工程部工作手册(414修改).doc

页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03页 码：第 5 页 共 83 页仲量联行测量师事务所（上海）有限公司Jones Lang LaSalle Surveyors (Shanghai) Co., Ltd.GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系程序文件新世纪广场物业管理中心工作手册新世纪广场 工 程 部NCP/GC03（A/0版）文件页数： 共 79 页（含本页） 生效日期： _ 编 制 人： 王 安 成 编制日期：_ _审 核 人： 审核日期：_ _批 准 人： 批准日期：_ _目 录章节序号文件名称文件编码页码工程部工作手册（封面）1目 录NCP/GC032-5第一章组织结构、岗位职责6一、工程部组织结构图NCP/GC03-01-016二、工程主管的职责及任职要求NCP/GC03-01-027-8三、工程副主管的职责及任职要求NCP/GC03-01-039-10四、高级技工的职责及任职要求NCP/GC03-01-0411-12五、强、弱电工岗位职责及任职要求NCP/GC03-01-0512-13六、空调工岗位职责及任职要求NCP/GC03-01-0614七、电梯工岗位职责及任职要求NCP/GC03-01-0715八、管道工岗位职责及任职要求NCP/GC03-01-0816九、万能工岗位职责及任职要求NCP/GC03-01-0917第二章规章制度、规定18一、强电组181.变配电室交接班制度NCP/GC03-02-01-01182.变配电室管理制度NCP/GC03-02-01-02193.变配电室巡回检查制度NCP/GC03-02-01-0320二、弱电组211.电梯机房管理制度NCP/GC03-02-02-01212.电梯安全管理制度NCP/GC03-02-02-02223.电话总机房设备管理制度NCP/GC03-02-02-0323三、万能组241.水泵房管理制度NCP/GC03-02-03-01242.生活水箱清洗管理制度NCP/GC03-02-03-0225四、空调组261.空调机房管理制度NCP/GC03-02-04-0126第三章工作程序、规范27一、强电组271.变电、高配岗位规范NCP/GC03-03-01-01272.变配电室运行规程NCP/GC03-03-01-02283.电工操作规程NCP/GC03-03-01-03294.高压试验安全操作规程NCP/GC03-03-01-04305.避雷装置检测规程NCP/GC03-03-01-05316.高压用具安全检测规程NCP/GC03-03-01-06327.电梯安全操作规程NCP/GC03-03-01-0733-34二、弱电组351.弱电系统管理制度NCP/GC03-03-02-01352消防报警系统管理制度NCP/GC03-03-02-0236三、管道组371.生活水泵房操作规程NCP/GC03-03-03-01372.给排水设备操作规程NCP/GC03-03-03-02383.污水房操作规程NCP/GC03-03-03-03394.集水井、污水井操作规程NCP/GC03-03-03-0440四、空调组411.冷冻机房冷水机组操作规程NCP/GC03-03-04-01412.空调水处理及换季大保养规程NCP/GC03-03-04-0242五、其他431.租户装修管理规程NCP/GC03-03-05-01432.租户维修服务规程NCP/GC03-03-05-0244第四章一、保养规程451.新风机组电器维修保养规程NCP/GC03-04-01-0145-462.通用低压设备配电柜、配电箱维修保养NCP/GC03-04-01-02473.楼层公共区域照明及用电设备的检查项目NCP/GC03-04-01-03484.电机、水泵保养项目NCP/GC03-04-01-0449二、消防设备501.消防水泵设备的保养NCP/GC03-04-02-01502紧急照明维修NCP/GC03-04-02-02513.感温探测器保养NCP/GC03-04-02-03524.监控中心火灾显示报警终端检查保养NCP/GC03-04-02-0453三、空调设备541.空调过滤网清洁保养规程NCP/GC03-04-03-01542.空调系统机械设备保养规程NCP/GC03-04-03-02553.冷却塔维修保养规程NCP/GC03-04-03-03564.排水设备维修保养规程NCP/GC03-04-03-0457四、管道581.煤气表房维护保养规程NCP/GC03-04-04-01582.污水设备保养规程NCP/GC03-04-04-0259 第五章紧急事件处理程序60一、白天安全工作处理流程NCP/GC03-05-0160二、盗窃事件处理规程NCP/GC03-05-0261三、地震突发事件预案NCP/GC03-05-0362-63四、电梯困人处理流程NCP/GC03-05-0464五、电梯困人救援规程NCP/GC03-05-0565六、轿箱之间对接放人操作程序NCP/GC03-05-0666七、高空坠物应急预案NCP/GC03-05-0767八、火灾事件处理流程图NCP/GC03-05-0868九、雷暴及台风处理规程NCP/GC03-05-0969十、水浸紧急处理流程NCP/GC03-05-1070十一、水浸紧急处理流程图NCP/GC03-05-1171十二、消防联动报警处理规程NCP/GC03-05-1272十三、泄漏易燃气体NCP/GC03-05-1373十四、突发电力故障处理办法NCP/GC03-05-1474-75十五、暂停供电或电力故障处理规程NCP/GC03-05-1576十六、暂停供电或电力故障处理流程NCP/GC03-05-1677第六章一钥匙管理781钥匙管理流程图NCP/GC03-06-01-0178 