中国物业管理协em第三届理事会第二次全体会议材料.doc

2012年学习材料二 中国物业管理协会第三届理事会第二次全体会议材料文件一：谢家瑾会长在2012年协会理事会上的讲话同志们，去年我们成功举办了行业改革发展30周年活动，极大地鼓舞了行业士气。通过对30年发展历程的回顾，使大家更加体会到一路走来的艰辛，更加珍惜来之不易的局面，更加热爱我们的事业。通过学习齐部长的讲话，对行业当前面临的问题、新的发展机遇、指导思想、发展目标以及中国特色物业管理发展道路有了更清晰认识。增强了继续前行，开创发展新局面的决心。30周年活动刚刚落下帷幕，我就看到原深圳东部物业总经理晏华写的文章喜与忧激情燃烧岁月后的冷思考，在对30年活动给予高度评价的同时，提出盛宴过后行业面对太多的问题需要解决，太多的困难需要克服。提出行业在三十而立之后，大有提前进入“不惑”之年的感觉。尽管我对文中流露的悲观情绪和怨气不能认同，但却非常赞赏晏华在激情之后的理性和冷静。因为我深知，而立之年的中国物业管理处在承上启下的关键发展时期，成绩和光荣都已成为过去，推动物业管理可持续发展的任务十分繁重，需要我们付出加倍的努力。因此，我嘱咐中国物业管理杂志在报道30周年大会胜利召开的同时，全文刊登晏华的文章，并放在30周年活动栏目中，以引起大家的关注。之后，我要求协会秘书处尽快从30周年活动的激动和喜悦中跳出来，把工作重点转到当前企业反映最为激烈的成本上涨和行业应对上。通过深入调研，了解企业面临的困难，挖掘骨干企业应对困难的举措和效果，以及有关政策建议，通过杂志和网站开展交流和讨论，加强引导，凝聚行业力量共渡难关。三个月中，我写了3篇“成本上涨与行业应对”卷首语。第一篇着重推荐一些企业成功上调服务费的做法和经验。其中，深圳市特发特力物业公司按照“困难估计足、工作要做细、标准不降低、分工要明确、力争好效果”的要求，将提高物业服务费当作一场战役来打，对60%的在管项目上调了服务费标准，上调幅度在1240之间，平均上调幅度为28.5%；成都金房物业服务有限公司从2008年起，对在管105个住宅项目的75%完成调价，其中有6个项目在三年内两次上调服务费，由此成功化解了成本费上涨给企业带来的危机，实现了企业的可持续发展；在深圳市物业管理协会的介入指导下，世外桃源物业管理(深圳)有限公司对总建筑面积180万平方米、居住人口达5万、物业费标准从0.8元至2.8元不等的特大住宅区桃源居社区成功实现了物业费的上调，并由此带动了中海怡翠山庄等一大批亏损项目物业服务收费标准的合理上调；大连亿达物业管理有限公司对2002年接管的包含电梯费在内收费标准仅0.60元/平方米月的亿达世纪城提出了住宅每月每平方米0.90元、 1.20元、1.50元，公建每月每平方米1.50元的三套调价方案，供业主选择。经业主投票和业委会主持唱票，业主选择了按0.90元的第一套方案，顺利完成了调价工作；北京怡海达丰物业管理有限公司针对因成本一再上涨出现经营亏损，拟定了“将服务费标准上调0.33元”和“现有服务费标准不变，调整缩减服务项目”的两个方案供业主选择，体现了对业主的充分尊重。结果三分之二以上的业主鉴于对怡海物业多年来服务的认可，选择了调价方案，使调价工作顺利进行。很多人和我谈起这篇卷首语，都肯定了我从这些成功调价案例中提炼的四点共性：一是提供让业主满意的服务是前提，二是慎密的计划和周到安排是基础，三是通过公开收支状况营造氛围是方法，四是精心组织和依法进行是关键。我们希望由此引导有条件的企业创造条件，有理有利有节地开展物业服务费随着成本上涨而调价的实践，由点到面推动质价相符物业管理价格机制的逐步形成。第二篇卷首语着重阐述打好开源节流的组合拳。归纳起来，节流是通过采取措施达到减员和降低企业的运营成本。包括优化企业组织结构，提升组织效率；调整作业流程、改进作业方法；加强服务集成，挖掘员工潜能；应用科技手段，降低运作成本；推广机械化操作，提升劳动生产率；开发物业费自动催缴系统，减少人工投入；通过节能改造，降低各类能耗；通过集中采购，降低物耗成本等等。重庆晓月物业管理有限公司运用虹膜成像多功能门禁系统代替多人门岗防范，运用洗地机、抛光机等代替保洁的拖帕和尘推，运用绿化粉碎加快速发酵技术解决绿化修剪物运输难问题，运用设备设施运行数据远传功能替代靠人督查等。运用机械操作和新技术，替代大量用工，应该是行业下步发展的方向。但一定要精心选择适合企业且经济适用的机械和技术。上海上实物业提出了改项目经理制为区域经理制，一个经理管35个项目，由此精简管理层队伍；同时还采用“点工”方式安排保洁工和维修工在相邻小区执业，通过集约化用工，既减少用工数量，还能节省人员招聘、培训、处理劳动纠纷的成本。辽河油田振兴公用事业公司通过内部站点合理配置和管理者竞聘上岗，减少基层站队29个，调整出58名管理层员工充实到一线，并清退劳务用工247人，精干高效的机构设置使得工作效率和业主满意度得到同步提高。这些做法都值得提倡。相对节流，开源的渠道就更加广泛了。近几年来，更多的企业在做好物业管理基础服务的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，通过延伸物业服务的产业链，创新服务内容，拓展业务范围，挖掘边际效益，创造商业价值。在为业主提供生活便利并创造物业增值的同时，企业也获得可观经济效益。