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珠海市房地产市场研究浅析 摘要：2015年珠海市房地产市场呈现“稳中有升”的运行态势，带动了其他行业的发展。在未来，珠海市房地产行业仍然是推动珠海市发展中不可或缺的推动力。但是，在近几年的房地产业发展中，也存在着一些问题。因此，对珠海市房地产市场情况进行分析研究，以树立新的房地产开发理念，加强对房地产市场金融风险防范，实现珠海市房地产业的健康有序发展。 下载 关键词：珠海市；房地产；市场研究；金融风险防范 中图分类号：F293.35 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）021-000-03 一、引言 房地产市场是从事房地产项目开发建设、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。房地产具备商品的属性，建立和发展从事房地产交易的市场是经济运行的要求，它是一个独立的产业部门，在国民经济发展和地区经济发展中起到了非常重要的作用，能够快速有效推动地区工业化、市场化进程，不断提高国民经济发展水平。 二、环境分析 1.宏观环境分析 2015年广东省房地产开发投资8538.47亿元，比上年增长11.8%。按地区看，珠三角地区7075.57亿元，增长12.4%。按用途分，商品住宅开发投资5890.51亿元，增长13.6%。2015年珠海市房地产市场呈现“稳中有升”的基本态势，对GDP总量的贡献占比依旧较大，对拉动经济增长起到了十分重要的作用。 2015年，经珠海市统计局数据显示，珠海地区生产总值达到2024.98亿元，按可比价计算同比增长10.0%，增速居全省首位。分产业看，第一产业增加值46.63亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值1006.01亿元，同比增长10.2%；第三产业增加值972.34亿元。同比增长10.0%。三大产业的比例为2.3：49.7：48.0，与上年相比，三产比重提升0.6个百分点。详见图1： 自2010年到2015年，珠海市居民消费价格增幅逐渐下降，但是总体保持在较高的水平。在居民消费价格增幅逐渐下降的趋势中，表明居民在一般性消费中所花费的财富比例逐渐降低，家庭富余资产越来越多，这在一定程度上使得消费者能够购买房产，扩大了房地产消费市场。详见图2： 与此同时，2015年众多关于房地产市场的政策出台，改善了房地产业的宏观环境。2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。2015年4月3日开始，珠海住房公积金贷款最低首付款比例下调为20%，这对于市场来说是个重大利好。从需求方面，除深圳外，大多数城市解除“限购”政策，极大的增加了非本地居民以及本地居民限购条件下无法释放的置业购房需求；从成本方面，首付款政策的改变以及各大银行优惠利率的推行极大的降低购房成本和首付款财务压力，之前受此困扰的购房需求开始入市。由此，购买需求的增加带动了市场的火热。 2015年10月29日，二胎政策的全面放开。三房及四房户型成为购房者的新增需求，小两房户型需求相对平稳，学区房也更为吃香，房价在一定程度有上涨的趋势。同时，2015年央行的多次”降准降息”的双降政策也减小了消费者的房贷压力，为楼市提供了阶段性放量的“窗口期”，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激下出现一波入市的行情，未来市场信心将进一步提升。 2015年4月21日，广东自由贸易试验区正式挂牌成立，设立广东自由贸易区给珠海市房地产引入更多的外来投资，为营造更为国际化的房地产市场打下了坚实的基础。 通过对珠海市宏观经济运行状况的分析，未来珠海市房地产市场发展会像罗兰贝格研究报告呈现的那样进入一个上涨周期，伴随着国家和地区整体经济的发展、地区居民收入的增加，房地产市场将会进入一个相对繁荣发展的时期。详见图3： 图3 2.微观环境分析 珠海市在建立经济特区三十余年来，不断发展地方经济建设。伴随着改革开放，珠海市房地产业慢慢开始起步，逐渐形成一个独立的经济产业部门，近年来快速发展，成为珠海市地区经济发展的支柱型产业，取得了非常显著的成绩。 （1）房地产开放投资上升，并趋于平稳 三十年来，珠海市房产开发投资、施工面积、竣工面积等都持续的大幅度增长，为生产生活提供了必不可少的房地基本物质条件，极大程度的提高了珠海市民的住房质量，也丰富了产业结构，改善了经济发展环境。