重庆奥林匹克花园项目市场调研报告.doc

管理资源吧（），海量管理资源免费下载！重庆奥林匹克花园项目市场调研报告第二分册 竞争态势分析All Right。奥林匹克花园项目市场调研报告第一部分 竞争环境背景5一、北部新区简介5二、北部新区竞争态势综述9三、北部新区业态特点9第二部分 竞争个案分析11一、蓝湖郡11二、（龙湖）水晶郦城13三、财富中心16四、鲁能星城17五、棕榈泉国际花园20六、天湖美镇21七、同创奥韵25八、阳光10028九、蓝山湖30十、比华利豪园31十一、佰富高尔夫别墅33十二、金科天籁城34十三、其它项目35第三部分 竞争市场分析36一、北部新区楼盘特点36二、北部新区及其它竞争楼盘销售力分析37三、竞争项目相关单位统计表：38四、主要竞争项目区域统计表40五、主要竞争项目推广主题统计40六、主要竞争项目广告投放量41七、竞争市场的户型分析44第四部分 重庆高档物业市场分析45一、别墅市场分析45二、北部新区市场分析48三、富人区的形成48四、成功案例欣赏50 市场竞争环境概述高端市场竞争日趋激烈 1、北部新区主要楼盘概览项目名称物业形态价格水平销售时间蓝湖郡联排别墅、独立别墅5000元/ M2起待定，估计在8月棕榈泉国际花园联排别墅、独立别墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集团独立别墅未定尚早鲁能星城多种建筑形式2800-4300元/ M2开始认购蓝山湖联排别墅未定尚早天湖美镇花园洋房4000元/ M2起待定，估计在8月财富中心小高层、花园洋房3800元/ M2起待定，估计在8月水晶郦城（三、四组团）小高层、高层3800元/ M2起待定，估计在8月佰富高尔夫别墅独立别墅10000元/ M2起待定，估计在年底比华利独立别墅10000元/ M2起2004年4月17日2、北部新区市场迅速放量通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。因此，今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项目，现以蓝湖郡的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅29栋，总面积11600平方米左右，市场价值约1.5亿元，联排别墅743栋，总面积185750平方米左右，市场价值约10亿元，再看棕榈泉，一期住宅300余套，总建筑面积70000平方米左右，市场价值约4亿元以上，七月二十五日开始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建筑面积40万方，估计市场价值约16亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元，共能容纳约3000户左右。很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去，回笼资金约20亿元左右。意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向这三家开发公司。3、产品定位趋于一致现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。4、地理位置相对集中除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素，更多的是比配套比服务等软件因素。5、竞争态势分析市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。 这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，他们是北部新区的第一批掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了开发公司的品牌知名度，可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标。第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。 第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争，三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显的一个问题是，一、二梯队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。第一部分 竞争环境背景一、北部新区简介重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。按照规划，北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。