房地产评价技术报告.doc

论以下房地产评估报告中存在的问题1.房屋本身租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低由于房地产本身价值较大,影响房地产价值因素也较多,在房地产本身带有较长租约的情况下,如需找到类似情况的可比实例难度较大,故宜采用收益法来确定房地产的价值。在采用收益法确定房地产价值的情况下,租金的高低直接影响房地产本身的价值,由于一些客观原因致房地产本身租金远远低于市场租金收益,直接影响房地产本身价值与市场价值有较大差异。如在房地产使用过程中,本身登记用途为办公用房,实际用途却为酒店。如：房地产出租给带公益性质的活动场所等。下诉房地产评估报告中就存在房屋租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低问题，上诉报告中：*带有较长租约，在租约期内应根据租赁合同进行价格测算，租约期外根据市场租金水平进行测算。*有限责任公司房地产抵押估价报告*房评（2012）字第1号 *房地产评估有限公司二一二年一月房地产抵押估价报告估价项目名称：*有限责任公司拥有的位于*的营业用房房地产抵押价值评估委 托 方：*有限责任公司估 价 方：*房地产评估有限公司估 价 人 员：* 注册房地产估价师* 注册房地产估价师估价作业日期：二一一年十二月十六日至二一二年一月十八日。估价报告编号：*房评（2012）字第 1号目 录致委托方函1 估价师声明2估价的假设和限制条件3估价结果报告5估价对象6估价目的7估价时点7价值定义7估价依据8估价原则9估价方法10估价结果11房地产变现能力分析11估价报告应用风险提示12估价人员13估价作业日期13估价报告应用的有效期13房地产估价技术报告（仅供房地产管理部门查阅）附件参考文献致谢致 委 托 方 函*有限责任公司：本评估机构接受贵公司的委托，根据国家和建设部有关房地产估价规定，本着客观、独立、公正和谨慎的原则，按照公允的估价方法，对以抵押贷款为目的而涉及的贵公司所属的位于*的营业用房进行了评估。本评估机构的估价人员按照必要的估价程序实施了实地踏勘、市场调查，并对估价对象市场价值作出了公允的反映。估价对象建筑面积：1,213.69平方米，经评估：在估价时点二一一年月十二月十六日的评估价值为人民币373.36万元，大写人民币：叁佰柒拾叁万叁仟陆佰元整。单位面积约3,076.27元/平方米。本估价结果为估价对象在估价时点的抵押价值，该价值为估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值。估价结果报告随本函一并发送，若有异议，请贵单位自收到本函起五日内向本公司提出。欲了解估价项目全面情况，请认真阅读估价结果报告。特此函告附：1、估价报告书 2、附件 法定代表人：* *房地产评估有限公司 二一一年十二月十六日估 价 师 声 明我们郑重声明： 1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们以其状况良好为前提进行估价。我们不承担对建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师：* 注册号：*注册房地产估价师：* 注册号：* *房地产评估有限公司 二一一年十二月十六日估价的假设、限制条件一、估价假设条件1、委托方已合法取得房屋所有权证及其土地使用权证，且为有效的凭证，真实、合法，与原件一致。2、估价对象保持现状用途，并作为商业、办公用途房产得到有效利用并产生相应的经济收益。3、估价对象与其它要素相结合，能满足使用年限内房屋的正常使用。 4、委托方未提供估价对象存在他项权利的相关材料和证明，本次估价设定在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权利，未发生任何销售行为，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该房地产权利的情形。5、在估价时点房地产市场为公开、公平的均衡市场。6、本估价报告中所采用的面积以委托方提供的房屋所有权证和土地使用证记载的面积为依旧，我们对该等数据未实测。7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权，无产权异议。本报告估价对象的处置不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。二、报告使用限制条件1、本报告是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价时点的市场价值，仅作为委托方进行抵押贷款确定房地产价值的参考依据，不得用于其它目的和用途。 2、本报告在有效期内使用时，估价结果应与报告同时完整使用，若由于国家政策，经济环境及委估房地产本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，应委托估价机构重新估价。 3、本估价结果包括房屋建筑物价值和土地使用权价值。4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额度时，估价报告使用者应充分关注“房地产变现能力分析”及“房地产抵押估价报告使用提示”。