目前，万科物业的经营性业务已涉及智能化安防设计及施工、绿化工程、设备维保、房屋中介、会所经营、家居装饰、社区资源经营等，不但带来可观的经济收益，更重要的是通过集约化经营和资源整合，提升了万科物业的专业管理能力，在降低服务成本的同时提升了物业服务质量，赢得了客户满意。他们的会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营，也深受业主欢迎，收获了可喜的社会效益和经济效益。绿城物业2011年对在管41个项目成功调整了服务费，仅此年度服务费收入增加近1000万元。加之各项延伸服务收入已占集团公司年营业总收入的30%以上，企业在应对成本不断上涨的同时，赢得了可观的经营效益。中航、长城、上房、嘉宝等企业在这方面有很多成熟的经验，可供大家借鉴。尤其要提到的是，长城物业2008年开始投入2000万元，从建立全国报修系统入手，建立了接受全国范围内业主报修并直接派工的远程客户关系系统，和建立在标准化基础上的远程控制企业内部管理的物业管理系统，逐步打造云物业服务。他们撤销了分布在全国的区域公司，集团总部通过远程IT系统，直接管控23个城市的300多个项目，去年一年就节省成本3000多万元。长城的实践说明，科学技术的运用和现代元素的注入，将对传统的物业服务产生深刻的革命性影响。对完成这一轮服务费价格的补涨之后，逐步摆脱行业劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨具有战略意义。此外，物业管理与社区商务和网络购物的结合近两年来也在兴起，浙江耀江等企业取得了不错的业绩。总之，延伸服务是行业改善生存状况可以争取的另一种出路，希望企业在这方面下更大的功夫去开拓去进取。从以上这些案例可以看到，目前物业管理降成本、提效率、增收入的空间很大。但必须再次强调的是，把基础服务工作做好，取得业主的满意和信任，是物业服务企业生存和发展的根本，任何应对举措都不能以损害业主权益为代价。3个月来，我们在呼吁行业自救的同时，还从以下方面去推动政策层面的突破。 一是我借着2月6日应邀参加温总理主持召开的征求政府工作报告（稿）专家座谈会的机会，对行业的贡献，以及成本上涨对行业的影响作了专门汇报：物业管理随着改革开放和住房制度改革的推进诞生30年。作为居住服务业，为改善居民的居住环境和资产的保值增值和社区和谐稳定作出了贡献；作为劳动密集型行业，对增加就业持续发挥了积极作用。同时，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分和社会建设的重要力量。但是行业发展还需要加强自律，同时也面临成本上涨对行业生存发展的瓶颈制约。去年，中央电视台以“物业公司收缩调查上海知名物业公司纷纷弃盘”为题，对上海陆家嘴等一级物业企业从多个在管住宅小区撤出作了深度报道，在社会上和行业内引起了较大反响。一级企业的弃盘主要是近几年人工和物料成本连年上涨，而物业服务费却十年维持不变，企业对项目管理出现亏损，不得已退出，这需要从政策上给以解决。建议在政府工作报告“着力增加消费需求”一节增加“物业管理”，以鼓励物管行业克服当前困难，坚守在管项目，为扩大消费与就业，为安居乐业作出更大贡献。二是协会秘书处认真起草了发挥物业管理在缓解社会就业中作用的意见、关于尽快建立物业服务价格调整机制的意见、关于科学确定住房保障工作目标，促进住房保障工作可持续发展的提案三份提案草稿，积极联系两会代表，通过他们向两会提交提案。田在玮副会长根据协会提供的资料并结合自己的认知，在政协举行的记者会上回答记者提问时，对上海发生的一级企业弃盘原因、成本上涨和物业费不能同步调整给行业生存带来的困难，以及保障房建成后的物业管理问题等做了正面分析，并呼吁和敦促有关部门采取措施研究并提出解决的办法。他的发言经媒体广为报道，起到了较好的效果。我们希望通过各种途径反映行业遇到的困难，以切实改善物业服务企业经营环境，为行业的可持续发展创造条件。目前看，已经起到了积极作用。“大力发展物业服务业”写入了政府工作报告。住宅区共用部位和设备用电按照居民用电标准执行的问题很快将得到解决。上海市在今年政府工作报告中已写上“加快理顺物业服务价格机制，提升住宅物业管理水平”,物业管理费随物价和成本上涨的动态调节机制有望在上海率先突破。尤其让我们高兴的是，浙江省人民政府办公厅刚刚下发了关于加快发展现代物业服务业的若干意见，在有关政策上有多方面的突破。包括“物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的，以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额，征收营业税”，“在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税”，“住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价”等等，这些政策对于加快和大力发展物业服务业将产生重大影响。据悉，住房和城乡建设部房地产市场监管司也准备与发改委就物业服务价格机制进行沟通，希望能联合下发指导性文件。俗话说：人心齐，泰山移。行业一路走来，跨越千山万水，每一步都走得不容易，但是我们克服了一个又一个困难，取得了今天的成就。