1、明显的区位优势 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于2003年7月开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。 2、广阔的发展空间 北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作用。 3、重点发展的产业 北部新区产业布局以发展“十里汽车城”和光电产业基地为重点。规划将“十里汽车城”打造成为以福特轿车、力帆汽车为主体的中高档轿车生产基地，微型车、重型货车、大型客车及零部件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能为一体的新型工业区。汽车城已入驻长安福特轿车15万辆、力帆轿车5万辆项目和十多家海内外知名汽车零部件企业。北部新区正按照新的思路、调动各方面积极性打造“十里汽车城”，重点支持长安福特和力帆轿车发展，推动轿车和发动机、微型车、重型货车、大型客车、汽车空调、汽车技术研发中心等重点工程，引进一批专用车、改装车和汽车零部件生产项目，引导一批海内外汽配企业特别是民营汽配企业入驻并实现摩托车零部件生产向汽车零部件生产的转化。 规划以光电产业基地为重点推进高新技术产业项目的引进和发展。在高新园实施“三、四、五”产业发展重点，即集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化器。引进和发展信威、华邦、海扶等一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软件项目。4、良好的基础设施和生态环境 北部新区开发建设近四年来，一批重要的基础设施已经建成投入使用，能基本满足企业入驻需要。从2003年开始的新一轮综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿，打造良好产业发展和人居环境，2007年左右将基本建成。现在，金开大道等一批主干道已经通车，供水加压站、变电站等一批设施已投入使用，渝怀铁路、重庆铁路客运枢纽江北客运站、寸滩港集装箱码头和物流园区建设进展顺利；一批骨干道路建设快速推进，将形成网络式、命名为“金系列”的“开山通海兴渝州”的七条骨干路网；连接北部新区的4条轨道交通线已完成规划，其中3号线（市中心区-江北国际机场）将在年内开工，6号线（北部新区-北碚）将提速推进。完善的基础设施将构成北部新区公路、铁路、水运、航空综合立体交通网络。 一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。100米宽16.5公里长的嘉陵江沿江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行形象设计，将于2004年动工；重庆汽车会展中心即将动工；正在加快推进的重庆经贸科技会展中心、国际双语学校、国际医院、高档生活区、高尔夫球场、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休闲、旅游环境。 北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作休闲环境。将构筑山水园林主体框架，分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。5、优惠的扶持政策 北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。工业用地实行优惠地价；租用标准厂房实行优惠价格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；工业企业所得税按15-10%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半”；实行高新技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；对出口商品等实行贴息；重大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。 6、快捷的服务方式 在北部新区服务就是生产力，建设诚信政府、服务型管委会是一贯要求。为服务快捷，重庆市政府决定，将市政府的职能委托给北部新区管委会，将市政府相关部门的职能委托给经开区、高新区管委会，简化了办事程序，提高了效率。北部新区经开园、高新园实行小机构、大服务，最大限度简化审批程序，实现体制创新和建立快捷的服务方式，建立了投资者投诉制度；对进入的项目实行跟踪式、全程式、保姆式服务。已经竣工的经开园金山大厦、基本竣工的高新园管理服务中心大楼设”一站式服务大厅“，实行”一站式服务“和”首问责任制“，实现权限内投资项目审批和政务服务不出园区。 7、开发建设步入上挡提速的轨道 基础设施提速建设。