附件质量记录、表格79-80 【受控文件 未经批准 不得复制】页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-02页 码：第 9 页 共 83 页第一章 组织机构、岗位职责一、工程部组织结构图高级大厦经理 工程主管工程副主管高级技工 万能工电梯工弱电工强电工空调工管道工二、工程部主管职责及任职要求直接上级：高级大厦经理 直接下级：工程副主管1、职责：（1） 在高级大厦经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。（2） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（3） 制订和完善工程部各项规章制度和岗位职责并落实、检查。（4） 负责组织对公司接管的物业工程设备/设施进行调试、验收，做好设备/设施的缺陷报告并配合做好整改工作。（5） 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。（6） 负责组织制定设施/设备的运行、维修保养、节能计划和方案，负责工程部采购计划的编制工作，并组织落实和检查。（7） 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，确保工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。（8） 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。（9） 负责工程部员工的职业道德和服务意识教育以及专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。（10） 负责工程部员工工作绩效的考评工作。（11） 定期向高级大厦经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。（12） 负责对工程部外包商的管理及监督外包商分包项目的工作落实。（13） 2、任职要求：（14） 仪表端庄，举止大方；（15） 相关专业大专以上学历及持有合格上岗证；（16） 5年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修管理经验或相关经验，熟悉中国机电法例，如有电梯维修、酒店工作经验更佳；（17） 操流利普通话及基本英语；（18） 良好的中文、基本英文书写能力，懂电脑操作及使用有关之软件；（19） 坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；（20） 成熟、稳重、良好的人际关系、沟通、及解决问题的能力，具应变及领导才能，乐意学习新事物。l 维修材料使用记录表（NCP/GC03-01-02-01）l 装修现场监督记录表（NCP/GC03-01-02-02）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-04页 码：第 12 页 共 83 页三、工程副主管的职责及任职要求直接上级：工程主管 直接下级：高级技工1职责：（1） 协助工程主管开展工程部日常工作，负责中央空调、通风、锅炉、燃气、给排水、消防等设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。（2） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（3） 熟练掌握机械设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。（4） 制订供冷、供热设备运行方案和控制参数，以满足住/租户的舒适度要求。（5） 协助工程主管负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。（6） 根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。（7） 负责配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。（8） 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。（9） 分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。（10） 认真执行国家对锅炉及压力容器运行管理的有关规定，负责年检复证工作，确保锅炉和压力容器安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。（11） 负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。（12） 负责各自分管班组的班组长管理和督促，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和质量、规范服务等工作。