渝北区房地产评估市场调研报告.doc

渝北区房地产评估市场 调查报告2013-10-22课 题：重庆市渝北区房地产评估市场调查报告班 级：2011级房地产经营管理01班组 员： 摘要我们小组通过任务分工重点对该区域的宏观经济投资环境、土地市场、住宅市场、商铺、写字楼市场、工业厂房市场进行了基本情况摸底调查，得到了关于该区域房地产业目前比较全面的发展状况，也使我们加深了对专业的认识，更加深了对房地产市场供给、需求、价格了解，为日后我们工作奠定了坚实的基础。关键词：经济、价格走势、项目目录一、渝北区房地产开发投资环境31.宏观区域概况3a)地理环境3b)人文交通32.区域经济发展状况4a)综合经济状况4b)财政收入5c)社会消费品零售总额6d)民生状况73.渝北发展规划7a)总体规划7b)“十二五”规划8c)组团规划94.房地产市场现状分析14a)房地产市场发展描述145.聚焦2013秋季房交会16二、渝北区住宅市场调查分析171.渝北区住宅市场172.渝北区房价走势173.主城区一月住宅推盘次数184.渝北在售楼盘价格19a)地理环境19b)人文交通19c)经济状况20三、重庆市渝北区商圈简介271.公园置尚商铺的简要情况。282.华宇北辰项目商铺情况303.比较公园置尚商铺、华宇北辰商铺32四、重庆渝北区工业厂房调查报告331.前言332.工业地产发展的概况333.重点工业园区介绍344.工业厂房小结38五、渝北二手房市场现状381.二手成交房均价比较382.户型种类的需求的程度393.装修情况需求404.国五条对二手房的影响及变化415.渝北区的现状及未来426.二手房的交易步骤/方法43a)买方咨询43b)签合同43c)办理过户43d)立契43e)缴纳税费44f)办理产权转移过户手续44g)银行贷款44h)打余款完成交易44六、渝北区写字楼分析报告：441.渝北区写字楼现状分析442.写字楼档次划分标准453.区域写字楼地段选择454.重庆主城写字楼2013年行情：455.渝北区写字楼2013年行情：456.渝北区在售新盘对比：467.具体楼盘案例分析：47七、总结49一、 渝北区房地产开发投资环境1. 宏观区域概况a) 地理环境渝北区位于重庆主城东北部，是重庆市主城九区之一。东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。渝北属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。常年平均气温17.3，平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。b) 人文交通 渝北区是全市第二人口大区，也是第一的流入人口聚居区。全区幅员面积1452平方公里，辖12个镇，12个街道，管理人口149.07万人（不含北部新区），其中户籍人口92.1万人，常住人口105.84万，出生人口性别比99.51，人口自然增长率1.5。渝北区交通便捷，是唯一同时拥有水、陆、空、轨、铁立体交通的主城区。国际空港江北机场座落于此，国道210线与319线在此交汇，渝怀铁路横贯全区，并建有重庆北站，同时重庆轨道交通三号线已于2011年开通，始江北国际机场成为西部地区首个拥有轨道交通换乘的机场。2. 区域经济发展状况a) 综合经济状况渝北区先后启动了总体规划近65平方公里的重庆科技产业园、重庆现代农业园区、渝东开发区等项目。 重庆科技产业园主要发展高新技术、汽车、摩托车及配件、电子、食品加工、轻工、建材等项目。重庆现代农业园区占地8.1平方公里、分为生态、农业、乡镇企业、高新农业、观光农业、农副产品加工生活服务六大功能区。 2012年渝北区实现地区生产总值879.32亿元，是2006年的4.8倍，年均增长26.2%；总量居全市区县第一位，占主城九区总量超过1/6。人均GDP超过5.5万元，人均地区生产总值达到8700美元，是全市平均水平的1.6倍；地方财政收入完成113.7亿元，是2006年的5.4倍，年均增长40%；累计完成固定资产投资2047亿元、是前五年的2.4倍，连续五年保持全市第一；单位生产总值能耗累计下降24.2%，三次产业比调整为2.8：62.8：34.4。全力推进园区转型升级，突出抓好大产业大项目大企业，汽摩制造业壮大升级、产量占全市一半，电子信息、装备制造等新兴产业崛起。固定资产投资 2013年上半年，渝北区不断统筹推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化,深化改革开放，全市固定资产投资在经历年初的低速增长后，恢复平稳较快增长，共完成投资4531.16亿元，同比增长21.3%，增速比1-5月提高0.1个百分点，5、6月连续两月投资增速超过21%。