论我国经济适用房制度及其完善.doc

目 录摘 要1关键词11、引言12、经济适用房法律制度及其发展历程23、我国经济适用房制度研究现状34、经济适用房制度运行过程中存在的问题441保障范围过广44.2保障对象的收入标准难界定，且审查核实较困难44.3 政府职能部门管理缺位，监管机制不健全45、经济适用房申购过程产生问题的原因55.1政策制定的不科学，制度落实不到位55.2配套的相关辅助制度缺乏完善，管理上存在纰漏55.3违法成本低，违反制度得不到有力的惩戒66、完善经济适用房相关制度的构想66.1完善法律配套法规，设立制约体系，加大违法成本66.2确立准入机制，明确保障对象并落实到位66.3对经济适用房的前期融资制度和公民住房公积金制度进行完善77、结语7参考文献8致 谢9论我国经济适用房制度及其完善摘要: 经济适用房是一种保障性的商品住房，也是我国特有的一种保障性住房， 我国经济适用房制度运行过程中存在保障范围过广、保障对象的收入标准难界定，政府职能部门管理缺位、监管机制不健全等问题，其主要原因在于政策制定的不科学，制度落实不到位，配套的相关辅助制度缺乏完善，违法成本低，应完善法律配套法规，设立制约体系，加大违法成本，确立准入机制，并对经济适用房的前期融资制度和公民住房公积金制度进行完善。关键词：经济适用房，保障，制度完善，申购准入机制，监管措施Abstract ：Affordable housing is a kind of the goods of affordable housing, is also a kind of special of affordable housing in our country, our country the system of affordable housing safeguard scope too broad, safeguard operation process of the objects income standard is difficult to define, absence of functions of the government management and supervision mechanism is not sound, the main reason is that policy is not scientific, the system implementation does not reach the designated position, form a complete set of the relevant auxiliary system lacks, the illegal cost is low, should improve the supporting regulations, set up the restriction system, increase the cost of illegal, establish access mechanism, and the prophase of affordable housing system of housing accumulation fund to perfect financing system and citizen. Keywords: economy applicable room, security, system perfect, explain the admittance mechanism, the regulatory measures1、引言随着社会主义市场经济的飞速发展，住房问题也成为老百姓茶余饭后不断的话题，历届政府也是相当重视。在多次有关住房问题的改革活动中，有关经济适用房方面的问题也是普通民众相当关心的问题之一。就是在这种大环境下，文章旨在研究出构建出一套能够发现经济适用房制度存在的问题，以及能够解决好这方面问题的体系。虽然党和政府高度重视我国经济适用房制度建设及其完善，也建立了一套社会主义市场经济模式下的经济适用房监管机制，为解决我国公众住房保障问题，为社会的稳定做出了相当大的贡献。但是随着人口的快速增长和随之而来的住房需求的快速增长，目前，我国经济适用房制度面临前所未有的挑战，我们需要勇敢去面对这一挑战并去解决它，而且与一些西方发达国家相比，我国在住房保障方面还是存在着较大的差距，屡见报端的一些有关经济适用房体系运行过程中的不阳光行为和违法行为导致很多老百姓对经济适用房制度信任程度降低，如果不加以完善经济适用房制度，其体系漏洞和制度的不完善将会成为实现中国梦的绊脚石。 党和国家希望对经济适用房制度的进一步完善体现了社会的进步。对经济适用房制度的研究，对提高我国政府加强对经济适用房体系的监管能力和水平有极大的意义。