容积率绿地率人口密度建筑密度小区概念.doc

容积率 绿地率人口密度 建筑密度小区概念城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。居住区级道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 小区路：一般用以划分组团的道路。 组团路：上接小区路，下连宅间小路的道路。 宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 道路红线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层。 住宅建筑套密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数套ha。 住宅建筑套密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数套ha。 住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积平方米公顷。 住宅面积净密度：也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米公顷或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。 建筑面积毛密度：也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米公顷或以总建筑面积万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。 住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。 建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 。 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用万元ha。 住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用元平方米。 绿化覆盖率和绿地率绿化有2个概念：绿化覆盖率和绿地率，绿化率绿化覆盖率 。平常习惯的绿化率专业术语应称做“绿地率”，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但不能等同视之。 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。 绿化覆盖率的基本计算公式在形式上与绿地率的计算公式是一样的。而二者的区别主要体现在对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。 1、绿地率：管得严，标准高，在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。从国家的相关技术规范、法规可以看出，并不是所有长草的地方都能算做绿地。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于 8米，面积不小于 400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积 70（含水面），至少要有 13的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙 1.5米和道路边线 1米以内的用地，不得计入绿化用地。政府把关的就是绿地率这一指标。此外，还有几种情况也不能计入绿化率的绿化面积，如目前小区的建设中，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到 3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿地”中；而屋顶绿化、晒台绿化等装饰绿化的面积，虽然也是对小区的绿化与美化有益，但按目前国家的技术规范，这类绿化也算正式绿地。2、绿化覆盖率：管得松，绿得广 如果严格按照绿地率的要求建设绿化，小区建设的成本虽能降一些，但幅度非常有限，坏处却很多。最直接的就是小区的环境会很糟糕，小区的品位会降低，这都不利于销售。谁不喜欢绿草如茵呀？其次，现在要求“黄土不露天”，像地下车库这样大面积的地下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀，即使不种花种草，你也要专门做地面铺砌；像距建筑外墙 1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但有条件的话种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？不过，既然多栽了草皮，就不能白栽，于是，在小区规划设计中，就有了绿化覆盖率的计算。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到 60以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。而对于消费者来说，有草的环境总比满地铺砖的广场环境更惬意吧？ 现在绝大多数的楼书标称的“绿化率”实是“绿化覆盖率”，“绿化率”号称的30%以上几乎不能实现的。绿化率不等于绿地率 许多购房者认为衡量一个房地产项目绿化环境的好坏只要看它覆盖率的高低，其实则不然。绿化率计算的是树冠面积而非实际种植面积，即指树冠投在地面上的树荫的面积。购房者往往因为缺乏这方面的知识而产生纳闷：明明当初开发商承诺的绿化率很高，一到房子交付时才知远非如此。这是开发商钻了绿化率计算方法的空子。 绿化率不同于绿地率。影响绿化率计算的因素有多种。一是树种。不同树种有不同的覆盖面积，计算出来的绿化率也自然不同，比如柳树的覆盖面积大，松树、柏树的覆盖面积小；而同样的树种在不同的季节所体现出来的绿化率也不尽相同，春天树叶茂盛，绿化率就高，冬天树叶凋零，绿化率就低。与此同时，很多开发商将人工湖、屋顶花草也都归入到绿化面积当中，从而得出较高的绿化率，这些都是开发商在弄虚作假。 真正能够反映绿化面积的是绿地率指标。绿地率是指绿地上的实际种植面积。它是一个硬性指标，也是小区