我校物业管理专业改革的研究与实践.doc

广州市中等职业学校实行学分制的研究与实践成果荟萃 - 139 -我校物业管理专业改革的研究与实践何汉强广州市土地房产管理学校毋庸讳言，近十年来，中等职业技术教育的客观环境发生了深刻的变化，首先是中专毕业生的社会地位不断降低，逐步由过去的国家干部和管理层人员变为一线的操作人员，究其原因，有社会不断进步，全民族文化素养不断提高，高等教育不断普及等社会发展的原因，也有“学历高消费”的社会现象造成的对中等职业教育认识不足等人为的因素；其次是由于“高中扩招，高校扩容”的“双扩”冲击，中等职业教育的生源素质每况愈下，已是不争的事实。另一方面，从社会人才需求的角度来看，社会经济的越是发展，就越体现出人才结构“金字塔”式的特点，更需大批的一线的高素质劳动者，把科学理论转化为社会物质财富。中等职业教育必须顺应这一社会发展要求，还中等职业教育本来面目。而中等职业学校管理类专业在办学普遍存在培养目标定位不准，注重管理理论，轻视技能培养，教学内容滞后，教学手段单一等问题，因此，改革已是必然的趋势。中等职业教育专业建设和改革面临的任务是：不断开发适应社会和行业需要，有职业教育特色的新专业；对一些传统的老专业实行脱胎换骨式的变革，实现由“知识本位”到“能力本位”，由“理论型”到“技能型”，由“学科型”到“模块型”的转变。我校从一九九九年开始，着手对物业管理专业进行“以适应社会和行业需求”为目标的整体教学改革，主要进行了调查、研究、分析和改革实践等工作。一、调研、分析过程（一）调查为做好物业管理专业改革工作，学校以调查表格的方式和直接走访的方式，先后对国内49所开办物业管理专业的中等职业学校和多个地区的32个物业管理企业进行调查。内容包括专业培养目标定位、主要课程、实践教学环节、专业教学设备、改革建议、毕业生适合的岗位群、所需的职业能力、毕业生业务规格、业务范围、必须具备的职业素质，需求数量、行业规范等。共收到11所学校、22个企业的反馈。（二）研究在充分调查研究的基础上，学校对结果进行研究，请专家进行论证，确定其代表的广泛程度及普遍性，并对其中不足部分作了补充，进一步拓展调查结果。（三）分析1、行业情况分析本情况分析基础来自32个企业的调查，其中：广州市15个，深圳2个，广东中山2个，广东顺德1个，北京市1个，上海市1个，江苏省8个，攀枝花市1个，山西省1个。通过对广东地区各种规模不同、体制不同、管理对象（小区、写字楼、商业大厦）不同的多家物业管理公司的直接调查，以及从收回其它城市物业管理公司的调查表格中反映，物业管理是一个对从业人员综合能力要求较高的服务性行业。综合能力包括：电脑操作应用能力、文字表达能力、与业主的沟通能力、各种关系的协调能力、突发情况的处理能力、良好的职业道德和服务意识，这是普遍的要求，同时，视不同的岗位，有不同的知识和技能要求，如较为扎实的相关法律法规知识、房屋结构知识、房地产经营基本知识，以及一定程度的专业技能，例如水电、电梯、水暖、消防等基本操作和维护技能等。在调查过程中，我们了解到目前物业管理企业的六项主要工作内容及岗位组成，如下表：部门主要工作内容设置岗位物业部楼宇管理经理、主管、管理员行政办公室企业内部行政事务经理、主管、行政秘书、文员保安清洁部安全、卫生、绿化、环境、车辆管理经理、主管、领班、工作人员设备维修维护部1、 楼宇设备维护维修2、 业主水电设备、家用电器维修服务经理、主管、领班、工作人员经营部会所、家政、商铺、房屋中介服务经理、主管、工作人员公关部接待住户投诉，反馈处理结果，对外沟通联系，社区活动组织经理、主管、工作人员按物业公司的划分，一般把主管以上的岗位（含主管）称作管理层，其余称为操作层。通过分析我们认为：中等职业学校毕业生的岗位宜定在操作层，除了保安清洁部的工作人员外，其余操作层岗位均是中等职业学校毕业生面向的岗位群。在社会主义市场经济条件下，所有物业管理企业在注重服务质量和管理质量的同时，都十分注重经济效益，绝大多数物业公司特别是规模不大的物业公司，一个工作人员担任两个以上岗位工作的现象十分常见，因此，对从业人员在能力、知识、技能等方面提出了广度的要求。