赵莹莹房地产企业财务风险管理.doc

学校代码：10484 学 号：018412100615 河南财经政法大学河南财经政法大学 HENAN UNIVERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS 自学考试（会计专业）本科生论文自学考试（会计专业）本科生论文 论文题目：房地产企业财务风险管理 专业名称：会计 工作单位：上海希增贸易有限公司 作者姓名：赵莹莹 联系方式：邮编：450000 通讯地址：郑州金水区文化路陈寨 联系电话房地产企业财务风险管理房地产企业财务风险管理 摘摘 要要 近年来，我国房地产业的发展突飞猛进，房地产政策的改进， 以及金融界政策的创新，不断地为房地产企业创造越来越广阔的发 展空间。然而，由于房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业， 加上我国的房地产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产业 在高速猛进的同时，也承担着巨大的财务风险，因此，如何识别、 评价、防范企业的财务风险已经成为亟待解决的重要课题。 本文研究的是房地产企业如何有效控制财务风险,从财务风险的 一般理论着手，结合了现阶段国内外关于财务风险的研究方法和研 究思路，阐述了财务风险的涵义、财务风险的主要成因、财务风险 的主要类型以及财务风险的基本特征，并根据房地产企业资金来源 和资金投入环节，讨论了我国房地产企业的财务风险主要表现为融 资风险，投资风险、资金回收风险和收益分配风险，这几类风险贯 穿了整个房地产开发环节，而且不同房地产企业风险体现的环节可 能不一样，都需要针对每一个企业的具体情况做出相应的措施来防 范风险。 本文主要的目的是从我国房地产企业融资、投资和日常资金运 营三个方面对企业进行财务风险成因分析，并提出关于房地产企业 财务风险的防范和控制措施，财务风险的预警系统的构建，在此基 础上分别从房地产企业的融资、投资和资金的回收三个方面来阐述 房地产企业在财务领域如何有效防范财务风险。 关键词：财务风险，房地产企业，成因分析，防范与控制 The real estate enterprise financial risk management ABSTRACT In this paper, is the real estate business How to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financial risk of the main causes. The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, risks and benefits of the recovery of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate measures to prevent risks. So this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems of financial risk to build, on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks. Key words: Financial risk, The real estate business, Analyzed the cause, Against and control i 目目 录录 1.1.绪绪 论论1 1 1.1题目背景及目的.1 1.1.1 题目背景.1 1.1.2 题目研究目的.2 1.2国内外研究状况.2 1.2.1 国外财务风险研究现状.2 1.2.2 国内研究现状.3 1.3题目研究方法.4 1.4论文构成及研究内容.4 1.4.1 论文的研究内容.4 1.4.2 论文的构成.5 2.2.房地产企业财务风险的基本理论房地产企业财务风险的基本理论6 6 2.1 房地产与房地产业的概念 6 2.2 房地产企业风险 6 2.3 房地产企业财务风险 7 2.3.1 房地产企业财务风险的涵义.7 2.3.2 房地产企业财务风险的基本特征.8 2.3.3 房地产企业财务风险的类型.9 2.4 房地产企业财务风险管理 .10 2.4.1 财务风险管理的涵义10 2.4.2 房地产企业财务风险管理的程序10 2.4.3 房地产企业财务风险管理的职能11 3.3. 我国房地产企业财务风险现状及成因我国房地产企业财务风险现状及成因1212 3.1 我国房地产企业财务风险的现状 .12 3.2 我国房地产企业财务风险成因分析 .13 4.4.我国房地产企业财务风险的防范和控制措施我国房地产企业财务风险的防范和控制措施1616 4.1 房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路 .16 4.2 针对筹资活动过程中的财务风险的防范措施 .17 4.3 针对投资过程中的财务风险的防范措施 .18 4.4 针对日常资金运营中的财务风险的防范措施 .19 5.5.案例分析案例分析2020 ii 5.1 NK 房地产公司简介：20 5.2 NK 房地产公司财务风险防范和控制20 5.2.1.NK 房地产公司在筹资方面的财务风险控制与防范.20 5.2.2 NK 房地产公司在投资方面的财务风险控制与防范.21 5.2.3.NK 房地产公司在日常资金运作方面的财务风险控制与防范.22 参考文献参考文献2323 后后 记记2424 1 1.1.绪绪 论论 1.1 题目背景及目的 1.1.1 题目背景 房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法 人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来,我国房地产 企业发展迅猛,房地产业已经成为国民经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进,以 及金融政策的创新,不断地为房地产业创造出越来越广阔的发展空间。