宁海世贸中心可行性方案初稿修改稿.doc

宁海世贸中心可行性方案中心和一个640席位的剧院。德累斯顿世界贸易中心办公楼的出租价格一直远远高于该城市其他办公楼的出租价格。办公楼出租价格是每平方英尺14.81美元，城市中其他类似的办公面积平均为每平方英尺9.24美元，差价达60%。在德累斯顿世界贸易中心的商业零售面积租用价格是每平方英尺27.35美元，而市场上类似的面积是每平方英尺15.63美元，差价达75%。德累斯顿世界贸易中心出租率达到95%。在德累斯顿世界贸易中心的酒店价格为102.56美元，一直领先于市场平均价格64.92美元，差价达58%。去年德累斯世界贸易中心入住游客的累计间夜数超过114,000天，不过夜访客158,980人次，直接和间接消费为1.2亿美元。值得我们关注的是，作为德累斯顿配套完善的最大和最突出的综合办公设施，德累斯顿世界贸易中心投用后，在推动贸易和经济发展方面起到了十分重要的作用，在随后的几年里促使该城市成为德国和东欧的经济活动中心，为德国商业进入全球市提供了关键性的服务。五、建设宁海世界贸易中心的作用和意义建设宁海世贸中心可以独家享有在区域内使用世贸中心组织在线服务的权利，还可以通过协会获取其它信息和服务，包括：通过各地世界贸易中心提供当地最新的贸易机会，贸易信息，包括地方产品和服务、市场条件、政府规定和商务文化；产品目录，国际贸易数据；新的直接投资机会和贸易环境信息；具体的商业联系，包括生产商、分销商和服务提供商；组织经贸团组帮助企业探求新市场，推销产品和服务；通过因特网促进商务联系。世贸中心设施建成后，会有大量的国内外贸易机构、与贸易有关货物运转商、海关业务代理公司、交通运输代理公司、金融贸易机构以及许多其他行业的服务企业承租，世贸中心通过提供包括组织会议、因特网使用、秘书服务、临时办公室、会议室和翻译，对口洽谈、研讨会和全球贸易讲座等贸易培训服务，最新的世贸中心大事记，世界各地实时新闻，全球汇市、股票资讯、气象等服务内容。这些集中化的国际服务为客商提供了便利的交流平台。因此，宁海世贸中心建成后，将在以下几个方面对宁海的经济发展产生推动作用：1、充分利用世界贸易中心在全球强大的品牌影响力和便利的集中化国际服务资源，吸引世界各地贸易商务人士前来考察和商务洽谈，直接推动宁海的消费增长，同时更为企业发展和个人创业带来无限的商机。根据世贸中心协会提供的数据，在1999年是纽约世贸中心可获得完整数据的最后一年，纽约世贸中心的商务、酒店和会议带来的入住游客的累计入住天数超过200万天，当日访客100万人次。带动直接消费达11亿美元，间接消费达10亿美元。即使是在中小城市的世界贸易中心如德累斯顿,去年入住游客的累计间夜数超过114,000天，不过夜访客158,980人次，直接和间接消费达到1.2亿美元。2、通过世贸中心组织协会渠道通过展览、会议、交流等活动，为宁海企业的产品找到客户，实现产销对接，拓宽产品外销渠道，提高产品销售率，为宁海企业在更大范围内进入国际市场提供便利。巴西圣保罗世贸中心平均每年举办700多次活动，每年吸引全球各地11万人参加。美国迈阿密世贸中心仅2002年就有来自73个国家的23，000名国际管理人员参加各类会议、展览等活动，提供了5000个就业机会，新增了10亿美元的国际销售额。3、通过世贸中心组织协会渠道组织国内外经贸考察团前来考察，同时组织宁海企业考察国际国内市场，及时掌握全球各地的市场需求，引进适合本地经济发展水平的新的商业模式和境内外产业资本，促进宁海本地企业向新产业、新产品开发，促进宁海招商引资取得突破性进展，促进提升产业结构、产品结构的水平和层次。蒙特利尔世贸中心去年完成了84项出口前期分析，拟定了20项出口计划，组织了36个贸易代表团出访以及16个贸易代表团来访。台北世贸中心仅2002年贸易代表团的外出和来访就创造了16.9亿美元的销售额。