除了行业的坚毅外，抱团很重要。所以，在第三篇成本上涨与行业应对卷首语的副标题，我用了“和衷共济、抱团取暖、砥砺前行”十二个字。我欣赏罗小钢在关于服务成本上涨的思考及对策一文中写的，成本的上涨确实给行业带来了迫在眉睫的压力，当务之急是凭借行业30年发展中练就的坚毅与智慧，八仙过海，各显本领，应对汹涌的“涨”潮，舒缓沉重的“涨”压，坚定发展的信心，以积极的心态战胜困难，共渡难关，去开创和迎接行业发展的新时代。我也非常喜欢万科朱保全在和衷共济 砥砺思变 关于物业管理行业自救的思考一文提出的：在行业危急存亡之秋，行业同仁需要更加团结，和衷共济、抱团取暖。一方面要积极交流自我救赎的心得方法，相互启发，砥砺而思变，在困境中找到突围之路；一方面要共同呼吁社会关注这个涉及近600万人就业的行业的命运，重视这个行业和众多社区住户互惠共生的关系，呼吁政府有关部门要出台更加符合行业实际状况的物业服务费定价机制，通过完善的法规政策为物业服务企业完成服务升级、实现自救创造条件。他指出：行业政策的调整和优化，能够根本缓解优质服务的供需矛盾，促进和谐社区建设，促进物业管理行业发展，这无论对物业管理行业还是广大业主都是“福音”。相信困境中奋起的行业，会以更加的坚毅砥砺前行，借势而上。也殷切希望主管部门能争取政策的突破，在解决服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性这个制约行业发展的瓶颈问题上取得突破。最后谈一点关于落实政府工作报告。在刚刚闭幕的全国人代会上，温家宝总理在在政府工作报告中关于2012年主要任务的第一条提出“促进经济平稳较快发展。扩大内需特别是消费需求是我国经济长期平稳较快发展的根本立足点，是今年工作的重点”。报告要求“着力扩大消费需求。加快构建扩大消费的长效机制。大力调整收入分配格局，增加中低收入者收入，提高居民消费能力。完善鼓励居民消费政策。大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。鼓励文化、旅游、健身等消费，落实好带薪休假制度。积极发展网络购物等新型消费业态”。大力发展物业服务业再次提到国家工作层面，受到重视，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任。这是在30年庆祝活动之后，对行业的进一步肯定；是激励行业积极应对成本上涨等困难，继续坚毅前行的动力；是对行业上下几百万从业大军团结协力开拓创新不断努力的最好褒奖。今年协会的工作将以“大力发展物业服务业“为纲，通过多种形式的工作和宣传培育居民物业服务消费意识，通过扩大物业服务覆盖面，以及拓展延伸服务与创新服务内容等，挖掘和调动业主的服务性消费支出，为扩大内需，促进国民经济平稳较快发展作出积极贡献可以预料，今后一段时间，“物业管理，让社会更加和谐，让城市更加美丽，让生活更加美好”会进一步成为行业上下的共同行动，推动“质价相符”收费机制的形成将由点到面得到突破，物业管理集成商将成为大型品牌企业的追求，商业模式的创新和延伸服务的开展将对改善行业生存状况发挥重要作用，物业管理与社区养老的结合、与社区电子商务的搭接将展现行业的巨大潜力和魅力，加快从业人员队伍建设将引起越来越多企业的重视，行业将呈现百花齐放的多元化发展格局。当前，行业正处在承上启下的关键时点。希望行业上下在思想的进一步解放，理念的进一步创新，体制机制的更加优化，商业模式的全力打造，市场竞争力和品牌影响力的不断提升，社会效益和经济效益的持续增强上，付出更多的努力。为企业的壮大，行业的进步，经济的发展和社会的和谐作出更大的贡献。 谢谢大家！ 文件二：中国物业管理协会2011年工作总结2011年，中国物业管理协会在住房和城乡建设部、民政部的关心和领导下，在各地物业管理行业主管部门和协会的大力支持下，在全体会员单位的积极配合下，按照理事会决策和年度工作计划，以宣传庆祝物业管理改革发展30周年为工作重心，各项工作取得了圆满成功，得到了各级行业主管部门和广大行业人员的一致肯定和认可。一、物业管理改革发展30周年系列活动圆满成功2011年适逢中国内地物业管理诞生30周年，协会以此为契机，通过召开物业管理改革发展30周年庆祝大会、征集物业管理宣传主题词、宣传口号和宣传海报、编印出版光辉的足迹-物业管理改革发展30周年画册、论文集和回忆录、拍摄道路与梦想专题片、开展行业表彰活动、组织文艺汇演等一系列宣传庆祝活动，回顾创业历史，总结发展经验，扩大行业影响，凝聚行业精神，提高行业士气。经过努力，各项活动取得圆满成功。1.顺利完成物业管理宣传主题词、宣传口号和宣传海报征集活动为突出30周年活动主题，营造宣传气氛，协会在2011年3月至5月组织开展了“物业管理改革发展30周年庆祝活动宣传主题词、宣传口号和宣传海报征集活动”。共收到宣传主题词、宣传口号作品近7000条，宣传海报作品近100幅。综合考虑物业管理、三十周年、和谐社区、服务业主等相关评选要素，经过网络投票、专家评选等程序，最终评选出“物业管理三十年，真情服务每一天”、“共建和谐物业管理，营造幸福美好生活”等16条获奖作品。此次征集活动的参选者涉及物业服务企业员工、业主和相关行业从业者，反映了社会各界对物业管理行业的关注与期盼，为物业管理改革发展30周年活动的深入开展创造了良好的氛围。2.