（13） 负责检查各自分管班组的工作安排和完成情况，认真做好工作总结报告。（14） 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。2任职要求：（1） 仪表端庄，举止大方，衣着整洁；（2） 具有一定的人员及设备管理能力，合理调派各项工作。（3） 熟悉本系统设备、设施性能，对设备发生的问题具有准确的判断和解决能力。（4） 对大厦各相关工程设备有一定程度的了解，具有协调各工种工作的组织能力。（5） 具有良好的服务意识，为客户提供满意的服务。（6） 具有良好的语言沟通能力及文字表达能力。（7） 具有良好的学习愿望，积极完成各项工作任务。四、高级技工的职责及任职要求直接上级：工程部副主管 直接下级：技工1、职责：（1） 根据计划安排班组人员开展设备系统的定期及日常维修保养工作，并负责所辖主要设备的运行、监督。（2） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（3） 熟练掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。（4） 配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。（5） 帮助员工掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，指导员工完成设备/系统的检查、维修和保养工作。（6） 按时上交设备系统的运行记录、维修保养记录、巡检表等质量记录、表格。（7） 落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。（8） 负责班组的日常管理工作，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度、规范服务等工作。做好与和其他班组、部门的配合工作。（9） 负责检查班组工作的完成情况，认真做好工作总结报告。（10） 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。2、任职要求：（1） 男性； 2545岁，特殊技能可适当放宽，身高168cm以上；（2） 仪表端庄大方，衣着整洁，视力：1.0以上；（3） 具备一定工程组织能力，熟悉本工种的设备，具有较强的维修能力；（4） 熟悉大厦工程相关系统设备，能及时处理系统设备出现的问题；（5） 较高的服务意识，能及时完满地为客户服务；（6） 良好的语言沟通能力及文字表达能力；（7） 有良好的学习能力，对新技术具有强烈的学习愿望。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-05页 码：第 14 页 共 83 页五、强、弱电工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工 直接下级：无1、职责：（1） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（2） 熟悉大楼的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。（3） 在高级技工的带领下负责对电气设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。（4） 积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。（5） 按时巡视变压器室、高低压配电室及其它电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。（6） 严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。（7） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（8） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2任职要求：（1） 男性；2545岁，特殊技能可适当放宽；（2） 仪表端庄大方，衣着整洁；（3） 应具有高中以上文化程度，经过有关部门培训，取得电工高低压操作合格证及中级以上技术等级证书。从事大楼设备电气安装维修具有三年以上工作经验；（4） 掌握电工基础知识，懂得电器安装维修的安全操作规程；（5） 能熟练对常用电器照明设备、设施进行维修保养；（6） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌；（7） 熟悉大厦办公楼所使用的有关弱电设备；（8） 对大厦办公楼的电视监视系统、通信系统、消防系统、广播系统、安全报警系统的运行维护有较为广泛的了解。具有较强的实际操作能力和维修能力；（9） 有强烈的事业心和责任感，纪律性强，懂文明、讲礼貌；（10） 有一定的沟通能力，协调能力。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-06页 码：第 15 页 共 83 页六、空调工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工 直接下级：无1、职责：（1） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（2） 熟悉大厦空调系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。