上半年固定资产投资运行的主要特点：上半年总体增速呈现较快增长态势，6月单月投资总量较快增长；全市三次产业投资的比例为4.2：31.5：64.3，与2012年全年三次产业投资的占比结构3.9：32.8：63.3相比，全市固定资产投资的产业结构较为稳定；工业投资平稳增长，占比保持稳定；基础设施建设投资逐渐走出低谷，增速有所回升；民间投资较快增长，助推渝北经济社会发展；6月新开工项目增多，计划总投资较快增长等。2012年至2013年1-6月固定资产投资走势（单位：亿元、%）b) 财政收入2013年，渝北区计划地方财政收入保持平稳增长，达到52亿元，与去年全年完成地方财政收入51.9亿元，增长3.4。渝北区将继续保持地方财政收入和城乡居民人均收入的同步增长。2012年，我区财政收入中关于社会民生的支出达46亿元，比2011年增加了11%。2013年区委区政府的目标是：城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长12%和15%。而且2012年渝北城乡居民人均收入分别达到24600元、9650元，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长12、15。c) 社会消费品零售总额2012年区消费品零售保持了较快的增长势头。一是商品销售较快增长。实现社会消费品零售额135.6亿元、增长21.4%，比全市平均水平高出3.1个百分点，居主城区第三位。限额以上社会消费品零售额实现118.2亿元、增长23.5%。二是汽车销售走出低迷。在全国汽车市场不景气的情况下，上半年全区汽车销售额达105.7亿元、增长19.3%，汽车零售额实现82.8亿元、增长19.6%，占全市汽车零售额的34.9%。三是限额以上批发零售贸易企业仍是拉动消费增长的中坚力量。全区限额以上企业实现销售额（营业额）226.8亿元、增长44.4%。四是住宿餐饮增速平稳。住宿餐饮业实现营业额19.3亿元、增长21%，其中零售额实现14.5亿元、增长19.7%。五是消费结构变化明显。从25类商品零售额所占比重前10名看，排在第一位的是汽车类，其次是家具类，粮油、食品、饮料、烟酒类，家用电器和音像器材类，消费内容趋于多样化。2013年地区主要目标社会消费品零售总额增长16%。d) 民生状况图表 1 渝北区近年城乡人均可支配收入据悉，2013年渝北区委区政府的目标是：城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长12%和15%。而且2012年渝北城乡居民人均收入分别达到24600元、9650元，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长12、15。就业和社会保障得到加强，累计实施就业再就业培训4.3万人次，城镇新增就业13.7万人、农村劳动力转移就业6.1万人、下岗失业人员再就业5万人；城镇企业职工“五大保险”扩面67.3万人次，城乡居民养老保险中青年人员参保率达到91.4%，城乡医疗保险参保率达到96%，城乡低保年补助标准分别由2520元、1000元提高到3840元和2040元，“五保”对象集中年供养金由2040元提高到3360元、分散年供养金由1800元提高到3000元，城乡医疗救助“渝北模式”得到世界卫生组织肯定并在发展中国家推广。加强保障性住房建设，累计开工安置房200万平方米，建成廉租房2.7万平方米、安置房121万平方米、经济适用房459万平方米。3. 渝北发展规划a) 总体规划渝北区政府对未来渝北经济社会发展的战略初步确定定位为“两江核心、重庆门户、西部高地”。一是相对两江新区内的其他两个行政区，渝北拥有纳入面积、建设用地和功能区数量的绝对优势，理应是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心。二是渝北区位优势得天独厚，渝北的发展已融入重庆发展大格局中，必须利用好两江工业开发区、两路寸滩保税港区、北部新区、江北国际机场、重庆会议展览馆等战略平台，进一步扩大开放，加快城市建设，必定成为重庆对外开放第一门户和重庆城市形象展示门户。三是两江新区作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，将加快统筹城乡发展进程，同时强力辐射两江新区渝北外围6镇，促进渝北全域协调发展，使渝北成为西部地区统筹发展、科学发展示范窗口，与东部浦东、北部滨海相呼应。b) “十二五”规划区域经济再跨新台阶。到2015年，地区生产总值突破1500亿元、年均增长20%，总量跃居全市第一、西部前三；地方财政收入（不含北部新区）实现120亿元、年均增长20%；全社会固定资产投资累计完成2500亿元。两江产业核心基本形成。到2015年，规模以上工业总产值突破4000亿元、年均增长28%，社零总额突破500亿元、年均增长20%，基本形成两江产业核心，成为重庆经济重要增长极。国家中心城市展示区形象初显。到2015年，“再造一个大渝北”基本实现，城市建成区面积达到200平方公里，聚集人口达250万，成为国家中心城市主体功能区、形象展示区。