2010年聊城项目市场定位报告与产品建议.doc

聊城项目市场定位报告与产品建议 第 1 页 共 77 页 2010 年聊城项目市场定位报告与产品建议 前前 言言 通过实际调查聊城房地产市场经过近几年的发展发现，聊城房地产开发已逐渐开始走向成熟，整体价格随着宏观经济的发展及市 场的逐渐成熟涨幅较为明显。市场上真正的高档精品项目供应较少、中低端项目供给井喷，产生了一定的市场机会。聊城的房地产市 场起步不久，与其他城市一样，聊城的房地产在发展初期由于开发商对当地的房地产市场缺乏真正的了解，部分项目盲目推出，脱离 市场需求，以至于为后期的销售带来很大的困难。所以我们应该从规划初期就以市场、营销为导向进行项目开发。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 2 页 共 77 页 第一章第一章 城市经济发展与城市规划城市经济发展与城市规划 5 1.1 聊城城市及经济概况.5 1.1.1城市概况.5 1.1.2城市宏观经济分析.9 1.1.3城市固定资产投资情况.10 1.1.4城镇居民人均可支配收入.11 1.2 聊城城市规划分析.12 1.2.1 总体目标12 1.2.2城市功能区分工更加明确.12 1.2.3城市目前正处于房地产快速发展时期.13 第二章第二章 宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究 13 2.1 全国房地产市场状况.13 2.2 聊城房地产市场概况.15 2.3. 2009 年聊城房地产市场状况16 2.3.1 2009年聊城房地产市场主要数据16 2.3.1.1 房地产开发投资完成情况.16 2.3.1.2 本年资金来源情况.16 2.3.1.3土地情况16 2.3.1.4 商品房施工面积情况.17 2.3.1.5 商品房新开工面积情况.17 2.3.1.6 商品房供应结构情况.17 2.3.1.7 商品房销售情况.17 2.3.1.8 商品房空置情况.18 2.4 商品房预售主要特点.18 2.4.1商品房预售情况.18 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 3 页 共 77 页 2.4.2 商品住房预售情况18 2.5 二手房买卖主要特点.18 2.5.1 存量房买卖情况18 2.5.2存量住房买卖情况.19 2.6 房地产运行情况分析.19 2.6.1 聊城市房地产市场2009年度呈现以下三个特点：19 一是房地产开发投资合理调整，同比增长 5%，商品房施工面积有所增长；.19 二是商品房新开工面积有所增长，竣工面积有所下降，销售量大幅增长，价格稳中有升；19 三是市场观望氛围逐渐消除，二手房市场明显活跃，成交面积、金额、价格均有不同程度增长。19 分析原因，主要有以下几个方面：19 2.6.2 房地产价格上涨的原因20 2.7 聊城市房地产发展趋势预测.21 2.7.1 房地产开发投资将呈现快速增长的势头21 2.7.2 商品住房价格将保持平稳增长趋势21 2.7.3二手房交易市场更加趋于活跃.21 第三章第三章 宏观调控政策的影响宏观调控政策的影响 22 3.1 近期宏观调控政策解读22 3.1.1 政策出台背景22 3.1.2 新政与以往的不同23 （1）新国十条标志着房地产政策的转向23 （2）房地产新政的严厉程度远超往年23 （3）新政的调控内容十分全面24 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 4 页 共 77 页 （4）相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面25 3.1.3 新政的市场影响28 3.1.4 市场走势预判29 3.2 聊城本地最近房地产政策.30 3.3 针对此宏观环境的策略建议.31 第四章第四章 区域房地产市场研究区域房地产市场研究 33 4.1 聊城房地产市场版块划分.33 4.2 各版块住宅平均价格.34 4.3 聊城市 2010 年市场供应.35 4.3.1 聊城市场主要楼盘分布图35 4.3.2 2010年聊城市区市场供应36 4.3.3 综合分析聊城房地产市场特点，从以下各个方面分析总结：39 4.4 七中板块及周边板块主要楼盘分布.40 4.5 七中板块及周边板块主要楼盘详细个案分析.41 4.5.1 馨苑东郡41 4.5.2 欧景丽都44 4.5.3 亚大怡景花园47 4.5.4 荣盛阿尔卡迪亚绣园49 4.5.5 伟业中华苑北苑53 4.5.6 星光水城国际.56 4.5.7 星光宝涞花园59 4.5.8 星光水晶城63 4.5.9 金柱水城华府66 4.5.10 中通领秀城68 4.6 区域市场综合分析.70 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 5 页 共 77 页 项目规模、开发商品牌71 楼体类型71 户型分析71 销售价格72 项目配套72 4.7 区域供求市场分析.73 4.7.1 供应市场分析73 4.7.2 需求市场分析73 4.7.3 住宅选择因素74 4.7.4 市场需求机会75 第一章第一章 城市经济发展与城市城市经济发展与城市 规划规划 1.11.1 聊城城市及经济概况聊城城市及经济概况 1.1.11.1.1 城市概况城市概况 聊城市，隶属山东省。现辖 8 个县市区， 140 个乡镇、街道办 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 6 页 共 77 页 事处，总人口 618 万人，其中非农业人口 136 万，面积 9700 平方公里。 聊城市地处经济发达的山东省，地处冀、鲁、豫三省交界处。京杭大运河和黄河在此交汇， 京九铁路和胶济邯铁路及高速公路在 此相交。 聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要 通道。 目前，沿京九线 4 个小时可达北京，16 个小时可达香港；沿济聊馆、济青高速公路 1 个小时可达济南国际机场、4 个小时可达 青岛海港。聊城已从对外开放的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 7 页 共 77 页 “江江 北水城北水城” 聊城现聊城现 状照片状照片 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 8 页 共 77 页 “江北水城“是长江以北一座独具魅力的北方水城。聊城市城市湖河水域面积达 13 平方公里，占整个城市建成区的 1/3 左右。全市 流域面积在 30 平方公里以上的河流有 23 条，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 3 条。黄河在聊城市境内蜿蜒 130 多公里；马颊 河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊-东昌湖，水面总面积 近 5 平方公里；著名的京杭大运河自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市 风貌，被誉为“江北水城“。 东昌府区是聊城市唯一的市辖区，居鲁西、临黄河，京杭大运河穿城而过，是国家级历史文化名城，闻名遐迩的江北水城，全国 著名的新兴旅游城市。全区辖 8 镇 2 乡 7 个街道办事处，总面积 1245 平方公里，人口 101 万。东昌府区历史悠久，文化灿烂。早在 春秋战国时期就是齐国西部的重要城邑，明清两代，得益于京杭大运河漕运的兴盛，经济繁荣、文化昌盛达 400 年之久，被誉为“江 北一都会”，成为沿河九大商埠之一。 水浒传 、 聊斋志异 、 金瓶梅等众多古典名著中描述的场景都发生在这里。 小小结结：聊城：聊城历历史悠久、区位史悠久、区位优优越、交通便利。从聊城越、交通便利。从聊城现现状来看，状来看，东东昌府区区是聊城市的城市核心，是城市化水平最昌府区区是聊城市的城市核心，是城市化水平最 高的区域，高的区域，带动带动着整个聊城区域着整个聊城区域经济经济的的发发展；聊城房地展；聊城房地产虽产虽然相交一然相交一线线城市起步晚，但是目前来看聊城房地城市起步晚，但是目前来看聊城房地产产已已经经走走 上了快速上了快速发发展的展的轨轨道，聊城房地道，聊城房地产产整体上了一个水平，房地整体上了一个水平，房地产产市市场场日日趋趋成熟。成熟。 。 。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 9 页 共 77 页 1.1.21.1.2 城市宏观经济分析城市宏观经济分析 聊城市经济总量近年实现较 快增长。2009 年聊市实现生 产总值（GDP）1375.92 亿元， 按可比价计算，比上年增长 13.2%。季度累计 GDP 增速 稳步提高，走出一条“触底 反弹企稳向好稳步回升” 的运行轨迹。平均增速高于 全国平均速度。 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 2007 年2008 年2009 年 全年国内生产总值 454.19572.69689.11839.4510231252.671375.92 增速 16.40%17.00%17.40%17.30%16.20%13.00%13.20% 2003年年2009年年聊聊城城市 市国国内内生生产产总总值值增增长长图图示示 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2003年 2004年 2005年2006年 2007年2008年2009年 亿元 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 百分比 全年国内生产总值 增速 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 10 页 共 77 页 1.1.31.1.3 城市固定资产投资情况城市固定资产投资情况 356.15 20 367.8 23.9 420.26 25.67 530.34 33.13 700.04 32.44 0 200 400 600 800 亿元 2005年2006年 2007年2008年2009年 2 20 00 05 5年年- -2 20 00 09 9年年聊聊城城固固定定资资产产及及房房地地产产开开发发投投资资情情况况 固定资产投资 房地产开发投资 最近几年，全社会固定最近几年，全社会固定资产资产投投资资快速增快速增长长，特，特别别是在是在 2007 年开始持年开始持续续高速增高速增长长，投，投资总资总量每量每创创新高，截止新高，截止 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 11 页 共 77 页 2009 年全市完成全社会固定年全市完成全社会固定资产资产投投资资 700.04 亿亿元，增元，增长长 24.9。房地。房地产产投投资资作作为为固定固定资产资产投投资资的一部分，随着固定的一部分，随着固定 资产资产投投资资的增的增长长同比增同比增长长。 。2009 年受房地年受房地产产市市场场低迷影响，投低迷影响，投资资开始减慢放开始减慢放缓缓。而。而 2010 年和年和 2010 年情况相反，随年情况相反，随 着市着市场场的持的持续续一年多的火爆，有大量的一年多的火爆，有大量的项项目启目启动动开工建开工建设设。 。 1.1.41.1.4 城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入 近年来聊城城乡居民收入持续提高。