（3） 在高级技工的带领下负责对空调系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。（4） 积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。（5） 根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节温度。（6） 开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。（7） 按时巡视主机、水泵、冷却塔等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。（8） 按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：（1） 具有高中以上文化程度，年龄在2545岁，经过有关部门培训，取得制冷操作合格证及空调中级以上技术等级证书。从事中央空调维修运行工作三年以上；（2） 掌握空调基础知识，懂得运行维修安全操作规程；（3） 能熟练地操作制冷、制热设备，并具有对设备维修保养能力；（4） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-08页 码：第 16 页 共 83 页七、电梯工岗位职责及任职要求直接上级：高级大厦经理直接下级：无1、职责：（1） 维修人员应有实际工作经验，熟悉所维修的电梯性能并持有维修上岗证，经主管部门批准方可上岗。（2） 监督电梯公司每周对电梯的主要安全设备何电气控制部分进行检查，并做好记录。（3） 对维修电梯公司的每一次保养必须监督，并做好记录。（4） 维修电梯公司的维修保养后，必须检查其工作质量，不能影响客户。（5） 监督电梯公司在维修电梯时各类指示牌必须放在明显地方，让所有人能清楚看见。（6） 电梯正常运行后，应建立运行记录并每日填写。（7） 发现电梯出现故障时应立即停梯及时通知电梯公司维修经详细检查后方可使用。（8） 故障停梯与检查应建立报告制度和保修制度。（9） 电梯停止使用四天以上，应在开梯前进行一次详细的检查后方可使用。（10） 电梯因故障停运、事故检查与大修，均应有详细记录。（11） 电梯应建立设备档案。（12） 对电梯公司所更换之零配件作出检查。（13） 监督维修电梯公司按合同保养电梯、扶手等如有违反规定，及时向上级汇报。（14） 监督各维修人员不得随意在楼层走动，以免影响客户。（15） 做好上级指派的各项大厦管理与维修工作。2、任职要求：（1） 具有高中以上文化程度，年龄在2545岁，男性。（2） 经过有关部门培训，取得电梯操作合格证及电梯中级以上技术等级证书。从事电梯维修运行工作三年以上。（3） 掌握电梯基础知识，懂得运行维修安全操作规程。（4） 能熟练操作电梯设备，并具有对电梯维修保养能力。（5） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-01-09页 码：第 18 页 共 83 页八、管道工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：（1） 检查维修大厦各种类的水泵。（2） 检查维修大厦各类管道（空调冷冻水管道除外）。（3） 检查维修大厦所有水箱，并按时依法规清洗。（4） 维修大厦的各种类卫生洁具。（5） 检查大厦的雨、污水排放系统。（6） 检查、记录大厦每日用水量，并上报工程部。（7） 水专业各种管件的检修。（8） 漏水、跑水的处理。（9） 消防、喷淋系统的维护。（10） 每天必须巡视大厦各类水泵，并做好记录。（11） 每天必须检查所有氺阀是否正常使用，并做好记录。（12） 定时通知清洁部安排清洁工清理各集水井、各种管道以免造成堵塞。（13） 对大厦种类水质的控制，操作与化验，并确保一切正常运行，如有问题及时汇 报上级。2、任职要求：（1） 具有高中以上文化程度，年龄在2545岁，男性。（2） 经过有关部门培训，取得管网操作合格证及管网中级以上技术等级证书。从事 管道维修运行工作三年以上。（3） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。（4） 掌握管道基础知识，懂得管道维修的安全操作规程。（5） 能熟练地对大厦管网设施设备，并熟悉掌握相关图纸。（6） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。九、万能工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工 直接下级：无1、职责：（1） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。（2） 熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知大厦附属设施的位置。（3） 在高级技工的带领下负责对大楼公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保大楼附属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工单位进行修理。