成功开展全国物业服务企业综合实力排名活动为反映物业管理行业发展成就，提高品牌物业服务企业的知名度和影响力，推动物业服务企业的品牌建设、规模化发展以及综合实力的提高，作为三十周年活动的重要内容，中国物业管理协会开展了“全国物业服务企业综合实力排名活动”。本次排名活动由中物协组织实施。制订了全国物业服务企业综合实力排名活动实施办法，对排名活动的规则、指标要素、计算方法、申报条件和申报流程给予明确。活动以2010 年度物业服务企业经营管理的数据为基础，选择了具有行业特点，能够反映物业服务企业管理能力、管理水平、资产规模、经营规模和盈利能力、纳税水平的六项指标，按照排名规则计算得分进行排序。活动自2011年3月开始，截至2011年6月30日，全国共有225家企业申报了企业数据和资料。经中物协秘书处初审，其中218家企业资料符合申报要求，最终按活动规则进行排名。经聘请专家审核后对进入前100名的企业在中物协网站进行了公示并接受投诉，最终确定了全国物业服务企业综合实力排名结果。在深圳举行的30周年大会上，对排名前100的企业和60家入围企业授牌表彰。本次排名活动得到了全国各地物业管理行业主管部门、行业协会和广大物业服务企业的大力支持和积极响应。各地协会进行了广泛动员，一些地区还配合开展了本地区的排名活动，推荐本地优秀企业进行申报。最终全国29个省、自治区、直辖市，53个城市的优秀物业服务企业参与了排名活动。本次排名活动是中物协第一次在全国范围内进行的企业综合实力排名活动，评选方案较为科学，评选结果具有权威性。获得表彰的物业服务企业是行业最优秀的企业群体，得到业内广泛认可。宣传和推广他们在经营理念、管理水平、商业模式创新，发展战略、品牌塑造等方面取得的经验和成就，对推动行业发展和进步、提高物业服务企业的社会影响力和社会认同度、促进物业服务企业集约化、品牌化、规模化发展具有十分积极的作用。这次排名活动在探索物业服务企业综合实力评价方法和体系的同时，也获得了很多可供行业和企业发展状况研究与分析的宝贵数据。在经过对申报企业相关数据统计分析后，协会秘书处撰写了物业服务企业综合实力排名活动报告，广受好评。3.认真组织行业表彰活动为展示行业优秀群体和先进人物风采，激励从业人员爱岗敬业创先争优，中物协在全国范围内开展了首次行业表彰活动，对做出突出贡献的先进集体和先进个人进行表彰。这次活动得到了各地行业主管部门、行业协会、广大物业服务企业的大力支持和积极响应，一大批物业管理行业的优秀单位和优秀人物在活动中涌现出来。 根据物业管理改革发展30周年表彰活动的实施办法，经地方行业主管部门和行业协会的推荐，中物协严格评审，最终决定授予北京物业管理行业协会等58家地方物业管理协会“优秀物业管理协会”称号，北京万科物业服务有限公司等245家物业服务企业“行业突出贡献奖”，王世萍等127名受到省部级以上表彰的劳动模范和先进人物“行业楷模”称号，于宁等921名从业15周年以上的资深物业服务企业经理 “物业服务企业资深经理人”称号，冯万辉等177名爱岗敬业员工“行业标兵”称号。协会印发了关于对行业先进集体和先进个人进行表彰的决定，并在30周年大会上向获奖单位和个人颁发了奖牌及奖章。4.精心制作道路与梦想专题片并编辑出版光辉的足迹（画册、论文集和回忆录）为全面生动地反映行业改革发展30年光辉历程，在向全行业公开征集并共收到各方面提供的近万份图片和影像等资料的基础上，中物协会同深圳住房和物业管理委员会拍摄了物业管理改革发展30周年专题片道路与梦想。并编印出版了光辉的足迹（含画册、论文集和回忆录），记录了30年发展过程中的重要事件，展示了行业的瞩目成就与对社会的巨大贡献。这两部反映中国物业管理发展历程的重要资料，引起行业内外强烈共鸣和各方面好评。5.胜利召开物业管理改革发展30周年大会作为30周年活动的核心和高潮，由中国物业管理协会、深圳市房屋和物业管理委员会共同主办的“物业管理改革发展30年大会”10月22日在深圳市隆重召开，住房和城乡建设部副部长齐骥，中国物业管理协会会长谢家瑾，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠、广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋等领导，以及来自全国各地的政府主管部门、各地行业协会、物业服务企业的1200余名代表出席了大会。谢家瑾会长主持了大会。大会以观看道路与梦想物业管理改革发展30周年专题片的形式，总结回顾了物业管理行业30年发展历程和取得的光辉成就。光影记录下的行业发展历程和难忘片段，深深地感动了在场的每一位代表。广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方、深圳市常务副市长吕锐锋在大会上致辞，回顾了深圳和广东作为物业管理发源地，30年来所走过的曲折而辉煌的探索之路，以及在体制、机制、管理模式和市场运作上的不断先行先试和开拓创新。上海明华物业管理有限公司董事长顾凤惠、兰州民召物业管理集团董事长杨民召、深圳市万科物业服务有限公司项目经理牟红艳作了先进事迹报告，将一代又一代物业人为事业贡献了自己的青春、智慧、热血乃至宝贵生命的可歌可泣事迹展现得淋漓尽致。在当天的大会上，还对物业管理改革发展中作出突出贡献的先进集体、先进个人以及全国物业服务企业综合实力排名100强企业进行了隆重表彰。