物业管理是新兴的行业，被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高，必然会促进物业管理业的加速发展，对从业人员的管理水平、管理能力、管理技能和管理手段的要求越来越高。物业管理是理论要求不高、操作性较强的服务性行业，所提供的大量岗位十分适合中等职业学校毕业生应用型人才的就业层次，如果我们能主动适应行业的需求，深化专业建设和改革，办出职业特色，那么，物业管理专业有着广阔的市场。调查表明：目前物业管理行业操作层工作人员中，主要是由高初中毕业生经一定培训后上岗的，中等职业学校毕业生的比例不到30%（1999年数据），因此，高素质劳动者的需求量较大，而且随着行业的发展需求量会不断增加。2、办学情况分析本情况分析基础来自11所中等职业学校。11所学校物业管理专业办学情况汇总如下：中等职业学校办学基本情况调查汇总表（表1）培养目标物业管理及房地产相关企业一线管理人员。具体岗位有：物业管理、预算、财会、工程维修、房地产估价、中介服务办学规模平均在校学生人数120人/校学制两年制占16%，三年制占35%，四年制占49%基本设施电脑室、模拟实训室、多媒体教室、校外实习点就业单位物业管理公司，房地产开发企业，建筑企业，房地产中介企业，估价事务所中等职业学校物业管理专业办学方案汇总表（表2）主要教学过程理论教学，模拟实训，见习实习，技能实习，综合能力训练，大型作业，毕业实习，毕业论文，毕业答辩等主要理论课程识图与房屋结构，力学与结构，房屋维修与预算，房地产经济学，房地产开发，房地产行政管理，房地产价格评估，房地产经纪人，房地产法规，房地产市场营销，城市土地管理，房地产会计，房地产统计，公共关系，房地产投资项目分析，社会心理学，设备维修管理，室内装修与管理，园林绿化，物业管理等主要实践课程认识实习，管理实习，毕业实习，房屋构造实习，房地产估价实习，测量实习等技能训练的主要手段和方法计算机操作，技能实操，大作业，模拟训练，外出实习等中等职业学校物业管理专业改革意见汇总表（表3）毕业生应具备的基本素质1、 思想素质：有良好的职业道德，敬业爱岗精神和良好的服务意识。2、 专业素质：有一定的相关专业知识，掌握物业管理操作实务，掌握各种建筑设备安全使用方法和维护方法。3、 职业素质：有良好的语言文字表达能力，一定的外语表达能力，较强的法律意识，良好的交往能力和处理问题的能力，较强的动手能力，一定的理论基础及应用能力，熟练的计算机操作能力。对教学模式和方法的建议1、 以实践教学为主，改革只讲不练的教学模式。2、 课程设置围绕行业发展的需要。3、 设置以能力为中心的模块式课程体系。4、 充分利用现代化教学手段，加强多媒体教学。培养学生职业能力的方法和手段1、 提高文化课的比重，拓宽学生知识面和提高自学能力。2、 降低专业课程理论难度，加大综合实践训练。3、 拓宽专业面，提高学生岗位迁移能力和后续发展能力。4、 注重专业技能训练，建立“多证书”制度。对专业建设和改革方案的建议1、 提高学生综合素质，体现能力本位思想。2、 加强实践教学，设置综合理论课程，减少房地产课程，增大物业管理课程，以实训形式考核学生。3、 课程设置应符合市场需求，并考虑行业的发展，反映最新知识技术。根据上述调查汇总资料，对中等职业学校物业管理专业办学现状分析如下：3、培养目标分析。本次调查结果表明：各地在物业管理专业的办学过程中，普遍存在培养目标定位不准或偏高等问题，与原来的房地产经济（经营）与管理专业的培训目标界限不清，行政管理的色彩较浓，管理理论偏多且要求较高。4、办学模式分析。所有被调查学校都把物业管理办成一个大专业而没有开设专业化方向，物业管理专业作为大专业，有其综合知识面广、就业岗位面宽的优势，但随着物业管理行业的不断发展，规模不断扩大，分工越来越细，对具体岗位的要求越来越高，大专业这一办学模式将较难应付越来越高的岗位能力要求。5、从开设的主要专业课程分析。物业管理是一个综合性服务行业，从业人员既要求有房地产管理方面的知识和能力，也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能，因此，物业管理专业是一个复合型专业。从这次调查结果看出，部分学校的课程设置并没有体现出这一特点，较为注重房地产管理理论课程的开设。