全椒大公馆营销策划报告.ppt

2014年全椒多金大公馆营销策划报告,二零一四年五月上海,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,1,第二篇：政策篇 楼市前景,2,第三篇：市场篇 调研分析,3,第四篇：定位篇 定位分析,4,第五篇：营销篇 推广战略,5,地理位置：东依南京48公里，距上海360公里， 北邻滁州18公里，西接合肥98公里， 南距马鞍山70公里。 面积：总面积1568平方公里。 人口：全县总人口48万人，县城人口12万人。 气候：属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分 明，光照充足。 文化：全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山 大师和开讽刺小说之先河儒林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土 地上。,全椒概况,第一篇：城市篇 全椒印象,据初步统计，2013年完成地区生产总值100.8亿元，增长10.2%，其中第一产业增加值23.7亿元，增长3.8%；第二产业增加值47.6亿元，增长13.0%；第三产业增加值29.6亿元，增长10.3%。完成规模以上工业增加值33.4亿元，增长14.0%；完成固定资产投资106.9亿元，增长24.8%。金融机构存贷款余额分别为117.4亿元和100.7亿元，分别增长15.4%和34.9%。农民人均纯收入达到9783元，增长13.6%。 消费市场发展平稳 2013年我县消费品市场供给充足，呈现出平稳放缓增长的态势。初步统计,2013年全年实现社会消费品零售总额38.7亿元，同比增长14.3%。 财政收入增长、稳中有升 2013年全县完成财政收入15.02亿元，同比增长21.2%，其中：中央收入增长38.3%；地方财政收入增长18.3%，税收收入同比增长25.3%，非税收入同比增长14.1%。税收收入中三大主税种增值税同比增长41.2%，所得税同比增长16.2%，营业税同比增长17.2%。,2013年全椒经济运行情况,第一篇：城市篇 全椒印象,第一篇：城市篇 全椒印象,新滁城副中心城市 全椒北邻滁州市18公里，位于滁州的南大门，是滁州对接长三角、实施东向发展战略的必经门户。 扼守沪陕高速（合宁高速）公路、宁西铁路（合宁铁路）、京沪高速铁路等咽喉要塞，地理位置十分重要。,城市定位：滁州南大门,第一篇：城市篇 全椒印象,南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236 平方公里，覆盖人口约2600万人。 其中核心圈层是指与核心城市联 系紧密、接受核心城市强烈辐射， 城市间相互作用最强、最广泛的 区域。规划范围包括核心城市和 距核心城市中心约50公里范围内 的城市（镇）和区域，包括南京市 、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区、来安县、全椒县。,城市定位：南京都市圈核心城市,第一篇：城市篇 全椒印象,发展规划,城市发展分为南北两极，南部现已形成中高端住宅集群，北部为经济开发区，城市向南发展趋势已定！,全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心； 城南新区 规划面积约8平方公里，功能地位为商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区； 开发区功能定位 全面完成一、二、三期11.18平方公里区域控制性详细规划，其中一期3.88平方公里建设已经完成，二、三期7.3平方公里建设正在加强组织实施。为呼应安徽省东向发展和大滁州发展战略，启动了开发区总规修编工作，向北拓展，南到土桥水库，北抵京沪高速铁路，西达新滁全路，东至滁全快速通道，总规面积扩大到46平方公里，规划控制面积68平方公里。,第一篇：城市篇 全椒印象,第一篇：城市篇 全椒印象,总结：城市发展开启无限未来,从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景大好；,从城市交通的角度分析，全椒高铁车站的开通，更加方便了人们出行，“一小时都市圈”真正成为现实，一定程度为房产带来更多的客户资源；,从城市规划的方向分析，城南新区作为县城建设的重心，符合本片区的城市规划；,从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到“乡镇入城”和“人群迁入”客户机会潜力大。