（4） 按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。（5） 按保养要求对大楼附属设施进行日常、定期检查保养。（6） 认真做好外协施工项目的跟进、检查工作，对施工内容和质量严格把关验收，并做好竣工验收记录，交上级主管审阅存档。（7） 树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完场清”，节约用料，努力使租户满意。如报修项目确实无法完成，应向租户做好耐心的解释工作，并提供合理的建议。（8） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（9） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：（1） 男性； 2545岁，特殊技能可适当放宽，具有中学以上文化程度；（2） 仪表端庄大方，衣着整洁；（3） 掌握木工基础知识，懂得木工安装维修的安全操作规程；（4） 能熟练地对大厦各类木工设施等相关设备进行维修保养；（5） 掌握油漆基本知识及技能，懂得安全操作规程；（6） 能熟练地按照油漆工艺标准进行各项油漆工作；（7） 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：A大厦物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC04-02-01-01页 码：第 19 页 共 83 页第二章 规章制度、规定一、强电组1、变配电室交接班制度（1） 交接班应在上班前后一刻钟内进行，交接双方应按时到场认真进行，并在工作记录本上记录，若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，直至接班人员到场，交接完毕后才能离岗。如因交接不清，接班者同意交班者离岗，则接班后发生事故或有异常情况，应由接班人员负责。（2） 在交接班前，值班人员应将交班事项填写在记录本中，交班时应交清下列内容：A. 设备的运行情况变更及其它异常情况，发现处理经过及目前设备的情况；B. 设备维护的缺陷及处理情况；C. 巡视发现的缺陷及处理情况，必要时在现场交接班；D. 许可的工作票，接地线使用的组成及位置；E. 当值班已完成和未完成及有关措施；F. 上级指示及有关资料；G. 设备整洁，环境卫生及其它情况。（3） 接班人员应认真听取交接内容。（4） 交接班时如遇到事故，停止交接，由交班人员处理，接班可在交班人指导下协助。（5） 若遇到应急情况采取临时措施的，必须由交班者与接班者现场交接，若接班者一人无法完成，交班者应留下一起处理，并作好当值、交接班记录表，日班复原后也应作好记录，并汇报上级。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：A大厦物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC04-02-01-02页 码：第 20 页 共 83 页2、变配电室管理制度（1） 变配电室是本大厦机房重地，闲人莫入。（2） 变配电室内严禁进餐、吸烟及乱扔东西。（3） 变配电室内不允许堆杂物，做好“四防一通”（防火、防汛、防雨、防小动物，良好通风）。（4） 正确填写变配电室巡检表格。（5） 严格执行电业安全规程和“二票三制”（操作票、工作票、值班票、交接班制、集合制）。（6） 检修设备必须做好安全防范措施，挂好告示牌。（7） 电气工作人员必须持有效操作证，严禁无证操作。（8） 外出巡视需通知当值主管和领班，并带好对讲机，必要时通知监控中心。（9） 进出变配电室应随手关门。（10） 电气工作人员必须熟悉电所设备，线路走向，避免误操作。（11） 定期检查消防器材。（12） 做好交接班工作和变配电室内清洁工作。质量记录、表格：l 非值班人员进出变配电室登记表（NCP/GC03-02-01-02-01）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-01-03页 码：第 21 页 共 83 页3、变配电室巡回检查制度（1） 值班人员对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，按运行规程的规定，定时、定点按巡视路线进行巡视检查。（2） 遇有下列情况由工程主管决定增加巡视次数：A. 过负荷或负荷有显著增加时；B. 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时；C. 设备问题有发展，运行中有可疑现象时；D. 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时；E. 根据领导指示增加的巡视等。（3） 巡视中发现问题及时向高级管理员汇报。（4） 主管每周应分别进行一次监督性巡视。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-02-01页 码：第 22 页 共 83 页二、弱电组1. 电梯机房管理制度（1） 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。（2） 非工作人员未经部门领导允许，严禁进入机房。（3） 室内保持常温（5-35），超过温度时应打开通风设备进行调温，并注意通风，保持干燥。