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资98.5亿元，其中基础设施建设投资49.7亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和高新园完成固定资产投资52.9亿元，比上年同期增长60.4%，其中基础设施建设投资39.2亿元，比上年同期增长66.7%。市政府确定的北部新区14个重大项目进展顺利。 落户开发区的项目和投资明显增多。近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目122个，合同投资总额269.1亿元，其中建成投产16个，开工建设52个；2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生产总值130.2亿元，同比增长28.8%；完成工业总产值426亿元，同比增长35.7%；其中规模以上工业总产值379亿元，占全市规模以上工业总产值的23.9%；外贸出口实现9890万美元，同比有较大幅度增长。2003年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值14亿元，比上年同期增长53.9%；完成工业总产值39.4亿元，比上年同期增长2.3倍。二、北部新区竞争态势综述 北部新区拥有开阔平坦的土地，最具吸引力的城市发展前景，它正吸引着境内外众多房地产巨头的抢先进入，上千亩成片开发的超级大盘正在成为重庆楼市里引人注目的焦点。北部新区成立的时间不长，但是该区域内的房地产市场却发展迅速，短短的两年时间已经成为我市北部市场的一颗耀眼的明珠。龙湖水晶郦城、蓝湖郡、比华利豪园、财富中心、天湖美镇、棕榈泉及鲁能星城等大盘项目在北部新区推出，使该片区成为重庆市当之无愧的大盘展览馆。龙湖1600亩的“蓝湖郡”已破土动工、香港裕汇集团的棕榈泉也盖定1200亩良田、保利集团3200亩封地正在谋划，而联想控股的融科智地开发公司1000亩地皮则刚刚拿下，奥林匹克花园占据3300亩土地、建工集团的1000亩项目也浮出水面少则一千亩，多则五六千亩，相距甚近的地块纷纷落入了几大地产巨鳄的肚皮。圈地之外，先期拿地，紧挨着经开园的几大楼盘也展开了攻势：300亩的和黄比华利豪园、近300亩的中央硅谷、近600亩的金科集团六一水库项目大大小小的楼盘，皆因紧挨着金开大道这条黄金线，而被冠上一个响亮的名字金开组团。随着新一轮开发热潮的兴起，北部城区再一次向世人证明，凭借自己独特的地理、交通、产业及政策等优势，北部房产开发的前景仍是无人能比的。三、北部新区业态特点项目名称物业类型项目名称物业类型蓝湖郡联排别墅、独立别墅融科智地预测是独立别墅棕榈泉国际花园独立别墅、联排别墅比华利独立别墅财富中心多种建筑形态水晶郦城小高层、高层鲁能星城多种建筑形态大川水岸联排别墅天湖美镇花园洋房蓝山湖联排别墅佰富高尔夫别墅独立别墅保利集团高尔夫独立别墅 从上表我们可以看出，北部新区主流开发商所开发的楼盘绝大多数都是联排别墅、独立别墅和花园洋房，有少量的低密度小高层，所以从发展趋势来看北部新区的地产是以低密度的高档建筑为主，低密度市场已经成为了北部新区的主流市场。重庆市低密度住宅的判定基本有两个标准，一是指建筑密度低于20%的住宅类型，二是指容积率指标，就一般意义而言，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；联排别墅容积率不大于0.7；独立别墅容积率不大于0.35。在目前市场，只要满足其中一个要求，即可称为低密度住宅。 目前重庆市场上低密度住宅的主要类型可以分为以下两类：一是花园洋房，其基本在4-5层，容积率在1-1.2左右；二是别墅，包括叠加、联排、独栋等，其中叠加别墅容积率在0.8以上，联排、独栋别墅容积率在0.8以下。1、低密度市场发展及现状分析 重庆市的低密度住宅发展主要在2002年开始，其以龙湖香樟林、竞地溯源居、天骄美茵河谷、金科天籁城等为代表，销售进度均较为乐观，低密度住宅成为近一年内重庆房地产突出的亮点。其旺销的原因大致如下：其一，按照正常规律，510年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年是一个换房、也就是住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在2002年年底到2003年相继推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籁城等作为这两类物业的代表，在中高端市场上占据了很大的市场份额。但是这有可能仅仅是一个开始，在未来35年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。2、低密度住宅分布目前从区域的角度而言，重庆市的低密度住宅基本以下几大重要板块： 一是北部新区板块，其目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、鲁能星城、比华利、水木清华、清河湾、天籁城、水晶郦城、枫林秀水、佰富高尔夫别墅等。 二是沙坪坝板块，主要项目有水天花园、翡翠湖、美茵河谷等。 