*房地产评估有限公司 二一一年十二月十六日估价结果报告一、委托方名 称：*有限责任公司住 所：*法定代表人：*营业执照号：*二、估价机构单位名称：*单位地址：*法人代表：*机构资质：建设部壹级【*】有效期限：2009年12月20日至2012年12月19日三、估价对象概况1、估价对象界定估价对象为位于*的营业用房，建筑面积：1,213.69平方米。2、建筑物状况估价对象所在的建筑物为*，该建筑建成于2002年，建筑风格是十三层的框剪结构，有地下停车场，并有直接到达停车场的电梯，有专门的物业管理公司进行物业管理，走道有摄像头监控。估价对象所在楼层为十二层，建筑面积共计1,213.69；层高约4.5m，开间大于10m，进深大于20m，为营业用房,实际利用现状为部分出租，地面铺瓷砖、木地板，内墙、天棚刷乳胶漆。建筑物入口设落地玻璃地弹门，室内木门，窗户为铝合金窗。3、土地状况估价对象房屋建筑物所占用土地为“*（2003）字第022617号”土地使用权证项下宗地，土地的使用权人为*有限责任公司，用途：商、住用地，使用权类型：出让，分摊使用权面积：182.476平方米，终止日期： 2050年7月27日。4、权属状况根据委托方提供的证号为：*房屋所有权证，估价对象为*有限责任公司单独所有。结构为钢混结构，估价对象位于中区区十三层建筑物的十二层，建筑面积：1,213.69平方米。5、位置、四至、估价对象分位于*市中心区域，中央商务区十字路口附近，西临同兴路，东临自由路，南临解放路。6、区域因素分析1）、区域交通状况分析估价对象位于*市中心区域，中央商务区十字路口附近，拥有*市滨江路、新桥、十字路口车站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45路等13条不同线路的公交站点。距离*汽车站直线距离550米、火车站2.5公里。2）、区域环境状况分析估价对象位于位于中央商务区十字路口附近，西临国美电器、基督教堂，东临雄飞假日酒店，背靠*一中，*整体建筑面积12万平方米，一楼主要经营黄金珠宝、家电、名牌服饰、家私等；二至五楼均为精品家私卖场；六楼为酒店、火锅城、茶坊；七楼为酒吧；八楼为KTV歌城；九楼为电影城，另设保龄球、台球、乒乓球城；十楼为大型桑拿浴场；十一层为空中阳光浴场、大型培训中心；十二楼为大型健身中心。这样的大型、综合性商城不仅带动和促进了区域经济建设，同样对估价对象的保值增值起着决定性的作用。同时距离多所学校、商场、公园、宾馆、酒店、银行较近，如四川理工学院、*一中、市解放路中学、珍珠寺小学、雄飞假日酒店、彩灯公园、 中国银行、工商银行等，拥有2个停车场，可容纳100多辆车，综合配套设施完善。7、开发程度至估价时点，估价对象所在的*市*新街居委会*已达七通，即通上水、下水、电、气、视、讯、路。配设市政供电，自来水、排污管与城市管网相连。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二一一年十二月十六日。六、价值定义1、本报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的房地产抵押价值，该价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权力下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。3、估价时点估价对象未设置抵押权，本次估价设定其未设置抵押权和其他他项权利。4、本次估价对象的估价结果包括房屋建筑物价值和建筑物合法占有土地的土地使用权价值。5、币种为人民币。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理法；5、房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）；6、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见；7、房地产估价委托书；8、房屋所有权证及土地使用权证；9、估价人员现场踏勘所取得的资料；10、估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。11、成都市近期房地产市场交易资料及技术参数。八、估价原则根据房地产估价的技术规范及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：1、合法原则房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，即以城市规划规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格为限制条件。本次评估以该项目的房屋所有权证载明事项体现合法原则。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。根据委托方提供权证资料，估价人员现场踏勘以及对房地产市场的调查和分析，我们认为本项目估价对象所有登记用途与实际用途保持一致使用最为有利。