房地产业 作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润也自然吸引许多房地产开发公司的 参与。正因为中国房地产市场拥有如此广阔的前景，吸引了大批的投资者进入 房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。 由于经济的发展,人民生活水平的提高,对房地产的需求呈现日益扩大的趋 势,使得房地产行业资产规模迅速扩张,但同时国家也逐渐加强了对房地产行业 的宏观调控，这样，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。随着国家一系 列宏观调控措施的出台，比如：关于进一步加强房地产信贷业管理的通知 、 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 、 关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知 ，鼓励地方政府开发经济适用房、廉租房等等，这 些措施将严格控制房地产开发贷款、土地贷款、土地储备贷款的发放，规定房 地产项目开发前必须一次性付清土地费用，开发资金将更加紧缺，甚至出现资 金链断裂危险；清算土地增值税使企业资金投入剧增的同时，也使企业的税费 成本大幅度增加；经济适用房、廉租房和依靠高楼价和土地资源增值获取高额 利润的年代宣告终结，房地产业将进入“微利时代” 。 2010 年对于中国的房地 产行业来说，是名副其实的政策调控年。1 月，国务院“国十一条”出台，明 确要求二套房贷首付不得低于 40%；3 月，中国国务院总理温家宝在十一届全国 人大三次会议作政府工作报告中明确提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势 头；4 月，国务院“新国十条”出台，剑指投机性购房需求；10 月， “十二五” 规划纲要草案出台，房地产或成为头号调控产业，将不再是国家支柱产业。各 地政府纷纷出台“限购令” ，系列措施迫使房地产企业不得不迅速调整自己的发 展战略。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果， 2 提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。 1.1.2 题目研究目的 在房地产行业，据世界银行统计：人均 GDP 达到 600-800 美元之间，住宅 产业将进入高速增长阶段。从国际经验看，人均 GDP 在 7000-8000 美元之间， 房地产将始终保持旺盛势头。目前中国人均 GDP 约 100 美元，国民经济的发展 阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段。沪深股市中现在专门从 事房地产开发的公司有 60 余家。同时，累计有 200 多家非房地产类上市公司投 资房地产，与一直从事房地产开发的企业相比，这些公司缺乏经营房地产的基 础和经验，面临更大的投资风险。种种迹象表明，我国的房地产企业财务风险 逐渐加大，防范和化解财务风险的任务日益紧迫，财务风险管理成为房地产企 业亟待解决的重要课题。 1.2 国内外研究状况 1.2.1 国外财务风险研究现状 西方发达国家的房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善，对房地产 企业财务风险管理理论的研究是随着西方企业面临的理财环境的变化而产生和 发展的。国外学术界对房地产市场的研究大多是集中在分析房地产行业的发展 与国民经济的关系上。 20 世纪 80 年代以后，企业财务管理进入深化发展的新阶段，这在一定程度 上带动了对财务风险的研究。公司日益重视财务风险的防范与控制，其结果是 效用理论、线性规划、对策论、概率分布、模拟技术等数量方法在财务管理中 的应用与日俱增。1985 年，弗莱德曼和奥特曼等人应用了回归分析法的方法来 创立模型，促进了神经网络模型的出现，而神经网络的应用最初是由 Tam(1991)、 Tam 和 Kiang(1992)、Dutta 和 Shekhar(1992)、建议用于银行破产预测。从 90 年代开始，又出现了新的财务风险评估工具风险价值度量法（VaR:Value at Risk） ，使财务风险管理又迈向新的里程碑，国际研究机构 30 人小组和国际 呼唤与衍生品协会等社团一致推荐，将 VaR 方法作为市场风险测量和控制的最 佳方法。 20 世纪 90 年代末期开始，全面风险管理开始盛行。由于完整的风险管理包 括风险的识别、度量和控制三个过程，并且对出现的风险进行控制是风险管理 3 的最终目的，因此，人们提出了整体风险管理（TRM：Total Risk Management）的思想。TRM 技术克服了包括 VAR 在内的现有风险管理技术的基 本弱点，将风险管理中的价格、概率、偏好三个要素综合起来进行系统的和动 态的决策，从而可以实现风险与风险偏好之间的均衡，使投资者承担愿意承担 的风险从而获得最大的风险报酬。尤其重要的是它可以使由若干单个决策者组 合而成的机构主体在风险管理中最优的控制风险，不至于由于某一决策者的行 为而造成整个结构遭受过大的风险损失。所以 TRM 为完整的风险管理开辟了新 的道路和视野国外企业在房地产企业财务风险管理制度方面的主要特点是建立 风险管理委员会，对企业的风险进行统一的管理，委员会直接向公司董事会负 责，通常下设风险管理部、审计部等对风险进行具体的管理。 1.2.2 国内研究现状 目前，我国房地产企业没有风险管理部门，更谈不上对企业的风险管理进 行统筹规划和集中管理。不过最近几年情况正在转变。