,全椒是新滁城副中心城市、南京都市圈核心层城市、皖江城市带东向桥头堡，长三角腹地的重要的制造工业加工基地、农副产品配送基地、旅游休闲观光基地。先后被评为中国浙商最佳投资城市、浙商投资最佳服务县。全国先进县，全国十大环保城市之一。 高速、高铁、动车全都经过全椒县，随着经济的快速发展，“同城化”趋势更加明显。届时，全椒将会吸纳一定数量的区外住房消费需求，宜商宜居，将更好的促进全椒消费市场的繁荣。,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,1,第二篇：政策篇 楼市前景,2,第三篇：市场篇 调研分析,3,第四篇：定位篇 定位分析,4,第五篇：营销篇 推广战略,5,第二篇：政策篇 楼市前景,宏观层面,2013年中国房地产市场形势总结,1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高 3.土地：全国量价明显高于去年，一线城市增长最为显著，地王频出。,第二篇：政策篇 楼市前景,宏观层面,2014年中国房地产市场趋势展望,1.宏观环境：经济转型期，不确定性增强，房产发展受到一定程度的收缩。 (1) 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长； (2) 货币环境：货币政策保持稳中趋紧，支持经济发展。房产信贷环境变化剧烈； 2. 市场趋势：整体供大于求，观望气氛浓，个别城市各有不同。 国家新型城镇化规划（2014-2020年），可见城镇化步伐正在持续向前推进，城镇房地产市场的发展长期趋势将利好。 3. 关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性。,一线城市停滞或微跌。二线城市放缓，暴涨之后暂时回调。 三四线城市呈现供大于求的状况较为普遍。 四线目前的房房地产发展是个长期过程，这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的。 地产价格基本已经达到高位。2013年继续大幅上涨的局面短期内不会再现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。,2014年中国房地产市场趋势展望,第二篇：政策篇 楼市前景,中观层面,2014年滁州楼市近况,楼市旺季不旺，成交环降幅度大 滁州楼市的销售旺季“金三”不如预期，旺季不旺，成为2014年第一季度最低成交量的月份。2014年3月，滁州(含全椒县)楼市商品住宅成交合计1878套，成交面积200484，环比2月2761套减少了883套，下降40%。,第二篇：政策篇 楼市前景,3年来累计开发量达500多万方，未来供应明显大过需求，同时价格面临严重滞涨压力，竞争将愈发激烈。,2013全年房地产开发投资完成25.7亿元，同比增长46.5%。从建设情况看，全年房屋新开工面积100.8万平方米，同比增长25.8%；房屋竣工面积49.3万平方米，同比增长85.3%。从销售情况看，房屋销售面积53万平方米，同比增长32.2%，销售额21.6亿元，同比增长87.8%。,第二篇：政策篇 楼市前景,全椒楼市,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,1,第二篇：政策篇 楼市前景,2,第三篇：市场篇 调研分析,3,第四篇：定位篇 定位分析,4,第五篇：营销篇 推广战略,5,板块划分,县级市场容量有限，板块形成以政府发展规划为导向,城北板块,主要依托道路交通发展，滁州市延伸板块，周边配套匮乏，暂为市场价格洼地，但作为城市规划发展方向，存在一定提升空间；,老城区板块,县城传统居住区与商业聚集地，目前基本没有在开发项目，个别项目规模也较小，以商业为主，住宅多是旧房改造和回迁工程；,城南板块,主要依托高铁站概念形成，今年政府打造重点区域，现阶段市场主发力点，已形成规模集群，也是目前公认的居住价值最高的板块。,城北板块,老城区板块,城南板块,第三篇：市场篇 调研分析,板块分布,全椒目前在售20多个房产项目，均匀分布于南、北、中三个区块。,第三篇：市场篇 调研分析,体量盘点,既有运作多年超百万方的大盘，亦有140万方的综合体，项目体量、层级与县级市场容量落差明显。,市场以10-20万方中等规模项目居多，但不乏大盘，早期即以出现如儒林新城类的百万方项目，目前更有140万方的城市综合体接棒； 作为县级市，全椒市场容量有限，接连出现超百万方的大盘，与城市应有的消化量级并不匹配，未来市场去化可能将面临巨大压力。