三是南岸板块，主要项目有学府大道69号、天池林海、溯源居、高山流水、融桥半岛等。第二部分 竞争个案分析一、蓝湖郡1、开发商背景重庆龙湖地产发展有限公司是由重庆中建科置业有限公司更名而来。公司成立于1995年6月，由重庆佳辰经济发展有限公司控股。拥有员工800余名。 1995年6月，公司正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截止2003年11月，累计已开发面积约110万平方米，在建面积约150万平方米。2、项目基本情况位于金开大道1111号，金山大道与金开大道交汇处。数条城市快速干道构筑畅达交通体系，乘车沿经开大道6分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅10余分钟又可快捷到达渝中区，繁华宁静一线间。该项目的建筑形态是联排别墅和独立别墅，总用地面积1600亩，一期占地408亩，772套住房，其中联排别墅743套，水边独立别墅29套。 户型面积：联排别墅约210平方米-290平方米；水边独立别墅约400平米该项目由全球最富盛名建筑设计师之一美国建筑协会会员、注册建筑师、任加州大学客座教授、芬兰博客利大学教授、纽约塞瑞克斯大学建筑学院院长约翰费雪尔设计。从情调各异的私家花园到户与户之间的开放式庭院，通过一系列与环境融合的人性化设计，创造出一个尊贵、自然、优雅、具有梦幻般色彩的理想人居环境。蓝湖郡内部配套设施包括体育中心,恒温游泳池、壁球馆、网球场、羽毛球场、健身房、SPA,标准游泳池等,外部配套有幼儿园、小学、中学等教育设施，更有大型体育中心、休闲商业街、20000平方米的大型超市等生活配套设施。3、项目定位该项目定位为湖滨纯别墅社区，广告推广主题为：“一生一栋，品味传承”。4、销售状况项目套内起价5000元/平方米， 总价80 万元起。2004年2月中旬，蓝湖郡第一次推出38套连排别墅，卖了一个月；4月27日，蓝湖郡推出均价66套连排别墅，仅一天半天就销售了50多套。并且，这次每套还涨了3万元。这个数字不仅刷新了龙湖自己的历史成绩（香樟林一天销售20套），更创下了重庆高端物业市场的新纪录。龙湖地产能够取得热销的成绩这跟龙湖品牌的强大号召力不无关系，同时，龙湖地产刚刚获得的“2003年住宅用户满意度抽查测评全国第一”及“全国守合同重信用企业”称号也给龙湖地产增添了巨大的市场美誉度，促成了市场对龙湖产品的持续追捧。5、客户群分析蓝湖郡为双资阶层（资本知本）的富裕人群开创了别墅生活，其倡导的自由、弹性的生活模式，迎合了双资阶层的价值观、教育水平、职业要求，因而成为白领精英的置业首选。6、项目优势分析n 良好的品牌效应，特别是香樟林别墅的开发获得巨大的成功为蓝湖郡打下了良好的基础；n 开阔、独特、功能丰富是蓝湖郡别墅的特点，名师的设计充分满足了居者对空间的多功能需求。n 独特的自然景观是蓝湖郡别墅的品质保证，也是购房者最看重的一点。蓝湖郡的广告推广非常成功，为其带来了良好的口碑和产品的附加值。通过精心策划的推广，把蓝湖郡的优势完全展现在消费者面前，并深深地打动了消费者的购买欲望。二、（龙湖）水晶郦城1、项目基本情况项目位于渝北区新牌坊龙湖西苑旁，有465、411、133、125路等六条公交线路和社区交通车江北线。社区线1：龙湖-新世纪-家乐福-北城天街-龙湖，沙区线；社区线2：龙湖-大石坝-沙坪坝-石桥铺-彩电中心，南坪线；社区线3：龙湖-五里店-巴蜀中学-南坪。该项目总用地面积500亩以上，一期开发204亩，住宅15栋，建筑面积241288平方米，总户数1677户，容积率2.1，绿化率60%，建筑为18层和31层高层楼房。主力户型建筑面积85-165平方米。建筑设计成塔式，双菱形住宅呈45度角相对，H型住宅错落排列，以最少的接地面积来减少原生地形的变形，15栋水晶建筑塔群错落有致、疏密有序地散布在绿野上。户型分配： B1 两房两厅一卫 套内面积 75平方米 C1-1 三房两厅双卫 套内面积101平方米C2-1 三房两厅双卫 套内面积104平方米C4 三房两厅双卫 套内面积123平方米D1-1 四房两厅双卫 套内面积125平方米D2 四房两厅双卫 套内面积139平方米在设计上以“尊重自然”为核心理念规划设计，建筑设计中特别强调竖向线条，以体现建筑晶莹之感和水晶的自然形态，强调建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般点缀绿色海洋。小区内有大中小三种类型的休闲广场，社区内及周边有游泳池、标准网球场、儿童游乐场、篮球活动场地、健身中心、老年活动中心、棋牌室等供业主休闲娱乐；其爱琴大道两旁有超市、美容美发、蛋糕房、自助银行、药店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡馆等商业形态，还有龙湖巴蜀小学、巴蜀幼儿园，项目周边配套设施成熟。龙湖水晶郦城商业项目由动步公园配套商业、龙湖水晶郦城大型超级市场、龙湖水晶郦城日式风情商业街等组成。