（4） 当机房发生火灾时，首先切断总电源，通报消防中心并进行灭火。（5） 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器。盘车工具挂于明显处。（6） （6）电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。（7） 每月一次对机房进行全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物，保持室内清洁，严禁吸烟。 质量记录、表格：l 电梯电源控制箱周查表（NCP/GC03-02-02-01-01）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-02-02页 码：第 23 页 共 83 页2.电梯安全管理制度（1） 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。（2） 在电梯机房和监控中心悬挂电梯困人救援规程，电梯困人时，严格按规程执行。（3） 工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格后方能承担电梯维保工作。（4） 应在大楼监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。（5） 经劳动局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。质量记录、表格：l 电梯巡查表（NCP/GC03-02-02-02-01）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-02-03页 码：第 24 页 共 83 页3. 电话机房设备管理制度(1) 非机房工作人员严禁进入机房，如必须进入须经主管批准。(2) 每月清扫一次，保持室内清洁，严禁吸烟。(3) 室内保持常温（18-25），保持干燥，注意通风。(4) 保证充足的照明，损坏时应及时更换。(5) 设备禁止非专业人员操作及维修。(6) 机房内消防器材应齐备和有效。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-03-01页 码：第 25 页 共 83 页三、万能组1. 水泵房管理制度(1) 机房内设备不得随意乱动，不准进行与工作无关的任何操作。(2) 操作人员必须熟悉各种设备的性能及运行方式，掌握操作技术，认真做好记录。(3) 水位监测必须保证正常使用，水箱水位必须严格控制，保证消防供水。(4) 消防泵每月电动操作一次，确保消防泵在发生事故状态下能正常起动。(5) 按照水泵保养要求对其进行维修保养，并在生活水泵维护表表上作好记录。(6) 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。(7) 每月对泵房进行一次清扫，保持机房卫生，严禁吸烟。质量记录、表格：l 生活水泵控制箱维护表（NCP/GC03-02-03-01-01）l 生活水泵维护表（NCP/GC03-02-03-01-02）l 大厦水系统巡检表（NCP/GC03-02-03-01-03）l 生活用水水量报表（NCP/GC03-02-03-01-04）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-03-02页 码：第 26 页 共 83 页2. 生活水箱清洗管理制度(1) 生活水箱须定期清洗，时间为6个月一次。(2) 生活水箱日口常都应上锁管理，钥匙应存放管理处由专人保管并定期检查做好记录。(3) 清洗水箱由外包供应商进行清洗。(4) 应有专业清洗员，应持证上岗，并注意安全。(5) 清洗工具为高压水枪、钢丝板刷、人字梯（防滑）、低压行灯、扫帚、畚箕、塑料桶、水管、喷雾器、操作人员须穿戴雨具，脚穿高统雨靴，手戴塑料手套。(6) 清洗步骤为先从顶部开始，从上到下，从高处到低处。清洗干净后再进行消毒。(7) 消毒剂稀释比例为1：100，稀释前加入1/10活化剂，活化5分钟后再稀释。然后用喷雾器均匀地喷酒水箱各部位。喷洒消防剂后用盖子盖上闷，时间为3060分钟，然后再用高压水枪冲洗干净后再进水。(8) 清洗后再取样化验， 应取得相关卫生防疫部门检测合格证。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-02-04-01页 码：第 27 页 共 83 页四、空调组1. 空调机房管理制度(1) 操作人员必须具备相应资格，其他人员不得操作机组。(2) 严格按照操作规程进行操作，不得擅自改变。(3) 每二小时抄录，准确填写各参数，不得无故漏抄。(4) 保持机房环境和设备的整洁，每周打扫一次。(5) 如遇设备发生故障，应即停机，并开启备用机，向上级汇报并及时与保养单位或供应商联系检修。(6) 经常注意电压、电流波动的情况，以免损坏设备。(7) 季节交换时，充分利用大楼的节能装置。(8) 每年四、十一月份为规定之保养期，对机房内所有设备进行检查保养，并在设 备维修保养记录上做好记录。(9) 经常注意系统的水质情况，如有问题及时与保养单位联系。(10) 外来人员进入机房必须持有施工单或有管理中心人员陪同，且必须进行登记，其他人员一律不得入内。(11) 在正常开启空调机组时间段（8：00-18：00）以外延时加开空调，必须先提出书面盖章之申请，填写加开空调申请表。 