温泉度假村项目可行性研究报告.docx

贵阳市弘业纺织印染有限公司可行性报告项 目 地 址：清镇市星坡路原清镇纺织印染厂内联 系 电 话：085182622171项目负责人： 袁光荣： 挺： 系 人： 张东庆 子邮箱： 635554182二一五年一月制 清镇市贵阳弘业纺织印染有限公司温泉度假村项目可行性研究报告第一章 总论一、项目建设概况（一）项目名称：清镇市贵阳弘业纺织印染有限公司温泉地热项目（二）项目建设性质：新建项目（三）建设业主： 贵阳弘业纺织印染有限公司（四）建设规模：项目占地26680。总建筑面积45000，其中综合接待楼建筑面积10000，酒店及酒店配套35000.00。（五）项目建设地点及概况： 本项目拟建场地位于贵州省清镇市星坡路北侧，基地地势起伏不大，交通便利。总用地面积：26680平方米。现状为贵阳弘业纺织印染有限公司厂房，温泉井口位于公司区域内，该井由北京星辰地质勘查有限公司勘查并承担钻探。于2012年11月6日开钻，2013年5月23日终孔，钻井深度2605.59米，开孔孔径311毫米，终孔孔径152毫米。该井开发地热点位于清镇市大扁山地热异常区约大塘口铺子上一带，地理座标；东经10618421062755，北纬262840263336，面积38平方公里。储热含水层灯影组封闭良好，稳定连续。经钻探资料、地球物理综合测井和抽水试验结果表明，井深2605米处井内水温度72度，井口温度57度，日出水量1500立方米以上，该地下水水质经由贵州地质矿产中心实验室，国土资源部贵阳矿产资源监测中心测试，测试结果表明，热水中富含有益人体健康的钙、钠、钾、铁、锶、锂、锌、硫、等微量元素及化学组分，其中偏硅酸36.24克/升，达到了地热资源勘查规范（DZ/T0064-93）有医疗价值浓度标准，锶0.495毫克/升，碘0.01毫克/升，溴0.01毫克/升，硼酸0.049毫克/升，该温泉的氡浓度经贵州省疾病预防控制中心检测结果为34.84Bq/升，符合GBZ124-2002地热水应用中放射卫生防护标准和GB5749-2006生活饮用水卫生标准的要求。该温泉中所含丰富的氡气、硫化氢、偏硅酸、氟、锶等元素具有较高的医疗价值，其中所含的硫化氢在浸浴时，会在人体的皮肤上形成硫化碱，刺激皮肤的血液循环和营养代谢，促进皮肤软化和角质溶解，改善硫代谢及硫基作用，能减轻炎症，并能增强免疫功能。偏硅酸水矿水中存在的硅元素能对皮肤起到“清洁器”的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效，经常泡偏硅酸型温泉水会有古人常说的“温泉水滑洗凝脂”的效果。日本的北海道、箱根，俄罗斯的北高加索和我国的华清池等地的温泉之所以养颜，就是因为有偏硅酸。偏硅酸温泉的美容、美体和抗衰老功效是一个不争的事实，更是女士们保养皮肤的最好的选择。科学研究证明，泡氡温泉对高血压、冠心病、闭塞性动脉内膜炎、心肌炎、慢性关节炎、周围神经炎、脊髓神经根炎、坐骨神经痛，各种麻痹、痛风、糖尿病、慢性附件炎、更年期综合征、不孕症、牛皮癣、慢性湿疹、神经性皮炎、过敏性皮炎等有一定的疗效。（六）项目建设内容及期限项目占地26680。总建筑面积45000，其中一期温泉综合接待大楼建筑面积10000，温泉泡池及水上乐园 个，二期酒店及酒店配套35000.00。 建设周期：一期温泉泡池及综合楼为12月，二期待定。 （七）项目总投资及资金筹措方式根据本项目投资估算，本项目总投资36100万元，其中项目一期温泉水上乐园投资7000万元，二期酒店投资12000万元。资金来源：项目一期企业自筹资金2000万元，申请银行贷款5000万元。