随着改革开发的进一步 深入和中国加入 WTO 以来，外资企业进入中国，国外的先进的风险管理理念和 管理方法逐渐传入我国，一些对风险管理比较重视，观念比较先进的房地产企 业开始认识到对风险管理进行统筹规划的重要性，开始慢慢尝试建立自己的风 险管理模式，但对风险管理仍旧处于个别部门或者局部项目，其人力与财力的 配备还远远不够。 在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起 了专家学者的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛 上指出， “十五”期间我国房地产行业表现出四个方面的问题：资金来源相对单 一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地 成本升高；粗放式开放经营，耗能过大。 房地产企业财务风险管理的研究主要是通过资产负债表、利润表、现金流 量表，分析房地产企业财务状况及其变动趋势的，从财务报表的会计信息中挖 掘企业内在的财务关系。国内对房地产企业财务风险研究多数是采用单变量判 定模型、多变量财务风险模型、神经网络分析模型等来建立财务危机预警模型， 通过这种模型可以对房地产企业的财务危机进行预测和报警。另外，国内学术 界对财务风险研究起步较晚，对分行业进行研究也是近几年开始的，因此，现 有的针对房地产公司的财务风险研究大部分都还停留在定性研究和已构建出的 预警模型进行实证研究的层面上，针对中国房地产类公司专门构建财务危机预 警模型的深入研究目前还在尝试阶段。 龙胜平和郑立琴（2007）以主成份分析法和 Logistic 回归分析相结合的方 4 法，对中国房地产公司构建了财务风险预警模型，且用中国 2005 年上海和深圳 两市的房地产公司的财务数据做了实证，结果表明流动比率、股东权益周转率、 总资产周转率、净利润增长率、主营业务利润率、总资产收益率、净资产收益 率、每股收益、现金比率和可持续增长率对房地产企业的财务风险显示出了较 好的预测能力1。 总体来说，目前我国房地产企业财务风险的研究主要表现为： 目前我国房地产企业的财务风险管理技术的应用还非常有限，只是在保险 型的风险转移以及风险自留技术得到了较为普遍的应用，如在企业内部建立风 险基金、偿债基金、坏账准备金、短期投资跌价准备、长期投资减值准备等， 来预防财务风险的损失，增强对风险的抵抗力。另外，财务型的非保险转移技 术和利率预测、应收账款债务人信用评估等在实务中没有很好的应用，应该在 实务中不断完善。 1.3 题目研究方法 关于房地产企业财务风险管理与控制的研究，国内外的研究者都各有不同， 但总体来说，目前对房地产企业财务风险的预警方法，大致可以分为单变量预 警分析和多变量预警分析两大类。 （1） 、单变量预警分析，指以单个财务变量对企业财务状况进行判别。例 如：使用“现金流量/总负债” 、 “净利润/总资产”和“净利润/股东权益”等财 务比率指标单一地来预测企业的财务风险。 （2） 、多变量预警分析方法，是指同时运用多个财务比率指标对房地产企 业的财务风险进行预测2。 本文通过案例讨论了如何规避房地产企业财务风险，论文主要从房地产企 业财务风险的成因进行分析，以及财务风险预警系统的构建，从而得出针对于 房地产企业财务风险的有效的防范和控制措施，为房地产企业降低甚至避免不 必要的风险，获取最大的企业效益。 1.4 论文构成及研究内容 1.4.1 论文的研究内容 随着我国社会主义市场体系的建立和完善,全方位、多层次的对外开放，特 5 别是我国加入 WTO 后，中国经济开始全面实现与国际接轨，国内市场与国际市 场将融为一体，使企业所面临的财务风险因素增加，可能造成的损益更加不确 定：金融全球化和电子商务将使国际间的资本流动更加频繁、更加快捷，资本 决策可在瞬间完成，这使得货币的形式及本质发生了变化；知识经济将使信息 传播、处理、反馈以及更新的速度大大加快。这些变化在给企业带来机遇的同 时，也加剧了企业的财务风险。对财务风险进行管理已经成为当今发达国家一 种流行的现代化管理手段。然而，与发达国家相比，我国的财务风险管理无论 在科研水平、管理方式、投资力度和资金的利用上都处于相对落后的状态。因 此，研究如何使企业在向前发展、向外开拓的同时，拥有足够的知识与技术来 估计和衡量企业可能遭遇的财务风险并以相应的措施减少或者避免风险，增强 企业的生命力，竞争力，已经显得越来越紧迫和重要了。 1.4.2 论文的构成 第一部分，绪论。介绍了本文的研究背景及其意义，国内外研究现状以及 文献综述，根据本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排。 第二部分，房地产企业财务风险的基本理论。对房地产企业的财务风险的 内涵、特征及其类型进行阐述，分析房地产企业财务风险的特点。 第三部分，我国房地产企业财务风险现状及其成因。对我国房地产企业的 财务风险的现状及其成因进行分析。 第四部分，我国房地产企业财务风险的防范和控制措施。分别从筹资、日 常运营活动和投资活动过程等方面讲述我国现阶段房地产企业财务风险的防范 和控制措施。 第五部分，案例分析。结合 NK 公司的具体实际，运用以上所提及的防范和 控制措施进行实际的案例分析。 第六部分，后记。对本文的所作的论文进行总结，并对后续研究提出一些 展望。 6 2.房地产企业财务风险的基本理论 2.1 房地产与房地产业的概念 房地产又称不动产，其概念有侠义与广义之分。侠义的房地产是指土地与 土地上的建筑物及其衍生的权益；广义的房地产是指土地、土地上的永久性建 筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋权属有 关的权利或利益。 房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门的总称，是集投资开发、 建设、销售、物业管理及相关增值服务为一体的综合产业部门，其经营过程主 要包括生产、流通、消费三大环节。 