动步公园配套商业8000平方米的动步体育公园配套商业设施，单层面积2000余平方米，共计四层，坐落在美丽的动步体育公园西南角，紧邻新西路，建筑中间围合有一个中庭花园，可经营精品店、酒吧、水吧、茶楼，中西餐饮。龙湖水晶郦城大型超级市场龙湖水晶郦城大型超级市场面积12000平方米，上下两层，坐落在龙湖水晶郦城住宅区南面，紧邻新西路，紧接龙湖水晶郦城入口，交通畅达、人流巨大，扼守商业进出要道。是大型超市开店首选地址。龙湖水晶郦城日式风情商业街龙湖水晶郦城日式风情商业街围绕龙湖水晶郦城住 宅，由 上下两层小巧的建筑围饶社区而成，建筑立面错落有致，中间零星随意的散布着几个围合的日式庭院，商铺大小适中，约100-300平方米一个，适合社区配套商业的进驻。2、项目定位项目定位为低密度小高层，广告推广主题为：善待自然，善待未来生活。大尺度、大视野、大自然。一生幸福，值得等待。3、销售状况项目销售套内起价3180元/平方米，最高价4500元/平方米，均价3800元/平方米。2003年8月，水晶郦城开盘，4天销售843套，再创历史新纪录。 2004年3月，水晶郦城再推128套住宅，创3小时卖光奇迹。4、客户群分析 水晶郦城定位于高收入的年轻白领阶层,所以购房者中年龄普遍年轻,25岁至35岁的白领和小型公司企业主是主力客户5、项目优势分析n 项目整体密度较低，休闲、活动空间比较大；n 自然景观营造较好，项目周边配套设施比较完善；n 龙湖的品牌优势明显，前期的成功开发为项目奠定了良好的美誉度；建筑外形、户型设计、景观设计都具有国际一流水平。三、财富中心1、开发商背景香港香江国际集团投资开发，香江国际集团创立于一九六九年，以香港为基地逐步发展为一间多元化跨国企业集团。此次投资亿元打造重庆涉外商务区，由德国国际设计师联合体（）担任规划设计。2、项目基本情况重庆财富中心位于被称为“经济增长极”的北部新区高新园区内北部新区星光大道16号。园区内高科技企业云集，交通便捷，并与重庆规划的未来使馆区紧密相邻。总用地面积32.16万平方米，规划建筑面积75万平方米，容积率2.33。集高档商业、高级公寓、甲级写字楼、会议中心和酒店为一体。一期公寓预计在今年7月限量面市，总户数812套。产品形态丰富，包含多层低密度板楼居住区、高层板楼休闲居住区、高层塔楼商务精英居住区等，建筑风格为欧洲现代理性主义风格。社区中容纳了现代商务活动及生活所需要的一切设施，功能的齐全化与集中给居住者带来方便、高效的工作效率以及更高的生活品质。3、项目定位财富中心定位为新城的副都心/重庆首个涉外商务区，主推广告语：新一代品质空间。4、销售状况7月3日，重庆财富中心销售处在音乐和鸡尾酒的优雅风情中正式开放，一期推出起价3800元/平方米。财富中心限量推出的国际公寓一期产品，包括了多层板楼和小高层板楼两种形态。其中多层板楼采用一梯两户的设计，高层板楼共18层，全部坐北朝南，最大楼间距达54米。外立面设计凸现理性简约的北欧风格，每户餐厅外均搭配精巧花池，露台上独特的原木隔栅，带来生态居家感受。四、鲁能星城1、开发商背景 重庆鲁能开发(集团)有限公司是山东电力按照现代化企业制度组建，在重庆注册成立的大型有限责任集团公司。在经营管理战略上，以市场为向导，以资本为纽带，以规范化的运作模式，实施名牌战略。雄厚的企业实力，现代化的管理手段，为鲁能集团向中西部地区发展奠定了坚实的基础。该公司是山东鲁能集团在重庆注册组建的有限责任公司，为重庆市大型综合性开发企业集团，注册资本金2亿元人民币。其母公司实力相当雄厚，为多家国有商业银行的股东，并且麾下有相当数目的信托投资机构。2、项目基本情况鲁能星城位于北部城区的核心地带，鲁能星城，被五童路、新溉路分为北区、西区、东区三大区域，西区位于龙头寺片区，呈方形，内有近佰亩新华水库，南以规划水系为界紧临龙头寺公园，东区位于五童路东侧，新溉路南侧。北区位于新溉路北侧、五童路东侧，紧邻黄花园大桥及在建的轻轨三号线,目前暂无公交车辆直接到达。鲁能星城是重庆市未来的商业中心和文化中心，同时也是一个兼具坡地特色的园林式住宅小区。项目总用地面积约2000亩，建筑面积241017平方米，总户数1680户，停车位1008个，容积率1.77，绿化率45%。社区中高层、多层、小高层多种建筑形态共存。建筑单体定位原则：根据不同生态、景观资源，结合购房者需求，安排不同档次、面积、户型的建筑，实现资源的最优配置。8层集合住宅 F01F09栋8层集合住宅沿水岸布置，依坡而建，层层退台，景观资源最佳，户型以复式住宅、四房户型为主，其中1-4层集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑紧密结合地形由下至上作退台式处理，既为每户住宅提供了120平方米左右的私家花园，又丰富了建筑形体，削弱了建筑体量，各层住宅均视野开阔，四时佳景尽收眼底，为小区美宅精华相。11+1小高层，18+1 高层住宅E01E06栋11+1小高层住宅为避免前面集合住宅的影响，每幢建筑之间均拉大间距，使之保持景观轴线的同时，又使视线通透，力求做到户户朝阳、户户观水。