住房和城乡建设部副部长齐骥在大会上作了重要讲话。齐骥副部长对全国300多万从事物业管理工作的干部职工致以诚挚问候。他指出，30年来，我国物业管理行业不断发展壮大，改善了人居工作和生活环境、增加了社会财富的积累、维护了社区和谐稳定、提高了城市的管理水平、解决了城乡就业问题、推动了国民经济增长，已经成为人们工作、学习和生活当中不可或缺的一种服务。齐骥副部长总结了当前物业管理行业面临的主要问题并深刻剖析了成因，从“把物业管理工作与保障和改善民生结合起来、与创新社会管理结合起来、与宏观经济政策结合起来、与两型社会建设结合起来”的四个结合，对走中国特色的物业管理发展之路提出了要求。齐骥副部长提出了今后一段时期物业管理工作的指导思想 “以科学发展为指导，进一步厘清业主与物业服务企业之间的契约关系，逐步提高从业人员的专业素质，从而提高物业服务水平，不断增强物业管理行业的社会服务建设，促进经济发展的能力，实现物业管理行业持续健康发展”。从转变行业发展方式，营造公平交易市场环境，加大行业市场的监管力，提高物业服务水平，服务于社会管理新要求的五方面指出实现物业管理工作目标的基本思路。齐部长的讲话指明了行业的前进方向，开阔了与会代表的思路，给全体从业人员以极大的鼓舞。此次大会向与会代表赠送了光辉的足迹物业管理改革发展30周年专辑（画册、回忆录、论文集）。会后，协会及时印发了齐部长讲话，并将大会实况录像、专题片、文艺汇演录像等会议资料刻录成光盘免费发给会员单位。6.圆满举办行业文艺汇演根据举办全国物业管理行业文艺汇演活动实施办法，协会在3月至7月组织开展了“全国物业管理行业文艺汇演节目征集活动”。来自20个省市的53家单位，共报送作品74份。节目类型涉及歌舞、曲艺表演、配乐朗诵、情景剧、器乐演奏等。根据汇演晚会的总体设计，由专家和导演组选定的来自北京、天津、上海、黑龙江、深圳、成都等地选送的17个入围节目，600名来自行业一线的员工，在各组织单位的精心编排和导演组的统一指导下，参加了30周年大会当天举办的文艺汇演。晚会恢弘大气，精彩纷呈，真实反映了物业管理的工作场景与一线员工的精神风貌，热情歌颂了物业人不辞辛劳、热情服务的奉献精神，将“物业管理改革发展三十年”系列庆祝活动推向又一个高潮。二、发挥协会服务政府服务行业的纽带作用，关注行业发展热点问题，积极反映行业诉求和建议，认真完成主管部门交办的工作2011年年初，协会抓住影响行业发展的热点和难点问题，认真起草了尽快建立“质价相符”物业价格机制的建议、关于鼓励物业服务企业开展社区养老服务的建议，以及关于发挥物业管理在既有建筑节能减排工作中作用的建议等提案稿，经多途径与两会代表沟通，通过他们向全国人大和政协提交了提案。这些提案均受到国家相关部委的重视和专文反馈，对促进有关问题的尽快解决起到了积极作用。受住房和和城乡建设部房地产市场监管司委托，协会承担了全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则的修订工作。我会秘书处会同有关专家成立工作小组，反复征求地方协会、企业和行业专家意见，提出初步修改意见。于5月召开了全国物业管理示范项目考核标准（修订草案）论证会，邀请部房地产市场监管司负责人及多省市行业专家，听取对修订草案（初稿）的意见，再次修改后将全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则(报送稿）报至住房和城乡建设部。房地产市场监管司于9月在牡丹江召开的专题论证会上，协会就修订工作过程、思路及各地意见及修改稿的主要内容进行了汇报，得到与会代表的肯定。受住房和城乡建设部的委托，协会下半年组织对全国24个省共166个物业管理项目进行了国家示范项目考评验收。综合考虑评委企业管理经验、设备管理技术专长、考评经验以及不同省市项目特点，协会共组织派出61人次评委，深入企业一线考评、指导，较好地完成了考评任务。受住房和城乡建设部的委托，在行业内组织开展了职业大典修订工作。协会组织物业管理、白蚁防治和房屋安全鉴定领域内相关企业和单位统一填报现有职业采集表和新增职业采集表，初步完成了对行业现有职业描述和新增职业设置的调查工作。三、积极推进物业管理师相关制度的建立和实施在积极推动2011年物业管理师考试工作的同时，为指导从业人员备考，协会印发了2011年度物业管理师资格考试有关事项的通知，通报了2010年度资格考试的基本情况，并就考生参加2011年考试提出了相关指导性意见和建议。还在协会网站和杂志上开辟了物业管理师专栏，推荐在上年考试中取得较好成绩考生的经验，供备考人员分享。协会网站还设置了查询成绩的端口，方便考生随时查询。据统计，2011年全国32个省（自治区、直辖市）共有64485人报名参加考试，实际参加考试人数54138人，四科考试合格16287人，通过率达到30.08%，比2010年提高了3.65个百分点。按照住房和城乡建设部关于物业管理师工作的分工安排，协会组织起草了物业管理师执业守则、物业管理师继续教育管理办法（征求意见稿）；与香港房屋经理学会就注册物业管理师资格互认工作进行了沟通与交流，完成了内地物业管理师与香港注册房屋经理专业资格互认协议书（征求意见稿）的起草工作，提出了敦促并配合部执业资格注册中心开展注册工作的意见和方案。为下阶段开展物业管理师注册、继续教育、执业资格管理和资格互认做好准备工作。