质量记录、表格：l 冷水机组维保表（NCP/GC03-02-04-01-01）l 冷水机组抄表记录（NCP/GC03-02-04-01-02）l 冷却塔维保表（NCP/GC03-02-04-01-03）l 冷冻、冷却泵控制箱维护表（NCP/GC03-02-04-01-04）l 测温巡检表（NCP/GC03-02-04-01-05）l 加开空调申请表（NCP/GC03-02-04-01-06）页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-03-01-02页 码：第 29 页 共 83 页第三章 工作程序、规范一、强电组1. 变电、高配岗位规范变电室是大楼运作的心脏部位，在变电室工作，必须严格遵守变配电岗位制度和电业操作规程。(1) 变电室值班人员必须持有高/低压操作证书，熟悉电业安全操作规程上海市 电力工业局、沪电力安字（1999）第173号。(2) 进入变电室工作，需有二人以上，一人监护、一人操作。(3) 变电室高压危险，工作人员没有身穿工作服和绝缘鞋，不允许进入岗位。(4) 值班人员必须每2小时巡视变电室，在工程部技工巡检表上做好运行记录。 经常检查变配电设备有否异常情况，在工作记录本上做好巡视记录。(5) 高压进线突然停电应立即切换应急备电，检查所带负荷容量是否合适。电话联系供电所，记录外线停电事故原因、时间。(6) 变配电设备定期检修时必须填写倒闸操作票格式表，挂好电源进线侧和用电负荷侧的接地线，且用完好的验电笔确认无电方可操作，以防其他地方意外来电，造成误触电事故。(7) 变配电工作人员必须经过培训，熟练掌握操作技能。(8) 变配电室内工具、材料、物品上墙、进柜挂放整齐，不得乱堆乱放及放置其他无关物品。每月做好清洁工作。(9) 高压操作棒、接地棒，在检修中使用并每年检测。绝缘手套、绝缘靴、高压电笔，在高压操作检修时使用，每6个月进行检测。(10) 严禁携带火种进入变配电间，室内不准吸烟与使用电热器具。2、变配电室运行规程设备的正常监视：1） 由工程部电工监视各种仪表，指示正常，当有异常情况时应查明原因及时处理，必要时报告有关领导和供电局用电监察部门。2） 电流超过继电保护安全值及设备允许值时，应及时报告有关领导限制负荷。3） 监视直流屏电流电压不得低于额定值的80%，回路绝缘应良好。运行记录：1） 发生事故时，应将事故发生的时间、设备名称、继电保护动作情况、仪表指示、事故原因、责任者、损失情况及处理经过等有关事项的简要情况记在运行工作记录本中，详细情况记在事件报告中。2） 倒闸操作、设备变动、超过负荷等均应记入工作记录本中。正常运行中设备的巡视检查时间：1） 工程部电工每2小时一次。2） 交接班时必须进行巡视检查。设备特殊巡视的主要内容：l 运行中的设备超过负荷时，监视设备的温度是否正常，各处接点有无过热现象。l 新设备或检修后的设备投入运行，要加强监视各部分是否有异常情况，72小时后，可按正常设备巡视。l 电气设备发生事故恢复送电后，对事故范围内的设备应进行特殊巡视。1） 任何电器设备未经验电，一律当作有电操作。2） 电器设备金属外壳应一律要有保护接地。3） 各种电器设备和电热设备、开关、变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品。4） 发现有不安全情况应及时向上级汇报。5） 电工上班前及上班时禁止饮酒，患有高血压、心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员应严禁进行高空作业。闪电、大雨、雷雨情况下，严禁室外高空作业。页公司名称：仲量联行生效日期：文件名称：新世纪广场物业管理中心工程部工作手册修订状况：A/0文件编码：NCP/GC03-03-01-03页 码：第 30 页 共 83 页3. 电工操作规程(1) 电工工作必须穿好规定的劳防用品，并检查工具、量具和防护用品是否良好。不 符合安全要求的不得使用。(2) 无电工操作证者，不准操作电器设备。(3) 电器设备检修一律按电业安全操作规程进行操作，不准在设备运转中拆卸修理。必须在停机后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸，线路有人工作”的警告牌，并经验明无电后，方可进行操作。(4) 一般情况下不许带电操作，必须带电工作时，事先做好防范措施。同时应有两人同时配合，一人操作，一人监护，监护人决不能离开现场。雷雨天禁止带电操作。(5) 机电设备安装或修理完工后，在正式送电前必须检查绝缘电阻，接地装置和传动的防护装置。使之符合安全要求，然后摘取警告牌方可送电。(6) 在带电的低压配电装置上进行工作时，应采取防止短路和单相接地等安全措施。(7) 任何电器设备未经验电，一律当作有电操作。(8) 电器设备金属外壳应一律要有保护接地。(9) 各种电器设备和电热设备、开关、变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品，发现有不安全情况应及时向上级汇报。(10) 电工上班前及上班时禁止饮酒。患有高血压、心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员严禁进行高空作业。闪电、大雨、雷雨情况下，严禁室外高空作业。质量记录、表格：l 发电机空载运行记录表（NCP/GC03-03-01-03-01）l 发电机组周巡查表（NCP/GC03-03-01-03-02