既可观水景又可观北面小区中心花园，具有较好的景观资源，故以小区主力户型的三房及大户型为主；B01B06、D01D04栋18+1高层住宅紧邻小区中心花园，景观较好，户型为主力型三房户型，建筑群平面呈弧形围合状，为减少逼压感，顶部由中间向两边退台，也丰富和柔化了建筑轮廓线。其中D01D04栋上部各层还可远眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景观空间得以贯通，为居民提供充沛、灵动的户外活动空间。 至纯灵动：30层高层点式 A01及C01、C02栋住宅为临街布置的30层点式，该建筑是为城市青年白领阶层量身打造的经典住宅。户型绝大部分为小户型，以经济实用的户型结构取胜，设计上力求提高住宅实用率，户型方正，大部分户型南北对通，争取良好朝向及景向，在房间尺寸及使用功能上精雕细琢，使其最大程度地满足未来业主的居住要求。顶层加以利用设复式大户型。 本着让有生命的建筑懂得与人相处的重要性，让一切都与自然发生关系，让一切都和谐共生的设计理念。项目一期用地原始地貌为一较完整的圆形山丘，最高点267米，最低点216米，山坡为东、南、西向，无北向坡，景观良好。山脚下有小区最丰富的天然水系原新堰水库。这样的环境正是住区中不可再生、不可复制的稀缺自然资源。并且这种山水格局与古代风水观中：“负阴抱阳、背山面水”的风水宝地格局不谋而合，体现出其独特的山水自然环境。 面对鲁能星城一期的区位优势及其独特山水环境的价值，为适应自然环境、发挥其区位及自然资源的优势，果断取舍，放弃了将山地夷平的做法，最大限度的利用现有条件，减少对原生环境的破坏，延续和保留原有的历史背景和地脉特征，将山水还给城市，还给住区，把诗意的健康的生活还给住户，将建筑留给历史去评说。在社区内部规划设有近万平方米的大型会所、商业街、超市、幼儿园、社区医疗中心等。3、项目定位项目定位为CBD首席亲水生活保护区4、销售状况项目起价2800元/平方米，花园洋房起价3500元/平方米。6月15日，现在已经在开始对外公开认购。五、棕榈泉国际花园1、开发商背景重庆棕榈泉房地产开发有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕汇集团控股的、专业从事房地产开发的合资企业，注册资金6000万元港币。美资背景的香港裕汇集团成立于1995年，下属控股10家企业，是一家从事房地产、休闲、科技、教育等多项业务的综合性集团公司，几年来，成功投资开发建设了北京盈科中心、北京棕榈泉国际公寓、深圳沙河高尔夫球会，南京沙河高尔夫球会等知名项目，累计投资超过50亿港币。其麾下三大主力品牌：沙河高尔夫、棕榈泉国际社区、中美国际学校，均以尊贵生活、高尚品质而闻名业界。2、项目基本情况项目位于重庆北部新区金开大道88号，紧邻北部新区植物园。总用地面积约1200亩，160亩天然湖泊，240亩生态公园。建筑面积80万平方米，一期住宅300余套，车位400个，容积率1.2，整个项目分3-4期开发。项目以联排别墅、花园洋房为主，秉承“棕榈泉”的这一品牌所特有的生活品质，打造国际一流品质建筑。由柏涛墨尔本建筑设计公司进行建筑规划；园林景观和公园设计则由香港贝尔高林首席设计师担纲。物业管理则由世界级权威物业管理公司香港地铁物业管理公司进行物业管理服务，为业主带来五星级的酒店式物业管理。3、销售状况7月25日，棕榈泉国际花园将要对外开放，看房如同看四大景观：棕榈泉主入口景观、棕榈泉国际俱乐部、双层架空景观大堂、1:1交楼标准精装修样板房。销售价格联六、天湖美镇1、开发商背景 金科集团，近两年来上升势头最猛，扩张势头最快的本土巨头之一。继金科花园、金科丽苑之后，去年金科天籁城美社、金科天籁城中华坊、金科金沙水岸三盘连开，取得惊人业绩。2、项目基本状况金科天湖美镇位于北部新区高新园经开大道人和段，属于高新园人和组团，地块面向人和立交，北接机场高速路。毗邻已开发成熟的“富人区”新牌坊。距天籁城美社约1000米。基地东面为加新花园D区，南面为金开大道（人和至机场的高速路），西面为近250亩运动休闲公园，西北及北面直接与照母山植物园相邻。 地块东、南、西三面被六一水库环绕，水库约 100亩。用地南区东、北紧临市政道路，北区四周均为市政道路。公交线路目前有149（人和五黄路南平），606（人和菜园坝奥体中心），小面的（人和阳光城）。人和镇立交为本市重要的交通枢纽，有国道210、212、319交汇于此，是重庆市外环高速重要一站，通过外环高速可以快速达到沙坪坝区、九龙破区、大渡口区。距离解放碑车程20分钟，距离机场车程15分钟，距离江北商圈5分钟车程。机场高速路、渝长高速路、渝合高速路呈“”型分布；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站集聚人数居西部前列；西南最大的电信交换枢纽落户南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件赋予了重庆北部新区明显的区位优势。另外，市政府还将建立大容量的城市轨道交通系统，在主城区内布设五条轨道交通线路，线路总长119公里，其中五号线就由童家院子经冉家坝、高家花园大桥、杨公桥、上桥至中梁山，线路长22公里。