2015年珠海市房地产投资总额为524.12亿元，比上年增长35.0%，在第一季度，投资占比波动幅度较大，随后趋于平稳。详见图4： （2）市场回暖，商品房开发重获新生 2015年全年商品房施工面积2245.42万平方米，增加9.2%，商品房竣工面积196.39万平方米，增加18.2%，年末商品房待售面积173.85万平方米，减少1.6%。施工面积大多数集中在年初放量，并且比上一年增加9.2%，较大程度反映2015年珠海市房地产市场持续走热，竣工面积的增加也更能够满足房地产市场的需求的增加，年末商品房待售面积减少也为房地产公司增加了持续开发珠海房地产市场的信心。 （3）商住供应用地大幅滑落 2015年珠海土地出让共89宗，总面积约413.88万平方米，商住用地供应大幅度滑落。全年横琴土地推量较大，商住用地集中在主城区，金湾、斗门、高栏港主要为工业用地，横琴以办公用地为主。2015年珠海共成交85宗土地，成交面积为358.63万平方米，整体同比大幅度回落，成交金额涨幅较大。其中成交商住用地共11宗，宗地面积75.93万平方米，横琴区域土地成交性质多样，主要以商业、办公住宅用地为主。详见图5： （4）新增供应主要集中于斗门 近年来，随着横琴、斗门、南湾等地区的大开发，珠海房地产业逐渐进入一个相对的温暖的季节，并且新增供应主要集中在斗门。珠海市对未来城市功能规划比较明确，商业综合用地规模不断扩大。另外，珠海市位于沿海地带，旅游资源十分丰富，这将对未来珠海市商业地产的发展有重要的拉动。详见图6： 三、发展趋势及建议 1.发展趋势 2016年，珠海市将大力推进城市更新改造，力争北山村、鸡山村等15个更新项目开工建设；而主城区旧工业区更新改造方向将着力推动总部经济、研发、新兴产业的发展，避免大拆大建和项目重复建设。合理推进国际宜居城市建设、住房保障、城市更新等实现当地房地产市场的绿色安全发展，着力推进珠海房地产业转型升级。 当前，珠海各项基础设施逐渐完善，港珠澳大桥通车越来越近、高铁开通、优良的城市环境等利好消息使得珠海楼市的整体发展环境是向好的。珠海楼市成交量近年来保持总体稳定，但是，受到国家经济形势和政府宏观调及市场预期等因素影响房价波动短暂调整不可避免；由于新地块供应量减少，在一定程度上会抬高含金量较高、地块规模较大的土地价格；湾仔、金湾等地区有可能会一定程度上取代横琴地区成为珠海楼市新的“黑马”。 总体而言，2016年珠海房地产开发重心将转向新城新区，尽管国内经济形势处于短暂调整期，但是现阶段房地产行业在珠海经济发展中的重要地位仍不可替代。 2.建议 珠海房地产应该继续坚持稳中求进，打造珠海特色房地产业，建设宜居珠海，着力发展新城新区房地产新兴市场，稳步推进旧城区改造更新计划，兼顾发展保障房建设，继续完善住房保障系统。大力推进城市更新改造也是珠海迈向国际宜居城市的一项“攻坚战”。主城区“三旧改造”顺利推进，应着力推动总部经济、研发、新型产业的发展，并合理推进新区房地产土地成交、房地产企业融资投资，为新城新区房地产市场发展创造有利的环境。 同时，我们应该注意到珠海房地产市场在高速发展的阶段更应该注重防范房地产市场的金融风险。综合判断市场走向，科学论证合理控制拿地价格成本，避免拿地价过高所产生的“地王风险”；其次，密切关注国家、地方政府关于房地产行业发展的政策调控方针，有利于及时降低及尽量化解行业政策风险问题；再者，关于房地产企业的财务风险控制问题同样不容忽视，现阶段房地产行业依然为国民经济支柱行业，国家金融宏观调控政策、房地产贷款利率、小业主个人购房按揭利率及政府“限购”、“限贷”等因素直接影响房地产企业的财务成本及企业现金流的持续性和稳定性。 为此，关于珠海房地产市场的宏观调控金融政策、利率风险、财务成本控制等问题同样需要高度关注，方才有利于当地房地产市场保持良性稳定的发展。 四、总结 现阶段，我国政治环境稳定，改革开放三十年来，社会经济快速发展为房地产企业打下坚实的基础，随着经济全球化的加深，我国房地产业也跟随着大潮流不断地发展。珠海在改革开放浪潮中逐渐壮大，由于政策环境、社会环境等相对宽松，其房地产业近年来在地区经济发展中占据重要地位，不可替代。 珠海坚持建设宜居城市的目标会不断推进珠海房地产市场发展。保持合理增长，不断优化房地产市场结构，在着重新城区建设的同时兼顾旧工业区改造，形成珠海特色的房地产市场，为珠海房地产市场创造良好的政策环境，坚持“稳中有优势”的行业市场发展战略，同时，密切注重防范房地产市场的金融风险，不断促进珠海特区地方经济的持续健康发展。 参考文献： 董永志.我国房地产经济亟待解决的问题及发展趋势探讨J.现代经济信息，2016：07. 普怡灿.2016年，珠海楼市将走向何方N.珠海特区报，2016. 郝文嘉.“珠三角”住房价格普遍