4、充分运用各地世贸中心组织会员和世贸中心俱乐部的互惠条款，通过世贸组织体系内更加通畅的信息与服务交流，降低贸易成本，提高竞争优势。圣路易斯世贸中心已为2000家公司提供了9300小时的信息服务，为当地增加了3000多个就业机会，新增国际业务超过2.5亿美元。5、通过充分运用世贸中心协会强大的资源优势，为宁海企业提供各类商务和管理培训，提升宁海企业国际贸易和经营管理水平。蒙特利尔世贸中心去年举办了127个培训班，平均每月组织31个，培训人数超过8000人。6、宁海世贸中心设施建成后，势必成为宁海的标志性建筑，在设计理念、建筑风格上与全球各地世贸中心的格调相谐调，在整体上提升城市的建筑风格，提升城市的开发层次。7、宁海世贸中心建成后，必将会对周边地区乃至宁波的经济发展起到资源和服务的集聚、辐射和带动作用，为宁海经济和社会发展提供更加广阔的空间。长江三角洲是全国经济最发达最活跃的地区，浙江省和宁波市又是长三角地区最具活力的区域，但是在县域城市建设世贸中心在浙江省范围内是第一家，在全中国乃至亚洲都是第一家。因此，宁海世贸中心建成后，对提升宁海贸易和经济实力将起到十分积极的推动作用，也在全国范围内开创了把世贸中心引进县级区域的先例，具有超前性、样板性和典型性，有利于提高宁海的国内、国际知名度，有利于提升宁海整体形象。作为中国一个发达的县域，适当超前地建设世贸中心平台，有利于克服和避免发展中国家某一经济运行模式五年就过时的通病，有利于引导其它县域经济借鉴这一发展模式，对推动区域贸易和经济持续稳定发展，提升市域、省域乃至整个长江三角洲经济圈的经济活力无疑会有十分重大而又深远的意义。六、宁海世贸中心项目SWOT分析宁海世贸中心项目初步选址在城北果蔬市场地块。结合宁海的总体环境并针对这一特定的选址条件，我们作了初步的优势、劣势、机会和风险的分析。1、良好的条件和优势（1）宁海现有经济发展水平为建设世贸中心奠定了良好的基础。“十五”时期，宁海完成生产总值129.19亿元，比2000年翻了一番；财政一般预算收入达到16.6亿元，比2000年增长了2.5倍，人均生产总值超过2600美元，经济和社会发展目标提前实现。综合实力显著增强，跻身全国综合实力和县域经济基本竞争力“双百强”，成为宁波市首个国家级生态示范区和浙江省首批循环经济试点县。现代化中等城市框架基本形成。“十五”时期是宁海县经济社会发展最快的时期，为“十一五”时期的发展奠定了扎实基础，也为宁海建设世贸中心提供了强有力的经济支撑。（2）宁海经济发展“十一五”规划和进一步发展的需要是建设世贸中心的动力。“十一五”时期宁海县委县政府提出了“构筑现代化中等城市，建设生态型经济强县”的总体目标，在城市建设上提出了“基本建成现代化中等城市和国家级生态县”的目标。在经济总量上提出了“在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现2010年人均生产总值和财政一般预算收入比2005年翻一番”的目标，在外贸增长上提出“顺应经济全球化和区域经济一体化趋势，实施互利共赢的开放战略，发挥比较优势”、“积极发展对外贸易，加快外贸增长方式转变，优化进出口结构，大力培育自主出口品牌，提高对外贸易的质量和效益”的目标，在招商引资方面提出“合理引导外资投向，强化利用外资产业导向，大力引进对主导产业相配套、科技含量高、产业关联度大、辐射带动力强的大项目、大企业”的目标。在区域合作方面提出了“积极参与长三角区域经济一体化，主动接轨上海，融入宁波市大都市经济圈建设”的目标。在这样一个承前启后的历史发展时期，适时建设世贸中心是“十一五”时期宁海经济社会发展的内在需要。（3）宁海县委县政府的全力支持由于对贸易和经济增长的显著拉动作用，全球各地的世贸中心无一例外地得到了当地政府的大力支持。宁海县委县政府领导肩负发展地方经济造福当地人民的重任，对世贸中心组织的了解、认识日益加深，对通过建设宁海世贸中心推动贸易和经济发展的期待日盛一日，势必会对本项目的推进予以高度重视和大力支持。