四、关注理论研究引领行业前行协会始终关注行业发展的理论研究。经申报通过住房和城乡建设部立项的物业管理行业发展战略规划研究和既有建筑低碳运行和节能改造评价指标及方法研究课题，正在组织行业专家抓紧推进。由协会行业发展研究中心组织、深圳物业管理研究所承办的物业管理开拓资产管理研究已通过专家论证并结题。该课题研究为行业创新服务产品，延伸产业链，提升核心竞争力，改善生存状况提出了富有建设性的意见。在上海科瑞物业的支持和承办下，协会行业发展研究中心会同上海市物业管理行业协会于12月邀请部分行业专家，在上海召开了物业管理“管作分离”模式研讨会，听取了科瑞物业承担的物业服务“管做分离”模式的探索与实践主课题报告，以及管作分离模式下的服务供应链管理、服务过程控制、人力资源保障三个分报告。与会专家对管作分离模式推进的基础、条件以及意义等进行了深入研究，课题研究取得的阶段性成果，对指导部分做优做强的企业在进一步提升专业化程度，打造核心竞争力上具有积极的现实意义。五、积极推动行业交流，开展行业培训协会支持武汉、西安分别举办了 “2011年中国物业管理（中部）论坛”“2011年中国物业管理（西部）论坛”。加强了物业管理行业间的交流、沟通与协作。组织会员单位赴美国、加拿大进行了以既有建筑节能减排为主题的外事考察。在广州、上海、成都和天津举办了四期物业管理设施设备专业岗位师资培训班，近1000人参加培训并通过考试，获得了协会颁发的设施设备专业岗位师资培训结业证。为了学习借鉴国外公共建筑节能的先进理念、先进技术与方法，提高我国物业管理行业建筑节能工作水平，协会与“通过改善建筑运行提升建筑效能”中美双方政府合作项目组，联合组织开展了“城市建筑节能运行管理培训和示范建筑节能评估”活动。在有关地区开展了多期免费培训，增强了企业开展建筑节能工作的意识，受到了先行试点城市行业主管部门、协会、企业以及受益单位的认同与欢迎。六、加强行业宣传，及时反映行业动态2011年协会宣传工作重点围绕“物业管理改革发展30年庆祝活动”开展，充分利用网站宣传平台，开辟“30周年庆祝活动专栏”，对北京、天津、上海、山东、广东、成都、深圳、大连、沈阳、苏州等地开展的丰富多彩的庆祝活动进行了报道。印发关于加强物业管理行业内部报刊交流工作的通知，与地方行业协会和企业互相赠阅刊物，增强了30周年庆祝活动信息沟通的广泛性和时效性。利用协会网站“行业动态”和“会员动态”栏目，免费为各地行业协会和会员单位提供发布行业宣传信息的网络空间，拓宽宣传渠道，增进了各地行业协会和会员企业之间的学习和交流。中国物业管理杂志社密切关注行业发展的热点问题，大力宣传行业法制建设，积极传播行业典型经验，搭建业界企业交流的媒介平台，较好地发挥了杂志行业宣传窗口和舆论喉舌的作用。组织聚焦“30周年”专题 20多个，约稿和组织撰写文章200余篇；开辟“市场监管”专栏，对住房和城乡建设部房地产市场监管司召开的物业管理工作经验交流六大片区会议作了深入报道。组织召开了“资产管理、物业经营与风险防范专题研讨会”，“既有建筑节能研讨会”。杂志发行数量和影响范围进一步扩大，在“中国知网”的机构用户已达到4100个，机构和个人用户分布于14个国家和地区，下载总量近3万篇次。七、专委会扎扎实实开展各项工作，成果丰富白蚁防治专业委员会围绕有效控制白蚁危害、保障房屋住用安全这一工作中心，充分发挥协会桥梁纽带作用，不断加强自身建设，提升服务水平，推进科技创新，为我国白蚁防治工作的健康、有序发展打下了良好的基础。组织专员历时一个多月深入广东、福建、上海等地调查，深究白蚁危害的原因并向住房和城乡建设部呈递了专项报告。为应对白蚁防治手段由于城乡房屋结构的变化受到的冲击，起草了白蚁防治行业规范化管理考评办法和白蚁防治工作调研报告，调研报告为住房和城乡建设部第130号令提供了技术支撑，也为组织开展应用型科技研究，建立环保、高效、可持续发展的白蚁防治施工体系，着力推进生态文明建设提供科学依据。完成房屋白蚁预防土壤化学屏障质量分析方法及评价体系研究课题报告。举办了“全国白蚁防治新理念、新技术、新产品教育培训班”，培养白蚁防治骨干283名，提高了从业人员的管理能力和专业素养。房屋安全鉴定委员会深入开展调查研究，加强专业技术和管理经验的交流。组织召开了全国房屋安全管理与鉴定论坛，开展了全国房屋安全管理和鉴定论文征集活动，在全国范围内共征集到高质量论文160余篇，评出获奖论文22篇。推荐80余篇发表到住宅科技杂志。实现了建筑物安全管理及鉴定领域的新成果、新经验的交流共享，进一步推动标准化工作的发展。开展第十二期房屋安全鉴定资格证书的培训和考试工作，来自31个城市72名鉴定人员参加并通过考试。物业维修资金研究专业委员会针对当前维修资金监管工作发展的相关问题扎实开展工作。完成了住房和城乡建设部委托的加强住宅专项维修资金行政监管专题研究课题研究项目，提出了完善住宅专项维修资金行政监督制度的建议，为住房和城乡建设部下一步制定全国性维修资金管理的政策提供了参考依据。完成关于我国物业维修资金监管工作主要问题及专委会主要应对工作的报告，加强对全国维修资金监管方式的研究。同时，对全国135个直辖市、自治区、省、省会城市及其他较大城市的物业管理及维修资金监管情况开展了调查，形成了关于全国部分地区物业管理及维修资金监管情况调查报告。