2009 年全市城镇居民人均可支配收入 15957 元，比上年增长 9.6%，其中工薪收入 13010 元， 增长 11.8%；人均消费性支出 11626 元，增长 22.9%。意味着居民购买力持续增强。 2005 年2006 年 2007 年2008 年2009 年 城镇居民人 均可支配收 入 901910474124011455915957 增速 17.70%16.10%18.40%17.40%9.60% 2005年 年-2009年聊城市城镇居民人均可支配收入示意图年聊城市城镇居民人均可支配收入示意图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2005 年2006 年 2007 年2008 年 2009 年 元 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 百分比 城镇居民人均可支配收入 增速 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 12 页 共 77 页 总结总结分析：在分析：在过过去的五年里，聊城去的五年里，聊城经济稳经济稳定定发发展、固定展、固定资产资产投投资资快速增快速增长长，居民收入逐步提高，特，居民收入逐步提高，特别别是在是在 2008、 、2009 年，年，综综合合经济经济高速高速发发展，展，为为聊城聊城经济经济的快速的快速发发展奠定了基展奠定了基础础。随着棚。随着棚户户区的改造建区的改造建设设全面开展，全面开展，经济经济的快的快 速速发发展，人均收入、消展，人均收入、消费费支出的同步增支出的同步增长长，会刺激房地，会刺激房地产产消消费费市市场场，使需求加大。，使需求加大。对项对项目开目开发带发带来机遇。来机遇。 1.21.2 聊城城市规划分析聊城城市规划分析 1.2.11.2.1 总体目标总体目标 根据聊城市城市总体规划（20012020 年） ： 聊城市城市规模是，2005 年城市人口为 42 万人，用 地面积为 46 平方公里；到 2020 年，城市人口为 75 万人，用地面积为 80 平方公里。 城市规划区指东 昌府区行政管辖范围，总面积 1245 平方公里。 根据聊城市城区住房建设规划 （20082012）建设江北水城、运河古都和创建园 林式、生态型、国家级卫生文明城市为总体目标。 依据聊城市城市总体规划，2012 年市城区常住人口 达到 62 万，人均住房使用面积不低于 30 平方米的 规划要求，规划期内，市城区住房总需求约为 410 万平方米 1.2.21.2.2 城市功能区分工更加明确城市功能区分工更加明确 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 13 页 共 77 页 根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城五区”的布局。规划建成区范围东到东外环 路，南至南外环路。 一城：即整个聊城市城区。 五区：中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。 同时，紧紧围绕“江北水城”这一城市特色，形成“一湖、两河、一环、十五点”的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、 城在水中、水在城中”的城市水系景观，保障城市科学有序发展。 1.2.31.2.3 城市目前正处于房地产快速发展时期城市目前正处于房地产快速发展时期 第二章第二章 宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究 2.12.1 全国房地产市场状况全国房地产市场状况 2008 年下半年以来，为了抵御金融危机对中国经济的不利影响，扭转经济下滑态势，政府宏观调控的首要任务明确为“保增长、 扩内需、调结构”，在采取积极财政政策和适度宽松货币政策的同时，推出了包括四万亿投资、十大产业振兴规划、全年投放 9.59 万亿信贷以及针对房地产行业的一系列优惠政策。在上述政策的综合作用下，房地产市场止住了下滑态势，于 2009 年春节后逐步回 暖，进而发展成为一波波澜壮阔的大牛市，成交量及成交额均创造了历史新高。 根据国家统计局的数据，2009 年，全国完成房地产开发投资 36,232 亿元，比上年增长 16.1%，其中，商品住宅完成投资 25,619 亿元，增长 14.2%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%，其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长 6.2%；全国商品房销售面积 93,713 万平方米，比上年增长 42.1%，其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；商品 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 14 页 共 77 页 房销售额 43,995 亿元，比上年增长 75.5%，其中，商品住宅销售额增长 80.0%。四季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.8%，其中新建住宅销售价格上涨 6.4%。作为衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，从 3 月起连续 9 个月保持回升，12 月 份达到 103.66，比 2008 年 12 月上升了 7.2 个点。 从全年市场的具体走势来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了 2007 年：年初房地产公司对于市场回暖的时间及高度均估计不足，主要以快速消化库存为主，在成交量快速上升的同时价格并未上 涨。