房地产的主要特征： （1） 、空间上的不可移动性。房地产是房产与地产的结合体，这从根本上 决定了房地产具有空间上的不可移动性。房地产交易只发生相关权利的转移， 而没有商品本身的移动，房地产的供求状况和价格在不同的地区之间是不同的。 （2） 、生产与使用的长期性。房地产属于基础设施范畴，其生产过程涉及 到取得土地使用权，前期策划，地质勘查，专家论证，项目审批，设计与施工 等多个环节，因此其建设周期较长，大型项目甚至需要几年甚至更长的时间。 （3） 、投资金额高昂性。房地产在取得土地开发权，论证与审批，设计与 施工等多个环节，每个环节都需要投入大量的资金，金融业的支持和介入是房 地产开发必不可少的条件。 （4） 、房地产的稀缺性。土地是房地产的载体，土地的稀缺性决定了房地 产的稀缺性，如何利用有限的土地资源来满足人们的需要成为我们急需解决的 问题。 （5） 、保值和增值性。土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断 膨胀的需求求结果必然导致房地产价格的上涨，另外在通货膨胀的情况下，投 资房地产比投资其他资产更具有保值功能，使之成为一种重要的保值资产。 2.2 房地产企业风险 “风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞 7 为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中 主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们 在长期的捕捞实践中，深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的 危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中， “风”即意味着“险” ，因此有 了“风险”一词的由来。 本文认为：风险是指在特定客观情形下，特定期间内，某一损失发生的可 能程度，损失的机率越大，风险越大；反之则越小。本文之所以采用这样的观 点是因为：避免损失的发生是风险管理研究的重心所在，而收益最大化是财 务管理的目标。风险既与事件的结果相联系又与概率相联系。结果的不确定 性既有损失的一面，也有收益的一面。如果收益结果的不确定性也叫风险，那 么倒不如损失结果的不确定性更便于理解和接受。因此，危险因素、危险事故、 损失三者所构成的风险，既要考虑客观因素，也要考虑主观因素。 而企业风险又称经营风险，是指由于企业经营状况变化而引起盈利水平改 变，从而产生投资者收益下降的可能。企业风险具体可以分为一下几种风险： （1） 、政策法律风险：国家政策的持续调整，在土地、金融、预售、自有 资产、产品、境外融资、税收和产权上的各类新规定的出台。在房地产开发的 过程中，所包含的需要各个政府部门授权或审批的工作程序，如：建设用地 规划许可证 、 规划方案审定通知书 、 建设工程规划许可证 、 施工图外审 报告 、 施工许可证、 预售许可证 、面积查丈，产权证办理等。 （2） 、财务风险：财务结转成本是否真实以及销售收入的结转问题，国家 关于房地产业的财务制度：存货跌价准备，资产减值准备，投资减值准备，应 收账款的坏账准备等 房地产企业的风险包括： 土地项目投资管理流程的风险、规划设计管理流程的风险、招投标管理流 程的风险、工程管理流程的风险、成本管理流程的风险、营销管理流程的风险、 资金管理流程的风险、企业管理流程的风险等。 房地产企业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市 场风险、自然风险、利率风险、技术风险和经营风险等，有的学者把房地产企 业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结 合，静态动态相补充。 2.3 房地产企业财务风险 8 2.3.1 房地产企业财务风险的涵义 财务风险作为一种经济上的风险现象,无论在实务界还是在理论界都得到了 广泛的重视。在财务实践中，企业往往由于管理不善而遭受财务风险所带来的 经济损失，有时甚至会导致企业破产倒闭。如英国巴林银行的倒闭，日本八佰 伴总店及香港、澳门分店的破产都源于对财务风险的规避不善。而在理论界， 财务风险也逐渐成为现代财务理论的核心内容之一。 （1） 、狭义的财务风险 狭义的财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财 务成果（企业利润或股东收益）带来的不确定性。举债筹资一方面为满足投资 需要，扩大规模，提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息 的筹资负担。由于企业投资收益率和借款利息率都具有不确定性（都可能提高 或者降低） ，从而使得企业投资收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市场 经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业之间的竞争日益激烈，都可能导致 决策失误，管理措施失当，从而使得筹资资金的使用效益具有很大的不确定性， 由此产生了筹资风险。这种风险程度的大小受到负债规模的影响，负债规模越 大，风险程度越大，反之亦同。由于负债资金规定了严格的还款方式、还款期 限和还款金额，一旦企业负债过度，经营不善，无力偿还到期债务，便会陷入 财务困境甚至破产倒闭。可见这种侠义的财务风险存在于负债经营的企业，没 有负债，企业经营的全部资产由投资者投入，则不存在财务风险。 （2） 、广义的财务风险 广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于内外部环境以及各种 难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预计 的财务收益发生偏离，从而蒙受损失似的可能性。