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产业经济学 一 简答题（15分*4，共60分） 1、 产业经济学内容体系包括哪些？ 产业经济学的理论是以产业组织、产业结构、产业发展和产业规制等为 主要内容完整的理论体系，微观经济学是其理论基础，产业组织理论是 其核心，博弈论已成为其重要分析方法。 （一）产业组织理论(Theory of Industrial Organization)，在英国 和其他欧洲国家以及日本又称产业经济学，是国际上公认的相对独立的 应用经济学科，是国外经济学核心课程之一，也是近年来经济学最活 跃、成果最丰富的领域之一。 （二）目前比较一致的看法是，产业组织理论（产业经济学）产生于美 国，作为一种理论体系产生于20 世纪30 年代，距今已有70 多年的历 史。 （三）产业组织学（产业经济学）作为一门独立的学科出现是伴随着上 个世纪大型制造业公司的大量涌现，与新古典微观经济理论在解释垄断 或不完全竞争问题上的失败分不开的。 （四）产业经济学以市场与企业为研究对象，从市场角度研究企业行为 或从企业角度研究市场结构。 2、 影响产业结构的因素有哪些？ 一、资源的供给（输入）（一）劳动力的供给：1、劳动力供给总量影 响产业结构2、劳动力供给结构影响产业结构（二）技术的供给，产业 结构发展的根本动力1、技术的进步新老产业的交替产业结构的变 化2、技术进步的不均等规律各产业劳动生产率提高速度不同产业 结构的变化3、技术的进步激发新的需求（三）自然资源的供给，产 业结构的立足点之一1、一国拥有的自然资源条件决定该国产业结构的 演进方向。2、技术进步，自然资源对产业结构制约作用弱化。（四） 资金的供给，影响产业结构的直接因素1、投资总量的增加一般不会 是各产业产出等比增加产业结构的变化2、投资结构的变化各产业 得到的投资量不一样各产业发展的快慢不一样产业结构的变化 二、市场需求（一）国民收入的总水平及其分配（二）消费需求与投资 需求三）中间需求（初级品和中间品）与最终需求（个人需求和社会需 求）（四）产品的结构（同一产业众多产品的产出之间的结构）1、同 类特定的产品结构决定了特定的产业结构 2、同一产业各种产品的生命周期不同产品的更新换代时间不同产 品结构改变产业结构的转换。（五）居民消费状况 三、环境影响（一）政府宏观经济政策对产业结构的影响产业政策通过 对全产业或其中某些产业的支持、保护或限制，直接干预一国的产业结 构。1、产业结构政策。2、产业组织政策。（二）国际贸易对产业结构 的影响1、进出口商品结构的变动一国产业结构的变化 2、发展中国家国际贸易战略的变化产业结构的变化（1）以初级产品 出口带动经济的发展（影响国外需求）；（2）以出口导向牵引经济的 发展（影响国外需求）。出口多的行业在结构中比重增大。（3）以进 口替代促进经济的发展（影响国内需求）。国内需求结构与产业结构较 为一致产业结构变动呈现先快后慢。 3、 产业结构优化的内涵是什么？ 产业结构优化是指推动产业结构合理化和高度化发展的过程，前者主 要依据产业关联技术经济的客观比例关系，来调整不协调的产业结构， 促进国民经济产业间的协调发展；后者主要遵循产业结构演化规律，通 过创新，加速产业结构的高度化演进。产业结构优化过程就是通过政府 的有关产业政策调整影响产业结构变化的供给结构和需求结构，实现资 源优化配置与再配置，来推进产业结构的合理化和高度化发展。 4、 产业政策基本内容包括哪些？ 产业政策的主要内容 1、产业结构政策，即着重研究各产业之间关系结构的政策。具体包 括：主导产业的选择政策，支柱产业的振兴政策，对某些产业的保护、 扶植政策和对另一些产业的调整援助政策等。 2、产业组织政策，主要是研究每个产业内部关系结构的政策。具体包 括：反垄断政策、直接规制政策以及其他诸如中小企业政策、企业兼并 政策等。 3、产业技术政策 即有关引导和促进产业技术进步的政策。具体包 括：研究开发援助政策、高新技术鼓励政策、知识产权保护政策、技术 转移政策以及有关职业培训方面的政策等。 4、产业布局政策，主要是政府对本国所拥有的资源要素及生产力在地 域空间上进行组合分布的政策。可分为宏观布局政策、中观布局政策和 微观布局政策。 5、产业环境保护政策，主要是政府对产业可持续发展战略在环境指向 方面的政策，具体包括有关产业发展的环境保护政策和对环境保护产业 的支持政策。 6、产业国际竞争力政策，主要是政府为提高或保护本国产业国际竞争 能力而推行的政策。具体包括进口保护政策、出口鼓励政策、产业扶植 政策等。 二 论述题（20分*2，共40分） 1、 湖北承接东部产业转移面临的优势、劣势、机遇、挑战分别是什 么？应采取哪些对策积极应对？ 