五、六月份随着主要城市库存消化接近尾声，房地产公司开始上调开工计划，房地产开发投资和新开工数据逐步回升。由于房地 产行业周期性的特点，下半年市场供应趋紧，销售价格也逐步上涨，部分热点城市的价格创出了历史新高。 根据国家统计局公布的数据估算，2009 年全国商品房成交均价达到约 4695 元/平方米，全年涨幅 24%，是近 15 年最大的涨幅， 平均每平方米上涨 813 元。 导致 2009 年房地产市场呈现由回暖向火爆演变的局面，主要原因在于以下几方面：一是各项鼓励房地产消费的刺激政策以及政 府大量注入流动性，改变了市场的运行环境；二是 2008 年行业寒冬压抑大量真实需求，随着政策回暖及市场价格的下跌，上述需求 在 2009 年上半年与 2009 年的固有需求合流并集中释放；三是 2007 年底以来销售大幅下滑，使得商品住宅库存大幅增加，也为 2009 年的市场储备了大量的可售资源，大量供给与需求的剧烈碰撞，导致交易量大幅上升；四是主要房地产公司在 2008 年度下半年 大幅下调了开工面积，导致市场供应在 2009 年下半年偏紧，受行业周期的限制，短期内这种局面无法缓解，助长了市场的购买热情； 五是行业的迅速回暖改变了市场预期，在追涨意识的驱动下，投资者的价格承受能力上涨并加速了房屋销售价格的快速上升；六是由 于市场流动性宽松，通胀预期形成，大量的投资、投机性需求大量入市，推动楼市升温；七是由于主要西方经济体的经济复苏形势尚 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 15 页 共 77 页 不明朗，出口回升乏力，大量实体资金进入房地产市场；八是基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，年底部分城市出现了抢房 行为。上述因素的交错发酵，促成了中国房地产历史上最为绚丽的一页。 2009 年最后两个月全国房价的巨大涨幅，加之“地王”频出、地价高涨，引起了党中央、国务院的高度重视。包括“国四条”、 “国十一条”在内的一系列调控措施在 2009 年底和 2010 年年初相继出台，意在抑制投资投机需求、遏制部分城市房价过快上涨的 势头，同时防范潜在的金融风险，减轻资产价格上涨和通胀的压力。 2.22.2 聊城房地产市场概况聊城房地产市场概况 聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至 1997 年底，房 地产开发累计完成投资仅 6.5 亿元。1998 年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开 发管理体制逐步规范，聊城市房地产业开始蓬勃发展起来。特别是 2004 年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。 一般来说，商品房市场分为初级阶段、成长阶段、成熟阶段和转型阶段。根据市场调查，我们判定聊城房地产市场处于成熟阶段 初期。 聊城和其他大城市一样，2008 年下半年经历了楼市萧条期，当年城区商品房全年备案量仅为 4000 多套，而 2009 年压抑半年之 久的购房欲望集中释放，当年商品房备案量突破了 10000 套。2009 年楼市“牛市”让开发商积累了更多的资本， “抗压性”进一步提 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 16 页 共 77 页 高。聊城市响应国家宏观调控政策，已与今年全面启动棚户区改造，这为未来的房地产开发带来了机遇。进入 2010 年，国家开始对 过热的房地产投机进行宏观调控，这使大环境急转直下，为来市场充满了挑战和未知数。 2.3.2.3. 20092009 年聊城房地产市场状况年聊城房地产市场状况 2.3.12.3.1 20092009 年聊城房地产市场主要数据年聊城房地产市场主要数据 2.3.1.12.3.1.1 房地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况 房地产开发完成投资 30.59 亿元，与去年同期相比增长 5%。 商品住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资 23.55 亿元、0.7 亿元、2.3 亿元，同比分别增长 13 %、60%、39%，分别占房地产 开发投资 76%、0.6%、7.5%，同比分别增长 6 个、1 个、5 个百分点。 90 平方米以下商品住宅完成投资 14.13 亿元，同比增长 30%，占商品住宅投资 60%，同比提高 5 个百分点 别墅、高档公寓完成投资 0.54 亿元，同比增长 46 %，占商品住宅投资 2%，同比增长 1 个百分点。 2.3.1.22.3.1.2 本年资金来源情况本年资金来源情况 本年资金来源合计 61.84 亿元，同比增长 62%。 国内贷款 8.94 亿元，同比增长 24%。 自筹资金 7.55 亿元，同比下降 2.7%。 其他资金 38.36 亿元，同比增长 111 %。 2.3.1.32.3.1.3 土地情况土地情况 完成开发土地面积 81.49 万平方米，同比下降 18 %。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 17 页 共 77 页 本年购置土地面积 47.24 万平方米，同比下降 60%。 本年土地成交价款 2.72 亿元，同比下降 42%。 2.3.1.42.3.1.4 商品房施工面积情况商品房施工面积情况 商品房施工面积 459.01 万平方米，同比增长 7%。 商品住宅施工面积 396.46 万平方米，同比增长 7.7%。 90 平方米以下商品住宅施工面积 237.88 万平方米，同比增长 10%。 2.3.1.52.3.1.5 商品房新开工面积情况商品房新开工面积情况 商品房新开工面积 194.38 万平方米，同比增长 21%。 