物业公司招标方案.doc

示例一： 天印花园物业管理招标书 1、项目名称：天印花园 2、招标人：天印花园业主委员会 3、招标内容：本次招标的内容是天印花园小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车场管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。 4、 投标人的资质要求： 1) 投标人必须具有南京市国土资源和房屋管理局颁发的南京市物业管理资质合格证书； 2) 投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业； 3) 投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。 5、报名时需提供的资料： 1） 工商局签发的工商营业执照（经年审合格）副本复印及正本复印件，组织机构代码证书（经年审合格）复印件； 2） 税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件； 3） 物业管理企业资质等级证书复印件； 4） 在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，拟委派主要负责人简历。 说明：投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。 6.资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。 项 目 内 容 与 标 准 一、接待 1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。 2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。 2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。 3、水箱每年消毒1次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。 4、化粪池每年清理1次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。 5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。 6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。 7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。 8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。 9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。 答案补充 三、清洁管理 1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁1次，每月2次对共用卫生间进行消杀。 2、停车场、共用车库或车棚保洁：每周清扫1次车库纸屑和垃圾，每季度冲刷1次地下室消杀工作。 3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。 4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。 5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。 6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。 7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱） 答案补充 四、园林绿化养护与管理 1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。 2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。 3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。 4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。 答案补充 五、安全防范 1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。 2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。 3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。 4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。 5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。 6、健全消防组织，建立消防责任制。 六、档案管理 1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。 2、及时变更登记，帐物相符。 