（八）工程招标形式： 委托招标，公开招标（九）编制依据：1、中华人民共和国城乡规划法2、风景名胜区条例3、贵州省风景名胜区条例4、贵州省区域绿地规划指引5、贵阳市城乡规划建设管理试行办法6、风景名胜区规范7、贵阳市城市规划标准与准则8、贵阳市城市总体规划9、贵阳市旅游发展总体规划10、贵阳市森林发展总体规划其他有关规划设计规范。二、设计指导思想 结合周边总体自然风光和地区文化，充分利用周边交通、自然环境等优势，融入现代建筑文化，在满足其度假、养生、酒店等多元化发展的前提下，以功能为先导，以路网为纽带、以实用为基础，将温泉度假村建设为布局合理、功能明确，具有现代简欧与巴厘岛风格相融合的度假圣地。三、设计原则以当地温泉资源和浓厚的文化底蕴为依托，以现代旅游度假模式为设计指导，以生态为前提，以人为本、发展可持续的旅游度假村，探索温泉度假村和传统村落之间的关系，在满足现代人在休闲、养生、居住和娱乐要求以外，融入现代简欧和巴厘岛风情；以温泉度假村为主导力量带动周边经济的发展和房地产的开发。因地制宜，彰显地方特色通过对清镇温泉的开发和地方民族风情和田园风光的融入，处理好度假村和周边商业、房产的关系，相互带动、共同发展，建造一个繁华舒适的新城。四、设计构思 清镇温泉度假区规划范围的生态环境良好，在规划中应坚持生态优先的原则，在规划中要正确处理开发与保护之间的矛盾。同时处理好度假村与周边村落之间的映射关系，相互补充，相互带动。规划中结合旅游风景度假区的定位，充分利用现有温泉、山体、林地及水体等景观环境资源，以低密度开发、高标准建设为原则，建设高水准的富有鲜明文化内涵的自然生态温泉旅游度假村。本项目处于两山之间，山口有湖，依山傍水、四季如春。以水贯通整个度假村，外围建设自行车道，使整个度假村在交通与休闲娱乐上起到档次的飞跃。五、设计定位依据设计地区的功能性质，结合设计地区所处的区位特点和交通条件，按照巴厘岛简欧文化的核心主题，充分发挥资源优势，利用纯自然的山地地形，将设计地区发展成为“私密庭院”“高端会所”“森林泉”的天然、野趣、生态温泉度假村。通过合理空间布局、循环用水，实现节约用水的目标。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目提出的背景1、清镇市概况清镇市位于贵州省中部，地处苗岭山脉北坡，乌江干流鸭池河东岸，东经10607，北纬2621至2659。东南临省会贵阳市仅28公里，贵黄高速公路依城而过，交通便捷，区位优势明显。境内地形东南，西南高，西北、东北较低，全市人口为50余万人。青龙办事处为清镇市市政府所在地，也是全市政治、经济、文化中心，办事处人口86162万人，另全市有流动人口5万余人，全市现固定和流动人口计55余万人。1.1、历史地位古代清镇为夜部境，唐属清州，元属亦溪不薛(水西)宣慰司，明初属贵州宣慰司辖地。洪武二十三年，设威清卫。崇祯三年(1630年)，在今市西北建镇西卫(今卫城镇)赫声所(今茶店)，威武所(今甘沟)。清康熙二十六年六月二十二日(1687年7月30日)，清政府准以云贵总督范承勋疏清，裁去威清，镇西两卫和赫声，威武二所，以其辖境合并置威清之“清”，镇西之“镇”，定名为清镇县，隶属安顺府。1949年 11月15日，清镇县解放，11月19日建立清镇县人民政府，隶属贵阳专区。1953年贵阳专区机关迁到贵定县，改称贵定专区，清镇隶属贵定专区。1956年贵定专区撤销，清镇县划归安顺专区领导。1992年清镇撤县设市，1996年元月，清镇市以安顺地区划归贵阳市管辖。1.2、自然地理 （1）地理位置 清镇市位于贵州省中部,乌江干流鸭池河东岸,东经10607,北纬2621至2659，东临省会贵阳市，西南与平坝县毗连，西北、东北已三岔河、鸭池河、猫跳河为天然界线，分别与织金县、黔西县、修文县相望。