设施设备技术委员会紧密结合行业发展实际，配合住房和城乡建设部物业承接查验办法的发布实施，组织编写了物业承接查验操作手册。手册围绕物业服务企业的职责范围，按照物业设施设备的种类，分项撰写了承接查验的注意事项和操作程序，对指导物业服务企业承接查验各类型物业项目具有指导意义。八、加强秘书处建设，提升会员服务工作水平协会坚决遵守并不断完善财务管理制度，加强秘书处及分支机构、二级实体单位的财务监管，积极配合住房和城乡建设部组织的“小金库”专项治理工作，确保会费取之有道、用之有度。加强秘书处团队建设，注重培养员工的责任感和服务意识，严格执行秘书处管理制度，实现员工和协会共同发展。为了进一步加强与会员单位的联系，更好地为会员和行业发展服务，协会印发了关于就改进协会秘书处工作征询意见的函，并附秘书处工作征询意见表和单位会员基本情况复核表。收回的反馈表既充实了会员信息库，又丰富了为会员单位提供服务的工作思路，取得了较好的效果。注重引导会员单位使用电子邮件、网络即时通讯软件等信息化工具联络沟通，提升了办事效率，有效降低了办公时间成本和经济成本。文件三：中国物业管理协会2012年工作要点2012年，以政府工作报告“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”和加强和创新社会管理工作的要求为指导，结合物业管理行业发展实际，中国物业管理协会的工作重点是：促进物业行业进一步提高服务质量和水平，推动物业管理市场化进程，积极推进物业管理师制度的实施，深入开展行业政策研究和热点问题调研，加强行业培训和协会组织机构建设，全面提升服务水平。一、宣传贯彻温家宝总理在在政府工作报告中提出的“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”要求。大力发展物业服务业再次被提到国家工作层面，受到重视，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任，是对行业的重视和肯定;是行业克服当前困难，继续创新发展的动力。今年协会工作将以“大力发展物业服务业“为纲，通过引导行业全面提升物业服务质量，扩大物业服务覆盖面，拓展延伸服务与创新服务内容等，并通过宣传培育居民物业服务消费意识，挖掘和调动业主的服务性消费支出。为推动行业市场化进程，为扩大内需，促进国民经济平稳较快发展作出积极贡献。协会将大力推广各地制发的扶持行业发展的有关政策，总结和推广当前形势下企业应对经营成本上涨的经验和做法，供相关部门和行业内研讨与交流，推动建立物业服务价格与经营成本、社会物价水平相关联的动态调整机制，宣传和树立“质价相符”的物业服务消费观念。以宣传推广物业服务综合实力排名优秀企业经验为基础，鼓励物业服务企业开拓经营范围，提高服务附加值，促进企业做大做强。二、积极推进物业管理师制度的实施一是按照住房和城乡建设部关于物业管理师工作的分工安排，配合部注册中心开展全国物业管理师职业资格注册工作。二是配合主管部门进行全国物业管理师执业资格考试大纲修改工作；组织专家开展全国物业管理师执业资格考试参考教材的修订改版工作。三是完成物业管理师执业规则和注册物业管理师继续教育管理办法起草修改工作，报住房和城乡建设部审定发布。四是建立全国注册物业管理师信用档案体系，逐步开展注册人员信用评价工作。五是着手开展注册物业管理师继续教育工作。六是推动内地与香港物业管理师资格互认工作，建立定期交流和联络机制。三、结合创新社会管理工作，加强行业政策研究和行业状况调查在继续广泛宣传物业服务行业对社会和谐稳定，促进就业和拉动内需的重要作用的同时，推动物业管理工作与创新社会管理相结合。发动会员单位对影响行业持续健康发展、影响社会和谐稳定的热点难点问题进行研究，提出解决的意见及措施。重点研究建立质价相符的物业服务价格动态调整机制的政策、措施，收集相关资料和案例供决策部门参考，争取由点到面的突破；鼓励企业创新商业模式，开拓延伸服务，改善经营和生存状况，并对扩大内需作出贡献；加强对保障房物业管理问题的研究，推动建立科学合理的保障房物业管理模式；研究物业管理与社会化养老以及社区电子商务服务的结合，争取有关扶持政策；探索和完善物业服务企业经营情况评价方法和物业服务企业满意度评价方法。研究物业服务企业税收制度，为相关部门提供政策建议。完成物业管理行业发展战略规划研究、保障房物业管理政策研究、既有建筑低碳运行和节能改造评价指标及方法研究、物业管理与社会化养老、物业管理与社区电子商务服务的结合等课题研究，形成课题报告，并以此指导有关工作的开展。做好物业管理开拓资产管理、物业管理管作分离模式研究等研究成果的推广。四、加强行业培训，建立分类型分层次的培训体系加强协会培训中心建设，建立分类型分层次的培训体系。一是做好物业管理师考试师资培训；二是开展物业管理师继续教育工作；三是依托地方物业管理协会和相关培训机构，推广开展物业管理项目经理执业技能培训，增强物业管理项目经理执业能力和综合素养，提高项目经理实操能力。四是举办“物业服务企业经理高级研修班”，做好行业高端人才培训工作。并适时与港澳台和国外物业管理行业组织联合举办物业管理国际研讨班。五是继续举办物业管理设施设备技术培训和物业承接查验操作培训，巩固物业管理行业技术力量。五、加强行业宣传工作，建立信息交流平台加强行业沟通和信息交流，强化协会信息宣传职能。