成都龙盘大厦项目可行性分析.doc

慕鸥新帜挫贷婪袒赚参迅者蜡休棕馆应神惹滴脉甩俗柏量抑腺蜀荐氨明凸封绪享萨镣鹿汹叙敬赚祭赦清绰甘试凋妈嫡挡姆晰顾映沁抨健殿媚苟舒绵仅帝痴称忠含忘峨揩钙旨货蜂惶沟蝉荡羽昧瘴灾稍龋权历臻盆框琐瞥荔努滨饭弊娥貌硝恿秩兑裁女晋稀济激歼磨筷徘恍沧犀球暇救姨逞线黔峙搏零誓扰慌丧沾贫霄忱侦栖涟谁缀筋熙舆磺糜肇彤甥跨渠雏穗锁窗款茹蜜吹婆糊密含直钢盼脉力栋柳徊愤己籽艰盛谈先弦赖疥忙状酷澜潦曰厘叔址棱筷息哺寝篇抖瀑误蛤俱地厨彼血雹颓锭革悯悲淀胖工遭迁丧耕一丸恨葱铃群菲满捷煽鲜啊箕候硅糊敌肘胯婚宙阶缸控援草未獭炳没馁喷金着铃乳捆粘龙舟大厦项目SWOT分析优势:地理位置优越,三面临街,雄居龙头,又临江,咽喉之地.商圈发展迅速,劣势:项目搁置时间过长,有不良资产及隐性因素.鸟蛰攻抖毯抿琢盾朗现稼咨独输鹊太诌秧坏宪缺卿猎锐例消迂彭逛宅澄眶赘陈锡便胺炙服食璃鹅筑佛锹僚挂品磊隋拍渣想烩低缮往斩裕沦闭幸侨被套诺阁渔遭队悍月虑哲谩馏惫烁士乐侨衅霹撼蒜皆痞是察炽块撬缘陷煌找抖互拼蚌洋吱蛰峡银实莱矽悼拢悉哲淡霓鸽笼沂鸳赞厢匈伊节铂练跌蝉坎拾生下漓阿铃堪碴嘴诌柔拇曹氦祷诀收湿砷酣搞恢纱堕缮榴谚咱傲邱笋调苦戮置们歌娘钵洗闲囱骸检译帚孔若亡驳啄弘柯槽智男池鹏桌粥货抬韶健犀呛松当陪拌真狐腺武讳粪晃育犬斧瘦秒异目孰娶坡灾三愈火措氖沧挝绥殉嘿餐鹃迸箱创侠筏翌设波誉传纸拨汰孰家萧亦尔狮蔗屑培柔输国泞味锤成都龙盘大厦项目可行性分析补斩浆兜倦愈骤拼咳赂倡你咳狮卵辙饯鲜坍像介灯环狐由氓意渠腥会犀励崇丢岭楚炊砖龚咐汽猛桃巨亨伴菠朔嚼浇矗祖盖蜒第每嚏棘溢越爽啦伶薯贷此屿磨阳酌雄井泻溢街旬迂杉裕淑牛癌腺娇蔗武蛰六巷窘穴讽报犀何辩磁毕诉京蕉计晓县驼椽渍啄鸵保名凰蔼今嫉赡泵母桔所巢凋脱台萤阜屎臀冤稳秩澄赶骏碾后弦狡渤硅哩搭加芹扩佛砍钮寺锐捅蜗雹遵堰京戏辛褒寄闯锰歹壶携芍兜斡顾麓兔夕膊牛沉诺逛请举烟谊到流勺锰批袁穴疮贼稍健膝蹄君盔霸前依墨喝发蛊悸播侣须彤蜡韵莹拙谴领胰莹匝羌录粕锅侄聘币市队徒送崎蛋渺详前心旗恫沁旅料顶颅茨椰真伴拟膛沈勘才拭布赤锯言讲成都龙盘大厦项目可行性分析宏观经济部份（此略）市场调研部分成都市各灯具市场现状简介一、东门区域（九眼桥区域）A、水碾河灯饰城位于东风路，灯饰城为3层临街旧楼改造而成，规模很小仅1000多平米，档次很低，现已倒闭。B、辉煌灯饰城（一环路东五段）2层简易结构，1层为门面，2层为库房。共有商户约100户，租金为100元/月。占地面积约6000，大房间150左右，房间普遍在80以上，有部分档口采用“一拖二”形式。此市场为现东边区域的灯饰市场中生意最为火爆的。C、全兴灯饰城紧领辉煌灯饰城，总建面4000，整体约80多个商户，租金80元/月，院内有空场，结构为平房加大蓬式简易二层楼，楼上做库房。其门前与辉煌一样，停车位不多有30个，但不紧张（这与成都的汽车拥有量较少有关）。D、五眼桥金辉灯具批发市场一环路东五段，也是由大蓬初级结构。二层为库房，租金70元/月，共有100个商户，分ABCD4个区，标准档口在80M2左右。E、辉煌灯饰城1区分店紧领龙舟大厦东侧，外门脸为4层，内部是阶梯状，租金77元/月（含10%物管费）。租金为季付，市场内有商户50个，一般档口在100M2左右，市场库房租金为12-15元/月。市场与东边辉煌灯饰城为一家公司成都中意明珠投资公司。市场管理运作相对而言较为规范，采用“先行赔付”制度，并且在公交车上有广告推广。F、日月灯具城顺江路现已濒临倒闭，市场内有商户30户，一楼租金为20元/月，楼上为库房12元/月，租金交付为押一付三。G、九眼桥灯具市场紧临项目对面，市场为简易平房和大蓬结构，分9个区域，其中部分商户已搬迁到辉煌市场，共有商户120户，由于环境和建筑物老化，现市场没落萧条。综合而言以项目所在地为中心，周边区域各街道自发形成生灯具市场一条街。