它是从企业理财活动的全过 程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，企 业财务风险贯穿于企业的各个财务环节，使各种风险因素在企业财务上的集中 体现。一般包括筹资风险/投资风险/现金流量风险/利率风险以及汇率风险等. （3） 、本文对财务风险概念的界定 本文认为应该突破对财务风险概念的狭义理解，对于财务风险概念，应该 体现财务管理的本质，既资金运动及其所体现的经济关系。它的外延不仅仅是 包含筹资风险，更包含理财活动的各个环节。也即是说，理财事务中一切不确 定因素给企业带来的预期收益与实际发生偏离的可能或者损失，使企业财务收 益与预期收益发生负偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。 9 2.3.2 房地产企业财务风险的基本特征 房地产企业是从事以房屋不动产为生产成果的物质生产活动为经营活动的， 由于其固有的特点，现阶段我国房地产企业财务风险的基本特点主要表现在： （1） 、资产负债率持续上升,资本结构不合理的风险 资本结构指企业的全部资金来源中除流动负债以外的长期负债与所有者权 益之比,如果负债资金占全部资金的比例过高,即资产负债率高、资本结构不合 理,就会导致企业财务负担沉重。2007 年国家统计局的统计数据表明,中国房地 产企业的负债率平均为 72%。如此高的资产负债率,一旦未来房地产市场销售价 格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化,就有可能导致企业出现资金周转 困难,无法偿还到期债务或影响后续开发的资金链,甚至导致破产。 （2） 、利率变动的风险 在房地产公司举债经营的时候,利率的变动必然会产生利率风险,包括支付 利息过多的风险、投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。加息会增 加企业资金周转的困难,使得资金链出现问题的概率进一步增加,同时,成本的增 加会加速地产行业的兼并、组合,中小开发商将更难生存。 （3） 、过度依赖银行贷款,出现筹资风险 目前,我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。房地 产公司为了扩大投资规模,获取更多的投资项目,大量向银行贷款,在开发中,以 负债经营为主,自有资金比例相当低。一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本 市场融资门槛的严格把关,房地产开发企业融资就会加大难度,造成资金紧张,给 依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动,加大了筹资风险。 总之，房地产企业财务风险的特点归结为：资金需求量大，筹资难度上升, 并且资金投入集中，而且前期投入巨大，资金回收相对较慢，受国家宏观调控 政策，特别是利率的影响大。 2.3.3 房地产企业财务风险的类型 房地产开发企业的财务风险按照不同的划分标准可以有不同的类型之分。 （1） 、按产生原因不同划分： 制度性财务风险，即由制度而引发的财务风险，它包括外部制度和内部 制度。外部制度是指国家机构或行业组织为规范企业财务行为和协调不同财务 主体之间财务关系而制定的相关规定；内部制度是指企业管理当局制定的用来 规范企业内部财务行为、处理企业内部财务关系、协调企业与相关利益主体财 务关系的具体规则。 10 固有财务风险，即来自财务管理本身的局限性和财务管理依据的信息的 局限性而带来的财务风险。 操作性财务风险，即财务管理的相关工作人员在进行财务管理过程中， 由于操作失误或者对具体的财务方法把握不准，从而造成工作上的失误而给企 业带来的财务风险。 （2） 、按财务管理主体不同划分： 所有者财务风险，即所有者进行资本运营所带来的风险而给所有者财务 主体造成的客观损失。 经营者财务风险，即企业在其资金运营过程中，主要包括融资、投资、 股利决策分配等环节所面临的风险。 （3） 、按来源不同划分： 筹资风险，即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿还 债务本息和投资者报酬的风险。 投资风险，即企业因投资活动而给企业带来的风险。 资金回收风险，即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在产品资金 转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金的时候，转化过程中时间和金额 的不确定性。 收益分配风险，即企业由于收益分配可能给今后的生产经营活动产生的 不利影响。 外汇风险，即由于汇率的变动而引起的企业财务成本的不确定性而带来 的财务风险，主要包括：折算风险、交易风险和经济风险。 2.4 房地产企业财务风险管理 2.4.1 财务风险管理的涵义 财务风险管理是风险管理理论在财务管理领域的应用，它是指企业通过对 财务风险的认识，衡量和分析，利用各种方法、技术、手段、策略的运用技术 方法和经济手段，对财务风险加以认识、评估和控制的过程。其目的在于以尽 可能小的经济成本达到规避、分散、控制、转移财务风险，保障投资者能够获 得最大的收益。 2.4.2 房地产企业财务风险管理的程序 目标调整 重新分析 方案调整 反馈，调整 11 图 2.3 财务风险管理程序3 财务风险管理的全过程大体可以分为三个阶段：第一阶段，财务风险的识 别，即在实际的财务活动中根据种种社会经济、政治现象和市场情况，去发现 风险；第二阶段，财务风险的估测，即运用各种方法，测定一定时期内风险事 件发生的概率以及造成的损失程度；第三阶段，财务风险的控制，即采取各种 方法去防范风险，减少或抵补风险造成的损失。 2.4.3 房地产企业财务风险管理的职能 （1） 、计划职能 通过制定财务风险管理计划，确保风险管理方案有效实施。