一是建立健全中物协、地方物协以及理事单位宣传通讯员定期交流制度 。组织召开部分行业刊物和物业服务企业内（报）刊工作交流会，建立行业内刊协作网。加强物业服务企业内（报）刊的沟通与交流，组织开展宣传通讯员业务培训，壮大行业媒体宣传通讯员队伍。二是抓紧协会网站功能升级与完善服务模块, 更好地服务会员单位，并扩大网站在业内的影响力。提高中国物业管理、白蚁防治、房屋安全、维修资金动态等杂志和刊物的专业水准，创新杂志表现形式，尝试推出电子杂志和杂志互联网版，扩大宣传效果。三是加强对行业重大政策、法规和热点事件的关注，加强对行业主管部门和各级行业协会有关工作的宣传和报道。六、扎实稳妥的推进会员服务工作，开展会员交流活动加强会员服务，为企业搭建交流学习平台。召开第三届理事会第三次会议，做好年度国际、国内会员单位交流考察活动。加强各地方协会之间的交流合作，组织召开地方物业管理协会工作座谈会。配合地方物业管理协会继续组织开展物业管理区域论坛，推动区域物业管理的均衡发展。加强协会信息化建设，为会员单位提供方便快捷的流程化、规范化、实时化的信息服务，提高办公效率和服务水平。开发建设会员信息管理系统，为个人会员管理、物业管理师继续教育和采集行业信息数据做好准备。鼓励企业开展物业管理行业电子商务平台的开发和建设，提升行业信息化水平。七、发挥专业委员会职能，推动行业发展在发挥协会专业委员会日常交流、协作、沟通职能的基础上，各专业委员会工作重点是：白蚁防治专业委员会将组织开展全国白蚁防治行业质量安全大检查，制定白蚁防治行业规范化管理考评办法；做好中国白蚁防治氯丹灭蚁灵替代示范项目推进实施和后期效果评估工作，推广和应用综合白蚁防治技术。房屋安全鉴定专业委员会要全力参与涉及房屋安全鉴定领域各类操作规范、规程的制定工作，进一步加强以房屋安全档案建立为重点的普查和建档工作推广和规范，形成配套的规范操作方案。维修资金专业委员会要深入开展维修资金监管发展与实践调研，重点推广各地维修资金使用经验，尤其是紧急使用经验，重点研究已归集的存量物业维修资金如何增值、保值。设施设备技术委员会将适时召开设施设备技术委员会第三次全体会议；继续做好物业承接查验操作手册的编制工作，尽快完成初稿并进行统稿；继续做好设施设备专业岗位师资培训。八、配合行业主管部门工作，加强协会组织机构建设协会要进一步加强与各级行业主管部门的联系和沟通，及时掌握行业动态，反映行业诉求，配合政府做好行业管理与服务工作，完成行业主管交办的各项工作。进一步规范协会秘书处及分支机构管理，继续加强以秘书处为主体的团队建设，协调管理各分支机构和实体单位，实现协会组织的共同发展。配合国家要求，坚持做好预防和治理小金库为重点的财务管理工作。文件四：交流材料一关于服务成本上涨的思考及对策成本上涨不是“洪水猛兽”物业服务成本的年年高涨是当下物业管理行业无法回避的现实，对行业带来的冲击和影响也是不言而喻的。在高涨成本的压迫下，行业内一些不满的情绪在扩散，悲观的论调在放大。有的企业不堪重负，无力坚守而悲情撤场；有的同仁怨天怪命，心灰意冷而另谋出路。难道服务成本的上涨对行业来说真的是“洪水猛兽”，行业在劫难逃，甚至有灭顶之灾？笔者不以为然，理由有：服务成本的上涨并非初遇行业最早对成本上涨有切肤之痛感的应是2007年。在房地产业高歌猛进的牵动下，我国经济出现了虚热的发展状态，房价的一路高升将社会物价指数（CPI）推向了新高。作为高成本、低收益的行业首当其冲。祸不单行的是，行业正在承受物价上涨的痛苦之际，新的劳动合同法出台了，将劳动者的权利保护上升到国家法律的层面，这对劳动密集型的行业来说仿如当头一棒。可以说，行业在2007年下半年沉浸在成本陡涨带来的无比痛苦中，消极悲观情绪弥漫，有人甚至担忧行业将走向没落。然而悲剧没有出现，相反物业管理行业经过2008年金融危机的考验，不仅没有压垮，而且不断发展壮大，行业以喜悦的心情、丰硕的成果在深圳迎来了行业改革发展三十周年的隆重华诞。近年新一轮的成本上涨，虽来势很猛，冲击很大，但也不足为惧，因为经历过一次风浪的考验，行业已经更趋成熟、更有办法和信心去迎接新的挑战。服务成本的上涨是不可逆转的趋势服务成本的上涨不是毫无先兆、突然而来的，与事物的发展规律一样，成本的上涨是我们社会经济发展的必然现象。原因有四：一是中国经济经历了20年的高速发展，带来了经济总量和社会财富的巨大增长，人民生活水平得以普遍提升。经济的发展与服务成本的上涨有水涨船高的内在联系；二是中国的经济正与世界的经济趋于融合，各种生产要素的价值也要平衡对接，国际经济的一体化势必拉动服务成本的上升；三是中国人口红利政策的消失，意味着今后劳动力市场不是过剩而是不足，企业必须要用较高的成本才能购买到有限的劳动力资源，经济发达国家基本如此；四是我国以人为本、促进和谐的社会发展政策对劳动者权益的保护日益强化以及持续强调改善民生的政策都会加重企业特别是我们物业管理行业的人力成本负担。可见，成本的上涨是不以我们意志为转移的客观外力，而且从长远来看，服务成本依然是呈上升的态势。对此，我们一是要以平常心态泰然处之，不必惊慌失措；二是要未雨绸缪，早想办法和对策，变被动为主动。香港的管理费预算与物价指数挂钩，其经验可作借鉴。成本上涨为行业发展带来机遇成本的上升直接导致管理费的收不抵支，公司经济效益的下滑甚至亏损，进而影响到管理服务水平的稳定和员工工作热情的持续，就此理解成本