“六大渝北”规划目标完成。“六大渝北”（宜居，生态，枢纽，健康，平安，文明）建设，“十二五”时期的规划目标全面完成。“宜居渝北”，居住品质明显改善，建成西部宜居城区；“生态渝北”，森林工程建设任务全面完成，生态修复和环境承载能力显著增强，建成国家生态区；“枢纽渝北”，城市交通管理进一步优化，成为重庆最畅通城区，基本建成以机场为核心、多式联运的西部立体交通主枢纽；“健康渝北”，文体、卫生设施实现标准化，市民健康素质超过全国平均水平，健康保障水平全市领先；“平安渝北”，综合治理工作体系不断健全，安全保障和应急处置能力进一步提升，初步建成全国安全保障型城市示范区；“文明渝北”，全国文明城区创建成果得到巩固，城市特色文化基本形成，市民文明素质明显提高，建成文明型、文化型、思想型的西部文明示范窗口。开放高地效应集中显现。到2015年，进出口总额实现100亿美元、年均增长33%，引进区外资金累计突破1000亿元，入驻世界500强、中国500强企业累计达到100家。统筹城乡取得重大突破。到2015年，完成农转城20万人，城镇化率达到80%。社会民生民利显著改善。和谐社会取得新进展，人民生活质量、安全感和幸福感进一步提高。城乡居民收入年均增长14%、18%左右，城乡居民收入比缩小到2.4：1，“农民人均纯收入超万行动”目标提前实现。教育、科技、文化、卫生事业全面发展，劳动、就业、住房等保障水平整体提升，城镇登记失业率控制在4%以内，主要劳动年龄人口平均受教育年限达到12.1年，城乡居民基本养老保险达到95%，合作医疗保险参保率达到96%以上，人口自然增长率控制在5.5以内。社会管理体系更加完善，社会更趋和谐稳定，群众幸福感指数显著提高。c) 组团规划按照“以空港新城为核心、以两江内环为重点，西进建设悦来组团、北上建设木古组团、东跨建设龙兴组团、南连建设龙溪组团”的城市空间发展战略，加快建设城市重点区域，不断完善各组团间交通、能源、市政等基础设施。以打造辐射中西部、影响全国的国际会展和旅游目的地的要求，高水平完成悦来生态城规划调整，建设中国西部“会展之都”核心区，基本建成10平方公里、10万人口的悦来新城。大力推进木古片区建设，不断完善基础设施，努力建成15平方公里、15万人口的木古新城。全力支持龙石片区建设，初步建成15平方公里、15万人口的龙石新城。支持北部新区加快大竹林、礼嘉等在建区城市化进程，力争实现北部新区在“十二五”末全域城市化，集聚人口90万人。按照“功能现代、产业高端、总部集聚、生态宜居”的要求，加快空港新城建设，实现国际新城、两路老城、回兴片区有机融合，打造成为国家中心城市展示区核心区。到2015年，基本形成100平方公里、100万人口的城市框架。按照现代化都市区标准，提升完善两路、回兴城市人口聚居区，加快推进空港新城、悦来、鸳鸯、大竹林、礼嘉、御临等六大城市人口聚居区建设，采用政府引导、市场化投入，不图2 渝北区城市拓展示意图断完善新城配套服务设施，增强新城的人口集聚能力。到2015年，基本形成以空港新城为中心，龙溪、悦来和龙兴为副中心的国家中心城市展示区新格局。4. 房地产市场现状分析a) 房地产市场发展描述房地产业关联度高，带动力强。促进区域房地产业持续健康发展，提高居民住房水平，是构建和谐社会的重要内容；是拉动经济增长，带动关联产业发展，促进住房消费，扩大社会就业的重要手段；是加快基础设施建设，提升城市形象，提高城市竞争力的重要途径。渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域，房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。制订实施房地产业发展规划，推进房地产业持续健康发展，是建设长江上游空港强区，率先实现全面小康目标的内在要求，是加快城乡统筹发展进程，推进经济社会又好又快发展，从根本上解决“三农”问题，实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。从经济指标看，渝北区于2012年全年完成房地产开发投资额128亿元，完成建筑总产值587亿元，总量居全市第一。2013年，渝北区确定了房地产开发投资100亿元、建筑业产值600亿元的目标任务。为此，全区要继续把服务房地产企业和建筑企业发展作为一项重要工作来抓，通过营造优质发展环境，转变提升企业发展模式，加大对项目的监管力度，不断完善行业信用体系建设，推动全区建筑房地产业健康有序发展。近年房地产相关指标（单位：万平方米）2008年2009年2010年2011年2012年土地购置面积174.84197.48213.25227.11243.01完成土地开发面积119.16128.66136.69145.58155.77施工面积536.47566591.57621.15654.60竣工面积413.14442.92468.32498.76533.67销售面积370.67389.20410.61437.29467.91土地供应情况重庆渝北区土地供应量整体呈现出U型曲线，2011年初供应量延续了2010年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5月出现了供应量的低谷，5月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。