本文运用比较分析法，以发达国家和我国的住房保障制度体系比较，以及实际情况的对比，找出一些我国这方面制度需要完善的地方，借鉴一些宝贵的优秀经验。运用案例分析法以一些城市的现行相关制度深入分析，找出存在的一些问题。最后，提出进一步完善我国经济适用房制度的一些意见和建议，切实发挥相关制度对经济适用房体系运行的良好调控，充分认识该制度的重要作用。42、经济适用房法律制度及其发展历程2.1经济适用房是我国所特有的一种有社会保障性质的商品住房，其最主要的作用在于解决我国社会低中收入人群的住房问题。他与失业保险、 医疗保险、养老保险、发挥着类似的作用，也是中国当前社保体系的相当重要的组成部分。5到今天，经济适用房制度已经走过了约二十多年将近三十年的历史日程。也在这期间取得了很杰出的成果，却也显露出很多的一些毛病，尤其是准入过程中存在的一些问题比较难解决，在一定程度对住房保障基本目标的实现产生了不利影响，而且社会影响也不好，对党和政府的形象和权威也产生了一些负面影响。对经济适用房的申购管理加强管理，完善住房保障制度，对弱势群体住房权益加强维护，保障我国经济适用房政策目的的实现，有很重要的实际意义和理论。自上个世纪九十年代初起，中国经济高速发展，大众的住房需求持续提高，但是当时房产业却才处于初级阶段，低中收入人群比较难负担当时的商品房较高价格。就是在这种比较特殊情况下，我国政府准备尝试用新的制度来解决老百姓的住房难题。经济适用房制度就是我国的住房基本制度改革在历经了一系列探索发现所衍生的一种创新的住房保障措施。6这种制度目的在于解决中低收入人群的住房难题，达到人们的住房保障目标。党和政府相当重视，各地政府结合各地的实际情况，采取各种切合实际的措施，迅速筹措资金，加大推进经济适用房的建设速度，尽最大力量解决好更多的中低收入家庭的住房基本需求。我国经济适用房制度建设从时间进程上大致分为思考探索阶段、初步制定阶段以及明确强化阶段，至今走过了近二十多年的路程。我国的经济适用房制度在不断完善中。22.2住房问题一直是各个国家及其民众所关心的问题，唐代大诗人杜甫在诗中就曾经呼吁： 愿得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。可见有一个能够遮风挡雨的生活场所在古今中外都是统治阶级和普通民众最希望解决的问题之一，人生活无非是衣食住行，为了解决好民众的住房问题，我国开始推行经济适用房，可近年来，一些关于经济适用房方面的丑闻不断出现，本来是保障民众住房的制度却成为了一些人牟利的手段，对国民的住房保障造成了威胁，对社会的稳定造成了威胁。3、我国经济适用房制度研究现状3.1我国有关于经济适用房准入制度的研究，国内重点在于以下几个方面：一是关于制度体系建立的依据，二是有关于保障对象的区定办法，三室在审查及分配等方面。3.2对于申购准入制度体系建立的依据，在当前是还没有一个专门的表述，很多的国内研究者只是从申购准入制度依据的含义的一个方面进行有关的研究和论述，而还没有一个全面的研究和论述。1成伯恩认为保障型的住房准入可以从收入和住房进行制订，唐尼安研究到对象的审核，李晓楠研究到对象确定，郭俊申则提到的是执行过程的监管问题。33.3在保障对象的认定这一大块，至始至终都是申购准入制度的关键和核心，保障对象收入水平的高低，生活水平的高低是确定定保障对象的关键点。一些研究者赞成用房价收入比来作为认定保障对象的依据标准，也有研究者认为应该用划定收入线的办法进行一个有机控制。3.4经济适用住房申购的审核和分配，密切关系到其体系的运行效果。唐尼安认为政府可以加快建立保障对象信息数据库。执行方面，各部门应做好货币补贴申请受理审批及其发放。对于收入审核方面，需要有单位证明，单位承担证明责任，无单位的有居委会证明收入。在住房的分配方面，一些学者认为应该改变分配的办法，采用根据实际情况等因素对申请者进行综合排位。9在统计对象信息工作层面，有学者提出通过居民房产信息管理系统对保障对象的房产现实状况做有效查证证实，进一步加快建设公民住房信息数据库管理系统。3.5通过对我国国内研究状况分析，研究的焦点重点分布在保障对象界定，资格审查及房屋分配几大层面。此外，国内把经济适用房制度放到房屋保障体系做研究，把经济适用房申购准入制度做综合的分析，来找出制度本身的问题及其执行过程实际存在的问题，进一步作出相对应改革办法。4、经济适用房制度运行过程中存在的问题41保障范围过广我国经济适用房管理办法规定其保障的对象是城镇低中收入家庭，但是根据中国的实际情况发现，我国低中收入群体比重很大，百分之七十五左右的城镇居民属于低中收入群体。保障人群如此之广，国家的财政压力是很大的。从资金筹集方面来看，主要来源于地方政府住宅建设资金和政策贷款以及其他资金。地方政府的实际投入满足不了申购人群的需求。74.2保障对象的收入标准难界定，且审查核实较困难必须要界定一个合理的低中收入标准，才能确定哪些家庭属于低中收入家庭，还要根据申请者提供的申请对其家庭情况进行查证核实，我国幅员辽阔，人口众多，且各地经济发展水平高低不一。