,第三篇：市场篇 调研分析,价格表现,不同板块价格平台差距过千元，仅视儒林新城为唯一风向标,新区潜力、学区资源、立面风格、园林景观、户型设计等内外因素对于提升项目核心价值作用极为有限，市场目前仅以儒林新城为参照，与其区位邻近项目价格相对较高。,第三篇：市场篇 调研分析,物业形态,市场已进入电梯房时代，小高层、高层居多，多层逐渐退出市场，规划缺乏创新，多以兵营式排布,全椒大部分项目形态都是以小高层、高层为主，穿插少量多层、别墅。 不同物业之间的价差不是很明显，尤其多层和小高层之间价格趋同，不同类型的价值区别未得到市场的认可和体现； 高层在市场处于接受期，但仍有一定抗性。,市场上基本以小高层、高层物业为主体，规划条件类似，总体容积率高，全部以兵营式排布； 市场普通以经济型产品及标准型产品为主，梯户比类似，导致普遍缺乏社区的开放性和品质感。,江海儒林新城,皖投水岸星城,文一托斯卡纳公馆,盛世豪庭,第三篇：市场篇 调研分析,立面形象,文一托斯卡纳公馆,唐宁公馆,江海儒林新城,东方红郡,尽管市场尚停留在初级发展阶段，但随近年来项目数量的增多，市场竞争愈发激烈，已有项目开始注重外立面风格的塑造，代表项目唐宁公馆采用现代简欧风格，并以真石漆为主要材质，将全椒客户对于立面的眼界及理解大大提升。,不同于其它县级市场，立面形象在全椒已有一定升级，但现阶段对于项目实现高溢价作用有限。,第三篇：市场篇 调研分析,园林景观,唐宁公馆,都市豪庭,相对于立面来说，市场在园林景观营造方面较为落后，尤其对于水系并未充分运用和造就。,江海儒林新城,市场目前缺乏在园林景观方面较为突出的项目，整体景观营造水平普遍较为一般，对植被、小品等细节方面处理较为草率，缺少亮点，导致无法实现建筑单体之间的价值差异；同时对水系利用较有限，未能充分发挥其应用价值。,盛世豪庭,第三篇：市场篇 调研分析,主流户型,产品细节和户型设计同质化较为严重，目前市场主流去化户型集中在85平米左右两房与105平米左右三房,多层,110平米,83平米,103平米,93平米,高层,全椒市场开发周期较长，产品设计均较为落后； 同时鉴于这一批产品均在快速发展的市场环境下催生，很少有开发商在产品细节上下功夫，导致市场目前整体供应的产品细节上均经不起推敲； 目前市场主流户型供应集中在90平米左右两房，以及110平米左右三房，随着房价上升，目前主要去化面积段出现明显缩小，两房主要集中在85平米左右，三房集中在105平米左右； 市场成交最多的总价段集中在30万元左右，超过这一总价范围的产品遭遇较为明显的抗性。,第三篇：市场篇 调研分析,户型趋势,淡市影响下外地开发企业正领导产品进行设计理念全面提升，目前从功能性到附加值方面均有较大提升,多金大公馆 89平米三房,文一托斯卡纳公馆 82平米两房,唐宁公馆 110平米四房,户型面积进一步压缩，在功能性与总价控制方面进行了较以往力度更强的调整； 同时入户花园、空中花园等赠送面积的方式开始在新产品中大量出现； 5.4米挑高产品也有出现； 由于全椒本地客户特性决定了主流成交产品的性价比是最为关注的因素，而对于高端化、舒适性的需求排序次于价格与实用功能。,第三篇：市场篇 调研分析,主流客群,主流客户以本地刚需和住房升级型客户为主，总价30万为主流，对于物业及学区较为看重。,近年来随城市的升级再造及政府大量出售土地，回迁房、安置房数量大大增加，多数全椒人手上拥有两套或两套以上住房，但由于回迁、安置房屋居住品质有限，尤其物业相对低级，因此目前市场主流需求为刚需和住房升级型客户； 作为诞生过吴敬梓等文化名人的历史名城，全椒人对于教育的重视程度由来已久，当前市场学区房明显较受追捧，但优质学区资源对于价格提升帮助有限。,第三篇：市场篇 调研分析,关注因素,初级市场决定主流需求层级，客户眼界有限，置业关注重心仍停留在实用功能方面，对于形象、圈层等理解较少。,第三篇：市场篇 调研分析,综合评价： 项目综合实力较好，锻造全椒首席ART-DECO新古典风情社区是一大特色。 项目建筑品质较高，时代感强；销售服务水准也很高，均价在4200元左右。,第三篇：市场篇 调研分析,个案一：永盛时代城,第三篇：市场篇 调研分析,个案二：宏海世纪城,其项目为全椒城南核心地段的“学区名宅、学区金铺”是教育专属区的名片。 其学区名宅户型面积主推为76-126；学区金铺户型面积主推为75-300。 第二实验小学、南屏中学两所名校，赋予宏海世纪城|教育家非凡的文化涵养，以跨世纪人居的高度，打造比学区房更具文化魅力和底蕴的人文社区，实现户户书香门第，家家弦歌流长。 