商品住宅新开工面积 175.32 万平方米，同比增长 23%。 90 平方米以下商品住宅新开工面积 105.19 万平方米，同比增长 11%。 2.3.1.62.3.1.6 商品房供应结构情况商品房供应结构情况 商品房竣工面积 140.61 万平方米，同比下降 6%。 商品住宅竣工面积 119.62 万平方米，同比下降 5%。 90 平方米以下商品住宅竣工面积 55.52 万平方米，同比增长 11%，占商品住宅竣工面积 46%，同比提高 3 个百分点。 别墅、高档公寓竣工面积 10.04 万平方米，同比增长 40%，占商 品住宅 8%，同比增长 4 个百分点。 2.3.1.72.3.1.7 商品房销售情况商品房销售情况 商品房现售面积 143.39 万平方米，同比增长 63%，增幅同比提高 120 个百分点。其中住宅现售面积 134.33 万平方米，同比增长 60%， 增幅同比提高 130 个百分点。 商品房现售额 35.68 亿元，同比增长 91%，增幅同比提高 90 个百分点。其中住宅现售额 32.7 亿元，同比增长 90%，增幅同比提高 110 个百分点。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 18 页 共 77 页 商品房现售价格 3200 元/平方米，同比上涨 12%，增幅同比提高 2 个百分点。其中住宅现售价格 2800 元/平方米，同比上涨 13%， 增幅同比提高 2 个百分点。 2.3.1.82.3.1.8 商品房空置情况商品房空置情况 商品房空置面积 2.21 万平方米，同比下降 37%。 商品住宅空置面积 1.4 万平方米，同比下降 26%。 2.42.4 商品房预售主要特点商品房预售主要特点 2.4.12.4.1 商品房预售情况商品房预售情况 批准预售面积 160.31 万平方米，同比下降 10%。 登记销售面积 149.2 万平方米，同比增长 142%。 平均销售价格 2796 元/平方米，同比增长 33%。 月末累计可售面积 113.4 万平方米，同比增长 181 %。 2.4.22.4.2 商品住房预售情况商品住房预售情况 批准预售面积 144.92 万平方米，同比下降 17%。 月末累计可售面积 67.14 万平方米，同比增长 116%。 登记销售面积 130.91 万平方米，同比上升 134%。 平均销售价格 2707 元/平方米，同比增长 31%。 近年来，由于聊城市城市化进程不断加快，居民住房观念和 消费观念不断转变等诸多因素影响，聊城市房地产市场需求逐 步提高，房地产供求两旺，价格一直呈现稳步攀升的趋势。 2.52.5 二手房买卖主要特点二手房买卖主要特点 2.5.12.5.1 存量房买卖情况存量房买卖情况 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 19 页 共 77 页 成交面积 55.82 万平方米，同比增长 13%，增幅同比提高 37 个百分点。成交金额 9.72 亿元，同比上升 15%。 平均销售价格 1742 元/平方米，同比增长 2%。 2.5.22.5.2 存量住房买卖情况存量住房买卖情况 成交面积 50.55 万平方米，同比增长 14%，增幅同比提高 29 个百分点。成交金额 8.51 亿元，同比上升 24%。 平均销售价格 2600 元/平方米，同比上升 7%。 2.62.6 房地产运行情况分析房地产运行情况分析 2.6.12.6.1 聊城市房地产市场聊城市房地产市场 20092009 年度呈现以下三个特点：年度呈现以下三个特点： 一是房地产开发投资合理调整，同比增长 5%，商品房施工面积有所增长； 二是商品房新开工面积有所增长，竣工面积有所下降，销售量大幅增长，价格稳中有升； 三是市场观望氛围逐渐消除，二手房市场明显活跃，成交面积、金额、价格均有不同程度增长。 分析原因，主要有以下几个方面：分析原因，主要有以下几个方面： 一是国家宏观经济形势和政策环境变化，对房地产业发展产生了积极作用。作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央、省连续 出台了多项鼓励住房消费、活跃市场、促进房地产健康发展的调控政策，并加大执行已出台调控政策的力度，房地产市场投资和消费 者信心增强，刺激了具有潜在购房需求的中等收入家庭的购房欲望，增大了市场需求，房地产交易量快速回升。特别是中央 18 号和 省委、省政府 21 号、市政府 43 号文件推出的一系列重要措施，为房地产行业发展创造了良好发展环境。比如宽松的房地产信贷政策， 促进了企业融资渠道的改善，刺激了开发企业加大投资力度，加快建设速度，销售资金回笼加快，也进一步为项目的后期建设和设施 配套提供了有力保障。 二是聊城市经济发展的基本态势没有因为金融危机而逆转，全市经济社会发展形势总体是好的。近年来，市委、市政府积极打造 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 20 页 共 77 页 聊城品牌，高度重视房管工作，为房地产事业持续健康发展提供了重要保证，城市形象大大提升，人居环境大大改善，吸引了许多外 地人员来聊购房，增加了住房的有效需求。近年来，聊城市加大了城建投入，大规模的城市拆迁，使大量拆迁居民要重新购房，形成 大量“刚性需求” ，造成房地产市场供不应求，促使今年房地产开发规模有所增加，据统计，09 年新批开发项目明显增加，新开工面 积与去年同期相比增长了 21%。 三是从中央到地方都把加快建设保障性安居工程，保持房地产市场平稳健康发展，作为今后几年扩大内需、改善民生、促进经济 增长的重要措施。 