故本次评估以房屋登记用途为前提进行估价。3、替代原则根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格，并在此价格基础上进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。4、估价时点原则估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5、谨慎性原则由于估价对象用于抵押贷款的特定目的，估价中应充分估计抵押权实现时抵押房地产处置受到的限制，同时要充分估计房地产市场变化对估价对象价值可能带来的风险和损失，故在估价相关参数的选择上谨慎从低，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照规范执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。收益还原法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价时点的现值的一种方法。本项目估价对象处于*市*新街居委会*，同类物业的租赁案例较多，市场租金较公开透明，故估价适合采用收益还原法。假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法。该方法适合对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。而对象属于出租商品房故本项目不适合采用重置成本法。市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点的市场价值。本项目估价对象为带租约的营业用房。不适合采用市场比较法故经综合考虑，本项目估价对象采用收益还原法进行评估，并以其测算结果作为估价对象的现状公开市场价值。十、估价结果估价对象建筑面积建筑面积：1,213.69平方米，经评估：在估价时点二一一年月十二月十六日的评估价值为人民币373.36万元，大写人民币：叁佰柒拾叁万叁仟陆佰整。单位面积均价约3,076.27元/平方米。本估价结果为估价对象在估价时点的抵押价值，该价值为估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值。十一、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象作为营业用房，室内分布合理，独立使用性较好。合理的楼层布局及由楼梯、电梯组成的上下交通布置，使房屋内部在不降低使用方便程度及价值不减损的情况下，可以单独使用或出售，也可以分割使用，故宜独立、分割使用。（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计估价对象的处置价与评估的市场价值的差异程度大约在10%-20%。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。十二、估价报告应用风险提示（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告在使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应当予以关注。估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,同时关注房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否出现法定优先受偿权利等事项。（四）估价报告的使用说明1、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效。2、本报告须估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印无效。3、估价对象建筑面积和土地面积以房屋所有权证和土地使用证记载的数据为依据。 （五）其它说明 1、委托方对所提供资料的真实性、完整性负责，估价机构仅根据经验证的权属证明对其抵押价值发表专业意见，并对估价报告的操作程序和采用的估价方法的合规性负责。2、本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何利害关系。3、本报告未经本估价机构同意不得向委托方及有权审查部门之外的人员和单位提供，更不得在媒体上发表。4、估价人员仅对建筑物外观进行了现场勘察，未对其内在结果性变化进行鉴定。十三、估价人员 姓名 注册号中国注册房地产估价师 * 2319930071中国注册房地产估价师 * 3120060078十四、估价作业日期二一一年十二月十六日至二一二年一月十八日。十五、估价报告应用的有效期二一二年一月一十八日至二一三年一月十七日。 *房地产评估有限公司 二一二年一月十八日房地产估价技术报告一、 实物状况描述与分析1、估价范围估价对象为商业房地产，是*有限公司所有的位于*市*中区十二层的营业用房房地产。