武汉航天花园物业管理方案.doc

武汉航天花园物业管理方案目 录一、 基本情况二、 运作机制三、 管理模式、特点、原则、宗旨及管理方针目标四、 管理机构、部门职能、岗位职责权限描述及人员编制五、 资源配置六、 主要管理服务过程描述及其工作重点、注意事项七、 启动资金预测八、 成本预算及收费标九、 可创收项目十、 前期物业管理与开发商工程管理衔接及注意事项十一、 前期物业管理配合和支持开发商售楼工作要点十二、 培训计划十三、 提高航天花园管理服务知名度及扩大金地物业 在武汉的影的设想一、 物业基本情况物业名称：航天花园物业类型：多层带电梯住宅区座落位置：武汉市 市 汉口 区 振兴 路 占地面积：7万 平方米建筑面积：12万 平方米公共绿地：2.68万 平方米栋数及层高：20栋带电梯7层住宅楼户数：1000户商业及公益用房、设施：会所5819平方米,有餐馆、咖啡厅、健身房、美容美发、棋牌室、台球室、乒乓球馆、壁球室、图书馆、小诊所。另外小区有游泳池、网球场、双语幼儿园。 车 库：600个 设备：电梯 69 部，杭州西门子OTIS 牌变配电设备及相关管线二次加压供水系统智能化管理系统：防盗报警、煤气报警、烟雾报警、紧急求助、可视对讲、宽带接口； 保安监控系统、红外线对射、电子巡更系统；车辆管理系统等消防系统供气系统其 它 二、 物业管理运作机制（1） 在成立业主委员会之前，管理公司受大业主（开发商）委托，签订管理委托合同，同时按武汉市物业管理条例规定与业主签订物业管理协议；在成立业主委员会之后，管理公司受业主委员会委托，签订管理委托合同。双方按合同履行自己的权利和义务。（2） 管理公司在小区设管理处，管理处依据合同、协议、业主公约和国家、地方的法律法规实行管理。三、物业管理模式、特点及管理方针目标1、 模式：24小时全封闭酒店式管理，各项工作按国际标准ISO9001 规范运作。2、 特点：处处见真情，感化业主住户。如经常家访与业主住户沟通；经常照顾小区老人；雨天给居民撑伞；看见居民拿着沉重的东西主动上前帮忙3、 原则：依法管理。这里的法包括国际国家地方法律法规、行业标准、公 司规章制度和体系文件。4、 宗旨：全心全意为住户服务。5、 质量方针三江航天房地产公司的质量方针是：精心打造，细致呵护，永无止境。 6、 质量目标（1） 顾客合理期望满意率95%，三年内达到98%，每年提高1%（2） 小区入住两年达到省“物业管理优秀住宅小区”标准，三年达到国家“物业管理优秀住宅小区”标准，包括： 管理制度完善，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理； 住宅区内供水、供电、通讯、照明、电梯、消防等关键公共设施完好， 正常使用； 房屋完好无损； 水电维修及时率达98%以上，维修合格率达100%； 小区干净卫生； 小区绿化完好率98%，三年内达到100%； 小区重大治安案件发生率为0； 小区机动车辆因管理责任丢失率为0； 小区火灾发生率不超过0.1%； 管理人员专业培训合格率100%； 小区住户合理投诉率不超过5%，投诉处理率100%； 小区有文体设施，每年举办 4次以上社区文体活动，居民言行文明，邻里和睦，住户与管理公司关系融洽。四、 机构设立、部门职能、岗位职责描述及人员编制航天花园管理处机构：主任、公共事务部、客户服务部、运行维 护部一、 管理处主任1、岗位人数：1人2、直接上级：物业分公司经理3、直接下级：管理处副主任4、本职工作：负责管理处的运作。5、任职要求：大专以上学历，持有物业管理员上岗证，从事物业管理或酒店管理行业至少 3年。熟悉物业管理有关的法律、法规，有较强的管理能力和沟通协调能力。6、直接责任：（1） 负责制定阶段培训计划，并对各部门主管及管理员实施岗位培训；（2） 制定管理处年度、月度工作计划并组织实施；（3） 参与辖区内环境设计、规划及重大工程的建议；（4） 熟悉辖区情况，与业主保持密切联系，根据业主的投诉意见责令责任部门及时制定纠正措施，并实施；（5） 协调管理处各部门工作；（6） 负责辖区的突发事件协调或处理；（7） 完成公司领导安排的其它任务。