宏海世纪城|教育家特设15000纯沿街商业，以两所学校为核心的学区铺，因强大、稳定的人流和消费力，商业价值不可限量，整个街区将会在区域形成新的消费商圈。,综合评价： 以唯美的托斯卡纳风情建筑和成熟的都市主义街区自立一派； 动车站距本区仅百米之遥，但项目群较密集，均价在3700元左右。,第三篇：市场篇 调研分析,个案三：托斯卡纳公馆,第三篇：市场篇 调研分析,个案四：新加坡城,35万方恢宏篇章，开创了全椒高端品质社区先河，成为目前全椒规模最大的高端项目之一。 岁月砥砺而成峰，历经国耀多年的精心雕琢，新加坡城必将在品质和细节上超越现在，开创全椒房产市场的未来。 创新80-113平3至4房，缔造完美空间格局。,综合评价： 人车分流，每户都可独立由地下车库电梯入户，小区采用宽视路设计； 以“现代简欧”为建筑风格，豪华精装入户大堂，配备一户一部智能电梯，景观 房型，全椒首个一层架空层休闲会所；均价在4250元左右。,第三篇：市场篇 调研分析,个案五：乐顺唐宁公馆,第三篇：市场篇 调研分析,个案六：拉菲公馆,“豪盛拉菲公馆”位于城南大道与大吴路之间，西临南二路，南靠林南路，是一个集住宅、商业于一体的综合性小区。 本项目由13栋楼组成，住宅单体总体呈东西向布置，高度由南向北呈递增趋势，最大限度的满足采光和通风需求的同时，也丰富了城市的天际线，提高了居住品质。 地块东西北侧沿街设置了配套商业，采用商住结合的形式，为业主生活提供便利性。,竞争分析,调研分析：市场特征总结,近三年积累的开发量严重供大于求，形势严峻； 全椒人口基数48万，城区人口12万。人口增长有限，客户潜力有限；并处于预期和观望状态。 全椒主要客户来源于本地，其中乡镇居民购房比重较大，但势头几乎停滞，开发外来客趋 势明显；其地段的价值，需要进一步的发掘、炒作。 消费者在了解项目时，更加愿意相信亲友的介绍，对广告相信度不高，口碑营销有望突破。 收入不断提高，人们已不再满足于“够住就行”，正由“居住型”向“投资型”、“享受 型”转变。二次置业、投资置业的消费群体逐步扩大。,第三篇：市场篇 调研分析,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,1,第二篇：政策篇 楼市前景,2,第三篇：市场篇 调研分析,3,第四篇：定位篇 定位分析,4,第五篇：营销篇 推广战略,5,购买力,地域,消费观念,持续稳定或上升的购买群体,履盖范围广，吸引所有潜在客户资源,心态开放，易接受新鲜事物,定义范围,较宽的目标客户定义,目标客户,南京、滁州区域客户,投资客,本地乡镇客户,本地乡镇客群值得进一步挖掘,长三角范围,客户群定位：目标客群搜索,第四篇：定位篇 定位分析,老家在安徽东部，在外务工客群,刚需为主 投资为辅,客户群定位：目标客群解读,第四篇：定位篇 定位分析,第四篇：定位篇 定位分析,项目分析：地块区位分析,本案位于全椒县站前路(火车站向东500米)，占地面积6.6万，建筑面积17万。拥有多层和高层两种建筑形态。绿化率达38.4，容积率2.12。 社区以法式风格为主，拥有3万平米主题景观，空中球场、莫奈花园、西堤岛时光、蔚蓝海岸，以及漫步景观长廊，露天健身区，尽显大社区的丰盛，营造健康绿色的品质生活。 本案地段价值主要表现为： 新区核心版块，城市发展的先锋； 潜力地段，升值空间巨大； 优质学区，教育资源丰富； 商业及产业中心，未来城南的副中心。,儒,林,路,城,南,大,县政府,南 屏 大 道,老 城 区,道,城 南 新 区,火车站,本案,项目分析：周边配套状况,第四篇：定位篇 定位分析,交通条件： 依傍站前路，临近儒林大道，进可直达市中心，上下繁华，社区旁干道直通滁州、南京。出可快速到达高速入口、高铁站、汽车站，通达四方。 生活配套： 地块周边拥有中小学、新县医院、意大利商贸城、义乌小商品城、步行街、五星级酒店、公园等配套，居家十分舒适便利。 人文环境： 临近众多政府机关，区域人文环境好，居民素质高，具备打造高尚社区的人文基础。,第四篇：定位篇 定位分析,项目分析：SWOT分析,优势S 核心地段：位于城市政务版块，城市未来发展的核心，区位优势明显，升值潜力巨大； 交通枢纽：地块临近城市主干道，距高铁站仅500米，交通条件好，居家生活、出行十分便利； 配套成熟：项目5分钟生活圈内，汇聚了商业街、医院、公园、酒店、学校等众多配套资源，工作 生活轻松无忧虑； 优质学区：项目靠近全椒中学、慈济中学、城南小学等名校，拥有不可比拟的教育资源，是家长首 选的学区房； 高端产品：项目产品设计上相对领先，质优价廉，可成为消费者追捧的对象； 高尚社区：周边人文环境好，打造全椒高尚人居典范，汇聚上流人士的贵族领地，居住氛围舒适。