2、土地实物状况描述与分析估价对象各部分土地实物状况描述与分析见“土地实物状况描述与分析一览表”土地实物状况描述与分析一览表坐落*市*新街居委会*中区查看地址*市*新街居委会*中区土地使用权人*有限公司用途商住使用权类型出让宗地形状形状较规则，对土地利用无不良影响基础设施宗地外“六通”，宗地内“六通一平”土壤地基根据委托方介绍及估价师现场观察，该宗地地基承载力较强，无不良地质现象，地基地质条件适于建筑。土地平整程度宗地内场地平整、绿化工程已完成，路面已硬化处理其他说明分析结果土地实物状况总体较好，对估价对象房地产价值有增值影响。3、建筑物实物状况描述与分析估价对象分各部分建筑物实物状况描述与分析见“建筑物实物状况描述与分析一览表”建筑物实物状况描述与分析一览表坐落*中区查看地址*中区建筑结构框剪户型结构/建成年代2002年维护保养良好所在楼层/总楼层12/13工程质量合格朝向南北成新率现场查看，综合成新率约80%建筑物外墙面砖设施设备电梯登记用途营业用房基础配套通水、电、气、视、讯实际用途营业用房物业管理专业物管建筑面积（m）1,213.69房屋性质商品房室内净高（m）约4.5小区环境小区环境整洁，整体环境条件较好楼房平面形状长方形停车位地面、地下车位单元户数/装修档次全装装修情况落地玻璃地弹门、室内木门、铝合金窗，室内地面铺设800800抛光通体砖实木地板，墙面,天棚刷白色乳胶漆,卫生间防滑地砖，墙砖到顶，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶.分析结果建筑物实物状况总体良好，对估价对象房地产价值有增值影响二、 权益状况描述与分析1、 土地、房屋权益状况估价对象各部分土地权益、房屋权益状况见“土地权益、房屋权益状况一览表”。他项权利状况：至估价时点，估价对象各部分宗地、房地产未设定抵押、担保等他项权利限制。土地权益、房屋权益状况一览表房屋权益状况土地权益状况第一部分第一部分房屋坐落*中区坐落*市*新街居委会*中区房屋产权证号*证自井字第00050784号土地证号*（2003）字第022617房屋所有权人*有限责任公司土地使用权人*有限责任公司产别/建筑面积（m）1,213.69使用权面积（m）182.476档案保管号/土地取得方式出让共有情况公司单独所有终止日期2050/7/27登记用途营业用房土地用途商住用地房屋取得方式商品房地号/综上所述，估价对象权证齐备，产权关系基本清晰，房地产权利状况明确，对估价对象房地产价值无特殊影响。三、 区位状况描述与分析估价对象分各部分区位状况描述与分析见“区位状况描述一览表”区位状况描述一览表位置、四至*位于*市中心区域，中央商务区十字路口附近，西临同兴路，东临自由路，南临解放路。区域交通状况该区域拥有*市滨江路、新桥、十字路口车站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45路等13条不同线路的公交站点。距离*汽车站直线距离550米、火车站2.5公里，使估价对象区域交通快捷，出行方便。基础设施及公共配套设施该区域距离多所学校、商场、公园、宾馆、酒店、银行较近，如四川理工学院、*一中、市解放路中学、珍珠寺小学、雄飞假日酒店、彩灯公园、 中国银行、工商银行等，拥有2个停车场，可容纳100多辆车，综合配套设施完善。人口密度和人流量该区域属于*市中心城区，商业化程度较高，综合配套设施较完善，人口密度较集中、人流量较大。环境状况*位于中央商务区十字路口附近，西临国美电器、基督教堂，东临雄飞假日酒店，背靠*一中，*整体建筑面积12万平方米，一楼主要经营黄金珠宝、家电、名牌服饰、家私等；二至五楼均为精品家私卖场；六楼为酒店、火锅城、茶坊；七楼为酒吧；八楼为KTV歌城；九楼为电影城，另设保龄球、台球、乒乓球城；十楼为大型桑拿浴场；十一层为空中阳光浴场、大型培训中心；十二楼为大型健身中心。这样的大型、综合性商城不仅带动和促进了区域经济建设，同样对估价对象的保值增值起着决定性的作用。区域未来变化趋势估价对象所在的自流井区是*市的经济政治文化中心。近年来，*的交通运输业飞速发展，公路主骨架基本建立，形成了以内宜高速公路为依托，遂筠路、资贡路、隆雅路等省道为骨架，县乡公路为支线的公路网，与相邻市的进出口通道均建成二级或二级以上水泥砼路面，这必将给当地的经济带来进一步的发展。*的旅游文化资源丰富，素有“盐都”、“灯城”之称，政府在加大对旅游资源的发掘的同时也对周边的配套设施进一步完善，估价对象处在沱江支流釜溪河的滨江路附近，区域已经拥有了较高品质的大型、综合性商城，自然景观和人文景观独具一流。在未来*自流井区的规划建设中，区域的经济和城市建设也将有更大发展。*位于*市最繁华的中央商务区黄金地段十字路口是*市最大的综合性商业文化广场之一，广场濒临釜溪河畔，是旧城改造的重点项目、政府支持的核心工程，对*的经济发展和城市建设起着不可低估的作用。分析结果估价对象区位状况总体状况较好，对估价对象房地产价值有增值影响。四、 市场背景分析1、国家宏观经济状况分析2011年是“十二五”开局年，但我国经济遭受了最严峻的考验，虽然可能赢得不低于9%的GDP增长率，但也为此付出了高昂的代价：金融风险不断累加、产能过剩等，在经济结构转型调整中，中国经济险象环生、艰难前行。（1）通胀持续高位运行前10个月，我国CPI同比增速一直在高位运行。