轨道交通线网密度为每平方米0.36公里。这一举措将大大改善该地区的交通状况。该项目用地面积约305352.，地块东西宽约550m，南北长约1000米，呈不规则形状，用地内高差较大，总体北高南低，西高东低。总用地面积850亩，其中建筑占地500余亩，公园占地250亩，天然湖占地100亩，建筑面积40万平方米。以组团为基本单元的花园洋房分为建筑风格迥异的南、北两区，结合区域自然与人文展现“院”、“错”、“退”、“露”的生活空间。项目定位为拥有良好自然山水资源的低容积率的高档文化健康社区。阳光、湖面、森林的自然条件激发出设计的创造力。我们的设计从与自然合谐统一又根据不同的功能需求的相对独立的氛围开始，营造出独特的山、水、人的小镇风情。创造出既有城市文化和精神的自由、开放性，又有自然、生态和恬静的生活空间。我们在规划设计中遵循以下原则： 保留用地的地势地貌特征，最大限度地利用地形及周边环境资源，将用地进行简化和整理，来适应大规模开发；根据地貌特征和环境资源来规划不同的产品，不同的容量和密度。 小区中优先考虑公共空间，小区的公共利益应大于私人利益。 在交通组织上不是简单意义上的人车分流，在规划中应建立的是安全的步行系统和多功能复合的车行系统。 小区的基本构成元素是界面清晰的小组团的邻里结构。 利用自然地貌特征的景观绿化系统，绿化景观轴作为中心绿脉联系各组团的绿地3、小镇开发大标准一）规划超前化1.以创造更高层次的生活模式为出发点。2.以提高、扩充现行规划设计标准，充分满足未来的生活和发展需求为根本。3.以有机结合区域人文与自然，创造生态和谐人居为追求。4. 尊重城市的历史和文化，承认建筑是城市有机组成部分和城市更新的重要组成部分。二）户型合理化1.空间尺度舒适，注重居住者的使用需求和生理需求；2.结构合理、房无凸柱，主要活动空间隐梁隐柱，视觉空间完整，3.功能布局科学，洁污、动静等区域明显。三）建筑艺术化1.建筑追求美学，注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和形韵。2.遵循国际建协北京宪章关于“文化是历史的积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民行为具有潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂”之原则，倡导追求经得起历史考验的建筑艺术。四）质童标准化1.工程、设计技术指标充分符合国家颁发的有关标准。2.精心、精致、精确，做到安全、舒适、提高健康生活的标准;五）建材环保化1.建筑材料适应时代潮流，符合环保标准，避免对环境、人体的危害。2.积极采用新设备、新技术、科学合理设计，减少对资源的浪费，充分循环利用资源。六）配套完善化1.服从政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，严格按城市规划要求进行开发。2.理解健康宜家生活需求，筹划多层次的、不同规模的商业性服务网点，建立多个公平、良性、具有竞争活力的生活商业环境;3.建立小镇社区服务中心，为业主提供更贴近、更自然、更舒适的生活服务。七）服务酒店化1.物业管理强化其行业标准性管理内容，如环境、治安、卫生及房屋、小区设施的维护和更新。2.满足个性化服务需求，针对业主在物质和精神方面的需要，细化服务内容，建立公平、健康、开放的服务体系。八）环境公园化1.融合工作和生活的对立，在居住环境的建设中，努力实现高标准园林化。2.展望未来，提出居住环境公园化，使“天湖美镇”成为环境优美、休养身性、激发人生理想之地。九）生活科技化1.自觉运用成熟的现代科学技术来释放居民多层次生活空间，运用成熟的技术手段服务社区、家庭和个人。2. 提倡科技的生活化、人性化。 十）社区人性化1.高度弘扬建筑以人为本的理念，通过理想的住宅设计实现对人的终身关怀。2.努力营造社区整体文化的，满足居住者的心里需求。3.提供足够的硬件设施，启动社会各行业健康、公开地服务于小区，创造安全、优雅、舒适而又充满活力的人居社区。4、项目定位第三代花园洋房。靠山、藏水，呈现出都市后院之洞天府地。区域远眺草泊散布，山脉蜿蜒，内则人文崇尚，繁华与宁静诗意共存，高华锋芒不显自露。广告推广语：一城山色半城湖。5、销售状况 “天湖美镇”预计在今年月初入市。天湖美镇即将入市的消息一经传开，一天内，强烈要求预约登记的客户竟达100余人。目前公园已开始动工，湖泊正在整治中。该项目负责人说，通过治理，未来的湖泊更加清澈。建成后的公园和湖泊，二者面积达24万余平方米。公园内上百种休闲运动设施隐于林中：高尔夫练习场、网球场、羽毛球、攀岩等等。销售价格4000元起。七、同创奥韵1、开发商背景重庆同创集团置业（集团）有限公司是专业从事房地产开发、物业管理及其延伸的新型企业集团，集团注册资金壹亿元，具有二级房产开发资质，一级物业管理企业资质。 目前集团公司拥有一支集拆迁安置、工程管理、营销策划、房产销售、投资决策、物业管理、财务控制、行政管理、经济法律等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。