2.6.22.6.2 房地产价格上涨的原因房地产价格上涨的原因 经过综合性的调查分析，认为造成房价稳步攀升的因素主要有以下几个方面： 一是市场需求拉动 随着城市化进程的加快，城镇居民生活水平的提高，住房消费观念发生明显转变，加上近年来，聊城市加大 了对城区的改造力度，上万家拆迁户被迫加入到购房队伍，居民对商品住房刚性需求呈增长态势，导致房价有所上涨； 二是建筑材料涨价，住宅品质的提升，致使建设成本逐步攀升； 三是 03 年以来，土地政策的变革，改变了由过去协议出让改为土地挂牌拍卖交易，以“价高者得”方式确定土地使用权者。开发 商为了取得土地拼命竞标，致使土地价格急剧上涨。 四是各种税费增加，也致使房价上升。在房地产开发起步阶段，政府为了扶持房地产业的发展，对房地产的税费实行减、免、缓 等优惠政策。近年来，国家为控制房地产过热现象，取消了地方减免税费的权利，开发企业必须全额交纳。据初步统计，聊城市房地 产开发项目缴纳的税费约达 600 元平方米左右。另外，有些职能部门和垄断行业利用职权强制服务收费、强行推销其高价服务的问 题也比较突出。 五是供求信息不对称推高了房价。城镇居民对反映房地产市场动态的信息缺乏真正的了解，加上各类媒体的炒做、业内利益集团 对房价节节上涨的报道和所谓的分析，使人们产生房价继续大幅度上涨的预期心理，在一定程度上加剧了人们购房的紧迫感，开发项 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 21 页 共 77 页 目一经推出，购房者蜂拥而至，从而进一步推高了房价。 2.72.7 聊城市房地产发展趋势预测聊城市房地产发展趋势预测 聊城市城区历年房地产完成情况 单位：万元、万平方米 年度完成投资新开工面积竣工面积拆迁量 2002 年136618158.188.6880.1 2003 年168912164.62129.86100.86 2004 年201279178.32201.25105.1 2005 年11904470.46116.12101.5 2006 年17886798.7297.1260 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 22 页 共 77 页 根据目前宏观经济向好的情况下，排除不确定因素（宏根据目前宏观经济向好的情况下，排除不确定因素（宏 观政策）观政策） ，从资金、市场需求等决定房地产发展因素来分析，从资金、市场需求等决定房地产发展因素来分析， 我们预测，我们预测，20102010 年聊城市房地产市场仍会保持现有良好势年聊城市房地产市场仍会保持现有良好势 头，健康稳定发展。头，健康稳定发展。 2.7.12.7.1 房地产开发投资将呈现快速增长的势头房地产开发投资将呈现快速增长的势头 随着经济形势日益好转，聊城市房地产形势基本回暖，市场观望氛围逐渐消除，居民投资和消费信心增强，将会有更多的资金投 入房地产领域，房地产开发投资将会持续性增长。 2.7.22.7.2 商品住房价格将保持平稳增长趋势商品住房价格将保持平稳增长趋势 2010 年，聊城房屋销售价格同比涨幅继续扩大，环比价格继续上涨。在房地产市场比较稳定形势下，市场需求有所增加，土地 价格、建筑成本将会有所上涨，商品房价格仍将保持上涨趋势，但涨幅不会很大。 2.7.32.7.3 二手房交易市场更加趋于活跃二手房交易市场更加趋于活跃 近年来，随着聊城市经济全面持续稳定发展，城市面貌日新月异，外来人口购房比重将有所增加，将会大大刺激消费者提前销售 或者购买住房，二手房交易市场将更加趋于活跃。 第三章第三章 宏观调控政策的影响宏观调控政策的影响 3.1 近期宏观调控政策解读近期宏观调控政策解读 2010 年 4 月 17 日，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”） 2007 年15464497.2878.6960 2008 年291333160.64149.58 2009 年305900194.38140.61 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 23 页 共 77 页 3.1.13.1.1 政策出台背景政策出台背景 (1) 新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济形势趋好的基础之上新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济形势趋好的基础之上 2010 年第一季度，宏观经济形势在延续 2009 年回暖的基础上持续向好，GDP 增长达到 11.9%，工业企业利润和效益大幅增长； 社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。 中金预计 2010 年中国 GDP 增速为 9.5%，投资、消费和出口分别对 GDP 的贡献为 4.5%、4.6%和 0.4%，超过政府预期目标 1.5 个百分点。总体来 看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显， “保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。 (2) 房地产市场房地产市场“淡季不淡淡季不淡”的异常表现成为调控政策出台的直接诱因的异常表现成为调控政策出台的直接诱因 2010 年第一季度，宽松货币政策的惯性作用使得市场上游资金充裕，但住房供给仍相对短缺，70 个大中城市房屋销售价格在 一季度持续快速上涨，特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。 此外，由于在 2010 年年初“国十一条”与全国两会过后，一线城市“地王”的出现再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致， 企业不理性涨价行为开始出现，市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大。