,项目分析：SWOT分析,机会O 发展机会：南京都市圈的发展，必然推动全椒快速发展，城市化进程加快，商品房需求广阔； 区位机会：城南板块的发展得到了政府的高度重视，城市板块的上升，将项目推到了高点； 定位机会：全椒目前缺乏真正定位在高铁意义上的主形象，区外空间未得到释放，市场机会大； 客源机会：项目交通条件优异，更容易逐渐被迁入人群所接受，潜在客户资源丰富； 创新机会：现有项目包装单一、营销手段保守，项目通过营销方式的创新必将能够引起客户的高度 关注。打造高品质的高铁新城，可以使项目高人一筹、眼前一亮，成为市场的先行者， 并建立市场高度。,第四篇：定位篇 定位分析,项目分析：SWOT分析,劣势W 城市新区：人气不足，配套设施并未完善，现场的环境不足以对消费者产生足够的吸引力； 相对区位：处在同列项目的右后侧，相对高铁站视野不够明显，需要引导； 包装运作：现场团队气氛欠佳，看房体验度太小，缺乏市场高度和主题。 威胁T 竞争激烈：全椒目前拥有20多个项目，市场竞争较为激烈，且供大于求，未来竞争将更加激烈； 政策调控：楼市面临政策调控的机率增大，将致使部分客户持观望态度，影响了去化速度。,第四篇：定位篇 定位分析,第四篇：定位篇 定位分析,如何在一个房地产市场处于角逐阶段的版块中找到目标群，脱颖而出？,如何让我们的产品被目标群所吸引，并快速接受和爱上它？,如何实现快速去化，并保证较好的利润？,问题一：,问题二：,问题三：,占 位,本项目在全椒房地产市场上抢占一个敢作敢为的高位！ 在消费者心中抢占一个与君共鸣的形象！,通过占位，在竞争激烈的市场中突围而出，是争取良好利润、最快销售速度、最佳品牌效应的关键所在。 我们的占位策略是：敢性+创新 敢性是基础，创新是飞跃,市场定位：定位策略,突破现有格局，创造未来！,第四篇：定位篇 定位分析,敢性：绝对高铁新城（区位、交通优势）,吸引：城内外都市圈消费者,但是，新城区竞争对手同样有此优势,而且，他们的配套和包装毫不逊色,怎么办？,创新：守正出奇全新营销,突破项目形象主题，提升客户心理预期 打造独特产品形象，面向城内外不同客群,突破全椒区域局限，创新吸引客户关注 “走出去”，最大限度吸引客户的眼球,突破虚名，以真实获得客户认可 不多不少，绝对高铁新城，繁华为我所用，引领全椒都市生活,敢性建立市场高度,理念诠释： 南京都市圈：强调范围、起点要高，才能从众多同质化的产品中凸现出来；目标客户群更广阔。 纯法式：有品位，通过创新型的建筑风格及户型设计有效吸引预期客户，从而感受居住的艺术 和魅力；纯法式皇家园林，规划、建筑、质量、品味都超越现有产品，极具性价比的 楼盘，不可多得。 高铁新城：众矢之的、极具潜力的版块，坐地生财，以高铁之名，抢先入驻，赢在时间。,市场定位的深度诠释,第四篇：定位篇 定位分析,看点：大都市圈+高铁+法式园林+高性价比,南京都市圈，纯法式唯美高铁家园,第四篇：定位篇 定位分析,高铁时代 法派生活,当中国四纵四横的高铁布局已完成大半， 当中国已经宣称将高铁修到美国， 一个崭新的高铁新纪元已经开启！ 不要说，这些和全椒高铁站没有关系； 当高铁落子全椒，就有着长远的考量。 未来，这里将贯通全世界，链接长三角，创造大未来！ 在高铁站500米距离的地方安家，你所拥有的，除了同步长三角的便利， 还将包括未来的繁荣，强劲的升值潜力！,形 象 定 位,广告语建议（slogan）,第四篇：定位篇 定位分析,500米，你与世界的距离,广告语建议（slogan）,500米，你可以畅达南京、合肥、上海， 500米，你可以直通长三角，畅行全中国。 500米内，商场、学校、医院、政府，繁华在手； 500米外，工作、事业、爱情、财富，人生在握。 500米，现在到未来，生活与财富，一切尽在掌控！,第四篇：定位篇 定位分析,高铁生活，引领高铁时代,广告语备选,把家安在高铁旁,在高铁时代，买高铁房,第四篇：定位篇 定位分析,高端的市场定位要求项目完成自我的超越 自我超越： 整合各方面的专业资源， 高点起步，高点占位， 从战略角度、品牌角度，通盘考虑整个项目的运作。 战略超越： 以全新形象为基础，营造出独特楼盘气质，从而占领市场至高点。