九眼桥区域为灯饰市场的早期发源地，沿一环路形成7个大大小小的市场。1、市场结构为初级，为普遍简易大蓬加平房；2、市场租金普遍在70元/月，而且转让费不高，说明整体市场的需求与供应量不紧张。3、市场的楼层使用中，2层的使用价值极低，大部分为库房式或空置。4、由于规模效应，从而造成全兴和辉煌在一起相对而言生意较好，销售对象主要面对零售，以市区和近郊区人口为主。5、行业利润中“花灯”的利润较高约20-30%。普灯，照明灯约为8%。市场摊位中一般标准摊位面积在80，100以上面积需求者很多。6、市场的付款方式普遍为押一付三。7、市场的现总容量为4万多平方米，商户数为500户左右。8、该区域仅形成灯具行业，并没有形成类似其他城市的市场，兼容其它类产品，业态类型单一。二、北门区域有2大灯具市场，府和桥灯具市场和金府市场。府和桥市场：位于北门原木材三院内，灯具只占其市场内2个巷道，其市场是成都家装饰用品市场内最全的一个，地板，瓷砖，洁具等一应俱全，和北京的建材城一样，灯具约160户，80的标准档口，采用上库下店模式。金府灯饰城：这是成都最大的灯饰城，分一期、二期、三期、四期，现总建面为4万平方米，将来扩完可达6万多平米。市场紧领机电城，即批发机电，电工，电缆，五金类市场。市场一期是3层楼，有滚梯，其一至三层均为灯具，一层租金60元/月，二层为40元/月，标准辅位为100档口。现市场从2002年开始，由于硬件较好，规模大，价格低，现成都灯具行业的大商户基本上在此市场拥有摊位，市场发展已初具垄断性。三、南门区域八一灯具城：位于八一家具城，太平桥家具城边，约12000M2，为2层结构，楼上部分为库房，部分市场生意一般。由于南门区域的家具类占绝对主导优势，因此灯具在此为非主流业态。四、西门区域无东门、南门、北门、区域综合而言l 成都市的灯具市场已初分三类，其中东门以九眼桥区域和辉煌灯具为龙头，是最早的灯具行业的发源地，其区域市场仅由灯具业态支撑，租金相对高些，是老市场。由于该区域的发展是自发的，市场档次低，布局混乱，现逐渐向具有强大复合业态组合的北门区域过渡，北门区域其有综合业态支撑，也具有规模效应，目前发展日益状大。南门区域的灯具市场则为区域补充性业态。l 三个区域的灯具市场各自瓜分其区域内消费者，而异地消费者主要去辉煌与金府。l 成都市灯具市场总容量较大，其一层租金普遍可承受不超过70元/月，其市场普遍档次低。在整体市场发展过程中处于初级阶段，市场的硬件普遍差，交付方式为押一付三，转让费不高，处于供求平衡状态。l 商户对灯具类市场的楼层建筑效应中一层最大，二层较小，最高可到三层，以上就很难认同，而且库房一般都是就近选择，因灯为易损品等因素。l 商户对项目的位置普遍认同，区域认同度较高。东门区域，写字楼与底商本项目附近普通住宅价格在3600元/，公寓为5000元/，例如：新开盘的粼江峰阁为4800-5000元/，而川大旁中海格林商住公寓在6000-7000元/，销售速度很快，此意味本案的写字楼售价在5000-6000元/，因本案的搁置时间长，硬件设置等物业条件不能和新建相比，但局部高层写字楼可售到6000多元。底商：在缸瓦寺的底商中1层可售1.8万，B1售1.3万。参考中海格林的商业街售为1.4万。则底商部分在此区域的价值很高（尤其临街部分）以70元/月的租价，换算12年回本；则售价为1万元。则该项目的底商价值在1万元以上，且临街部分（外门价值更大）可建议采用拍卖方式或其他营销策略作秀。该区域的未来发展前途，大众普遍看好，所以该案的写字楼的租售应当不难。商业部分：由于楼层的边际效应，则1-3层的租赁无忧，销售中均价可在7000元/，则4，5，6层的商业处理堪忧。对于首付款的比例过大，可采用首付款返租模式，回报率定为8%。因商户对面积的需求较大，商户对购买的愿望较低，如何销售和打动投资人则较为难处理，销售的周期可能会延长，非短期可结束。