优势：区位、科教、水资源矿产资源丰富，区位交通条件优越，现代 产业体系完善，要素成本较沿海地区有优势，产业承接平台空间广阔， 内销市场具备可观规模，科技与人才优势突出。中部崛起将形成以武汉 为增长极的城市群与长株潭为一体的城市群，使得湖北成为中部崛起的 重要战略支点，有望在未来中部区域的发展中抢占先机，取得承接产业 转移的优势。 劣势：开放型体系有待完善，产业配套能力有待健全，保税物流及通关 体系有待建设，服务软环境有待改善，产业转移信息指导亟待完善。 机遇：国家经济增长由出口导向为主转向内需拉动为主的结构性调整， 为湖北提供了承接开放型产业转移的增量性机遇。 挑战： 转出产业资源总量具有一定程度的稀缺性，加大了中西部省 市的竞争压力。 当前，第四次产业转移仍处于启动阶段，产业转移高潮的来临仍需要 阶段性的演进。以珠三角为例，珠三角企业不仅未形成产业漂移潮，且 世界制造业依然增加在珠三角的投资。 中西部地区、沿海欠发达地区及东南亚国家纷纷打造引资洼地，在 承接产业转移领域比拼招商优惠政策，形成激烈竞争。 当前中西部各省市、沿海省市欠发达地区、东南亚国家纷纷采取强力 措施承接产业转移，以更高的发展定位、更大的措施力度比环境、争客 商、引项目，形成了一种赶超挤压、“僧多粥少”的逼人态势。 湖北在承接沿海产业转移过程中面临着如何平衡地区经济增长与科 学发展、保护环境之间关系的挑战。 沿海发达地区经过近30年的快速工业化进程后，环境容量压力正成为 伴随而来的突出问题。 此外，伴随着国家主体功能区规划的实施，湖北可能成为国家层面划 定的重点开发区。但在省级层面，将根据各地资源条件划分为优化开 发、重点开发、限制开发和禁止开发四类区域，且作为国家粮食主产 区，基本农田保护面积大、建设用地预留空间少，供需压力随时间推移 将加大。各市在承接产业转移中如何与省级主体功能区规划紧密结合起 来，处理好全局与局部关系，成为一项新的挑战。 东部产业转移的实质是其资本寻求扩张，谋求增值的过程，有其固 有的规律和特点。在承接过程中，必须认真分析产业转移的趋势，了解 产业转移的需求，同时还要深入分析自身在承接产业转移中的比较优势 和薄弱环节，找准对接点，方能获得最佳的耦合效应。从天门的实际出 发，要积极发挥四大优势，实现有效对接。 一是发挥区域优势，推进与加工贸易和生产服务业的对接。 二 是发挥资源优势，推进与资源精深加工产业的对接。 三是发挥产业 优势，推进特色产业的协作配套和产业链的对接。 四是发挥综合成本低廉优势，推进与劳动密集型产业的对接。劳动 密集型产业对用工、用电、用水、用地等方面的依赖程度较高。 不断完善承接东部产业转移的政策措施 第一，坚持狠抓招商引资不动摇。一是进一步创新招商引资的方式 方法。强化专班招商、驻点招商和以商招商，大力推进产业链招商、委 托招商、网上招商等，扩大回归工程效应，不断提高专业化招商水平。 二是完善招商引资机制。着重完善统计体系和目标考核体系以及奖励机 制。坚持把招商引资作为党政干部实绩考核的重要内容。三是加强招商 引资基础工作提高承接的针对性。搭建产业转移信息平台，及时发布各 地区待转产业信息，为承接转移创造便利条件。遵循国际惯例，有针对 性地策划、包装项目，加强投资项目的综合性分析和集中推介，提高项 目成功率。四是建立健全与东部地区的联动机制。加强与东部地区的沟 通联系，积极与之建立高层领导和政府对话互访机制和沟通机制，探索 与发达地区的园区之间、商会之间、行业协会之间、企业之间的多种对 接，开展经贸、科技、教育、人才等交流活动以及干部挂职、培训工 作。五是不断提高招商引资质量。着力引进战略投资者，发展大企业和 高新技术企业，在引进世界500强和国内500强企业上实现更大的突破。 坚决不引进违背国家产业政策和能耗高、对生态环境有严重影响的项 目。 第二，不断加强承接区建设。把建设一批功能完善、产业突出的承 接区作为当前的一项重点工作。建立开发区、工业园区和工业小区相互 衔接、相互补充的承接平台。优化产业分工。科学规划，对园区和工业 小区进行合理定位，避免产业趋同，重复建设，分散产业竞争力。三是 促进园区的提档、升级。大力推进以道路、供水、供电、排污、通信等 为主的基础设施建设，加快发展生产性服务业以及生活配套产业，不断 提高园区的承载功能、服务功能和配套功能。 第三，进一步突破瓶颈制约。建立健全物流体系。加强物流通 道建设。在支持大型交通基础设施建设的同时，着力加强重点工业园、 重点企业的物流通道建设和境内交通通道建设。搞好汉江和汉北河疏 浚，畅通水运通道，发挥水运功能。加强物流节点建设，引进和培育一 批物流企业。四是抓好企业用工服务。加强招工平台建设，建立用工信 息发布机制和沟通机制，开展经常性的用工招聘活动。实施“劳动力回 归”工程和“劳动力涵养工程”，加强劳动力储备。整合现有培训力 量，大力发展职业技术教育，加大技能培训力度，不断提高劳动力就业 技能。