由于在县级区域建设世贸中心的典型性和样板性作用，本项目的建设也势必会引起宁波市委市政府的高度重视和密切关注。（4）世贸中心组织协会的网络支持。大力支持各地世贸中心的成立和成功运作是世界贸易中心组织协会的一项重要使命，在宁海建设世贸中心已经得到了世贸中心组织协会总部和中国总部领导层的高度重视和关注，表示全力支持宁海世贸中心的建设和业务发展，支持宁海贸易和经济的健康发展，并将于近期派专人前来考察指导。（5）项目位置优势及便利的交通条件。宁海区位优越，交通便捷。北倚宁波栎社国际机场和北仑港，筹划中的沿海铁路纵贯宁海县境，国道线、同三沿海高速公路纵贯县境，高速公路在宁海境内有三个出入口，陆路至宁波不到一个小时的车程。规划中的宁海世贸中心地块位于宁海县城东北侧的果蔬市场地块，外环路以北、跃龙路以南，东至环岛，西至规划中的8米路，紧邻四星级的宁海开元新世纪大酒店，距离市中心约为1.5公里路程，是宁海通往宁波的必经路口。2、值得注意和必须克服的情况（1）宁海的第三产业发展相对比较滞后，这方面制约了商务楼、写字楼市场的发展。尽管宁海经济保持良好的持续发展的态势，但是经济结构不够合理，过多地依赖于工业生产，而第三产业诸如法律服务、信息咨询、贸易、医疗、软件等相对落后，对于高层次写字楼的需求尚未形成，而工业企业对于提升商务形象及商务功能的市场欲望较低，因此宁海经济发展过程中对于写字楼的需求并没有得到同步放大，在一定程度上限制了建造高档商务物业的经济可行性。（2）从现状来看，投入的商务楼、写字楼水平低下，不利于高档物业的快速导入和推广。宁海目前投入使用的办公及商务楼比较分散，除企业自身开发的办公楼外，多为租用一些企事业单位的空余房屋（如外贸局、供电营业大楼），个人空余住宅（如宁海县办证中心、天一证券公司），9家保险公司办公用房均是临时租用，尚未形成固定、专业的商务楼区。同时还存在配套设施欠缺，物业管理水平落后，建筑设计水平低的问题。（3）人气不够旺，商业气氛不够浓厚。本地段属于老城关镇和新城市中心的交界点，目前人流相对较少，并且存在着混杂的现象。商业气氛也有待提升。这对于发展写字楼而言，地段条件支持尚有一定的时间差。3、机会（1）在宁海建设世贸中心，开创了在全国县级区域范围内引进世贸中心的先例，具有典型性和带动性，对于具有敏锐市场眼光的商家来说，会全力追捧。对于具有远见卓识的政治家来说，会予以更多的关注和支持。对于新闻媒体来说，是一个不断的话题和热点。来自社会各界全方位的关注和支持对于项目建成后尽快推广运行无疑是一个良好的机会点。（2）企业自身发展的需要。宁海的模具、文具、阀门、灯具企业发展已有相当规模，产品出口已有多年的积累，有机红茶、海产品等优质农产品的出口也逐年上升，企业对外贸出口的需求与日俱增。2006年上半年，全县自营出口3.94亿美元，增长35.5%，其中机电产品出口达到2.65亿美元，同比增长35.1%，占总出口额的60.4%，高新技术产品出口5681万美元，增长40.2%，占总出口额的12.9%。阀门、灯具等传统优势产品出口分别达到3744万美元、2643万美元，同比增长12.7%、82.1%。企业对外贸的内在需求是建设宁海世贸中心的市场基础。（3）城市北拓，第三产业和区域经济不断完善。根据宁海县城市总体规划，“十一五”期间宁海要扩大城市中心区规模，提升城市功能，宁海县城市总体规划（20022020）丰富城市内涵，提高城市品位。城市中心区主要由跃龙、桃源、梅林、桥头胡四个片区组成，本项目所在地的跃龙片区主要承担商贸、金融、旅游服务、文化教育、生活居住等功能，符合世贸中心发展定位对集聚人气和集中第三产业的需要。4、挑战（1）在中国大陆发达地区的一个中等发达县域建设世贸中心没有直接的经验可以参照，有一定的风险性。即使是对我们最有参考价值的德国德累斯顿世贸中心，由于所处的地域环境不同，商业氛围和文化背景的差异，也只能提供