7、领导责任：对管理处的管理服务质量负责。8、主要权利：（1）有权主持管理处的人员培训、实操指导、过程控制的监督检查、结果的考核。（2）负责管理处员工的考核及奖惩。二、管理处副主任1、岗位人数：1人2、直接上级：管理处主任3、直接下级：公共事务部主管、运行维护部主管、客户服务部主管4、本职工作：负责辖区的治安、消防、绿化、维护、保洁等工作的考评；协助主任对下属员工工作实施监督检查考核；在管理处主任不在辖区情况下履行管理处主任的职责。5、任职要求：大专以上学历，持有物业管理员上岗证，从事物业管理或酒店管理行业至少 3年。熟悉物业管理有关的法律、法规，有较强的管理能力和沟通协调能力。6、直接责任（1）领导部门员工完成公司内部承包合同。（2）协助制定管理处年度、月度工作计划，经审批后组织实施；（3）负责辖区的治安、消防、绿化、维护、保洁等具体事务的管理工作；（4）参与辖区内环境设计、规划及重大工程的指导与监督；（5）熟悉辖区情况，与业主保持密切联系，根据业主的投诉意见及时协助制定纠正措施， 并主持贯彻实施及结果验证；（6）负责调配人员，协调各岗位的分工与协作。（7）主持辖区各类款项的收支，督促有关人员账目日清月结。（8）协调本管理处与供水、供电及其它与物业管理有关和部门的关系，便于开展各项工作。（9）督导下属完成各项工作。（10）完成公司领导安排的其它任务。三、公共事务部主管1、岗位人数： 1人2、直接上级：管理处副主任3、直接下级：管理员4、本职工作：负责辖区保安（治安、消防、车辆交通、应急）、保洁、绿化、会所、商店、饭堂等的日常管理；开展社区文化。5、任职要求：大专以上学历，物业管理相关专业毕业，有3年以上实际工作经验。6、直接责任：（1）负责有偿便民服务及特殊服务的实施工作；（2）负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施等工作组织策划；（3）负责与相关部门的协调工作及管理处的对外联系协调工作。（4）负责小区各类突发事件的预防与纠正工作。（5）完成上级安排的其他工作。四、公共事物部管理员1、岗位人数： 1人2、直接上级：公共事务部主管，直接下级：保安队长、保洁领班、绿化班3 本职工作：负责会所日常工作，协助社区文化的开展。 4、任职要求：大专以上的学历，物业管理相关专业毕业，有2年以上物业管理实际工作经验5、直接责任（1）负责专业保安、保洁、绿化日常工作的监督管理，每日不定期对专业公司工作人员的工作进行检查，并作好相关记录；（2）每月对专业公司的工作情况进行总结，写出总结报告，交公共事务部主管审阅；（3）负责食堂的日常管理工作，收集员工对食堂膳食的意见，并及时督促食堂工作人员加以改进；（4）负责管理处零星物品的采购工作；（5）负责小区会所的管理事务；（6）完成领导交办的其他工作。五、客户服务部主管1、岗位人数： 1人2、直接上级：管理处副主任3、直接下级：客户部管理员4、本职工作：负责与住户的沟通协调，服务的提供。4、任职要求：大专以上学历，从事相关工作2年以上，具有较强的沟通能力，熟悉物业管理相关法律法规5、直接责任：（1）与住户的沟通协调，定期进行业主的回访工作。（1） 负责组织收集住户意见，并对住户的意见进行汇总分析。（2） 入住手续、装修手续的办理，维修服务的受理登记。（3） 完成领导交办的其他工作。六、客户服务部管理员1、岗位人数： 1人2、直接上级：客户服务部主管3、本职工作：负责客户接待，投诉、服务的受理登记，并转给相关责任部门落实；建立客户档案；保管钥匙。4、任职要求：中专以上学历，熟练操作办公设备、文字表达能力较强，办事条理性强，有2年以上实际工作经验。5、直接责任（1）负责业主的入住手续、装修手续办理工作；（2）负责业主的接持、投诉的受理和登记；（3）负责业主的档案建立和管理。（4）负责房屋钥匙的保管工作。（4） 完成领导交办的其他工作。