关于房地产开发商违反认购书约定应承担的法律责任.doc

关于房地产开发商违反认购书约定应承担的法律责任购房认购书为预约合同，约定的内容是双方当事人在未来某个时候签订商品房买卖合同的义务。房产商违反认购书的约定没有与购房者签订房地产买卖合同应该是属于一种违约责任，合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关于购房认购书的法律效力，有观点认为根据合同法和城市房地产管理法，未取得预售许可证所订立的合同属于违反法律的强制性规定，应无法律效力。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释也规定出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效。虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，我认为仍应按照合同法对合同效力判断的一般规定，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。因此案中涉及认购书的形式完全符合合同签订的标准，故应该认定为是有效的合同。本案中，由于房地产开发商的违约行为，客观上使购房者丧失了购买住房的优先认购机会；而且，购房者也因认购书的签订对将来订立正式合同产生合理期待，从而放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，应认定其存在财产上的损失。由于客观上双方无法继续履行该认购书，故房地产开发商除返还订金外，应酌情赔偿购房者对正式签订商品房买卖合同产生合理期待造成的机会损失。我认为应认定房地产开发商在构成违约的前提下，根据合同法有关规定，在考量近年来房地产市场发展和房价变化态势以及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定房地产开发商赔偿购房者经济损失15万元（原因在下边）。至于购房者主张要求房地产开发商承担房屋差价的损失额，我认为该主张缺乏合理性。一方面，涉案认购书针对的主要义务是订立商品房买卖合同的义务，不直接涉及确定的财产利益，与违反正式的商品房买卖合同合同产生的赔偿责任存在法律性质上的差异；另一方面，房地产开发商违反认购书时，当事人双方未就正式合同的内容进行磋商，本约尚未成立，从认购书到正式合同的签订及履行，其中的不确定因素仍较多，与违反正式合同相比，当事人最终获得全部履行利益的可能性还较小。还有，从实际情况讲，并非开发商违反诚实信用原则，而是因为政府审批手续等原因造成无法与购房者签订商品房买卖合同，且认购书约定购房者支付的认购金15万元，如开发商违约，仅失去优先认购权，认购金仍可全额退还。因此购房者不应获得全额房屋差价的损失额。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。法律已经明确规定没有约定定金性质的订金不适用于定金权利的。既然想要开发商给付购房者30万元，与其用定金法则不如适用返还订金15万元，并给付经济补偿15万元。且该案的特殊性在于购房者缴纳的订金为15万元，双倍返还给付30万元后，改数额可以补偿购房者的损失。如若涉及到缴纳的订金过少（如5000元，双倍返还过少，不足以补偿购房者损失）或者缴纳的订金太多，是否涉及定金超过合同标的20%等问题还需考虑。故双倍返还定金并不一定在同类案件中具有代表性。附相关案例：上诉人（原审原告）：仲崇清。上诉人（原审被告）：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司。2002年7月12日，仲崇清与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩公司）签订金轩大邸商铺认购意向书，约定仲崇清向金轩公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权；金轩公司在该小区正式认购时，优先通知仲崇清前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价约为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如仲崇清未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲崇清向金轩公司支付了2000元意向金。 金轩公司于2001年11月26日取得建设上述小区的项目建议书批复；2002年4月取得建设用地规划许可证；2002年11月4日取得拆迁许可证；2003年5月29日取得建设工程规划许可证；2003年6月30日取得预售许可证。金轩公司在销售商铺时，未通知仲崇清前来认购。2006年初，仲崇清向金轩公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。 仲崇清遂向法院起诉，要求金轩公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿仲崇清经济损失100万元。金轩公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即便该意向书有效，仲崇清所付意向金也只是相当于定金，金轩公司仅应承担定金责任。 审判 上海市虹口区人民法院经审理认为，双方当事人签订的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，金轩公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于金轩公司的过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。金轩公司应承担违反预约合同的违约责任。根据预约合同的性质、金轩公司的过错程度、仲崇清的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决：一、解除仲崇清与金轩公司签订的金轩大邸商铺认购意向书；二、金轩公司返还仲崇清意向金2000元；三、金轩公司赔偿仲崇清经济损失1万元；四、仲崇清的其余诉讼请求不予支持。 仲崇清不服原审法院判决，提起上诉称：涉案意向书合法有效且可实际履行，金轩公司违反约定故意不通知仲崇清，存在过错，使仲崇清基于意向书的预期收益丧失，故请求二审法院依法判决支持仲崇清的原审诉请。 金轩公司亦不服原审判决，提起上诉称：原审认定意向书具有预约合同性质系违背事实和法律，且判决解除意向书、金轩公司返还意向金等违反了不告不理原则。金轩公司有权依据情势变更原则不与仲崇清签订买卖合同，其主观上不存在过错，客观上未给仲崇清造成损失。故请求依法判决不支持仲崇清之诉请。 上海市第二中级人民法院审理后认为，签订意向书前，金轩公司已办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础。且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。金轩公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致仲崇清丧失了优先认购商铺的机会，双方亦无法按意向书约定继续履行，故金轩公司应当承担相应的违约责任。原