2012年1月延续上半年的势头，2月政府开始减少供地，是因为受2011年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2011年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。综合来说，2012年整体土地成交溢价低，低价挂牌成交多，而且政府为卖地，积极召开土地推介会，主要是降价买地，另一方面，城市中心土地受各大企业追捧，使得小地块更受关注，而且两江新区仍然是土地交易最多的地区。5. 聚焦2013秋季房交会2013年10月17日至20日，重庆市秋季房地产展示交易会在南坪国际会展中心举行。本次秋交会重庆市参展房地产开发企业115家，提供可交易商品住房面积为743.8万平方米，可交易非住宅面积为224.4万平方米；另外还提供了16.2万套二手住房房源。渝北区共有20家房地产开发企业参展，渝北区提供可交易商品住房面积82.1万平方米,占全市比例为11%；可交易非住宅面积为37.9万平方米，占全市比例为16.9%。本次房地产展示交易会全市共成交各类房屋3621套，建筑面积31.57万平方米，成交金额22.2亿元。其中商品住房成交2022套，建筑面积19.35万平米；二手住房成交695套，建筑面积5.83万平米。渝北区在本次秋交会房屋共成交556套，建筑面积4.15万平方米，金额2.7亿元，比今年春交会分别增长19%，减少3.5 %，增长3.9%，总成交面积占全市比例为13.2%。其中，商品房成交426套，建筑面积3.05万平方米，金额2.24亿元，比今年春交会分别增长27.5%，1.7%，6.7%；商品住房建面均价7317元/平方米，增长10 %。存量房成交130套，建筑面积1.1万平方米，金额0.46亿元，比今年春交会分别减少2.6%，15.4%，8%。 二、 渝北区住宅市场调查分析1. 渝北区住宅市场渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷，渝北区常驻人口是134.54万人。其房地产业健康发展，累计开工商品房1960万平方米、完成销售2102万平方米，销售面积连续五年位居全市第一。2011年末市场主体达到5.6万户、注册资本超过660亿元，均居全市之首。进入2013年来，重庆渝北房地产住宅市场几乎持续走高，各大公司在渝北也是竞争激烈，而因渝北地理位置及环境还有经济发展等各方面的因素，其房价虽有短时间的回落，但总体却一直在上涨。渝北房价走势2. 渝北区房价走势由于并未能掌握近期重庆市主城区的楼盘推出情况，在此以年初所统计的部分资料稍作参考以对后期房地产开发商对渝北房地产市场的态度与对策3. 主城区一月住宅推盘次数2013年1月重庆市商业住宅推盘次数区域分布图1月主城九区中渝中区无推案，除沙坪坝区、江北区、九龙坡区推案次数较上月有所增加外，其他区域均出现下降。本月推案次数最多的区域为渝北区和巴南区，均为10次推案，其中渝北区推案体量为8.37万方，主要以高层产品为主，其中中渝梧桐公馆本月推出209套高层房源，开盘当天去化率为91.87%，该项目住处龙头寺核心位置，交通方便，周边配套齐全，加之主要以小户型为主，去化较快。巴南区推案体量为7.23万方，主要以小高层产品为主，其中宗申金蓝湾项目推出别墅产品，开盘当天推出联排别墅16套，去化13套，去化率为81.25%。不难看出巴南区与渝北区，一南一北都属于主城区的外围城区，可其推盘次数却并列第一，这很可能是因为1、地理环境位置；2、人口基数；3、消费群体；4、市场需求等因素。这也可以看出房地产商看到的渝北地区是市场巨大的。4. 渝北在售楼盘价格参考表价格区间楼盘名称参考价格（元/m2)主要户型(平米）5000以下上品十六凌峰44-855000-70007000-8000金鹏两江时光780064-96南方玫瑰城780067-122龙德悠彩郡800058-85力帆红星国际广场90-1308000-100010000-12000保利香雪最高110万/套59-90万科悦峰1040062-10812000以上温德姆中心90-200动力国际16000300-1300两江春城1300081-147中渝梧桐郡1400057-97（以上价格均作参考，具体价格以实际为准）渝北今年推出了相当一部分的住宅楼盘，该表为本组成员在今年秋季房交会上搜集到的一部分信息，从中我们可以发现，表中未涉及到价格在5000-7000区间的楼盘，也就是说其中等价位房屋并不是各大公司想要推出的楼盘类型，对此我们可以结合渝北区的区位、经济发展及城区类型稍作分析：a) 地理环境：渝北区位于重庆主城东北部，是重庆市主城九区之一。