7、选聘物业公司的招标准备计划与开展； 7、1具备投标资格的预审标准: 有资格参加竞标的企业必须具备三级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下： 一、 能选准定位，树立形象 二、 能理顺思想，加强培训 三、 需要建立岗位责任制，实施内部激励机制 四、 能开展多种经营，提供多种服务 五、 实行成本核算，提高风险防范意识 六、 能进行专业化分工，实行联合经营 物业管理招标方案一、单位概况天津科技馆位于本市河西区隆昌路94号,占地面积30000平方米,建筑面积21000平方米,其中展厅面积8660平方米,设13个展区,共有322件(套)展品。建筑分为A、B、C区，展厅为B区，有一、二层，天文展厅、宇宙剧场；A、C区为办公区。 馆内供电设有变电室、变压器 2台（1千KAV），双电源供电。主建筑由配电室配送供电。锅炉房供冷供暖设施有1台SZL4-1.25-A蒸汽锅炉、2台溴化锂机组、9台空调机组、新风机组及通风设备。设有职工食堂，供应早、午两餐。二、物业需求1、场馆环卫保洁；2、场馆院区绿化养护、室内外花卉摆放维护；3、食堂供餐服务；4、安全保卫服务，监控、消防泵房值班与维护；5、展厅服务（检票、电梯操作服务与维护）；6、变、配电室运行值班与维护管理；7、冬夏季供冷供暖设备运行及维护管理；8、展馆建筑外檐、幕墙、球皮等清洗；9、其他临时性工作任务。三、工作内容1、场馆卫生保洁 展厅、剧场保洁工作：展厅面积8660平方米，宇宙剧场（包含天象厅）面积812平方米。对建筑物内墙、地面、屋顶、门厅、楼道、门窗及附属设施、卫生间、电梯等处，每天随时保洁。部分大型展品63件（套），每月定期保洁两次，达到开馆时间内整洁干净。院区、办公区卫生清洁工作：A区（一层）、C区（一至三层）办公区：楼道、卫生间、会客（议）室、部分办公室面积553平方米，院区及道路面积13800平方米。对外围院区道路、设施、绿地、车棚、厕所等，每天进行清扫、整理等卫生工作。展馆玻璃幕墙、建筑外墙、球形剧场外皮每年根据实际情况的需要，不定期进行清洗。2、绿化养护场馆院区绿地面积6200平方米，室内外、楼道等花卉摆放11处，需求各型花卉60盆左右。负责定期修整和养护绿地植被，按要求摆放室内外花卉。做好日常维护养管。3、食堂供餐食堂面积300平方米，提供就餐服务，负责供应早、午两餐。其中早餐50人左右，午餐员工110人左右，外卖学生午餐200500人之间，另设雅间若干可承担包桌。4、场馆安保馆区范围内值班巡逻，维护安全秩序，视频监控、消防系统和泵房的值班操作与日常维护。5、展厅服务负责展厅、剧场4个出入口检票服务工作。负责电梯、扶梯在开馆时间内进行安全操作及现场服务和设备维护，确保游客安全。6、变、配电室值班负责安全运行，保证送电，按规定进行日常维护。7、锅炉房负责冬、夏季供冷供暖，机组管道、中央空调系统设备的安全运行及维修。8、其他临时性工作任务（如：进馆时的保洁开荒工作，大型展览活动前的卫生清整工作等）。四、岗位设置1、后勤保障（1）卫生保洁岗 8；（2）院区卫生及绿化养管岗 2；（3）食堂服务岗 10；小计：202、安全保卫（1）安全员岗 8；（2）传达室门卫岗 4；（3）收发兼外围车辆管理岗 1；（4）北门门卫岗 1；（5）总控室及消防泵房监管岗 5；（6）展厅检票员岗 5；（7）展厅电梯扶梯操作工岗 1； 小计：253、设备运行（1）锅炉房、暖通岗 13；（2）变电室值班运行维护岗 6； （3）配电室值班运行维护岗 3； 小计：224、物业公司管理项目经理岗 1；小计：1物业人员各岗总计：68五、工作职责主要是物业工作内容、岗位职责、工作时间要求等内容。（详见附件一）六、质量标准主要是物业管理工作的服务质量考核标准。（详见附件二）七、招标要求1、物业服务实施时间为2009年9月1日正式开始，7月底之前完成物业服务协议签订，8月初双方开始准备工作，8余额0日物业公司进驻，双方开始交接工作，交叉试运行，做到平稳交接和过渡。2、物业服务协议及预算，经政府采购招投标谈判，在符合资质条件的物业公司中，择优、择低确定，物业费用采取总额包干。3、保洁物品及耗材，不定期保洁项目及其它预算费用采取甲供形式。4、物业所需各类工具设备由物业公司负责。5、物业公司遵守物业法规，承担本馆的物业管理、服务及安全责任，达到物业工作质量标准。6、对符合物业公司用工标准的原有现岗人员，经物业公司考核合格，可以转聘为物业员工。7、本馆对物业公司的物业服务工作实施监管，按质量标准对物业服务工作考核。财务部门对物业费使用情况进行监督。附件一：物业管理岗位与职责：物业管理岗位与职责表岗位名称人数工作内容岗位职责工作时间人员要求安 保19保安员8昼夜（24小时）值班、巡逻。负责展厅、剧场、馆区外围、A、C区办公区的值班巡逻，疏导观众，维护现场安全秩序，保护馆内设施、财产安全。2人/每班，四班三运转。50岁以下男性门卫4传达室门卫大门口人员、车辆出入，员工自行车棚的管理。四班三运转55岁以下男性收发兼车辆管理1传达室收发员收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。管理各种车辆停放秩序。开馆日白班，1人/每班55岁以下男性门卫1北门门卫北门区域出入管理。开馆日白班，1人/每班55岁以下男性总控室5总控室自动消防系统、泵房、监控设备的操作与日常维护。监控四班三运转、消防泵房白班1人经培训、低压电工本50岁以下电梯、扶梯操作1电梯、扶梯操作工4部扶梯、2部升降梯安全操作。