其中，7月份CPI在猪肉带动下冲至6.5%的年内峰值，至8月份才在翘尾因素减弱下逐步回落。为对抗通胀，央行上半年连续6次提高存款准备金率，至21.5%的历史峰值，但此后CPI涨幅仍不断创出新高。及至11月CPI涨幅才明显回落至4.2%，而同期人民币一年定期存款利率却只有3.5%，存款负利率致使大量资金逃出银行，过去11个月中竟有3个月居民存款出现了少有的负增长，这些外逃资金吹起了民间借贷市场的泡沫。（2）全民放贷危及金融安全全民放贷是2011年的壮观一景。一边是银行体系内廉价的资金，另一边是银行体系外各种变相的高利贷。存款负利率、资金价格“双轨制”，以及投资渠道单一等原因共同作用，直接导致了危险的资产泡沫。例如，江苏泗洪“宝马乡”的全民放贷最后变成了“全民追债”，温州老板因无法清偿高利贷而“跑路”，甚至有些银行变相通过信托贷款和委托理财等方式参与放贷游戏。事实上，全民放贷是民间借贷的极端形式，它是一种低效率、高成本、高风险的交易，是社会资源闲置与浪费并存的现象。（3）地方债平台岌岌可危无论地方政府怎样“卖地”，钱仍不够花。据国家审计署公布的数据显示：截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务占62.62%；政府负有担保责任的或有债务占21.80%；政府可能承担一定救助责任的其他相关债务占15.58%。而其中2011年、2012年到期偿还的债务分别占24.49%、17.17%。从借款来源看，2010年底地方政府性债务余额中，银行贷款约为8.5万亿元，占79%。换句话说，地方债务平台基本上是银行贷款搭建的。一旦“平台失火”，必将“殃及池鱼”。（4）高铁因资金短缺暂停针对723甬温线铁路特大事故，8月10日，国务院常务会议决定暂停审批新的铁路建设项目。不少项目完工时间被延后了一年，而一些跨省高铁也陷入了停工或缓建的状态。铁路项目停工的主要原因就是资金短缺，在铁路建设资金中，国家投资约占40%，铁道部贷款约占40%，省市投资和施工单位贷款约占20%。而今年以来，对铁路建设的国家投资和银行贷款都已减缓甚至暂停。为了缓解资金吃紧局面，铁道部大量发债，募资总额达到了1600亿元。（5）本币升值挫伤出口虽然近期人民币即期汇率连续触发跌停，但是仍然处于2005年以来的长周期升值通道中。今年11月初，人民币对美元汇率创下了1美元兑6.31元人民币的记录。本币升值降低了我国的出口竞争力，以劳动密集型、低附加值为特征的中国出口企业日子难熬。今年我国海关当月出口额同比增速较2010年明显回落，顺差大幅萎缩甚至外汇占款出现了46个月以来的负增长。（6）汽车零增长、钢铁亏损扩大中国汽车工业经历了两年“大跃进”后，今年开始进入“零增长”。国产车卖不动，但是原装进口高端车型却十分抢手。2011年前3季度，全国海关进口汽车71.2万辆，同比增长约27%。钢材（4189，66.00，1.60%）价格下跌，铁矿石成本居高不下令本已经产能过剩的钢铁业雪上加霜，今年前10个月，500万吨以上钢铁企业利润率下降到了2.99%。10月份77家钢铁企业亏损面增至25家，亏损面环比扩大了32.5%；亏损额为21.25亿元，环比增加18.3亿元。（7）楼市低迷中1000万套保障房开工在“限贷、限购、限价”的强有力管制下，中国楼市调控成效显着，房产地市场成交量大幅萎缩，但成交价格下降并不明显，呈现有价无量的格局。在房价下跌预期主导下，银行不敢再向开发商放贷，房地产开发商也不敢再拿地开发。与此同时，1000万套保障性住房作为政治任务必须开工，这在一定程度上抵消了房地产投资的下降，不过，商品房市场低迷仍然损失了相当部分的GDP。2、2011年房地产调控政策l 2011年1月8日 银监会：继续实施差别化房贷政策2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。l 2011年1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日 连续六次上调存款准备金率0.5%l 2011年1月26日 新“国八条”（1）各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（2）全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。（3）个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。（4）、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（5）保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 （6）房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。（7）对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（8）对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。