改善用工环境，完善用工保障机制，确保劳动者安心、安身在市 内企业就业。 第四，着力优化承接产业转移的环境。经济发展硬环境是基础，软 环境是核心，现在各地招商引资拼优惠政策的空间已经很小，下一步的 竞争将主要体现在软环境上，特别是服务环境方面。一是着力提高服务 效率和质量。加快实施“体制创新、行政提速、信用天门、优质服 务”等四大环境创新工程，进一步完善经济发展环境责任追究制度，加 大对破坏经济环境行为的惩处力度。 第五，抓紧建立承接东部产业转移的机制。科学制定承接产业转移 规划出台促进承接东部产业转移、扩大对外开放的意见和加快发展产业 集群的意见，明确承接产业转移工作的目标任务和政策措施。不断完善 承接产业转移的政策。加强财政投入，加大对产业转移项目的基础设 施、公共服务平台建设的扶持力度.建立和实行承接产业转移的目标管 理制度和责任制度，形成承接产业转移的有效激励机制和工作推动机 制。 2 、从产业经济学理论角度分析，2009年国家出台的十大产业调整振兴 规划的背景、核心主旨和预期效应。 钢铁和汽车产业振兴规划（1月14日）、纺织工业和装备制造业调整振 兴规划（2月4日）、船舶工业调整振兴规划（2月11日）、电子信息产 业振兴规划（2月18日）、轻工业和石化产业振兴规划（2月19日）、有 色金属和物流业振兴规划（2月25日）获国务院常务会议通过。至此， 十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2009年至2011年。 一、钢铁业：加快淘汰落后产能 主要措施：实施适度灵活的出口税收政策，调整进出口税率，提高部分 高端产品的出口退税率，稳定国际市场份额；加大淘汰落后产能力度； 发挥大集团的带动作用，推进企业联合重组，培育具有国际竞争力的大 型和特大型钢铁集团。 主要影响：政策虽然无法改变目前钢铁行业面临的内外需下降的状态， 但是淘汰落后产能和联合重组将会给行业周期性下滑的延缓起到一定的 积极作用。从长期来看，大型优势钢企将成为钢铁行业的绝对龙头。 二、汽车业：支持发展自主品牌 主要措施：从2009年1月20日至12月31日，对1.6升及以下排量乘用车减 按5%征收车辆购置税。支持大型汽车企业集团进行兼并重组，使大型车 企从目前的14家减少到10家以内。今后3年中央安排100亿元专项资金， 重点支持企业技术创新、技术改造和新能源汽车及零部件发展。支持汽 车生产企业发展自主品牌。 主要影响：减征购置税政策对大多数轿车企业构成利好。专项资金有利 于新能源汽车和自主品牌轿车的发展。规划一方面刺激了内需，扩大了 小排量汽车销售；另一方面鼓励车企进行研发投入发展自主品牌，这将 对我国的汽车企业发展构成长期利好。 三、纺织工业：促进企业由大到强 主要措施：将纺织品服装出口退税率由14%提高至15%。加大对纺织企业 技改资金和流动资金贷款支持；鼓励支持中小企业金融服务与担保机构 优先向纺织企业提供贷款和担保。在新增中央投资中设立专项，重点支 持纺纱织造、印染、化纤等行业技术进步。 主要影响：退税上调短期有助于缓解企业的压力，但难以阻止纺织业出 口增速的下降甚至绝对值的下滑。而行业面临的最突出问题是外需不 足，在全球需求萎缩的大背景下，规划很难直接和及时地刺激扩大出 口。另外，信贷支持的执行仍存疑、专项资金的投资额度不明确，难以 在短期内为企业带来盈利能力的明显改善。 四、装备制造：骨干企业联合重组 主要措施：支持装备制造骨干企业进行联合重组；充分利用增值税转型 政策，推动企业技术进步；在新增中央投资中安排产业振兴和技术改造 专项；建立使用国产首台(套)装备风险补偿机制；增加出口信贷额度， 支持装备产品出口；重大工程项目优先采购国内生产设备，国内采购率 原则上不低于70%。 主要影响：国家明确支持装备制造骨干企业进行联合重组，相关企业有 望通过产业链的整合来进一步扩大自身的实力，细分子行业的龙头企业 受益最大。另外，规划中要求提高国产设备采购比例和鼓励采购首台首 套国产设备的政策对装备制造业企业，尤其是大型骨干企业意义重大， 有助于其市场份额提升及推广。 五、船舶工业：扩大国内市场需求 主要措施：淘汰落后产能。鼓励金融机构加大船舶出口买方信贷资金投 放；将现行内销远洋船财政金融支持政策延长到2012年。拟出台单壳油 轮和化学品船以及老旧船舶的报废更新政策；提前实施进入中国水域的 单壳油轮淘汰政策。 主要影响：中国造船业订单以散货船为主，大约占比70%左右，这项政 策将有利于扩大国内船舶市场需求，调整运力结构。而目前全球油轮在 手订单实际上已经包含了单壳油轮淘汰所新增需求，因此不会在国际范 围产生较大的影响。中国船舶和广船国际的产品基本代表相应领域的国 家水平，淘汰落后产能对这两家公司的发展相对有利。 