资产价格的过度膨胀已开始导致 民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升，由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础，房地产调控政策应 势而生。 3.1.23.1.2 新政与以往的不同新政与以往的不同 （1 1）新国十条标志着房地产政策的转向）新国十条标志着房地产政策的转向 与包括年初“国十一条”在内的以往由国务院办公厅发布的房地产调控措施不同，此次新“国十条”作为“国发”编号文件，表明该通知由国务院 直接发布，政策意义更为巨大。1998 开始进行住房制度改革以来，至今仅有 1998 年 23 号文、2003 年 18 号文、2007 年 24 号文等六项由国务院直接发 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 24 页 共 77 页 文的房地产政策，并且大多作为房地产纲领性文件而在一定程度上决定了房地产市场未来的走向。新国十条级别高，力度大，措施严，标志着房地产政 策的转向，控制投资需求和价格增速成为下一阶段政府主要目标。 （2 2）房地产新政的严厉程度远超往年）房地产新政的严厉程度远超往年 20102010 年和年和 20072007 年房地产调控措施对比年房地产调控措施对比 20102010 年年20072007 年年 首付比例首付比例 利率水平利率水平 首付比例首付比例 利率水平利率水平 套型建筑面积 90 平方米以上不得低于 20% 套型建筑面积 90 平方米以下不得低于 20% 首套自住房首套自住房 套型建筑面积 90 平方米以上不得低于 30% 7 折-85 折 套型建筑面积 90 平方米以上不得低于 30% 85 折 二套二套不得低于 50%利率不得低于基准 1.1 倍 不得低于 40% 贷款利率不得低于基准 1.1 倍 个人购房个人购房 贷款贷款 三套及以上三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平 贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定， 但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50% 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款 无该类限制 贷款限制贷款限制 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 买住房贷款 无该类限制 土地出让土地出让 方式方式 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向 竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨 无土地出让方式调整 （3 3）新政的调控内容十分全面）新政的调控内容十分全面 新国十条涵盖遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，合力形成政策组合拳对房地产市场实行全方位调控。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 25 页 共 77 页 新国十条调控内容主要概述新国十条调控内容主要概述 调控方面调控方面 主要内容主要内容 政策特点政策特点 政策意义政策意义 90 平方米以上首套房贷款首付比例不得低于 30% 二套房贷款首付款比例不得低于 50%，利率不得低于 1.1 倍 三套房贷款大幅提高贷款比例与利率 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 暂停不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民购房贷款 抑制不合理需求抑制不合理需求 可采取临时性措施，限定购房套数 未对首套自住、二套改善型需求群体做出特 别考虑 变相采用行政手段封死投资型购房空间 严加抑制投资投机型购房需求 增加居住用地供应，加快闲置房地产用地处理 加大供给加大供给 调整住房供应结构，三类用地总占比不低于 70% 加大保障，不忘市场： * 保障类型用地供给比重 24% * 商品房用地供给比重 67%（中小套型 43.5%） 多渠道增加住房有效供给减少供需 矛盾 探索土地出让新方式 完善土地完善土地 出让出让 完善土地出让合同内容 土地出让不单纯依赖“价高者得” 住房开发与销售行为等明细计入土地出让合 同 抑制居住用地出让价格非理性上涨 清算与稽查土地增值税 严管企业购地和融资问题 加强市场加强市场 监管监管 加大交易秩序与价格行为监管 严惩企业经营过程中违法违规行为规范市场秩序引导合理消费预期 （4 4）相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面）相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面 除中央和地方政府的调控措施外，各部委根据业务主管范围也出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 26 页 共 77 页 住建部从商品房的预售制度入手，着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，可能对企业资金状况产生较大影响。 此外，住建部还加大了对骗购经适房和骗取廉租住房保障等违规行为的惩处力度，并加强了对经适房住户和廉租房租户的动态监测，减少了政策执行中 的模糊空间。 