l 2011年2月9日、4月6日、7月7日 三次上调存贷款基准利率0.25%l 2011年3月16日 国家发展改革委关于发布商品房销售明码标价规定的通知商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册；商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源；商品房销售明码标价实行一套一标；商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；还应标明“开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。”l 2011年5月19日 1000万套保障性安居工程住房的分配任务住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。l 2011年7月12日 国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”）国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策。贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。l 2011年8月1日 央行：继续实施稳健货币政策 执行差别化房贷要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。l 2011年8月17日 新增限购城市名单的5项建议标准住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。l 2011年11月30日 下调存款准备金率0.5%l 2011年12月4日 房地产调控政策从严落实的方向不变住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。l 2011年12月9日 坚持房地产调控政策不动摇胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。l 2011年12月21日 国土部:开发商闲置土地禁拿新地 两年无偿收回国土部公布了闲置土地处置办法修订草案，面向社会公开征求意见。其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，做出了详细的规定。办法拟规定，在闲置土地认定通知书下达后，国土部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，报本级政府批准后组织实施。l 2011年12月23日 住建部：优先保证首次购房家庭的贷款需求住房城乡建设部部长姜伟新23 日说，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。l 四川省拟建房地产综合信息发布和监测机制四川省“十二五”服务业发展规划22 日经省政府网站对外公布，完善房地产市场运行机制将成为“十二五”期间的一项重要任务。四川计划建立房地产综合信息发布和监测机制，以健全房地产市场服务体系。在房地产业发展方面，规划提出加强房地产市场宏观调控，完善房地产市场运行机制，建立房地产综合信息发布和监测机制。同时将建立健全合理的房地产供应体系，引导住房合理消费，加大中小户型普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房的供应比例。3、预期市场变动趋势结合估价对象所处区域与本地房地产市场近期的走势和国家宏观经济政策以“软着陆”为目标的微调，预测未来一段时期内房地产市场较为平稳。五、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。根据委托方提供权证及相关资料，估价对象的房屋所有权证登记用途均为营业用房。估价人员现场查看，估价对象实际为出租营业用房，以及对周边环境和房地产市场的调查和分析，我们认为估价对象均按照登记用途营业用房，能够体现最高最佳使用，故本次评估以此为前提进行估价。六、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转为现金的可能性。估价对象分各部分变现能力分析见“变现能力分析一览表”变现能力分析一览表通用性估价对象的设计用途为营业用房，实际用途为营业用房，其平面布局规整，简单装修，易于装修，满足作为营业用房的使用条件，通用性较高。独立使用性据估价人员现场查勘，估价对象作为营业用房，室内分布合理，独立使用性较好。可分割转让性估价对象作为营业用房，合理的楼层布局及由楼梯、电梯组成的上下交通布置，使房屋内部在不降低使用方便程度及价值不减损的情况下，可以单独使用或出售，也可以分割使用，故宜独立、分割使用。变现可能实现的价格根据对近期房地产处置时的变现价格的分析，估价对像为营业用房，目前区域内同类物业价值在3000-4500元平方米之间。估价对象面积比同类结构营业房稍大，总价值稍高，且估价对象带有租约，租金水平很低，影响房屋的变现价值，潜在的购买者一般。评估的市场价值的差异程度营业房类房地产的快速变现价格大约为评估的市场价值（假定未设立法定优先受偿权利下）的60%-70%左右。