要做好上述工作会遇到许许多多想不到的难题。我国目前还没有建立个人收入的申报制度，地方政府住房保障部门很难统计到真实有效的个人收入数据，一般都是以个人账面收入作为评判标准，对于非账面收入不能有效统计收集，数据的缺乏真实性就会导致评判的不公平，单位开具的证明材料也有很多的不真实，出具虚假证明的现象很多。还有一点，那就是收入是个动态因素，相当难把握。84.3 政府职能部门管理缺位，监管机制不健全办法中有规定：住房保障管理部门应当按照政企分开的原则，指导或设立专门机构，承担经济适用住房的建设出售出租工作，并对其进行监督和管理。但是这项条款没有把管理部门拥有哪些权利应负哪些职能明确开来。所以在制度执行的过程之中，房地产商与部门的相关权责不明，利益不均，就导致职能部门全程对申购进行监管，导致成本相当高，而政府各方面资源有限又导致工作缺位，出现监管不力，甚至腐败。房地产商为了牟取经济适用房销售中的巨大经济利益也会做一些违法的导致申购不公平的事情，这些因素都会使经济适用房制度的政策效应大大减弱。5、经济适用房申购过程产生问题的原因5.1政策制定的不科学，制度落实不到位第一点，该制度所要实现的目的过于广泛。该制度的目的不但要解决低中收入群体的住房难题，并且需要解决其产权的问题。而低中收入群体过宽，在认定过程非常容易把对象的范围扩大。但事实中，有很多人却并不应该在低中收入群体之中，但是他们确实也是很难从市场获得房子，而这一大人群也成为经适房申购对象。第二点，经适房制度最初始的目的是有两点，一是让居民都有房子住，二是利用经适房推进我国的房改，实现住房市场化，这个制度希望达到的目标有两点那就是实现效率跟公平，愿望固然是美好的，但是却忽略了很重要的一点，那就是经适房的本质是什么，其本质是保障，但是“效率”对政府来讲似乎吸引力更大，导致经适房的保障性慢慢被忽视，当然，在这种情况下，经适房申购制度肯定会出现各种各样的问题。125.2配套的相关辅助制度缺乏完善，管理上存在纰漏 我们知道纸上的制度如果不能执行，那就是一纸空文，经适房申购准入制也是一样，他需要能够贯彻落实，而需要落到实处还需要相关制度去辅助。我国经适房申购准入制度的落实方面存在的问题，与相对应的辅助制度不完善或者缺位有很大的联系。现在实行的准入制实行的标准是住房有困难和收入低两大标准。但中国目前没有建立相对完整的个人信用数据库，个人税收征收数据库，个人申报制度。又无特定的部门对保障对象的这些方面情况做严格的查实认定，单纯靠对象自己或其单位提出的证明，那就无法保证申购制度执行能够严格落实到位，此外，一些部门也存在违法违规现象，给申购准入制度造成了很多负面的影响。5.3违法成本低，违反制度得不到有力的惩戒我国经济适用房发展时间不长，其本身制度就还不完善，保障这些制度的相关法律体系也还不完善，从一方面看，经适房法律法规没有形成一个系统的体系，各种规定互不衔接，还有很多规定没有相应的细化的规定，导致不利于实际操作，其次行政操作缺乏监督机制，缺乏监督就会导致腐败。从另一个层面看，实际生活中看到的违法案例来分析发现，违反申购准入制度的违法成本很低，违法者得不到有力的惩罚，这就导致很多人敢违反制度。156、完善经济适用房相关制度的构想6.1完善法律配套法规，设立制约体系，加大违法成本第一点是要大力加强我国申购准入机制的建设，当前，在对保障性住房的申购管理阶段，相关的负责部门依照的是一些部门规章进行管理，这跟西方发达国家的住房保障性法律体系比起来还有相当差距，所以我们要加快保障性住房方面的法律历程，让申购准入制度有纲领性的指导原则与实施细则，解决各个规章之间混乱或有冲突的情况。特别更要从各地实际情况入手，制定出有普遍约束力的法律法规。第二点就是要建立一个完善的制约体制，现在实行的经适房有关涉税的优惠政策规定，房产商，申购者可以获得营业税房产税土地使用税等方面优惠。11针对这项优惠政策，也应该有相应的制约政策，如果开发商违规违法，政府应取消其税收优惠，加大惩处力度，对于申购者也要严惩，通过税务部门提高其所得税率，加收房产税等，增加违法成本。对于政府层面要加强各方面监督，制定民众监督机制，有关经适房信息阳光公开机制，加大对违法人员惩处力度。通过上述方式，加强准入制度有效运行。106.2确立准入机制，明确保障对象并落实到位第一点要建立公民收入申报制度，建立该制度有利于在核实保障对象是否有申购资格，对低中收入家庭的资审起到实质的用处，还在一定程度上大大减轻了相关部门的审核压力，能够更公平的保障居民的切身利益。另外与之配套的还需要建立完善个人诚信数据库，完善税收信息系统，对申购者相关信息的掌握能够更好的保障公平公正。第二点应该建立多种渠道审查监督方式，定期普查居民收入，就业情况，居住条件，建立完善公示检举制度，通过政府和公民以及媒体多渠道监督。166.3对经济适用房的前期融资制度和公民住房公