财务风险是企 业风险的重要组成部分，财务风险管理计划是企业风险管理计划的核心部分。 （2） 、组织职能 通过建立合适的风险管理组织结构，并与企业内部的其他管理组织互相协 调和配合，达到风险管理的目的。这是实现企业内部控制的关键环节。 （3） 、指导职能 就是组织管理人员实现财务风险管理计划。通过对企业财务计划的发挥指 导作用，帮助企业经营者更好地对企业资金的安全运营进行最大限度的保障。 （4） 、控制职能 判断计划执行是否合理，并对偏离目标的行为纠偏的过程。通过对财务风 险的控制达到规避的目的，对实现企业经营目标有重要作用。 建立管理目标风险分析风险防范处理 风险管理方案执行 与效果评估 风险识别风险评估 12 3. 我国房地产企业财务风险现状及成因 3.1 我国房地产企业财务风险的现状 房地产企业运营是一种高投入、高回报的投资活动，其风险也是巨大的， 由于我国房地产开发企业起步晚、基础差、规模小，企业行为远未实现规范化， 与国外房地产企业差距较大，不少房地产企业的资产负债率都在 70%以上，有 的甚至高达 90%，房地产开发企业承担着巨大的财务风险，加之目前受国家宏 观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险已经成 为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的首要问题之一。 0 20 40 60 80 100 我国平均水平 国际警戒线 我国个别企业 图 3.1 目前房地产开发企业资产负债率水平比较 目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达 75%以上，甚至有超过 90% 以上的企业存在，远远高于国际上公认的 60%的警戒水平。筹资结构不稳定， 资金成本高。在借贷资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报率的趋动下，我国 很多房地产开发企业置到期能否偿还本金及其高额利率的风险于不顾，盲目地、 过度地、不合规范地进行名目繁多的筹资活动，资金空转、借贷短期流动资金、 大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及其利滚利负担的高额的财务 风险。与此同时，利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多风险之中最为致 命的风险之一。 由于受不断紧缩的金融信贷政策的影响，资本市场严把融资门槛，本文认 为当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下几个方 面： （1） 、转让土地项目日益突出 13 2008 年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸 显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转 让其运作多年的“森兰外高桥”项目中的南部国际社区的 A1-1、A1-2 地块， 疑为资金紧张而“割肉” ；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008 年 5 月份的前 22 天，转让开发项目的信息就多达 45 条，项目来自北京、广东、山 西等城市，项目类型种类较多，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转 让土地项目的现象，表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的 风险隐患。 （2） 、降价促销，回笼资金 随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多 开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解 资金压力。如北京某楼盘甚至打出 7.5 折优惠的促销，在深圳有的楼盘打出买 房送装修或送汽车的优惠。 （3） 、房地产开发企业经营活动现金流净值多为负值 企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患的突出。从 2008 年第三季度公布的房地产上市公司季度报告中可以发现，在经营性活动现 金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四 大房地产企业，其每股经营性现金流指标分别为万科-0.18 元，招商地产- 2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显示出当前房地产开 发企业的现金流普遍紧张的态势。 3.2 我国房地产企业财务风险成因分析 一个企业面临的风险最终都要在该企业的财务状况中体现出来，因而某种 意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，其因素包括： （1） 、信息不完全性和不对称性 财务控制主体对客体的信息拥有量不可能完全的，随着计算的发展，管理 主体拥有的信息量越来越多，但永远达不到拥有完全的信息。尤其是在房地产 公司中，一般具有多个项目的公司，每个项目的投资额都很大，投资决策需要 很多的变量，每个变量的很小变化都可能对决策产生影响。在房地产投资项目 中，委托者所掌握的信息永远小于代理者，一直处于信息的不利地位。决策主 体拥有的信息不完全和不对称，是财务风险的主要成因。 （2） 、企业财务风险管理主体的局限性 首先是管理主体的有限理性。考虑限制决策者信息处理能力的约束，管理 者不可能总是做出完全正确的判断。其次管理主体受成本效益原则的限制，如 14 果假设掌握的有关信息越多，那么做出的决策就越正确，但受到成本效益原则 的限制，人们不可能收集那么多的信息，自然会影响到决策结果。 （3） 、企业内部人的“道德风险” 股东的目标是企业财富最大化，并要求经营者以最大努力去达到这个目标， 但经营者的目标是个人利益最大化。这两种目标经常会发生矛盾。这就是股东 授权给经营者而不可避免所形成的“道德风险” 。同时，很多房地产企业内部财 权过于集中在关键人手中，过于注重控制而疏于对财务风险的管理。记账的业 务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式，目的只是为了应付有关管理 职能部门。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上 还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。 如此一来，财务人员制作的财务报表就无法真实地反映企业的财务状况和经营 成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致决策失误，而财务决策失 误正是产生财务风险的重要原因。 （4） 、企业的财务管理水平 经营和财务管理水平高的企业，具有较强的抗风险能力。反之，管理制度 不健全，财务风险管理机构不完善。盲目随意地进行筹资、投资、资金运营活 动，致使筹资和投资不平衡。有些企业为了做大，常常不遗余力地进行扩张， 筹资有限，投资缺口很大，造成资金收支严重不平衡，成为企业未来经营的潜 在风险，一旦企业未来盈利不足，必然会形成巨大的支付压力，导致财务危机。 而有些企业为了避免支付危机，常常会保留较多的现金，用于日常支付。由于 资金闲置，没有得到充分和有效的运用，会导致企业竞争能力下降，甚至影响 企业在行业中的地位。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部 门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在 财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企 业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做 起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内 部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线 成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上， 影响了企业的效益。 具体来说，房地产开发企业的财务风险主要来源于：筹资风险、投资风险、 现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况分析，造 成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险 加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。 融资渠道的严把关，筹资风险加大。这是房地产开发企业当前财务风险最 15 主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导 致房地产企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系到房地产开发企业 的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，另一方面表现在融资渠 道的严把关。具体如下： 金融信贷政策的持续紧缩。2007 年，中国银监会发布了关于加强商业 性房地产信贷管理的通知 ，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步 严格房地产开发贷款的条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款 用于购买土地已经不可能。由于受全球金融危机的影响，央行在 2008 年 10 月 两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。 修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高。2008 年 4 月国 家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴税基问题的通知明确房地 产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应该按照规定的预计利润率 计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提 高房地产企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列 调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房地产企业将因资 金链的断裂而淡出楼市。 整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想。自 2007 年 7 月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风 愈演愈烈，不论房地产企业规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期望在淡 市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。