东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。b) 人文交通：渝北区是全市第二人口大区，也是第一的流入人口聚居区。全区幅员面积1452平方公里，辖12个镇，12个街道，管理人口149.07万人（不含北部新区），其中户籍人口92.1万人，常住人口105.84万，出生人口性别比99.51，人口自然增长率1.5。渝北区交通便捷，是唯一同时拥有水、陆、空、轨、铁立体交通的主城区。国际空港江北机场座落于此，国道210线与319线在此交汇，渝怀铁路横贯全区，并建有重庆北站，同时重庆轨道交通三号线已于2011年开通，始江北国际机场成为西部地区首个拥有轨道交通换乘的机场。c) 经济状况：渝北区先后启动了总体规划近65平方公里的重庆科技产业园、重庆现代农业园区、渝东开发区等项目。 重庆科技产业园主要发展高新技术、汽车、摩托车及配件、电子、食品加工、轻工、建材等项目。重庆现代农业园区占地8.1平方公里、分为生态、农业、乡镇企业、高新农业、观光农业、农副产品加工生活服务六大功能区。 也就是说，渝北是作为一个幅员较辽阔，人口众多，经济发展迅速，环境优美的宜居城区。因该城区农业较为发达，工业及轻工业也在蓬勃发展，所以会吸引大量劳动力，这些大多经济能力并不是太佳的人口，为了解决他们的住房问题，所以渝北出现了较低价格5000以下的楼盘。而又因渝北优越的地理环境，十分适合建立高档、豪华住宅，所以10000以上的楼盘比比皆是，所以总体来说，渝北区住宅市场的消费群体主要为高收入高消费人群，以及低收入的劳动者。，对于其户型来讲别墅洋房面积显然会较大些，中低价格楼盘主推的多为中小户型，结合了消费群体的具体实际情况。为了更直观的对渝北住宅市场有更深刻的了解，在此列举三个较为有代表性的楼盘稍加分析：l 南方玫瑰城l 万科悦峰l 水木香榭l 南方玫瑰城南方玫瑰城，位于重庆两江新区核心都市综合功能版块渝北回兴，系重庆南方集团2010年鸿篇钜作。扼重庆北部中心门户，区域优势得天独厚。其产品涵括湖滨独栋别墅、联排别墅、湖滨洋房、精致花园小户、公寓、酒店、商业街、大学生创业园等全物业形态，住宅主力户型建筑面积区间为53120平米。 南方玫瑰城距离江北国际机场3公里，与西南地区最大的火车站龙头寺火车站相距5公里、与长江上游最大的深水港寸滩码头直线距离4公里，距江北观音桥、南岸区、渝中区仅十多分钟车程。轻轨3号线、公交619、683、688、687便捷通达全城。南方玫瑰城坐拥机场高速、319国道、渝怀铁路、金开大道和已开工建设的重庆中环高速路、独有的海陆空立体交通网络为本项目发展创造了得天独厚的便利交通。具体信息其主要消费群体为家中有小孩上学者家庭，因为周边教育机构众多，所以该楼盘也是以“学习型社区”为口号来打造的，周遭环境尤其适合家居 ，南方玫瑰城建立从幼儿园、小学、中学、大学构筑的全程教育体系，谱写人文艺术生活，在社区文化与物业服务上，南方玫瑰城致力于打造学习型社区，建立尊老扶幼、爱惜公共设施、热心公益的社区行为准则；密切家庭、邻里、朋友之间的关系，与每一位业主携起手来，共建人与建筑、人与人、人与环境的和谐社区，把老有所乐、中有所为、少有所学，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活”作为社区服务宗旨；把“关爱、和谐、成长”作为社区品牌的精髓。通过整合南方集团教育资源优势，开放学区的教育配套设施与业主共享，挖掘并满足潜在客户需求，开创“素质教育地产”和“打造幸福生活模式”的地产先河。 所以，他的均价也是针对其购买人群而定，主推的也是适合一家三四口人居住的67-122平米的户型，付款方自然也是以按揭为主。l 万科悦峰万科悦峰-重庆万科2011年全新城市装修高层项目，位于两江新区核心，金开大道中段，坐拥成熟、便捷的金开城市生活。南侧金开大道与东侧市政道路均为城市主干道。万科悦峰南面为万科悦府别墅和市政规划的近400亩颐和公园，先天环境优美，视野开阔。区域交通条件良好，具有良好的地质，地形与生态环境条件。万科悦峰地块位于重庆两江新区重点发展的高新园片区，被定位为居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，是重庆高档住宅核心区。 沿金开大道车行3分钟可到新牌坊商圈，10分钟内可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅20分钟可至渝中区，到江北机场也仅需10分钟车程；从人和立交上金开大道到金福路左转,只需3分钟便可到达。公交线路：社区旁有126、116、870、607、889、 617等多条公交线路（ 棕榈泉站下车）；轨道交通：3号线（嘉州路站换乘公交）、规划中5号线在项目周边设有站点。 