，乙方亦没有和第三人签署正式的深圳市房地产租赁合同书及办理登记备案手续，乙方亦明确表示不想承租。经纪方认为，乙方拒绝承租约定的物业，已构成违约，应承担违约责任，遂起诉乙方至法院。法院经审理判决如下：乙方应向经纪方支付佣金9260元及按同期贷款利率支付利息。【居间合同】作为居间的早期形式，我国西汉时期就存在，民间将居间人称“牙行”、“牙纪”亦称“互郎”。居间产生的初衷是当事人双方在进行交易时，对对方不了解需要中间人介绍，来促进双方交易。久而久之，就产生居间合同，介绍人和需要介绍的人用合同的形式确定双方的权利和义务。居间人是指促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。 分为报告居间、媒介居间。 其法律特点 1居间合同是一种独立的典型合同。居间有利于促进交易。 2居间合同是有偿合同、诺成合同、不要式合同 有偿性：居间合同中的委托人须向居间人给付报酬，作为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动的报偿，居间人以收取从事居间活动的报酬为其营业；如果没有报酬，就不是居间合同，所以说居间合同是有偿合同。诺成性：居间合同只要当事人双方的意思表示一致即可成立生效，不以当事人和现实交付为成立生效要件，所以居间合同为诺成合同。不要式：居间合同的成立也无需采用特定的形式，当事人可采用口头、书面形式、如果当事人约定不明确，应遵循有关商业习惯及其他以前合作形式的习惯，因此，居间合同是不要式合同。 3居间合同标的是行为，具有居间性 居间合同的目的是居间人为委托人提供服务，这种服务表现为报告订约的机会，为订约提供媒介。所谓报告订约机会，是指居间人受委托人的委托，寻觅及指示可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。为订约提供媒介是指介绍双方当事人订立合同，斡旋于双方当事人之间，从而促成双方的交易，所以说居间合同的标的是行为。在居间人为委托人报告订约机会或为订约提供媒介的过程中，居间人仅是一个中介人，他既不代表委托人，也不代表相对人，他不是交易任何一方的代理人。居间人不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方权利义务内容上并不体现居间人的意思，这些特征体现了居间合同的居间性。 4居间合同主体的特殊性 居间合同的一方主体居间人具有特殊性，居间人必须具备合法的法律资格，只有经过工商部门核准登记可以从事居间营业的法人或公民才可以为居间人。居间人应具备相应的法律和专业业务知识、能力、经验和信息。法律应规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动。 5居间合同的居间报酬有不确定性 居间报酬的不确定性是指在居间合同中委托人一方的给付义务的履行具有不确定性。在居间合同中居间人的居间活动达到目的，委托人才负给付报酬的义务；而居间人的居间活动达不到目的，委托人不负给付报酬的义务。居间人的居间活动能否达到目的，委托人与第三人之间的交易能否成功，不是完全可由居间人的意志决定的，有着不确定性，居间活动或许成功，或许失败。因此，委托人的给付义务是否须履行，也是不确定的。【案情分析】1、乙方未入住，是否应付佣金？房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第426条的约定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故经纪方促成被告租赁合同成立，收佣条件成就，乙方应当按约向原告支付佣金4630元。2、因乙方违约未入住，违约方是否应该代替守约方支付佣金？经纪方为房屋租赁合同的订立提供了居间服务，根据合同约定享有取得利益的权利。乙方在合同签订并生效后，拒绝承租约定的物业，已构成违约，应承担违约责任。根据合同的约定，在合同生效后而乙方不租赁约定的物业的，其不仅应当向经纪方支付约定的佣金4630元，并且应当代甲方向经纪方支付佣金4630元，故经纪方要求乙方支付人民币9260元的诉讼请求，符合法律规定。【评议】1、当一方违约不租时，虽然在法律上经纪方有向租赁双方收取佣金的权利，但经纪方于此时仍收取守约方的佣金虽于法有据却于理不合。故在合同中可以约定如本案中“租赁双方任何一方违反本合同不租赁该物业的，则违约方向经纪方支付除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直接支付前款约定的无过错方应付经纪方之佣金”类似的条款，则对于守约方而言，则显得比较公平；对于违约方而言，更具威慑力；对于经纪方而言，则也能保障已方利益。2、对于经纪方而言，除约定上述条款外，同时应收集一方违