使用性质估价对象*市*中区营业用房，地处城中心区域，人流较大，交通较便捷，同时周边分布有大型专业市场，营业用房较多，流通性较好，潜在的购买者、承租者数量较多。规模估价对象的房地产建筑面积为1213.69平方米，比同类结构商品房规模稍大，变现能力一般。变现时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序处分抵押房地产一般都需要经过司法程序，再公告拍卖，至最终成交，所需时间较长，一般都在90天以上。处分抵押房地产的费用包括诉讼费用和交易费用。诉讼费用包括案件受理费、申请执行费以及勘验、鉴定、评估、拍卖、律师费等。交易费用主要是交易过户费等。处分抵押房地产应交纳的税金包括营业税金及附加、印花税、土地增值税等。处分抵押房地产所得金额按照下列顺序分配（假定未设立法定优先受偿权利下）：支付处置抵押房地产的费用、扣缴抵押房地产转让时应缴纳的相关税费、偿还抵押债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害、剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债权人追索不足部分。分析结果假定在估价时点实现抵押权时，估价对象变现能力一般，变现所需时间较长七、使用本报告的风险提示1、报告使用人应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险。 经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌，导致房地产抵押价值下降;有关抵押物的心理阴影（恶性案件、经营失败、破产等），导致房地产抵押价值下降;人为使用不当或自然因素加速抵押物物理折旧，导致房地产抵押价值下降;市场上出现配套实施更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧，导致房地产抵押价值下降;环境因素或区位条件恶化、小区品质下降等情况引起抵押物外部不经济，导致房地产抵押价值下降。2、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的房地产抵押价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧、土地使用年限缩短等因素），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价值。因此报告使用人要关注未来市场变化风险和短期强制处分快速变现跌价风险。3、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。由于房地产抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗，不当使用或空置、质量隐患、管理维护不妥、甚至火灾等不可抗力及其他意外都会造成其价值严重减损甚至消失。4、合理使用评估价值。请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押评估价值，估价结果仅供抵押人与抵押权人参考，具体用于抵押的房地产范围及可担保的数额最终由抵押当事人根据市场风险、变现难以情况、政府有关税费等情况协商确定。5、为保障抵押双方的合法权益，估价报告使用者应充分关注本报告中的“估价的假设和限制条件”及“房地产变现能力分析”等内容。6、报告使用人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。八、估算方法的选用根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照规范执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。收益还原法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价时点的现值的一种方法。本项目估价对象处于*市*新街居委会*，同类物业的租赁案例较多，市场租金较公开透明，故估价适合采用收益还原法。假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法。该方法适合对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。而对象属于自住商品房故本项目不适合采用重置成本法。市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点的市场价值。本项目估价对象为带较长租约的营业用房。不适合采用市场比较法故经综合考虑，本项目估价对象采用收益还原法进行评估，并以其测算结果作为估价对象的现状公开市场价值。九、估价测算过程（一）收益法估价技术线路：本项目估价对象区域近年来房地产市场较为成熟，所在区域营业用房的租赁市场较为活跃，租金资料公开、透明，容易搜集，故本次评估估价对象采用收益法。1、收益法公式：房地产价格：房地产年纯收益：报酬率：剩余收益年期2、客观租金的确定通过搜集分析近期市场交易资料，从中选取与估价对象处于同一供需圈内，