,推广赢得市场关注,产品获取市场认可,品质得到市场尊重,占领市场至高点,服务取得客户口碑,细节体现项目档次,市场定位的支撑内容,第五篇：营销篇 推广战略,循序渐进，步步为营,单期推广思路,广告诉求：,第四篇：定位篇 定位分析,高铁一响，黄金万两 纵横南北，500米无缝接驳人流、物流、资金流、产业流,长三角经济圈一线直达 至南京20、合肥40、上海2.5h，辐射江浙沪皖经济圈,高铁新城已经成型，坐地生财 政府、医院、学校、商场、商贸城、五星级酒店已经入驻开业,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,1,第二篇：政策篇 楼市前景,2,第三篇：市场篇 调研分析,3,第四篇：定位篇 定位分析,4,第五篇：营销篇 推广战略,5,坐销 +行销 走出去，请进来 当下的营销已经绝非“坐销”为主，而必须是 渠道为王，积极行销， “拓客”才是王道！ 行销为主，坐销为辅,第五篇：营销篇 推广战略,整体营销策略,销售速度第一， 去化量第一， 价格第二。 以低价格的策略为基础提前跑量。,第五篇：营销篇 推广战略,整体营销策略,线上推广做声势， 线下推广拓客户。 形象占位+执行到位,第五篇：营销篇 推广战略,整体营销策略,第五篇：营销篇 推广战略,行销渠道,渠道手段互相补充、重点突出。 海、陆、空全面覆盖、封锁客户生活链。,第五篇：营销篇 推广战略,核心渠道 地铁、户外广告、巡展,辅助渠道 电销call客、外场截客、企业团购,辅助 渠道,补充渠道 微信、微博营销、短信,核心渠道,补充渠道,第五篇：营销篇 推广战略,渠道策略,第五篇：营销篇 推广战略,推盘节奏,2014/6,2014/8,2014/9,2014/10,2014/11,2014/12,2015/1,2015/2,形象树立,全面撒网,2014/6-2014/8,一次蓄水认筹,第二强销期,开盘持续期,蓄水期,2014/9-2014/11,二次蓄水开盘,第三蓄水期,准备期,蓄水期,2014/12-2015/2,三次蓄水,开盘期,阶段任务,新形象出街、“拉网式” 乡镇扫荡、密集巡展拓 客、“蜂”动全城、微 信、互联网等媒体构架。,围绕国庆假期、锁定返乡 旅游人群。特惠房、DIY 活动、组团竞拍房等。,围绕过年期间返乡人群， 提前布局，制定针对性 优惠措施。,三次开盘,返乡置业返利活动、老 带新、砸金蛋，夫妻特 爱价、首付低低低等。,第三强销期,第一强销期,第五篇：营销篇 推广战略,优势户外 定向轰炸,软广包装 地面扫荡,线上活动 深度互动,多维产品 流量变现,第五篇：营销篇 推广战略,第五篇：营销篇 推广战略,本项目主要的媒介资源包括：售楼部包装、销售道具、地铁媒体、互联网、手机互联等。 在营销策略上，我们以“体验式营销”作为总体营销思路，贯穿整个销售阶段。通过引导潜在客户对本项 目外部环境与内部环境的直接、深刻体验来影响其购房过程，最终实现产品的顺利去化。,线上全方位整合媒介资源,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：户外定向轰炸,广告牌,全椒、南京、滁州高铁站,全椒、滁州市中心,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：软广包装,方式1：文章类包装 Article,第五篇：营销篇 推广战略,方式2：图片类包装 Picture,看图说房：图片聚合类栏目，通过高清大图加图注的形式表现楼盘的效果，区位，沙盘售楼部，户型，景观，配套，工程进度等。视觉表现极为震撼、直观。,营销策略：软广包装,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：线上互动,第五篇：营销篇 推广战略,有奖投票微博转发,内容传播类 ,营销策略：线上互动,第五篇：营销篇 推广战略,砸金蛋,游戏互动类 ,大转盘,营销策略：线上互动,第五篇：营销篇 推广战略,移动端最大的即时通讯暨互动平台,可以帮楼盘定制项目微平台，进行推广,营销策略：线上互动,第五篇：营销篇 推广战略,快速搭建无线营销站点,快速生成微信APP,无线营销站点,营销策略：线上互动,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：活动造势,策略原由： 以“多金”开拓一个骑行主题，借机宣传品牌项目； 通过邀请媒体，将竞赛项目融入地产文化，并扩大影响力； 组建俱乐部，通过口碑宣传，增益关系营销。 竞赛执行： 主办：发布赛事意愿，征集主题，公布时间、地点和参加对象等内 容，确定骑行路线、安全监护和规则，并设置若干奖项； 内容：赛事活动的开展为产品、品牌所能带来的重要意义； 宣传：邀请区内外多家媒体参与；进行新闻跟踪与专栏报道。