七、运行维护部主管：1、人数：1人2、直接上级：管理处副主任3、直接下级：维修工4、本职工作：负责工程技术的领导工作，包括物业验收、供电供水、机电设备的运行维护、建筑物及公共设施的维护、装修审批、验收等。5、任职要求：大专以上学历，机电工程师，有五年以上工作经验6、直接责任：（1）负责建立完整的设备技术档案和维修档案。（2）负责工程返修管理。（3）负责辖区装修审核、检查、验收。（4）制定辖区机电设备、设施的维护保养计划，并组织实施；监督和考评电梯公司的维修 保养工作。（5）确保水、电、气和通讯的正常。（6）完成领导交办的其他工作。八、维修工1、岗位人数： 4人2、直接上级：运行维护部主管3、本职工作：设施设备的运行管理和维修保养，住户的水电维修。4、任职要求：中专以上的学历，机电和工民建专业毕业，有2年以上实际工作经验，有电工证（市劳动局颁发的）和进网操作证（市供电局颁发的）5、直接责任：（1）负责相关设施、设备的日常巡视和维护管理；（2）做好测量和监控装置（水、电部分）的检定工作；（3）做好设备维护保养工作，设备、设施的日常维修工作（4）负责小区客户报修的维修工作。（5）每日定时对责任辖区设施进行巡视，发现问题及时处理。（6）提高技术业务知识，熟悉并掌握设备的性能、操作程序及应急处理方法；（7）完成领导交办的其他工作。九、绿化园艺师、工1、岗位人数： 3人2、直接上级：公共事务部管理员3、本职工作：负责小区环境绿化工作4、任职要求：中专以上学历，品行端正，工作认真负责，具有绿化养护知识，能识别各种花草树木，有一定的组织能力和表达能力。5、直接责任：（1）负责具体的绿化养护工作,严格执行绿化维护工作的技术规范；（2）进行绿化养护时，对任何破坏环境卫生行为或故意损坏行为应及时阻止，对不听劝告者，立即向管理员报告；（3）完成领导安排的其他工作。十、保安员1、岗位人数： 17人2、直接上级：公共事务部管理员3、本职工作：负责小区治安、消防、车辆管理工作4、任职要求：高中学历，退伍军人，身高172cm以上，身体健康，品行端正，有一定管理经验，工作认真负责，须有武汉市户口担保人。5、直接责任：（1）负责本辖区车辆进出、停放管理，严格实施车辆进出登记管理制度。（2）负责本辖区人员的进出管理，访客须凭有效证件进行登记方可放行，参观者须凭公司或管理处签发的出入证方可进入辖区。（3）负责本辖区治安、保卫工作，巡逻保安员应对辖区各个部位进行定时和不定时、定点和不定点，由外及里相结合的交叉巡逻。（4）对辖区内发现的公共设施及建筑物的任何损坏或缺陷应及时报告管理处并对影响安全使用的采取有效的保护措施。（5）遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向管理员汇报。（6）完成领导安排的其他工作。十一、保洁员1、岗位人数： 17人2、直接上级：公共事务部管理员3、本职工作：负责小区环境保洁工作4、任职要求：初中文化，身体健康，品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。5、直接责任：（1）负责责任范围内的清洁卫生,严格执行保洁作业指导书的要求；（2）在辖区进行保洁时，发现任何破坏环境卫生行为或故意破坏行为时应及时阻止，对不听劝阻者应及时报告管理员；（3）在辖区进行保洁时，严格执行操作程序，保质保量完成保洁任务，并确保不影响业户的生活和休息；（4）完成领导安排的其他工作。主任小区管理机构示意图：副主任公共事务部客户服务部运行维护部主管维修工主管管理员主管管理员管保安队长班长保安员保洁领班保洁员园艺师园艺工五、资源配置1、 办公设备、用品（1） 电脑 4 套（配打印机），财务软件1套，物业管理软件1套，车辆管理软件1套，电梯运行监控软件1套（2） 复印机1台，过胶机1台（3） 电话 2 部（4） 办公台桌椅 6 套（5） 空调机 4 部（6） 饮水机 2 台（7） 文件柜 5 个，保险箱1个（8） 财务票据装订机1部，计算器 3 个，验钞机1台。（9） 沙发 1 套（10） 水壶、茶具1套（11） 文件盒（夹） 100 个（12） 文具1批2、 水电工具（1） 维修工具 4 套：工具包、钢丝钳、尖咀钳、三用表、活动扳手、电工刀、低压验电笔、十字螺丝批、一字螺丝批、羊角锤、卷尺。