具体信息万科悦峰西北方向为照母山公园，照母山位于两江新区的中线上，像一条龙脊由南至北延绵逶迤；总占地面积5055亩，为主城第三大植物园，山上有揽星塔、祈和坛、孝母泉等景观；西面为规划中的市政公园-颐和公园(暂定名)，公园占地近400亩，足不出户便可拥一湖美景观满山春色；万科悦峰附近有龙湖蓝调天街、龙脊金山名郡、美镇上街等主题商业街，近邻西部建材城、戴斯大酒店、新世纪超市等商业网点。万科悦峰目前已于新世纪超市签订意向协议，新世纪超市将入驻万科悦府自有配套：万科邻里中心；同时，与南坪实验幼儿园、罗森便利店签订战略合作协议，未来将形成完善的社区配套体系。 作为一个高档豪华小区，其消费群体自然也是中高收入者，因其环境优美，设施齐全，停车位多达907个，主推户型为62-108平米建筑面积的小高层。l 水木香榭水木香榭位于渝北空港木兰路298号。占地17977万方，建筑面积3.69万方，共6栋分为3栋6层，3栋18层，商业1000多平方米。绿地率为35%，容积率为2，车位共80个，地面60，地下规划20个） 。水木香榭交通便利，786、608、609、610路车等、到两路县车队坐车10分钟即到项目，距离项目2000米左右距离，设两路鸳鸯轻轨3号线延伸站点，预计明年通车。水木香榭位置处于319国道必经之路，车辆出行方便，快捷。随着两江新区的大力发展，今后将有多条公交线路经过此处。具体信息其周边设施：渝北中学校，木耳医院，中国邮局，农村商业银行，重客隆超市，木耳大酒店等。该小区内配有：羽毛球场，篮球场，儿童亲子乐园，超市，健身器材等 。水木香榭房型在55106之间，户型方正，南北通透，大赠送面积，三飘窗设计，均设计生活阳台等。为进一步提高建筑质量，提升小区的品质，建设单位提出对外立面均采用隔音、保温、防水环保涂料，室内采用双层中空玻璃。水木香榭紧紧围绕“融入两江新区建设，实现木耳科学发展”的总体思路。 水木香榭周边现生活成熟配套齐全，银行、医院、学校、商场、邮局、等尽在咫尺，以中式现代风格打造。该楼盘虽然设施完善，但毕竟位处渝北边郊，其价格较为经济实惠，最低价低至4700，与之前表中所提上品十六凌峰同为一个价段所以其消费人群也主要为普通重庆市居民，中低收入者。 总体来说：由于渝北优越的地理环境，较好的经济发展，使得渝北区住宅市场蓬勃发展，也是因为其繁多的人口结构构成，导致不同价位的楼盘住宅在渝北区均能有较好的市场。而随着人民日益提高的生活水平与收入，住宅市场将会得到更好的发展。三、 重庆市渝北区商圈简介一直以来，重庆有解放碑、观音桥等五大商圈，渝北区很长一段时间没能在大商圈破局而默默沉沦，至多扮演个边缘次商圈的角色。然而，随着两江新区，北部新区的设立，新兴渝北区商圈近年来异军突起。如龙溪、两路商圈等都是后起之秀。按照规划，龙溪商圈将以金融总部为主导，集商贸商务、文化休闲等多元功能于一体，两路空港商圈定位为临空型国际商贸商务中心，到2016年商业设施面积将分别达到100万平方米、150万平方米，商品销售总额分别超过500亿元。所以作为商贸服务业崛起的后发地区，渝北势头强劲。“渝北区商贸服务业已连续7年保持高位增长，社零总额年均增速达33.7%，其中有两年在40%以上”。目前，两路空港商圈聚集了重庆百货等30多家知名商贸企业，还有香奈儿等40多个国际一线品牌、160余个国内知名品牌，已成为区域重要的消费地。特别是两江新区的设立更是助推龙溪，两路商圈的壮大。因此尽管和传统的五大商圈相比，渝北商圈目前还很稚嫩，人气不足，但凭借着优越的地理位置，交通环境。渝北商圈有望在重庆已形成的五大传统商圈格局上突围赶上甚至超越以上商圈形成六大核心商圈之一。为了对目前渝北区商圈有个具体的认识，我们组调查研究了该区公园置尚楼盘商铺，龙头寺华宇北辰及周边1. 公园置尚商铺的简要情况。公园置尚是由重庆中关村实业发展有限责任公司开发的及住宅、商业于一体的项目。 其中有3万方的社区商业、2.4万方的集中商业 。该项目位于江北富人区，毗邻800亩龙头寺公园和市政公园，生态环境较好。交通较好。右图为该项目的位置。公园置尚中几个商铺租售价格等情况商铺名称售价（万）面积（平米）单价（元/平米）客流人群新铺（临街）38014027143办公、学生、居民新铺30012025000同上新铺（临街）40014028571同上新铺（临街）29010727103同上新浦（临街）41014528276同上花卉园（旧铺）租金2000/月22约25000同上从上表中可以看出；该项目的临街商铺目前出售价格保持在27000元/平米水平，位置稍差点的25000元/平米左右。尽管比不上其他繁华地段商铺的出售价格，但位于城市稍微安静的地段（周边有龙头寺市政公园），拥有该价格也还不错，且这与该地段的商铺价格保持一致。该项目的实体商铺该项目的鸟瞰图介绍完公园置尚项目之后，我们把目光往火车站周边聚集，接下来我们所要说的是龙头寺商圈项目龙头寺华宇北辰项目2. 华宇北辰项目商铺情况华宇北辰中央最得天独厚的优势就是生在了一个交通四通八大的地段-龙头寺商圈，该项目开盘已有好几年了，北接火车站，汽车站，公交总站，也有轻轨穿梭，更有市政公园、体育公园相伴。