六、电子信息：集中实施六大工程 主要措施：加大投入，集中力量实施集成电路升级、新型显示和彩电工 业转型、第三代移动通信产业新跨越、数字电视推广、计算机提升和下 一代互联网应用、软件及信息服务培育六大工程，鼓励引导社会资金投 向电子信息产业。支持优势企业兼并重组。落实数字电视产业政策，推 进“三网融合”。 主要影响：规划对于通讯设备行业（3G及宽带）、电子行业、彩电行业 以及软件行业构成利好，同时，将推动国内服务外包需求的成长及对本 土基础软件企业需求的增长。 七、轻工业：惠及45个细分行业 主要措施：扩大城乡消费。进一步提高部分轻工产品出口退税率。加大 对中小轻工企业的财税和信贷支持。进一步扩大“家电下乡”政策实施 力度。加快造纸、家电、塑料等行业的技术改造。增加糖、乳制品、 盐、纸浆等产品的收储。 主要影响：轻工业总共涉及大约45个大小行业，预计食品、家电有望成 为振兴重点。但是国家政策对于短期行业景气难以起到明显的支 撑。“家电下乡”对大家电的需求有直接拉动作用，但是众多外向型经 济企业工作的农民工受国际经济恶化影响而返乡，农民购买力(需求)变 化制约了“家电下乡”的效果。 八、石化业：控制总量布局产业 主要措施：抓紧落实成品油储备，完善税收政策，增加技改投入，加大 对石化企业的信贷支持。扩建产能，调整化肥农药生产结构，抓紧组织 实施在建炼油、乙烯重大项目，扶植高附加值化工产品等。 主要影响：振兴计划旨在调整控制总量，进行产业布局，加快技术升 级。由于目前很多大宗产品价格倒挂，出口退税和关税调整不会起到很 大作用。振兴规划中，炼油、农业化肥与农药、化工新材料等子行业将 得到有力扶持。 九、有色金属：收储成为主要措施 主要措施：“收储”将是有色金属产业振兴规划的主要措施，具体可能 包括落实及增加收储计划、推动跨行业、跨地区兼并重组以及国外资源 并购、落实直购电试点、降低电价、合理调整税费以及加强对重点企业 技改的支持等。 主要影响：“收储”对于扭转国内有色金属骨干企业库存高企的困境有 直接作用，而对于那些已经被收储的铝厂、锌厂等企业，他们面临的库 存压力已经相对较小，现金压力减轻，由此可能使得市场抛售压力缓 解，从而使得部分金属价格受到一定程度的支撑。 十、物流业：减轻金融危机冲击 主要措施：可能将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统 一，调低为3%；扩大营业税差额增收范围、对我国物流园区布局进行合 理规划等。 主要影响：物流业受到了世界经济危机的严重影响，规划将在一定程度 上减轻金融危机对物流体系的冲击。 一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正 确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共21分) 1.公寓内的租客需要洗衣服务，可以通过增加洗衣房解决。这体现了房 地产投资具有( ) A.对专业管理的依赖性 B.适应性 C.相互影响性 D.不一致性 2.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降 至最低限度的风险是( ) A.持有期风险 B.周期风险 C.时间风险 D.资本价值风险 3.资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( ) A.利润 B.经营收入 C.沉淀成本 D.机会成本 4.某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商 铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回 报率为( ) A.1.8% B.6% C.2.5% D.6.1% 5.某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本 利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元 6.房地产开发的主要程序包括的步骤有( ) A.三个 B.四个 C.五个 D.八个 7.按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( ) A.50年 B.70年 C.40年 D.60年 8.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( ) A.竞争 B.垄断 C.非垄断 D.完全竞争 9.城市规划一般分为两个阶段进行：总体规划和( ) A.详细规划 B.区域规划 C.发展战略规划 D.单项规划 10.由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是 一种( ) A.