开馆日白班，1人/每班55岁以下持证检票员5展厅前台2人，后台1人，剧场1人，动手园区1人开馆日白班男2名、女3名小计25食堂10管理员1负责食堂的全面管理工作。定期、定时检查各项制度落实情况，及时提出修正和处理意见；对食堂的安全管理负责；遵守安全操作规程，杜绝一切不安全隐患；负责食堂各项设备设施的管理；负责编制食堂的菜谱；负责开餐前的准备工作；负责食堂的消杀工作，保证食堂的卫生；负责食堂人员考勤，检查督促食堂员工文明、热情、礼貌服务的情况，虚心听取就餐人员的意见和建议，随时改进服务工作；采购。每天早斑体检合格会计1成本核算、账目收支管理每天早斑体检合格厨师1协助管理员做好成本控制工作；安全使用各种厨房设备设施；检查各种原材料质量，保证饭菜质量；虚心接受消费者的意见，不断的提高个人业务水平，以达到消费者的满意；钻研烹调技术，加强学习，参加培训，努力提高业务水平，增加菜式品种，注意色、香、味、型，主要菜式及季节菜式的转换，保证菜品质量；搞好卫生工作，保持炉灶、台、铲、桶、盆等用具的清洁。每天早斑体检合格二厨1负责豆浆、汤、面、稀饭、早午餐主食制作。每天早斑体检合格厨工6负责食品原料的去皮、清洗、宰杀和加工，保证需要当好厨师的助手；负责餐具的清洗、消毒等工作；负责餐厅的设备、环境的卫生；正确使用各种清洁剂；负责做好食堂的收尾工作；负责规定范围的卫生保持工作。早午餐制作、售卖。每天早斑体检合格保洁8展厅、剧场、保洁。7展厅一层（5020平方米，含名人园、动手动脑区、临时展厅、餐饮区、前后门厅）、二层（3500平方米）、三层（287平方米）、宇宙剧场（525平方米）及卫生间（5间）。地面、门窗、玻璃、楼梯及扶手、门厅、垃圾筒、剧场椅套、地毯清洗、宇宙剧场椅面整理，连廊、三层地面清扫，地毯吸尘。展厅地面、展厅玻璃、照明设施保洁、玻璃幕墙内侧、门窗玻璃、玻璃护栏、门面、门簧及阴阳角、幕墙夹层内垃圾、楼梯阶梯、扶手、梯面、低位墙面、电梯轿厢四壁、天花板、地面、门槽。自动扶梯扶手、扶梯玻璃、光滑金属面、金属脚踏板。门厅地面、玻璃门及门簧阴阳角。引导牌等设施。卫生间地面、墙面、隔板、洁具、门窗清洁，每天随时保洁。大型展品63件（套）每月两次保洁。开馆日白班，早7点开始到闭馆。办公区卫生清洁1A区一层公共走道、门厅（117平方米）、会议室、会客室（含地毯）、卫生间2个。C区一、二层公共走道、门厅，三层公共走道（236平方米）、馆长办公室4间、会议室2个、卫生间2个A区公共走道地面、玻璃、2卫；会议室、会客室地面、地毯吸尘、桌面、沙发坐椅；C区一至三层地面、楼梯及扶手、玻璃、2卫；4间办公室、小会议室的地面、桌面、沙发、纸篓；大会议室地面、桌面、坐椅、楼道内绿化植物保洁。开馆日白班，早7点开始。馆区院子卫生、绿化养管。鲜花租摆2机动车、自行车车棚、馆区院内、厕所2个。地面、台阶、卫生间、垃圾筒、绿篱修剪、绿地草皮养管、虫害管理、绿地植物的防风、防冻工作、绿地清洁。展厅前门外中大型花卉18盆，展厅后门外花卉16盆,A区办公楼门前大型花卉2盆，A区办公楼内小型花卉4盆, C区一楼中型常绿植物4盆,三楼中型常绿植物4盆,馆长办公室、小会客室摆放应季花卉两盆,保证花卉的质量与美观，及时更换枯萎花卉。开馆日白班，早7点开始。幕墙、球皮、外檐清洗不定期清洗。小计20暖 通13司炉6锅炉安全运行2人/每班、三班倒持证机组运行3按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。新风机组、排风设备的维护。1人/每班、三班倒持证水质化验1白班机电维修3三班倒持证变配电9按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。变电2人/每班、三班倒配电1人/每班、三班倒持证小计22项目经理1全面负责，综合管理，与馆内有关部门沟通白班合计68附件二：岗位工作质量标准（一）清洁卫生工作内容及质量标准服务内容质量标准1、对办公室及生活垃圾定时收集，并统一进行处理日产日清，专人清理，专人堆放，清理及时2、石材地面目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，发现异常及时处理3、剧场地面、座椅、地毯、附属设施、机房玻璃目视无明显尘土、污渍，无条绺现象，无异物，发现异常及时处理，整理座套4、过道走廊附属设施.消防栓.消防报警器.观众休息椅.指示牌.隔离栏玻璃目视无明显尘土，发现异常及时处理5、人行楼梯：扶手、踏步目视无明显尘土，发现异常及时处理6、扶梯：脚垫、扶手、踏步、玻璃脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍；扶手、踏步：无明显尘土；玻璃：无明显尘土及条绺现象。以上内容发现异常，及时处理。7、扶手、护栏、栏身（室内）目视无明显尘土，定期保养，发现异常及时处理8、护栏、栏身每周擦拭一次，擦拭后达到目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果9、墙面附属设施：报警器、门禁器、天窗开关、插座、开关等目视无明显尘土10、馆内所有公共区域装饰立柱、支撑柱(2M以下)每周清洗擦拭一次，标准为目视无明显尘土、污渍11、玻璃门趟槽无明显灰尘、无影响滑动的障碍物12、共享大厅门（内外面及门口）及门斗（含地面脚垫）门及门斗：目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果；脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍。13、天棚（含灯具）每半年清洗擦拭一次，清洗擦拭完毕达到目视无明显尘土、突现本色的效果。14、清洁垃圾箱箱内垃圾不得超过2/3，箱身无明显尘土、污渍15、清运垃圾箱内垃圾产生垃圾及时清运到指定地点，分类存放，码放整齐，无散落现象16、馆长办公室每日保洁一次（文件柜内、桌面、抽屉等不在保洁范围内），桌子无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；茶几上下无明显尘土、污渍，无条绺现象；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每月擦拭一次。17、会议室桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；垃圾箱保洁时清空，更换塑料袋；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每周擦拭一次。18、卫生间：地面、墙面、天花、大便器、小便器、手盆、台面、镜子、隔断板、烘手器、皂液盒、卷纸器、纸篓、卫生间门地面：目视无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：目视无明显灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色，无水渍；手盆：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色、无水渍；镜面：无明显污渍、尘土，无条绺现象；顶棚：目视无明显尘土、塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无水渍、条绺现象，无明显尘土,通排风,无异味。19、疏通卫生间下水发现阻塞随时进行20、外围卫生外围干净整洁，目视无明显垃圾堆放，主要干路无卫生死角，特殊天气处理及时。（二）绿化工作内容及质量标准服务内容质量标准 1、绿篱修剪修剪后整体效果平整，无明显起伏和漏剪2、虫害管理发现及时，措施得当3、冬季防寒浇灌封冻水时间适宜，防风措施得力、方式适宜得当。（三）安保工作内容及质量标准岗位服务内容质量标准现场安保巡逻负责展厅、剧场、A、C区办公区、院区安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。1、开馆时间接待观众时，重点维护好展厅、剧场的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。遇客流高峰，及时疏导观众，保证观众参观安全。管理院内各种车辆停放，维护院内安全秩序。2、夜间及公休日值班时，负责对展厅剧场、办公区、院区进行巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生。按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，每班及时向馆内值班负责人汇报情况。1、巡视到位率98%。2、按管理规章严格管理。3、着装整齐，文明上岗。门卫1、北门（资水道门）门卫负责北大门区域，北侧院安全秩序维护，疏导观众，管理来馆参观车辆的停放秩序。2、南门（传达室）门卫负责来馆人员、车辆的接待，出入登记和物品出门检查，看管员工自行车棚，维护机动车停放秩序。认真执行门卫规章制度，做好值班记录。及时向管理部门汇报值班情况。1、出入登记率98%2、人员、车辆进出、停放有序，收发负责收发、管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。做到工作仔细、准确、及时，记录清楚、不出差错。配合门卫工作。准确率99%总控1、负责操作视频监控、自动消防系统、水泵房设备工作，发现异常情况及时通报馆区安全保卫巡逻人员，并向安保部汇报。2、熟练掌握馆内突发事件的应急处理方法，重点安保部位特征，通讯联系方法，各种设备的操作技能。3、值班时间严禁脱岗，夜班不能睡觉，保持室内整洁，无关人员不得进入总控室。4、认真填写值班和设备运行记录，做好交接班。5、总控室的工作信息、影像资料、设备档案、配备的工具与器材等，专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。6、遇突发事件时，保持镇定，按照应急预案规定，迅速向安保部传递信息，配合做好应急处理工作。7、负责总控室设备的日常维护、保证设备处于正常工作状态。发现设备技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。1、及时、准确监控到位90%2、设备完好率90%3、值班记录准确、完整98%电梯操作1、负责展厅电梯、扶梯运行的安全操作。2、执行馆内电梯操作的规章制度，持证上岗。3、提示安全用语，疏导观众客流。4、做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告管理部门。5、每天做好设备运行记录。设备安全操作100%（四）设备运行及日常维护内容及质量标准服务内容质量标准 1、变电室，配电间、变压器保养按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合