事实上，进行降价销售已经成为 很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼 价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十” ， 全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。 资本结构不当。因房地产企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰 当也会对企业的收益产生负面影响，从而在另一方面形成了财务风险。能否及 时足额和经济地筹集到所需要的资金，直接关系到企业的开发活动顺利进行并 进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“拿地” 、做规划、支 付各种费用，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产。在此过程中 借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，但伴随其产生的财 务风险也越高。 16 4.我国房地产企业财务风险的防范和控制措施 国家宏观调控带来的金融紧缩和土地供应方式的市场化，使得我国房地产 开发企业的资金链条骤然紧绷，房地产公司若想继续做大做强，就必须在企业 财务管理方面寻求新的突破。 4.1 房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路 房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，我国房地产企 业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高企业的财务风险 管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为我国房地产 企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。 （1） 、加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素 质 提高房地产企业的财务管理水平，首先要提高其决策者的财务管理素质， 要使得决策者通过学习和培训能够读懂三种主要的财务报表，即资产负债表、 损益表和现金流量表，改变其以往进行财务决策时的经验决策和主观决策为科 学决策，最大限度地降低财务风险。其次，房地产企业应当树立以人为本的观 念。一方面补充资深的财务人员到企业来，另一方面必须加强企业现有财务人 员的培训，提高其综合素质。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理 的客观要求，改变过去只重视楼盘销售而轻视财务管理的陈旧管理方式。 （2） 、加强成本管理，降低消耗提高效益 成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的 好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产 商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管 理。确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标 准，准确地计算开发产品成本。建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。 开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算 单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好 各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。 17 同时明确规定各个核算部门单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本 核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。 （3） 、优化资本结构，降低筹资风险 房地产开发企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益， 但是这并不代表负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也 会逐渐加大。企业有贷款就会有利息支出，就必然有财务风险存在。但是，在 不同的资本结构下，财务风险也会不同。对于房地产开发企业来说，可以利用 自身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款来增加资金的来源，充分发挥财务 杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面，应该把 债务风险控制在企业集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资 本的比例关系来寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。 （4） 、合理分配利润 企业的生存发展离不开投资者的支持，所以对房地产企业的收益进行合理 的分配就显得格外重要。建立合理的利润分配制度，制定长期的利润分配规划， 杜绝分配的随意性。根据投资者的股权大小按比例进行分配，按投资者在企业 的实际管理过程中所作的贡献多少来分配超额利润，调整好大小企业股东之间 的利益冲突，处理股东与债权人、管理层之间的利润分配矛盾。由于企业自有 资产规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍， 所以房地产开发企业在制定利润分配战略时应该充分发挥内源融资功能，尽量 减少分配现金，以转增实收资本为主这样可以