物业管理是房地产业的一个组成部分，但其发展趋势已逐步成为一个相对独立的房地产开发后期服务性行业。物业管理专业的课程设置应围绕“管理、服务、经营”的特点展开，体现出市场化、企业化、经营化的特点。因此，应摒弃一些与物业管理关系不大的房地产前期知识和计划经济的知识，补充一些提高专业技能、职业能力、服务意识的知识，使课程更具针对性。基于这些分析和考虑，我们认为专业改革的课程设置，应重点解决三个问题：（1）理论课程的精简；（2）增加旨在培养学生专业技能的实践课程；（3）构建专业平台课程。建成科学合理，重点突出，平台明确，有利于培养学生实践能力和职业能力形成过程相对应的课程体系。6、对改革意见分析通过对表3反映出的有关改革意见的具体分析，我们有这样的理解：（1）对学生综合素质的培养应该符合专业特点，应加强对学生综合职业能力的培养和服务意识的教育。（2）实行综合性和专门化相结合的弹性教学计划。（3）减少针对性较弱的理论课程，降低理论深度、开设理论综合课程和技术课程。（4）强化实践教学，注重培养专业技能和动手能力。（5）实行“多证书”制度，与职业资格要求接轨，鼓励学生取得相关职业证书。（6）充分运用现代化教学手段，改革教学方法，优化和更新教学内容。二、基本观点通过上述分析，我们提出如下基本观点，作为专业改革的基础：1、物业管理是通过技术服务达到管理目标的服务性行业，因此，物业管理专业是管理理论和管理技能相结合的复合型专业。2、物业管理是通过对“物”的管理而实现对“人”的服务，因此，从业人员的综合能力和服务意识有着特别重要的地位。3、根据中等职业学校毕业生的社会定位和职业技术教育的特点，本专业职业岗位群定位在物业管理及相关房地产企业操作层的第一线岗位，因此，必须突出能力本位的思想，改变管理类专业重理论，轻技能的做法，大幅度加强专业技能训练。三、改革实践通过调研和分析，学校确定了以“管理水平和管理技能并重为专业建设方向，提高学生综合素质和综合职业能力为专业建设目标”的原则，进行了一系列的专业改革实践：1、根据行业实际情况重新定位专业培养目标，确定专业岗位群。我校结合目前中专毕业生的社会地位和行业对中专毕业生的使用情况，将过去一直存在的管理类专业培养目标定位偏高的情况进行了适当的调整，确定了“培养有与中专教育相应的文化基础知识和较强的职业能力的一线技术服务人员”的专业培养目标。选择了社区管理员、房屋管理员、设备管理员、物业环境主管、物业行政助理、技术专项助理等具有一定技术含量的一线操作岗位为本专业岗位群。2、打破学科界限，根据职业能力要求建立新型的模块式课程体系。我校充分利用长期开设房地产管理和建筑工程两个系列专业的优势，打破学科界限，将物业管理这一管理类专业，改造成管理类与工程类综合的复合型专业，在管理类专业中大幅度加入技术类的课程，加大实践性课程教学力度，形成了管理水平与管理技术并重的专业特色。在教学安排中，打破传统的“三段式”，设置了“文化基础课”、“专业理论课”和“专业实践课”三部分 ，确立了实践教学在管理类专业中应有的地位。在教学内容上，将职业岗位群所要求具备的知识和能力进行分析，重新整合和优化，形成多门综合理论课程和以实操项目为单位的实践课程，在两个平台的基础上（文化课公共平台和专业平台），设置“社区管理”、“房屋管理技术”、“设备管理技术”三个相对独立的教学模块，每个模块配有多个与岗位能力要求相对应的实践教学项目。整个专业教学安排体现出“宽基础、活模块”和“注重专业实践，适度理论教学”的课程设置原则。3、从行业实际出发，紧扣“培养学生综合职业能力”这一中心内容，系统地进行专业实训基地的改造和建设。我校以“实用性和先进性相结合”为指导思想，以“高起点、适度超前和带有示范性”为建设原则，以岗位能力要求为依据，系统地建设物业管理专业实训基地。为达到“社区管理”模块的教学目标，先后建设和改造了物业管理专业教室、多媒体语音室、公关礼仪训练场。其中物业管理专业教室是按小区物业管理处的实际工作情景设计，所用的管理软件和相关资料也是目前行业中实际使用的资料，学生可进行物业管理情景教学和物业管理软件应用教学，模拟进行收费实务、资料管理、文秘业务等管理岗位工作；多媒体语音室主要用作行业英语训练；公关礼议训练场可进行仪态、语言、形体等多方面的服务礼仪训练，模拟进行业主联谊、业主大会等公关组织活动。