权益的交易 B.实物的交易 C.价值的交易 D.价格的交易 11.经济适用住房的销售价格和销售对象，要受( ) A.市场的引导 B.政府的指导 C.企业的控制 D.消费者制约 12.根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种( ) A.自我改造的模式 B.自我发展的模式 C.自我修正的模式 D.自我创新的模式 13.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( ) A.地区性 B.国内性 C.国际性 D.城市性 14.银行把可行性研究作为建设项目申请贷款的( ) A.一般条件 B.基本条件 C.先决条件 D.选择条件 15.可行性研究一般按( ) A.四个步骤进行 B.五个步骤进行 C.六个步骤进行 D.八个步骤进行 16.房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整 体经济形势处于上升阶段，还是( ) A.萌芽阶段 B.衰退阶段 C.发展阶段 D.平衡阶段 17.开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余 或( ) A.开发投资 B.短缺 C.流动资金 D.发展基金 18.银行审查确定设押房地产合法性的主要因素是( ) A.抵押人合法拥有 B.权属清晰 C.易转让 D.抵押物估价适中 19.以个人住房抵押贷款购买预售的商品住宅，且由开发商全程担保， 这种贷款形式的主要风险承担者是( ) A.银行 B.开发商 C.购房者 D.银行、开发商、购房者 20.影响企业素质的主要因素是( ) A.领导者素质 B.职工队伍素质 C.经营管理素质 D.资金实力 21.“二手房屋“就是指( ) A.第二次过户交易的房屋 B.经过二次装修的房屋 C.非第一次过户交易的房屋 D.旧房屋结构的房屋 二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答 案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错 的，该小题无分。每小题1分，共10分) 22.房地产从本质上包括( ) A.建筑物 B.电梯 C.土地 D.室内卫生设备 E.附带的权益 23.房地产开发过程中的多种资源组合包括的方面是( ) A.土地 B.建筑材料 C.城市基础设施 D.劳动力 E.市场 24.房地产交易权益中的所有权包括( ) A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处置权 E.经济权 25.根据房地产市场分析的四象限模型，房地产市场可分为( ) A.投资市场 B.出售市场 C.使用市场 D.出租市场 E.抵押市场 26.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审 核和再评估上报的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括( ) A.建设银行 B.投资银行 C.咨询公司 D.有关专家 E.研究单位 27.房地产开发项目前期工程费，主要指前期规划费和( ) A.设计费 B.可行性研究费 C.水文地质勘测费 D.三通一平费 E.拆迁费 28.房地产开发企业收入总额主要包括( ) A.生产经营收入 B.财产转让收入 C.特许权使用收入 D.利息收入 E.股息收入 29.城市维护建设税的计税依据是按( ) A.增值税实缴税额 B.消费税实缴税额 C.营业税实缴税额 D.所得税实缴税额 E.房产税实缴税额 30.投资铺面房的财务分析包括( ) A.租金收入现金流量 B.供暖制冷设施费用 C.外装修与保养费用 D.内部装修及维护费用 E.消防费用 31.进行工业用房投资的开发商要满足市政管理部门的主要要求是( ) A.符合城市规划 B.交纳土地出让金 C.拥有合法的开发手续 D.控制环境污染 E.靠近客户群 三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内 打“，错误的打“；并改正划线部分。每小题2分，共20分) 32.流动资金投资可在每个生产周期末收回。( ) 33.某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元， 则该物业的综合资本化率为25%。( ) 34.通货膨胀使折现率保持不变。( ) 35.房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。