集团总部常设部门9个：总裁办、财务部、开发部、设计部、策划部、工程部、销售部、行政及人力资源部、法律顾问室。现有骨干员工100多人，其中80%以上的员工具有大专以上文化程度，博士、硕士、高级职称人员占10%以上，并拥有重庆地产界的部分精英作为公司的高层决策者。 集团自创建以来，以同创美好生活的经营宗旨和富于创造性的创业精神为基础，严格按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行科技领先、奉献精品、同创一流、服务社会的经营方针，取得了坚实而长足的发展。2、项目基本情况“同创奥韵”体康社区位于重庆市国家级高新科技开发区内，成渝高速公路的起点，是城市总体向西发展的重要中心地段，可谓是城市中心的中心。社区北面紧邻重庆市的国宾馆渝州宾馆和大型居住社区（南方花园），南面直接与成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新区科技大楼，东面直接拥有占地1800亩全市规模最大、配套最齐全、设施最完备的奥林匹克体育中心公园和桂花湖水上运动公园。“同创奥韵”在开发过程中将依靠奥林匹克体育公园这独一无二的优势，以运动、健康为主题进行小区开发建设。在小区规划中采用多组团布局，各组团均以各个国家（在奥运会上著名的）特色项目为基调确立自己独特的特色，结合利用周边的体育运动设施和小区自身配套设施，让运动氛围在小区内无所不在，并在建筑设计中按照国家健康住宅示范小区的标准要求，进行开发建设，打造西南地区首个健康住宅，保障小区居民长久的享有健康生活。总用地面积110175平方米，其中建筑面积229889平方米，容积率2. 09，绿化率30%，总户数1350户，停车位765个。网球及其他运动场地建筑面积：11986，球场配套功能面积：450，商业建筑面积：2450，会馆建筑面积：18100，同创奥韵相关指标，总用地面积：60050，住宅建筑面积：188555，商业建筑面积：8007，车库建筑面积：9517，幼儿园建筑面积：1800。“同创奥韵”体康社区总占地210亩，整体规划有六大主题特色功能区域。以运动为主题的奥韵之光城市阳台，弥补了高新区没有大众性休闲广场的缺憾，树立了高新区对外发展的形象。运动为主题的休闲广场位于社区的北部，规划了中心露天舞台、嘹望台、动感主题喷火台、运动雕塑小品等感受运动氛围的广场设施，以运动休闲广场的形式为社区及周边的居民提供了一个散心信步的好去处。以运动为主题的产品规划“同创奥韵”体康社区住宅区域整体设计，充分满足现代人对运动锻炼的需要，对健康生活的渴望，对舒适居家的追求，体现出社区建设对社会、小区、家庭、个人的关爱，结合社区独具的优势和特色，以运动、健康为主题全力精心打造现代社区。住宅区域整体规划成南北两个组团，中间以“奥韵大道”相连接，规划上施以封闭、围合的建筑布局，点、板结合的建筑形态，高低错落有秩的建筑物高度，简洁现代的外观造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅区域内实施运动、健康规划，在硬件设施上为不同年龄、爱好、性别的运动、健康需要提供保障，展现出体康社区的规划特色。景观园林以规划区分的组团分别设置不同主题体现运动、健康特色的景观，包括高尔夫、篮球、攀岩等，考虑景观的互动性和参与性，同时利用地势的高差，充分体现山地社区的景观特色。在户型设计上遵照健康住宅的要求，以居住生活行为规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居民的舒适、安全、卫生、健康的文明型居住生活的目标。合理安排各功能空间，实施公私分区、动静分区、洁污分区的原则，明确各功能空间的专用性，保障户户均有充足的阳光和良好的视野，且在设计上有很大创新，几乎每家每户设计有入户花园、阳光健身房，最大完善生活功能需求。并抓住厨房、卫生间、阳台等实用功能上的创新运用，使住宅功能划分更为合理，更贴近现实生活的需求，无处不体现出对健康生活的尊重和重视。社区内有奥网中心、奥韵名店街、奥韵会所，外部环境有大学、医院、中心体育场及各类生活和商业配套设施。“奥网中心”作为主题性网球中心运动场，充分体现出它独具的优势，拥有13块国际标准的室外练习场、3块国家标准的室内训练场和1个国际标准的网球正式比赛场，除此之外还拥有若干块羽毛球室外练习场地和相关的配套服务中心，规模之大、标准之高堪称西南之最。“奥韵名店街”作为主题性运动商业步行街，充分利用奥林匹克体育公园在全市的号召影响力和“奥网中心”的经营优势及特色，在社区大环境内开辟商业步行街，主题经营国际国内知名体育品牌的体育用品、装备，重新为重庆的体育产业搭建起经营发展的新平台。“奥韵会所”作为一个大型的主题性运动、健康会所，专门为居住在社区的生活、健康而服务。会所内除设置了健身房、壁球馆、乒乓球、飞镖等运动功能之外，还设置了独具特色的运动、健康管理中心，为社区的住户提供体康评价、膳食营养、运动计划等系列专业咨询和服务，并建立个人的体康档案，