市境东西宽约42.6公里，南北长约55.7公里，总面积1492平方公里。（2）自然条件清镇市境内地势东南，西南高，西北、东北较低，最高山峰宝塔山，海拔1762米，鸭池河谷最低海拨765米，大部海拨在1200米至1400米之间。西北部为岩溶立陡山地，以北东向平缓的梳壮褶曲为主，南部为浅立洼地，缓立坡地；中部为立陵盆地，地势较开阔。全市山地占30.5，立陵占59，瑚泊水面占5。 境内矿产丰富，主要有铝土矿、赤铁矿、硫铁矿、磷矿、硅矿、重晶石、白云石、煤、大理石、耐火粘土、主解石等30多种。铝土矿储量3亿多吨，赤铁矿储量2215万吨，硫铁矿储量3814万吨，硅矿储量1511万吨，重晶石储量120万吨，白云石储量2683万吨，煤储量3.7亿吨，耐火粘土储量1941万吨。 市境内有国家级风景名胜区红枫湖和省级风景名胜区百花湖和市级风景区东风湖，“三湖”水域面积91.4平方公里，蓄水量达18亿立方，水资源、水面积冠全省之首，清镇是省城贵阳的西大门，是通往云南、四川、广西和省内安顺、兴义、六盘水、毕节及黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路，是贵州西线旅游第一站。全市集水、电、矿、旅游诸多有利条件于一体，被誉为“珠联壁合之地”。 （3）行政区划 清镇市是贵阳市重要的卫星城市，先后获得“全国科普示范市”、“全省科技工作先进市”、“省级卫生城市”、“全省社会治安综台治理模范市”等称号，面积1492平方公里，2005年末全市总人口49.5057万人。清镇市属贵阳市管辖，行政辖区有六镇三乡一个街道办事处，六个建制镇是：红枫湖镇、站街镇、卫城镇、新店镇、犁倭镇、暗流镇，三个乡是：王庄(苗族乡)、麦格乡(苗族乡)、流长乡(苗族乡)，一个街道办事处是青龙街道办事处。1.3、社会经济现状 人口：全市总人口50万人，其中农业人口35万人，占总人口的69.4，全市流动人口5万余人。 清镇市是贵阳市重要的电力基地，境内已建成火电厂1座，大、中、小型水电站18座。成为贵州省中部采矿磨米、冶金、化纺规工业基地。 1.4、基础设施 市境内公路，以滇黔贵黄、清毕、站织公路为骨干，乡村公路组成网络。还有红枫湖和百花湖水运，境内有铁路55公里，方便的交通为全市经济发展带来极大的有利条件。在“十一五”期间，在清镇市委、市政府的领导下，全市上下围绕“工业强市、环境立市、科教兴市、可持续发展、开放带动”五大战略，真抓实干，全市国民经济和社会发展取得了长足的进展，呈现出持续、快速、健康发展的良好态势。”十一五”期间，地方生产总值年均增长 15，全市工业总产值从 62.85 亿元增加到 126.42亿元，年均增长 15。全社会固定资产投资从 22.82 亿元增加到 52.20 亿元，年均增长 18。全市财政总收入由 57008 万元增加到114660万元，年均增长 15。地方财政总收入由 25615 万元增加到 51520 万元，年均增长 15。社会消费品零售总额由 73101 万元增加到147032 万元，年均增长 15 。城镇居民人均可支配收入从 8871 元增加到 14280 元，增长了 61，年均增长 10。农民人均纯收入从 2858 元增加到 4602 元，年均增长 10。二、项目建设的意义和必要性1、本项目的建设是社会经济发展的客观需要清镇市贵阳弘业纺织印染温泉项目作为清镇市大力发展旅游业的一个重点项目，促进当地社会经济的持续、稳定和协调发展。本项目的建设也迫在眉睫，刻不容缓。