住建部主要调控措施概述住建部主要调控措施概述 部委政策部委政策 主要内容主要内容 政策特点政策特点 市场监市场监 管管 * *未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排 号、发放号、发放 VIPVIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何 展销活动。 * *取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在房地产开发企业要在 1010 日内一次性公开全部准售房源及每日内一次性公开全部准售房源及每 套房屋价格，套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 * *严肃查处捂盘惜售严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。 * *鼓励推行商品住房现售试点。鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。 4 4 月月 2020 日日 住建部住建部 关于进一步强房地产市场管关于进一步强房地产市场管 完善商品住房预售制度有关完善商品住房预售制度有关 问题的通知问题的通知 预售制预售制 度度 * *预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 * *商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住 房项目工程建设；房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣 工交付。 * *严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者认购后不得擅自更改购房者 姓名。姓名。 着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出 由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有 很强的针对性和操作性很强的针对性和操作性 建设管建设管 理理 * *严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在经济适用住房单套建筑面积标准控制在 6060 平方米左右平方米左右的要求 * *商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围可以适当扩大经济适用住房的供应范围。 准入审准入审 核核 * *经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负申报信息的真实性负 责责。 4 4 月月 2727 日日 住建部住建部 关于加强经济适用住房管理关于加强经济适用住房管理 有关问题的通知有关问题的通知 使用监使用监 督督 * *应当定期或不定期对经济适用住房使用情况进行检查。 * *在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借， 加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度， 减少经适房上市获利空间减少经适房上市获利空间 聊城项目市场定位报告与产品建议 第 27 页 共 77 页 也不得擅自改变住房用途。 * *已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者 通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。 交易管交易管 理理 * *经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。 * *经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指依指 导价格缴纳相应的土地收益等价款导价格缴纳相应的土地收益等价款。 监督机监督机 制制 * *以虚假资料骗购经济适用住房的，立即责令退还；违规出售、出租、闲置、出借经济适用 住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回； * *违反通知规定的购房人，取消其在违反通知规定的购房人，取消其在 5 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的 资格资格。 5 5 月月 5 5 日日 住建部住建部 关于加强廉租住房管理有关关于加强廉租住房管理有关 问题的通知问题的通知 * *严格执行廉租住房单套建筑面积控制在 5050 平方米平方米以内的规定。 * *要明确廉租住房保障申请人的收入和资产申报义务，抓紧建立部门和机构的信息共享机制抓紧建立部门和机构的信息共享机制。 * *正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租再购买其他住房的，应当办理廉租 住房保障退出手续。住房保障退出手续。 * *房屋登记机构办理房屋权属登记时，应根据住房保障部门提供的信息，比对申请登记人家庭成员 是否正在享受廉租住房保障的信息。 * *市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住 房使用情况。房使用情况。 * *对骗取廉租住房保障等行为，要按照有关规定或合同约定责令限期退回对骗取廉租住房保障等行为，要按照有关规定或合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按 照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障 的资格