学校、写字楼更是不在话下，可以说具备成熟、完善的配套设施，再加上处龙头寺商圈，更是如虎添翼。右图为该项目的位置下面是我们在该商圈华宇北辰所调查的几个商铺（该项目07年开盘，故为旧铺而没新铺）商铺及情况售价（万）面积（平米）单价（元/平米）客流人群旧铺（临街且隔层，面积翻倍）90（月租2400）2832143办公、学生、居民旧铺（主干十字口）140（月租3200）3046666.7同上旧铺（餐饮街）1252746296同上旧铺（龙头寺汽车站对面）110017562857旅游、居民等从该表中可以看出该项目的商铺价格比上个项目跃上了一个台阶，商铺的价格高者达近63000元/平米，低者也有3万多元/平米，可见其价格可以说是比肩解放碑（3.5万以上），造成该项目的商铺的根源是由于占据地利以及遇上了两江新区的设置的东风。据悉作为衔接观音桥和江北嘴的龙头寺，自身凭借其他商圈难以企及的优势地段资源，交通枢纽和轨道资源以及重庆政府对其未来“重庆市核心商圈之一、行政中心之一、居住中心之一以及交通枢纽中心”的定位，有着光明的发展前景，是个潜力股，也极可能率先得享重庆长江上游地区商贸中心的政策利好，成为13个百亿商圈之一。另外而随着PM2.5阴霾天气阴影笼罩，人们对生态环境和生活质量的要求也日益提高。800亩龙头寺公园的稀缺生态资源，让龙头寺左手繁华右手生态，成为理想宜居之地。不仅如此，龙头寺除了龙头寺公园外，还有江北体育公园、塔子山公园。在这三个公园的围绕下，龙头寺商圈生活环境绝对是其它地方无法相比的。因而才造成商铺价格可以和解放碑媲美，因此，随着未来该商圈的不断发展壮大，该地区的商铺价格还有较高的升值空间，也是投资的好地方。3. 比较公园置尚商铺、华宇北辰商铺项目出售平均单价所处位置客流人群配套设施公园置尚27000邻近龙头寺商圈居民，学生为主较完善华宇北辰45000龙头寺商圈居民、旅游为主成熟、完善从上表可以看出华宇北辰因占据地利、人聚、配优等优势而商铺价格比公园置尚高出一大截，也是为何华宇北辰具备战略性眼光及早地于07年就开盘抢滩潜力地段的原因渝北区龙溪商圈展望图以上谈论的只是该区的两个地段商铺价格，价格迥异，但都是经历同一个过程，比方说华宇北辰也走过目前公园置尚所处的阶段而最终目前高商铺价格。同样公园置尚未来也会有如华宇北辰目前的价格。这两例都折射出未来渝北区的商圈发展水平，即随着两江新区的设立，渝北区经济的不断发展，商圈建设不断扩大、深化，该地区的商铺的价格不会停留在目前水平，而是会水涨船高，价格飞速上涨，届时渝北商圈必将成为展示重庆新貌、引领时代潮流的中心商圈。四、 重庆渝北区工业厂房调查报告1. 前言当华南板块单一的居住定位引来危机，当重庆某些区域打出“重庆主卧”的旗帜，如火如荼的渝北却作出响亮的回答：我们不造睡城。 早在年以前，渝北区就提出工业强区口号。因此，不管是最早规划的两路工业园区西区、农业园区，还是后来的空港经济开发区都强调品牌大企业的引进，强调产业崛起对区域经济和房地产的带动。渝北工业园区立足于建成为重庆现代制造业基地，依托空港工业园、两路工业园、现代农业园，围绕汽摩、电线电缆、模具、纺织服装、食品、医药化工、电子信息等主导产业，大力培育工业地产。渝北工业地产应以坚持走中国特色新型工业化道路，以科学发展为主题，以加快发展和转型升级为主线，以改革开放和技术创新为动力，抓住两江新区开发建设的战略机遇，发挥临空、临港和临保税区优势，推动区属区域工业房产的融合发展。2. 工业地产发展的概况（一） 工业地产需求量大：未来几年内每年工业GDP年均增长31%，每年新增亿元工业用地量为1.59公顷，工业用地需求总量为4867公顷。（二） 工业园区的布局成型：空港工业园区新建150万平方米标准厂房，布局为“一核三带”：“一核”即背靠国际机场西侧、园区东南角形成主要的核心工业片区；“三带”即园区北侧东西走向形成一大工业带、石船周边组建一大工业带，沿多宝湖东侧一带形成工业带。保税港区空港功能区扩大到6平方公里，同时拓展区储备20平方公里发展用地。台商工业园区新建100万平方米以上标准厂房，重点开发建设石坪组团，布局为“一点一带双翼”，即以玉峰山镇为中心打造一小片工业点区，位于园区北端规划一工业片区，紧邻唐家沱组团和港城工业园区形成工业片区。（三） 扩张“3+3+2”核心主城区：两路、龙溪、北部新区三大板块，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区三个园区，空港新城、悦来新城两座新城。扩张核心镇规模，提升洛碛、统景、龙兴3个核心镇功能。3. 重点工业园区介绍 （一） 龙石工业园区：龙石工业园即是在龙兴镇和石船镇新建的开发区，计划建成占地30平方公里的龙石工业开发区，并重点发展轨道交通、电力装备、重型装备制造业。总投资在未来五年约200亿人民币，约占工业总投资的62.3%。