（2） 各种扳手、钳、锯各1件（套）：开口扳手、套筒扳手、梅花扳手、内六角扳手、管钳、油压钳、钢手锯等。（3） 拉钉枪、玻璃刀、玻璃枪各1把。（4） 钳流表、万用表、摇表各1个。（5） 手提电焊机、面罩、电烙铁各1件（套）。（6） 手电钻1部，各型号钻头1套。（7） 潜水泵1部，管道疏通机1部，一炮通1部。（8） 高压验电笔1套。（9） 绝缘手套、绝缘鞋 34套。（10） 矮、中、高铝合金梯各1架。3、 保安消防器材（1） 对讲机 7 部（套）（2） 手提干粉灭火器（2kg、4kg各两个，培训用。其它看小区建成后的防火要地而定）（3） 战斗服 6 套（配头盔、腰带、防火鞋、手套）。（4） 防火绳2捆（25米）（5） 斧头、腰斧各2把。（6） 消防板手2把（7） 防毒面罩6个（8） 应急灯：办公室、控制中心、大门、地下车库门、会所、所有设备房都必须备有。（9） 强光电筒 6 把。（10） 胶质安全岛 20 个，安全警示A牌1套，警戒带400米。4、 清洁绿化工具（1） 洗地抛光两用机1部（2） 高压水枪机1部（3） 吸尘吸水两用机1部（4） 玻璃刮 3 支（5） 垃圾桶、榨干桶、拖把、扫把、粪斗、抹布、吸尘地拖、垃圾袋等1批。（6） 手拉垃圾斗车 2 部（7） 背式喷雾器 2 部（8） 剪草机1部（9） 绿篱机1部（10） 枝剪 3 把（11） 锄头 2 把、铲 2 把、粪箕 4 只5、 游泳池设备（1） 水下吸尘器1台（2） 打捞杆、套网1副（3） 水质检验仪1套（4） 计量器1套6、 社区文化器材（1） 乐器1批（2） 体育器材1批（3） 书画、笔、墨、纸1批（4） 棋、牌、麻将、麻将台等1批7、 其它每位员工制服夏装、冬装各2套，冬天值班大衣 6 件。六、主要管理服务过程的描述及其工作重点、注意事项1 概述根据管理模式的特点及管理方针目标，管理处针对物业管理的主要过程制订书面的程序和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。管理的主要业务过程将包括：a 前期介入b交接验收c入住管理d装修管理e供电管理f供排水管理g电梯管理h房屋管理i设施设备管理j维修服务k治安管理l消防管理m停车场管理n卫生清洁管理o绿化管理p游泳池管理q收费管理r物业分包管理s应急管理t顾客投诉处理u社区文化2 各管理过程的简要描述及其工作重点、注意事项（1） 前期介入a. 参与项目的规划设计，从物业管理角度和业主住户角度提出合理化建议。如小区里应考虑有垃圾中转站、公共卫生间、自助电话、商店、诊所等公共设施，智能化系统不要脱离实用经济而片面追求新奇，等等。b. 工程施工过程的跟踪，特别是暗敷的管线、其它隐蔽工程。c. 配合售楼工作。如做好售楼现场的供电供水、保安、清洁、绿化等工作；树立物业管理服务形象；提供管理服务内容及特色的展板，入住流程和装修须知的展板；做好样板房管理等。d. 与政府主管部门、企事业单位沟通，了解与物业管理和居民生活有关规定。如物业管理条例、收费指导标准、供电、供水、供气、通讯、通邮、入户、垃圾清运处理等等。（2） 交接验收 开发商向物业管理公司发出竣工验收通知报告后，由物业管理公司经理任命组 成验收小组。按物业的验收程序文件规定，验收小组对物业所有房间、房屋本体、 设备设施以及资料图纸进行逐一验收。交接验收后要建立工程技术档案，有工程遗 留问题的应返馈给开发商落实维修，如由物业公司直接找施工单位保修，则开发商 应授权给物业公司，并经施工单位认可。（3） 入住工作：a.入住准备工作：主要包括制定入住工作计划，向客户发放入住通知书；b.入住审查登记：主要包括查验入住资格，向业主（客户）发放相关入住资料；c.在客户预交费用后向客户发放钥匙，并和客户一起验收其名下的物业并双方签字 确认；d.建立业主住户档案。