甘露堂--拉萨茶业投资分析方案.doc

拉萨茶业投资分析方案（简）一、市场前景分析拉萨市场对茶叶需求较高竞争很弱，没有大的茶行业竞争对手，若以领先的产品，富有创意的营销策略，整合地方人脉资源，运用差异化的经营模式进入，成本较小，回报较高，且具有很快成为业内市场领先者，脱颖而出做第一名的市场机会，所以非常值得投入。经过初步考察比对，拉萨零售市场（相对成都）茶叶平均10倍利润，茶具46倍利润，茶水95%利润，同行业基本处于低层次同质化竞争阶段，无论店面形象、服务意识还是专业水平和茶文化知识都非常欠缺，这在发展高端客户与团购时，是这些店无法维护和扩大客源的致命弱点，所以成长非常慢。前期进入的茶叶店基本是单店散茶批发零售经营，守店等客上门为主；没有市场意识和渠道观念，也没有得到或借用任何大型茶业公司的资源，为具有厂家、产品、经营、管理、关系、渠道等综合资源的后来者留下了巨大机会。二、赢利模式选择与收益预期1、参考“成都天福琴台店”经营方式，卖茶为主服务为辅(天福琴台店年销售额约600万)；2、借助厂家资源，进行渠道建设，经营方式多元化，以点带面（即经营一个店辐射一大片的模式）3、目前单店经营最核心的问题选址已经解决（德吉路中段的这个店口岸优势明显，420平米的店面积足够大，可以容纳兼顾零售、批发、团购、服务、配送、分销等功能需求）；单店正常经营预估日销售额为5000元天；经营规范后月销售额预期不低于15万月；全年（第一年）预估单店总营业额180万以上；4、渠道建设以拉百百货及其旗下的百益连锁超市为主，辅以拉萨市区内各茶叶专卖店、烟酒专卖店、小型终端超市等分销，渠道建设分阶段进行，并紧密结合厂家资源共同成长充分借力借势，收益另计；三、资金投入分析（单店总投入6080万元）1、 公司注册费：1.5万（100万注册资金的小规模纳税人水平；也可以个体工商户方式申请办理，即可以省去此笔费用；股东之间另行签订股份合作协议书）2、 租金合：14.28万元3.57万元/月*4（季度交租，押一付三）目前每平米租金尚未明确，假设每平米约85元*420平米=3.57万元/月；注：租期和交租方式及装修期未确定，其中租期和装修投入密切相关，租期长装修选材相对满足更长承租期质量要求，材料投入费用同比例增长，即租期越长每平米投入越大。而交租方式与投资总额相关，季度交租比一年、半年交租压力更小，季度交租则可以从营业额中滚动支付，对投资人的首笔资金要求相应下降。3、 装修30万元轻装修重装饰原则；形象门头及招牌单独设计装修约4万元；软装饰（书画及文化摆件等，装饰并可销售）5万；包括墙面、地面、整体布局（2个包间4个卡座2个品茶台）、陈列柜架、灯饰、品茶桌椅凳几（印尼粗藤套装22008）、泡茶工具（套1000元套）等，按照平均每平米投入500元计*420平米=21万元（详细清单等投资人确定后拉明细表）；4、 产品9.22万元经营产品主要分三大类：1、茶叶（满足市场主流需求的几个类别的产品，如：绿茶、花茶、铁观音、藏差、普洱、争取获得厂家支持，先铺货月销实结，除少数品类其他大部分可以找厂家支持，现金采购茶叶的金额预计不超过5万）；、2、茶具（市场行情多为现款进货，但可以采用多品种少量或试销退换方式，预计约3万元）；3、茶食品（茶点丰富可以实行下午茶方式经营，情况同上，预计1.22万元）；5、 设施设备5万元电器类设施：立式陈列冰柜3个、液晶平板电视1台、电脑收银POS机台、电话、传真机、真空机，封口机、电子称等；用品类：办公用文件柜及其他低值易耗品，收缩膜、各型包装袋等等，以上共约5万元。6、 备用资金20万含：管理成本2.1万元人员工资（平均服务要求50平米1人，需6人，加上倒班休假2人共需8人，人均工资1500元*8人=12000元（据拉萨本地工资水平），经营管理者6000元人（可采用低低薪高提成方式或目标任务奖方式），财务1人3000元（由股东董事会指派），装修即进入筹备期,提前60天进行人员选拔，奖金及相关福利另计。详情参看后期工作进度其他运、杂费等四、经营成本与投资回报1、单店月经营成本分析项目金额备注房租3.57万工资2.1万电费5000元含空调和照明及加热烧水等水1000元本地水质较好，可使用净化水即可气2000元主要为厨房烧饭做菜等工商管理费400元税600元定额税加发票税合计69700元日平均支出：2323元2、投资回报与周期表日销量-日成本=日平均利润月销量-月成本=月利润年总销量-年总成本=年总利润备注5000-2323=2677元15万-6.97万=8.03万元180万-83.63万=83.63万注：粗步测算结果为：一年内收回股东投资成本，以后每年利润为正，年递增。五、合作方式成立股份公司，现有合作意向者4人，股东均为自然人：罗哥，林涛，王启良，吴昀烨。按照现代企业管理模式，经营权与所有权分离，管理者执行董事会决议，按销量利润要求进行考核。建议股份比例如下表：姓名股本金（总额80万）股份比例备注罗哥30万37.5%林涛20万25%王启良20万25%吴昀烨10万12.5%其中罗哥，林涛，王启良为现金出资，所占股份可以通过协商调整比例；并承担相应比例投资风险，分得同等比例年度红利。特别注明：承各位股东关照和信任，由吴昀烨操作拉萨茶业投资项目；吴昀烨以技术及管理入股，负责经营管理并承担相应责任，完成股东要求的销量利润考核目标。其股份参股方式可分为以下两种：1、 利润达标奖励配股方式；2、 股份分期补足方式；由吴昀烨操作本案优势如下：1、 茶行业资历：具有餐饮酒店、茶艺馆茶楼、茶叶专卖店、茶行业渠道建设，代理分销商客户发展的经营管理工作经验与能力；2、 行情分析能力：能鉴识各类茶叶、茶具优劣，对全国各地茶叶市场及厂家的生产经营行情了解并能有效降低采购成本；3、 茶文化知识和实践：能教授培养顾客和员工对茶文化的兴趣与爱好，稳定并扩大团队和客户群体，凝聚人气，在经营场所内能解答任何关于茶文化的客户问题，满足客户需求，提升销售。4、 行业内资源运用能力：具有同行业内广泛的人际关系资源，顺利与大型茶业企业沟通，并整合各方资源为本项目所用，降低企业经营