,举办“环椒自行车邀请赛”，与媒体合作，赞助主办，提升品牌精神。,第五篇：营销篇 推广战略,投递数据的工具,微信售楼处,短信群发,电话营销,大数据营销时代,无线基站,第五篇：营销篇 推广战略,第五篇：营销篇 推广战略,巡展,派单,定向团购,案场活动,全民经纪人,第五篇：营销篇 推广战略,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：巡展,设置市内品牌展示中心； 行销队伍派单扫街。 在人群密集度高的超市、商场、电影院、高铁出入口、社区等巡展，吸纳更多的客户来源。 可由“小蜜蜂+业务员”构成，前者派发信息，后者解读并引导。,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：派单,节点性人数控制在20人左右，主要目的： 一是通过点对点宣传项目，提升知名度； 二是尽量引导客户上门，大量增加客户基数。 派单地点为拉网式，不针对具体地点； 当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，项目知名度快速提升。,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：乡镇大扫荡,立体行销，封锁村村寨寨。 派单 巡展 团购 横幅 墙体广告 短信站街 海报张贴 小广告牌,小区选取： 居住3年以上社区及高居住率小区 覆盖工具： 短信定点投放。 社区夹报覆盖。 社区横幅宣传。 UP投递（爬楼投递宣传单）。 社区巡展。 社区活动（包含义诊，卫生教育，社区运动会）。,媒体配合社区覆盖,营销策略：社区覆盖,第五篇：营销篇 推广战略,社区文明栏： 项目信息推荐，社区覆盖，业主客户挖掘,商企框架： 项目信息推荐，消费场所覆盖，区域客户挖掘,执行要点：老社区投放社区文明栏广告、商业框架广告、企业框架广告。,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：商超覆盖,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：企事业单位覆盖,第五篇：营销篇 推广战略,执行要点： 深入区域社区/商超布点，封锁客户衣食住行必到之处，外展点派发小礼品结合看房车； 团队PK：渠道各模块导客结果PK，通过指标考核严格要求外场团队； 小蜜蜂带看奖励100元/组，每日执行前培训项目内容，说辞梳理，当日汇总梳理，经验分享。,选点类型: 社区 产业园专业市场,百人蜜蜂团队，10个大黄蜂+百人小蜜蜂，封锁客户生活动线,第五篇：营销篇 推广战略,渠道执行蜂动全城,企业框架+EDM内网释放+企业宣讲会，挖掘企业客户,执行要点： 投放企业框架，企业巡展每月1-2场，挖掘企业匹配客户群； 通过食堂宣讲企业内网资讯稿发布短信发布邮件发布，释放信息； 安排专场看房班车爱心早餐（夹单页）派送； Call客，对企业巡展搜集的客户名单，跟踪回访，挖掘有效可维护； 爱的筑家计划，企业专场活动征集。,方式： 企业框架项目信息释放，项目单页企业派发； 食堂宣讲企业内网资讯稿发布短信发布邮件发布； 专场看房班车爱心早餐（夹单页）派送； Call客，对企业巡展搜集的客户名单，跟踪回访，挖掘有效。,第五篇：营销篇 推广战略,渠道执行企业团购,短信投放,执行要点： 根据每阶段主题，精准短信投放，项目信息覆盖重点客户区域； 周末商业中心短信释放，周一至周五企业、社区短信释放； 短信投放配合爱的筑家计划活动，直接导入客户。,短信发送“四要素” 精选名单 ：精准客户名单发送,并结合现场节点活动发送； 精心编制 ：每条短信由专业人员精心编制，以保证对客户的冲击； 适时投放：短信发送时间为周四下午18:00至周五早上9:00前/中午12:30左右；商业为周末10:00至17:00，精选黄金时段； 及时跟踪 ：周五集中call客，实时跟进客户，回电客户采用现场跟进式。,第五篇：营销篇 推广战略,渠道执行短信营销,第五篇：营销篇 推广战略,渠道执行：电销中心,执行要点： 10名电销专业人员经项目培训后，每人call客不低于300通/天； 主要针对区域客户及周边区域内企事业、社区业主、车主、商超银行会员call客； 针对外场派单收集的客户名单、周边楼盘客户名单Call客，导入意向客户； 定期针对重点区域客户进行短信投放，项目信息覆盖。,电话营销+短信营销+DM直投，多名专业专职电销团队,第五篇：营销篇 推广战略,网上预约团购模式 一方面根据前期成交客户分析，走出售楼处，进行有针对性的团体拜访，调动已购房客户积极性，为项目销售服务。