（4） 装修管理 入住业主进行装修时，管理处按物业装修管理程序对物业装修进行管理，接受施工单位办理施工进场手续，收取管理费用及施工押金，并对施工单位是否安全文明施工进行检查，业主装修完工后，由管理处验收后，按情况全部或部分退还押金。 装修管理重点：一把守施工单位资质关，二施工现场经常安全检查。建议装修施工单位购买第三责任保险。（5）供电管理 管理公司依据供电管理程序，做好供电管理工作：a.负责保障用户电源箱、供电设施、电器的正常运行，值班人员根据倒闸操作规定进行供电作业，严格执行变电系统运行规定进行开关操作，并作好值班日记。b.在正常停电或检修时应及时通知用户，在正常电源停电后发电机立即供电，以保证安全用电； c.对管辖范围内的电气设备运行保养。 供电管理的头等大事是安全，电工一定要持证上岗，建议公司给电工购买人身保险。（6）供排水管理 按照供水管理程序，负责协助自来水公司，保证供水设施的正常运行和保养，当发生停水时及时通知用户，做好水箱蓄水，保证应急供水和消防储备用水。 按排水管理程序，做好排水设施设备的运行、维护保养工作。（7）电梯管理 按照电梯管理规程，运行维护部做好电梯的运行管理工作，依据合同监督检查 电梯公司履行维修保养和年审义务。（8）建筑维护 运行维护部按照建筑物的维护程序做好对建筑物的日常维护工作，发现问题及时报告。当维修单位实施检修时，部门负责人对维修项目的进展情况和维修质量进行监督检查和验收。（8） 设施设备管理 除了供电、给排水、电梯、房屋等设施设备外，小区还有供气、消防、通讯 智能系统、道路等设施设备，运行维护部按程序和作业指导书规定进行管理。（9）维修服务运行维护部按照维修服务程序履行职责，确保住户生活设施得到及时的维护。 对住户提供维修服务，关键要做到：快速、合格、态度好。（10） 治安管理 为确保业主在辖区内的生活有一个安全舒适和文明的外部环境，保安队依照治安管理程序，进行日常站岗、监控、巡逻，做好事故隐患防范、民事纠纷及突发性事故的处理。保安队的工作包括治安、消防、停车管理、紧急事件处理等，建议公司给予购买人身保险。（11） 消防管理 消防管理是管理公司实施物业管理的重要内容，保证小区住户生命和财产的安全，从安全用电用气宣传、装修现场防火到消防设施器材管理和使用、义务消防队灭火作战等进行具体地规划和规范，并按照消防管理程序和各规程实施。（12）停车场管理 管理处依照车辆管理服务程序，切实做好停车场的安全管理，更好地为顾客服务，方便停车，保障车辆停放有序，交通畅通，切实地做好车辆的治安防范管理，防止车辆丢失事故的发生。停车管理要明确管理公司只提供车位不承担保险。（13）卫生清洁管理 为了搞好和保持清洁卫生，管理处按清洁管理程序规定，制定清洁保养标准及实施作业指导书，由专人对保洁工作进行监督检查和评定，并负责与客户沟通明确生活垃圾，装修垃圾的处置事宜。清洁工作要注意使用药剂的安全，药剂不混合。（14） 绿化管理 绿化工作由绿化小组依据绿化管理程序实施，确保小区环境漂亮、优雅。注意不使用对人有毒的农药。（15）游泳池管理 救生员经过安全培训后上岗，负责游泳池开放期间的安全监管工作，及时处理人为不安全因素，并能熟练使用所配备的安全设备对溺水者进行救护，确保游泳池安全运作。游泳池管理员每日对游泳池的水质进行必要的处理，并开启循环泵，确保游泳池的水质卫生。游泳者要游泳前均需购票/卡。（16）收费管理 财务人员依照物业管理费用收取程序，负责对小区住户每月管理费用及其它费用的收取，并负责零星维修服务费用的收取，做好对客户应交费用的催缴工作。 对拖欠费用的住户，主张耐心说服、动之以情，而非停水电的做法。（17） 物业分包管理 物业分包管理，主要有电梯维修保养、垃圾清运、四害消杀。管理公司依据物业管理分承包方的控制程序，选择和评定合格的承包方，与之签订服务合同，每月、每季度、每年度对其进行检查、评审，并将结果呈报经理以决定其是否继续为合格的分包方。（18）应急管理 为确保业主（客户）得到安全的有效的服务，管理处对可能出现的各种应急情况都明确了控制和处理的办法，要求管理人员、电工、保安员掌握应急情况的处理程序和应急措施。