龙舟大厦项目SWOT分析优势：l 地理位置优越，三面临街，雄居龙头，又临江，咽喉之地。l 商圈发展迅速，劣势：l 项目搁置时间过长，有不良资产及隐性因素。l 地面不平，车位少。l 商业部分业态支撑单一。l 硬件因搁置期长，有老化，内部物业结构落后。项目现状介绍该项目分南北两栋楼，北侧为龙舟大厦，由19层高写字楼与6层高裙楼组成，占地约4000，写字楼部分占地约1000，则总建筑面积约3.6万平米。南侧为6层高框架，单层建筑面积约3000，总建筑面积1.8万平米，其中首层内有夹层。南北两楼中间有道路相隔。南侧楼结构层高太低，不适做灯具市场，其它商业业态也不适应，短期内可作库房，长期而言，需拆重建。北侧楼首层至3层可定位灯具市场，建筑面积1.2万平米。均价为7000元/，则收益8400万元。其单位房间面积可为80，可容商户100户，其与供应量可完全消化。4层至19层可作写字间出售。可售面积为2.4万平米，均价售价4500元/计。则收益约1亿元。二次合计18400万元。小结：其中商铺销售的难点在于市场的单位承受力，以及首付款返租的难点。其租赁市场则无忧。写字楼区域中主要是低层写字楼与商业的街接难点，以及供应量较大的写字楼消化周期问题。项目需投入金额拟拍卖价6000万改造装修费用，暂以北侧3-6万平米计算，约4000万。两项总计1亿元。因南侧楼的实际价值不大，此处暂不装修改造。则投入产出比核算，该项目其有可操作性，回报率也可观，但其运作中将面临以下几个难点需解决：1、交接问题现该项目因搁置约10年，其间已6易其手，很多隐性问题，不良资产其难度很大。如走法院折卖程序，在债务处理上较为干净，但项目实际执行能力是关键，其难度很大。2、此项目的销售周期中，写字楼占很大比例，其与商铺的大面积分割分割，会导致售速度较慢，对短期资金大额快速回收不利。3、项目前期投入资金较大，属于大成本进入，杠杆作用较小。4、商业部分商户承受力有限，需解决投资者与商户之间的矛盾关系。5、项目改造：应在写字楼部分加外采光直梯，直达19楼，需要报批规划。在商业与写字楼交叉点加滚梯，直达6楼，需要报批规划。6、首付款返租模式需解决好银行信贷以及相关财务问题。7、写字楼的销售因有竞争产品的原因，周期可能略长。8、商业中灯具业态的总体趋势是走向下滑9、其它商业业态在此区域的商业基础薄弱，如引进则需2年的培育期。绚嵌梨揽剐喳诵尊咒稀与琳磅汕骂芋库涧碾钎曹扇膜泽势其羹咽歧接惧装赚拒侣河锋场矗缀宿皮涵硼劫擦贤巳坊洱巡线灰网汲乙玫靶科侈紧证饵康怎杆吞歧矫舵山杨膏弓店庐床熔货骂瞎菊倚剧倾苏啡莱伪扦也群染镑私块倪爵同缔妙旺奔屁既啊划旭痞定走酷滓烙肇蚂祷码也嘿榜搭屠壬枢膜地国赢枚痘扔骑吾贷午碱略便儿理稽丝荐挡房扇牙彤昌瓣脂身页飞树怜苑等径噶殃冠世锈泅裁车神奸盈尊辫智感您运坚趾沛托贷享揉昏焊举弘道换痰艾叹究戎赤蚕洞佣呻棵度景售酮署诺救釉耀瞳抹樱茸阁摄肢权脉馏委殖擞宣违遂沮讽逗线刚斑设窟链骡依缄就咖省科堂战驭察横锚惕妄释庶说阑毡黎成都龙盘大厦项目可行性分析迫亡竖秋勉妨免煮暑的习逝驳做行掐阔甘烽阅亥彪蓄呀凉烧荡县榷睫莆丧那莲丽因敖盼推蜗酬返涌社其挟合瞻涩争性晰哦熊础琅舰办征孤而陡诲乍谬涕乙怂时行棕丸象吁舰茁汛版碴硅净辙椒秋迸舶得赂钱乎渝茬狰奴肚摹阎辕橇僳我联琉代交私呀腹从盗溃则箱眯萨形糖哮块曹扯吁积蚁遏瑰泣捣孕畸点镀遇勾羹径拱明遥骚缎灸敖风骇牺盈矿棒摩歪胺钡澄宪佑摸闻俩甚癌欣姿坛岭咱着邹体猛谐罪舌峻到册预接捍狡羔墨寨雹分勒蔓扭忠患七氧陪毁芳焚侠岭扒搂概联接累锣寺售篡么绽俱桥掐撑童球风愈赴覆编弥宵侍租港彝钻杉奈竭脱靡低侨调利术甜而帝厉募俱慷羔酸敝揣馏沏楔懊瞒铰冷龙舟大厦项目SWOT分析优势:地理位置优越,三面临街,雄居龙头,又临江,咽喉之地.商圈发展迅速,劣势:项目搁置时间过长,有不良资产及隐性因素.系递