另一方面，通过网络媒体等开设虚拟散客团购空间，只要报名均可享受团购优惠。 观光看房车增设 建议项目购置1辆观光车，可以接送客户，同时亦可作为客户参观小区的观光车，让客户亲身了解周边的配套、环境等优势。观光车本身就是一道风景，且在全椒地产界也不多。 开通周末看房直通车 在临近乡镇及区外客户集中区域布置，做到以较少的支出培育发掘大市场，可以将项目推广工作有机深入到媒体暂未到达的角落区域。与当地主流媒体合作，组织周末看房直通车，方便客户看房。,渠道执行：多元化整合,第五篇：营销篇 推广战略,每个周末推出一定套数的“特惠房” 特惠房源选择原则：挑选一些位置、朝向、楼层等相对劣势的房源，以一定的组合优惠进行促销。,方式一：,以“特惠房”的形式，通过多重优惠组合拳，提高性价比,营销策略：案场活动,第五篇：营销篇 推广战略,首先通过媒体主办的口径，以弱化开发商的价格变化影响，再通过购房人数的积累来实现价格优惠幅度的变化，把优惠决定权转嫁到客户身上。 团购房源的设置建议以90方左右小户型为主，成团可能性大。,方式二：,以“小型团购房”的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度,30人报名,5人报名,10人报名,营销策略：案场活动,第五篇：营销篇 推广战略,可选择特定身份人群（如周边医院、企业主、教师、普通职员等），以同意“首付分期”措施进一步降低购房门槛，将优惠进行到底，以吸引首置客户，达成促销效果。 如说辞：纯法式皇家高档园林美宅，全线高铁5分钟便达，现在 首付10万做房东！,方式三：,“首付分期”或“低首付”，降低购房门槛,首付分期,营销策略：案场活动,第五篇：营销篇 推广战略,大户型总价高，对应的客户也是以自住改善性、经济条件较为宽裕的客户为主，精装修房的比较符合他们的需求，通过“赠送”精装修款来实现价格的幅度优惠，增加大户型产品的销售卖点。,方式四：,购买110方以上大户型，赠送500元/精致装修标准,购买大户型产品 赠送精致装修,营销策略：案场活动,六一儿童节，带孩子来看房的客户，当天签约，立减6100元，还送儿童超级礼包； 七夕情人当天，女性购房者或带女性前来购房者，当天认筹，一周内签约，便能单价立减7700元； 九月十日教师节，为回馈教师，答礼送全面积家装基金。 十一期间看房直通车，外地客户和节日返乡客户 在一定时间内签约，即可报销来往高铁车费，另送20000元房价抵用券,方式五：,抓住不同的节日时机，促销推货,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：案场活动,“砸金蛋”客户从认筹到签约三天内，每带一个客户到现场，可砸一次金蛋，内有20005000不等的购房现金。 “日进百金”确定开盘前，认筹客户从认筹日起直至开盘，每天获得一百元优惠。 “老带新”免系统运营费老业主带新客户看房，成交的，老业主减免一年的系统运营费，成交一个减一年，可以累加。 ,其他方式,第五篇：营销篇 推广战略,营销策略：案场活动,全城重金寻找金牌介绍人 时间： 2014.72014.11 活动目标：增加圈层拓客渠道 参与人群：已成交客户 执行细则：凡成功介绍客户购房可得5000元套现金奖励（可累计）,营销策略：金牌介绍人,第五篇：营销篇 推广战略,案例分享,附1：,外展点：,派单：,大客户拓展：,现场活动：,全椒多金大公馆 项目组人员介绍,附2：,项目负责人： 周雁盛,职务及荣誉： 智帝中国集团副董事长 中国房地产策划协会安徽省房地产策划专家组成员 安徽省十佳房地产操盘手 个人简历： 1996年-2000年：同济大学建筑规划设计专业科班毕业。 2000年进入上海及第房地产经纪有限公司工作，能力突出，被誉为一线城市地产商的营销教练，内地地产商的贴身专家团 格言： 没有卖不出去的房子，只有卖不好的团队 每一次征战超越自己是唯一的挑战 代表作品： 上海：星期五公社、徐汇372、新天大厦 江苏：随园锦湖公寓千岛湖公寓、南山龙郡、江淮商城、泗洪物流产业园 江西：庐山醉石山庄 上饶东方家园 安徽合肥：宝文国际花园、宝文国际大厦、园景天下、湖公馆、盛世名城、东环广场、群盛共和城 安徽滁洲：金光大道、现代农业科技生态园 安徽舒城：枫丹华城 河南：现代城 浙江杭州：秋涛路综合楼、望江路广场、钱江新城购物中心、 浙江金华：武义别墅 山东：东湖龙城,区域主委： 陈国云,职务及荣誉： 智帝中国集团董事 智帝中国集团副总裁兼江苏宏基地产有限公司监事会主席 中国房地产经纪人协会会员、国家注册房地产经纪人