紧急事件有：火灾、涝灾、大风、地震、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等。特别要注意六、七月份是武汉市的洪水期，应提前做好小区电梯基站、地下设备房、地下车库等的防洪工作。（19）顾客投诉处理 管理处客户服务部负责接受业主（客户）直接或间接的投诉信息，登记并转给相关责任部门立刻进行纠正，纠正完毕，由受理人负责转告投诉的客户。对涉及重复投诉的问题，责任部门负责人对要进行调查、分析原因，提出纠正预防措施，并对纠正措施预防措施的有效性进行验证，直到不从复发生。顾客投诉不成立的，受理人应耐心地向其解释清楚。（20）社区文化 管理处充分利用公共配套设施和住户的才华，精心组织各项联谊、文体活动，为大家提供各种交流、联络机会，促进大家身心健康，体现“启迪儿童，关爱老人，牵动青年”这个主题；通过与业主委员会、住户进行交流，感情沟通，增强业主住户与管理公司的向心力和凝聚力，营造一种融洽、高尚文明的居住文化。3 物业管理的支持过程 为了上述物业管理主要业务过程的实现，管理公司将对实现物业管理的支持 性业务过程形成书面的程序和必要的作业指导书，以明确支持性业务过程的控制要 求。物业管理所包括的支持性业务过程包括：a .物资采购和贮存管理b.标识和可追溯性管理c.文件和资料的控制d.质量记录的管理e.员工培训f.员工考核4 物业管理服务的评价和改进公司对管理服务过程和结果，以及质量体系的适应性、有效性进行定期评价，并根据评价结果进行质量改进，保证业主住户满意。（1） 评价A 内部评价各部门每日工作检查，每月工作考评内部质量审核管理评审B 外部评价业主住户投诉业主住户意见调查政府部门及行业的检查评比认证机构的审核评价（2） 改进A 一般的工作小错误、小问题，在发现后由责任人立刻改正。B 重复发生了小错误、小问题，或者发生了重大问题，由公司领导及相关责任部门负责人分析原因，采取纠正和预防措施，直至问题解决。 对于管理服务的评价和改进，公司制定相应的程序文件、作业指导文件并实施。七、物业管理启动资金预测 在业主办理入住之前，管理处必须提前3个月开始运作，而员工工资福利、布置办公场地开支、办公费用、购置装备、工具、物品等资金大约需要 30万元人民币。三个月的员工工资福利： 10 万元购置办公用的电脑、软件、复印机、电话、沙发桌椅、文件柜、保险、空调机、饮水机等： 约10万元购置水电工具、保安器材、消防器材、清洁绿化器材工具等：约5万元定做员工制服： 3.5 万元其它办公费用： 1.5 万元八、物业管理服务费用预算及收费标准（每月）（一） 管理服务人员 49 人，工资及福利（包括社会保险、住房基金等）共人民币 43200 元。 主任、副主任 2人： 1*2500+1*2000=4500 元 运行维护部主管及水电工 5人：1*1800+4*1200=5400 元 公共事务部主管1人：1*1500=1500元 清洁领班及清洁工17人：1*1000+16*600=10600元 绿化领班及工人3 人：1*1000+2*600= 2200 元 保安队长、班长及队员 17 人：1*900+3*800+13*700= 12400元 客户服务部主管及管理员 3 人：1*1500+2*1200=3900 元 收款员 1 人： 1500 元（二）、共用设施设备日常运行、维护及保养费用共82214。7 元1、 电梯 69 部，专业维护费、保养和运行电费小计 67620元。 专业维护保养费： 69 部 7 门/部 50 元/门.月=24150 元 运行电费： 69 部 15 千瓦/部 2 小时/天30天0. 