( ) 36.购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。( ) 37.财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目 寿命终了时，所有投资已被部分回收。( ) 38.房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( ) 39.按照关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定，个人购买 普通住宅，暂减半征收营业税。( ) 40.大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘 和噪声方面。 41.对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方 式，可以降低投资风险。 四、简答题(每小题3分，共9分) 42.简述土地一级开发的模式。 43.简述房地产开发项目租售方案的基本内容。 44.税费对房地产价格有何影响? 五、计算题(每小题10分，共20分) 45.某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建 筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92， 860万元，土地费14，800万元，开发成本24，786万元，开发费17，132 万元，与转让出租有关税金4，968万元，扣除项目税按照20%算。试计 算项目开发成本总费用、应缴土地增值税。 46.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为15万元的住宅，如果该 家庭首期付款为房价的30%，其余在8年内按月等额偿还，年贷款利率 4.8%，问月供款额为多少?如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消 费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅? 六、论述题(每小题10分，共20分) 47.如何分析拟投资宗地的开发潜力? 48.金融机构如何审查开发建设项目? 房地产投资分析试题参考答案 一、单项选择题(每小题1分，共21分) 1.B 2.C 3.D 4.B 5.C 6.D 7.C 8.B 9.A 10.A 11.B 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.B 18.A 19.C 20.A 21.C 二、多项选择题(每小题1分，共10分) 22.ACE 23.ABCD 24.ABCD 25.AC 26.ABCD 27.ABCD 28.ABCDE 29.ABC 30.ABC 31.ACD 三、判断改错题(每小题2分，共20分) 32 项目寿命周期末 33 20% 34 提高 35 调控 36 37 可以被完全回收 38 导致项目有效租金收入减少 39 契税 40 41 四、简答题(每小题3分，共9分) 42.土地一级开发指由政府对一定区域土地进行统一征地等，并进行适 当的市政配套设施建设，使该区域土地变成熟地后进行有偿出让的过 程。主要模式有： (1)以政府为主的模式。 (2)以民间为主、政府辅助的模式。 43.租售方案一般包括的内容： (1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例； (2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的 位置； (3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定； (4)租金和售价水平的确定。 (5)收款计划的确定。 44.我国商品房价格由土地费用、房屋建造成本、开发期间费用、税 金、各种行政性收费和开发经营利润构成。各占商品房价格的比重 是：( ) 其中：土地费约占30%，税金约占6%，各项行政性收费约占15 20%。 上述各种税费约占商品房价格的5060%。因此，税费，尤其是土地 费用和各种行政性收费对商品房价格影响很大。 为鼓励住房消费，拉动经济增长，应采取必要措施进行调控。 五、计算题(每小题10分，共20分) 45.解：依题意计算： (一)项目开发成本总费用： 14，800+24，786+17，132+4，968=61,686(万元) (二)土地增值税： (1)其他扣除项目税： (14，800+24，786)20%=7,917.2(万元) (2)土地增值税