为达到“房屋管理技术”模块的教学目标，我校在工民建、建筑经济管理专业原有实训基地的基础上，按照物业管理专业实践教学的要求加以改造，增加设备，补充资料，使其达到实训项目的要求。经过改造，可进行房屋正常使用鉴定验收、房屋维修管理、维修预算、物业财务核算等实训项目。为达到“设备管理技术”模块的教学目标，我校相继建设了物业管理专业的中央空调管理实训教室、给排水与消防系统管理实训教室和电梯实训基地。中央空调系统管理实训教室以商用写字楼中央空调系统管理中心为模型，由一套可实际运行的、按教学要求设计的小功率中央空调系统和我校自行设计的“常见故障模拟系统”组成，学生可进行中央空调系统的日常维护保养、简单维修等实训项目，也可进行常见故障的模拟并作原因分析。给排水工程和消防系统实训教室以民用住宅室内给排水系统和高层楼宇消防系统为模型，设置了多个实操工位，同时可容纳一个班的学生进行给排水管道检修、卫生洁具安装、消防系统检测、消防设备使用管理等实训项目。电梯实训基地主要由一台三层三站的可运行电梯和一套自动扶梯实物组成，另配以两个井道、一个主机控制室、一个电梯安装检修实操工场和多个钳工、焊工实操工位，可适应多个专业的实践教学要求。物业管理专业的学生可进行电梯（自动扶梯）的日常保养、故障分析和小型检修、应急处理等实训项目。4、积极开展校企协作，建立了长久稳定的校外实习基地。长期以来，我校一直与广州市物业管理协会保持着良好的合作关系并与多家较为知名的物业管理企业建立了长期的协作关系，使之成为稳定的专业实习基地。近几年，我校先后与羊城国际商贸中心物业管理有限公司、广州市城建开发总公司物业管理公司、新一坊物业管理有限公司、广东康景物业服务有限公司等单位建立了协作关系，这些企业负责安排我校物业管理专业的学生进行认识实习、管理实习和毕业实习，并不定期地让我校物业管理专业优秀的学生利用课余时间到企业参与一些岗位工作，使学生在学习期间就受到行业实际环境的熏陶并对行业的发展前景有所了解。同时，这些公司的老总也作为我校的“专业建设顾问小组”成员和客座高级讲师，参与我校的专业改革工作和实践课程教学活动。5、加强师资队伍建设，建立了一支职称、年龄结构合理、专业教学水平高、实践能力强的专业教师队伍。近两年，学校先后调入了两名房地产经济与管理专业的研究生，一名有行业工作经历的本科生，一名具有机电设备实践经验的技师充实教师队伍，同时鼓励在校教师向“双师型”方向发展，有计划安排专业教师到物业管理企业进行为期三个月到半年的全脱产实习，目前，该专业教师队伍中，研究生3人，高级讲师3人，讲师5人，平均年龄39.8岁，平均专业实践年限4年，“双师型”教师占44.4%。6、注重专业教材建设。根据建设部中专学校房地产专业指导委员会物业管理专业的教材编写计划，我校多位教师分别主编了物业管理、房地产经纪人管理、房屋维修与预算、房地产档案管理、设备维护与管理等物业管理专业统编教材，并已先后出版，其中物业管理、房地产经纪人管理两本教材分别获得广东省中专教育研究会优秀教学科研成果二、三等奖。为及时反映行业的新情况和新技术，学校编写了中央空调维护与管理等一批校内讲义，选用了一批符合广州市物业管理行业实际的培训教材。四、我校物业管理专业的特点在物业管理专业建设过程中，我校结合行业实际，适应行业需求，充分借助各方力量，利用各种有利因素，不断探索，勇于实践，使我校物业管理专业形成了以技术观和服务观为中心内容的专业特色：1、管理水平与管理技术并重。我校物业管理专业是管理类与工程类专业综合的复合型专业，管理课程和技术课程大致上各占50%。除开设管理类专业的房地产市场与营销、物业法律基础、中等物业会计等管理课程外，还开设了房屋维修管理与预算、设备维护与管理、电梯养护技术、安装维修电工等工程技术课程，真正体现有一定管理水平，又有较为熟练的管理技术和技能的一线操作人员的培养目标。2、注重综合职业能力培养，适度理论教学。物业管理是最终与人打交道的管理，因此，从业人员中的组织能力、交往能力、语言文字表达能力等综合职业能力必不可少。我校物业管理专业从行业实际