2、项目的建设是加快清镇城市建设的需要；是建设生态城市，推动城市经济结构调整发展进程的需要；是完善城市基础设施建设，创造招商引资良好条件的需要。3、通过项目的建设将有效地促进城市总体规划的实施。同时也是清镇市抢抓西部大开发的机遇，谋求快速发展，缩短与先进城市和发达地区差距的重要举措，具有极其深远的历史意义和现实意义。将有效促进城市功能的完善，刺激社会经济的快速发展。 项目建成后，将以齐全的配套功能、先进的规划理念，优美的环境，科学的管理手段和良好的服务水平展现在人们面前。项目的建设将产生良好的经济效益、社会效益和环境效益。第三章 项目优势1、 特色优势温泉文化完全取决于地域资源，具一般休闲项目所不具备的特色，其自然禀赋赋予了强大的市场竞争优势，该项目水温、水质、出水量均达到优质温泉标准，且水温高达到57度今后运营成本低。经中国科学院地化研究所地矿专家鉴定，该温泉在全国都是少有的优质温泉，具有良好的开发前景和经济价值。2、 客源优势该项目位于贵州省贵阳市清镇境内，位于贵州省中部，距省城贵阳15公里，属于贵安高新工业园区龙头区域，贵阳市总人口450万。清镇市1999年被省委、省政府列为全省首批建设的20个经济强县（市、区）之一。清镇气候温和湿润，能源、矿产、生物、旅游资源丰富，被人们誉为“珠联璧合之地”。国家4A级风景名胜区红枫湖、省级风景名胜区百花湖和东风湖就是镶嵌在这块宝地上的三颗璀璨的明珠。是黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路，是贵州西线旅游第一站。根据清镇市统计局数据，2011年总计接待国内游客人数达340.49万人次，预计2020年达1000万人次以上，因此，温泉具广阔的客源市场。3、 区位优势贵阳弘业纺织印染有限公司位于清镇市区，星坡路北侧，比邻红枫湖畔，离国家4A级红枫湖风景区距公司仅一公里左右，距贵黄高速、沪昆高速、厦蓉高速庙儿山收费站仅1公里。距贵州省会贵阳市中心城区26公里，贵阳市政府所在地金阳新区15公里。周边有正在新建的百花生态新城，贵州省职教城，省级工业园区（站街）等规划新区，机关、企业集聚，人口密集，流动量大，具有广泛的消费群体，交通便利具有良好的区位优势。4、 政策优势近年来清镇市抓住国发2号文件的政策机遇，将全力实施“全市生态化”，突出“清凉世界、休闲天堂”的形象定位，打造“国家级生态旅游示范区”、“国际休闲度假区”、“国际休闲体育城市”、“国际温泉度假城”为目标，大力发展“运动养生、休闲避暑”旅游。依托贵州省体育局清镇训练基地和贵州省体育局红枫湖水上训练基地两个亚高原体育训练基地，发展运动休闲健身、体育体验项目；依托清镇天然宝贵的温泉资源优势，积极打造国际温泉度假城。将清镇建成贵州西线旅游重要的集散地、功能区。5、管理优势公司将和专业管理团队广州潮流集团积极合作，委托该公司对温泉项目进行包装策划、管理经营。广州潮流集团是一家1994成立于广州，是中国首家水公园设备软性制造商，独家提供水上乐园和温泉项目策划、规划设计、设备施工、景区管理、市场推广等软件和硬件一站式服务的大型温泉管理服务集团公司。通过该公司成熟的管理体系和营销经验树立我公司温泉品牌，在市场上创造一个全新面貌的的温泉度假村。第四章 投资估算与收益分析（一）、投资估算1、估算范围：本项目一期工程投资估算包括温泉洗浴中心土建工程、给排水工程、建筑电气工程、道路及室外停车场、绿化工程。二期为星级酒店商务会议中心。2、编制依据（1）设计图纸，文字说明。（2）同类工程的结算资料。3、估算结果项目建设总投资36100万元人民币。（含贵阳弘业纺织有限公司前期投资16100万元）（1）其中一期建设温泉洗浴中心和水上乐园需筹措资金7000万元人民币，建成即可投入运营产生效益。