因此未来的工业地产开发应该属于龙石工业开发园区，也势必将带动这一地区工业的繁荣昌盛。（二） 重庆空港工业园区于2002年1月正式动工建设；同年12月，经重庆市政府批准设立为市级特色工业园区。2006年1月，园区通过国家发改委审核公告。2009年，国家商务部把园区确定为加工贸易梯度转移重点承接地。2010年，园区综合实力跃居全市十强特色工业园区第一名。未来，在发展的基础上，主动参与未来“两江新区”木耳、古路片区开发，按照市区的要求，重点布局电子信息、医疗器械等现代制造业。通过产业破题，向高附加值、高技术含量的产业转变，实现千亿园区的目标。 下属公司：重庆空港实业有 限公司（主营房地产开发， 物业管理，房屋出租等） 重庆科技产业集团有限公司 重庆科技产业建筑工程有限 公司，重庆空港信用担保有限公司和重庆空港经济开发区物业管理有限公司。 重庆空港新城的总体定位是打造现代枢纽空港和现代服务业为一体的综合性城市功能区，由渝北区负责实施的空港附属型产业发展区将重点发展商务贸易、办公会务、文化休闲、餐饮娱乐、生态居住等产业。该项目的实施必将大幅提升渝北的城市形象，全面完善渝北的城市功能，为长安第二轿车制造厂等项目入驻渝北发展提供更为良好的商住配套环境.。（三） 重庆（渝北）台商工业园，是市政府批准设立的特色工业园区，是我市三大台商投资平台之一。园区背靠渝北主城，东依玉峰山森林公园，西临重庆出口加工区，南接重庆两路寸滩保税港水港功能区，北近江北国际机场、保税港空港功能区，总体规划发展面积约为25平方公里。 “十二五”期间，园区将重点发展以电子信息、先进制造、软件开发等高新技术产业和现代服务业，并致力于总部基地建设，吸引各类总部经济落户园区；加强对台和对全球招商，加快以工业化带动城市化建设步伐。倾力打造我市产业结构优化、高端要素集聚、适宜居住创业的产业新区。 显而易见，未来这里的工业发展将带动着工业厂房的快速发展，随着区政府的大力扶持工业发展，工业地产也将有一片新的天地。园区项目踩盘汇总厂房名称开发规模项目特征销售价格厂房位置金冠工业标准厂房建筑面积10万方，5栋标准厂房，1栋办公楼和员工宿舍光电软件开发，工艺品加工，医疗机械加工等可入住租金：3500万空港工业园区木耳重庆联东u谷国际企业港总100万方厂房80万方办公，宿舍15万方层高5层，配电70Kva，50年的产权，可注册生产型的企业 出售3850元/平米两江新区水土高新产业园台商工业园区标准厂房1.5万方可做工厂，办公，仓库等，中等装修：水，电，煤气，电梯等等租金：16元/平米*天渝北回兴工业园区或寸滩码头，火车北站回兴服装城工业厂房厂房5200平方米，办公和宿舍1000平米，车库1700平米重型设备加工清水房，有产权出售价格待定渝北回兴服装城分析：金冠工业厂房租金：3500千万面积：2000类型：不限类型地址：两江新区空港工业园区附近 或重庆机场工业中心目前开发的一期项目，占地73亩，总建筑面积约10万平米。绿化率达20.7%，容积率为2.0 。主要由5栋复式独栋标准厂房、1栋办公楼和1栋员工公寓组成。项目内部地面将按规划要求设置部分停车位，以满足整个园区的车辆停放需求。3号楼： 1F建面1485.45 套内：1335.6； 2-5F建面1418.19 套内：1275.12；4号楼： 1F建面3694.88 套内：3404.16； 2-5F建面3556.79 套内：3276.94；6号楼6-1：1F建面1116.90 套内：989.28； 2-5F建面1225.42 套内：1085.4；6号楼6-2：1F建面1845.74 套内：1702.08； 2-5F建面1949.97 套内：1798.2；重庆联东u谷国际企业港价格：3850元/平米面积：80万方类型：不限类型地址：两江新区水土高新产业园本项目地处两江新区水土高新园的核心位置，交通便捷，周边配套和自身配套设施齐全，主要由标准厂房、中试厂房、总部研发、展示交易以及配套用房等组成。西侧为100万方万寿公租房，规划中轻轨6号线和17号线近在咫尺，未来约3-4万巨大的人口量，可带来约5万人流量。台商工业园区标准厂房价格：16元/平米*天面积：4300平米类型：不限类型地址：渝北回兴工业园区或寸滩码头，火车北站标准厂房总建筑面积8894平米，分为A、B两栋。地处重庆渝北区回兴台商工业园区内。该厂房为三层标准框架结构，全新厂房，2011年12月竣工，现厂内正在进行绿化施工.厂房共三层，每层高为4.5米，水电消防等各项设施齐全，证照完备。厂区环境优美，容积率1.07，绿地率30.39%，建筑密度40.7%，并设有100-150个停车位。办公楼、宿舍楼、食堂，保安、门禁等配套设施齐全。回兴服装城工业厂房价格：价格待定面积：7900平米类型：不限类型地址：渝北回兴服装城位于重庆两江新区核心地带渝北区回兴台商工业园内（机场高速路边），距离机场车程5分钟，距离重庆龙头寺火车站10分钟，距离寸滩保税港区5分钟。现有一、二层厂房出租，共计5200平方米。厂区车辆出入方便，厂内配备宿舍、货运电梯及动力电。4.