（2）、二期修建星级酒店商务会议中心需要筹措资金12000万元。（二）收益分析收入来源及分析参数收入来源：根据项目一期的功能，主要来源为温泉门票，综合楼客房、温泉汤屋、水上乐园、停车场收费、按摩桑拿水疗馆和餐饮收入，在进行分析时，参考了周边部分温泉度假区的门票价格，全年以40万人次计，营业天数按335天计（维修保养30天），入住率按50%计。1、项目一期营业收入及利润测算（1）、温泉中心门票：散客票价为118元，团体游客票价为散客票价的7.5折即88元，散客人数和团队人数各为20万人。营业收入：200000人118元+20000088元=4120万元（2）、综合楼客房：客房80间，散客价300元/天，团队价200元/天，平均价250元/天。营业收入：（250元/天/间80335天）（50%入住率）=335万元（3）、温泉别墅：12套（因数量少不考虑团体价）非节假日（235天/年）1000元/ 间/天，周末及节假日（按100天/年计）为1500元/ 间/天。营业收入：(1800元/间/天235天12间)+（2800元/间/天100天12间）50%入住率=231万元（4）、水上乐园：按接待儿童100人/天计算，按300天/年，门票按50元/人。营业收入：10030050=150万元（5）、停车场收费：按10元/车计，30万人次约8万辆车次。营业收入：10元/车8万辆=80万元（6）、按摩桑拿水疗馆：20间，营业收入1500元（按3人消费每人500元）。营业收入：1500元/间/天335天20间50%入住率=502.5万元（7）、餐饮大堂消费：全年就餐人数按温泉中心接待游客预测规模人次的20%计算即8万人次，消费按50元/人/餐计算，每人按每天消费2餐计算。营业收入：8万人次2餐50元/人/餐=800万元（8）、餐饮包厢消费：餐厅按10包厢算，每天每个包厢按3000元（二餐计算），上座率按50%计算。营业收入：10间3000元335天50%上座率=502.5万元项目一期营业收入：6721万元/年2、营业成本（1）、管理费：按营业收入2%计算：6721万元2%134.42万元/年（2）、建筑折旧：按30年计算：8000万元/30年=266.67万元/年（3）、设备折旧：按10年计算：1200万元/10年120万元/年（4）、维修费：50万元/年（5）、人员工资经费：150人24000元/人360万元/年（6）、电费：300万元/年（7）、营业物品消耗：（含餐饮住宿）：60万元/年（8）、营业税（含费）：6721万元5.5%=369.66万元/年 项目一期小计运营成本：1660.75万元（三）、项目一期利润预测1、税前利润：6721万元1660.75万元=5060.25万元/年2、所得税：5060.25万元25%=1265.06万元/年3、税后利润：5060.25万元1265.06万元3795.19万元/年（四）、项目二期收入及收入来源 项目二期收入根据三星级酒店及商务会议中心功能，收入主要如下：客房收入、KTV娱乐消费、DJ演艺中心、商务租赁、会议接待、餐饮。（1）、客房收入：按300间客房，按335天运营计算，按500元/间，按50%入住率计算营业收入：30033550050%=2512.5万元（2）、KTV娱乐消费：按50间包房计算，按335天/年，上座率按80%计算，包房按1000元/间营业收入： 5033580%1000=1340万元（3）、DJ演艺中心：按人均消费500元计算，按335天/年，100人/天计算。营业收入：500100335=1675万元（4）商务租赁：按2500平方米计