7 元/千瓦时= 43470 元2、 水泵房用电费用小计2711.1元 生活水泵用电费 2 台 35 千瓦/台1.5小时/天30天 0.7 元/千瓦时=2205元 水泵房污水泵用电费(每天以连续抽水0.1小时计算) 1台 1 千瓦0.1小时/天30天0.7 元/千瓦时=2.1元 水泵房照明用电费 1 千瓦 24 小时/天30天0.7元/千瓦时=504元3、 二次供水水池专业清洗消毒费（每年4次）：300 m3 10 元/ m3次4/12次=1000元4、 喷泉、瀑布水泵用电费 5 千瓦 2 小时 /天30天0.7 元/千瓦时= 210 元5、 小区地面照明电费25千瓦12小时/天30天0.7 元/千瓦时=6300元6、 小区楼层照明电费483 盏0.06千瓦/盏2小时/天30天0.7 元/千瓦时=1217.2元7、 控制中心用电费用 小计1508.6元 空调用电费 2 匹0.74千瓦/匹 12 小时/天30天 8 /12 0.7 元/千瓦时=248.6元小区智能系统用电费 2 千瓦24小时/天30天0.7 元/千瓦时=1008元 照明用电费 1 千瓦12小时/天30天0.7 元/千瓦时=252元8、 办公室用电费用 小计497.8元 空调用电费: 4 匹 0.74 千瓦/匹8小时/天30天 8 /12 0.7 元/千瓦时=331.5元 复印机用电费: 0.2 千瓦 2 小时/天 22 天0.7 元/千瓦时= 6.16 元 电脑用电费 4台0.06千瓦/台 10 小时/天 22 天 0.7 元/千瓦时=37元 照明用电费 1千瓦 8 小时/天 22 天 0.7 元/千瓦时=123.2元9、水电方面易损易耗材料费 1000 元(数量材料单价材料寿命)10.电工服装费:150元(每人每年两套夏装两套冬装共600元,4人)（三）、绿化养护费 2.2万平方米的花草树木每月的养护费（水、肥料、农药、补苗等）为 3300元。每平方米绿地每月养护费按0.15元计 绿化工服装费：100元(每人每年两套夏装两套冬装共600元，3人) （四）、保安服装、器材费用 保安服装费：1250元(每人每年两套夏装两套冬装共1000元，17人) 对讲机等器材平均每月费用：500元(7部2600元/部3年12月/年) （五）、清洁卫生费用 小计10253元 每月专业消杀费 1000 元(每户按1元/月计) 生活垃圾日常清运,7714元（12元/桶3桶/140户.天1000户30天） 专业清理化粪池,半年一次,平均每月 714 元（50立方米/140户.年1000户5立方米/车120元/车12月/年） 清洁用具、垃圾袋、垃圾桶、药水等耗费 275 元(按25元/人.月计) 服装费 550 元(每人每年两套夏装两套冬装共600元，17个保洁员) （六）、办公费 小计4567元 电话费 1000 元(两部市话每月500元,另500元为手机话费) 文具及书报费 500 元 招待费、车旅费： 2000 元 管理人员服装费：1067元(每人每年两套夏装两套冬装共1600元，8个管理人员) （七）、社区文化活动 每三个月举办一次社区文化活动，包括奖品在内费用控制在3000元, 即平均每月1000元. （八）、物业管理公司合理的固定资产折旧费 物业管理公司投放在物业的固定资产有：电脑 4 套，财务软件、物业管理软件，复印机一台，电话2部，办公台、沙发、桌，空调机 4 台，饮水机 2 台，文件柜 5 个，保险箱一个，清洁绿化设备，水电工具一批。以上固定资产合计 15 万元，以5年报废折旧计算，每月的平均折旧费为2500元。(九).不可预见费：以上各项费用总和的2% 即 142084.7元2%= 2841.7元 以上各项费用总和: 142084.7元+ 2841.7元=144926.4元 税收:144926.45.6%=8115.878元从上面管理服务成本费用构成明细可看到，每月支出的总费用为 153042.27 元(144926.4元+8115.878元),而物业住宅总面积为 120000m2,平均每平方米费用为 1.275 元（月总费用总面积）。这个数字是基于目前武汉市物价（水、电、工资等）水平。 如按武汉市物价规定把电梯费用单列分摊，则管理服务成本为：(153042.27-67620-676202%-(67620+676202%)5.6%)120000=0.668元/平方米.月电梯分摊费用：(67620+676202%+(67620+676202%)5.6%) （1200006/7）= 0.708元/平方米.月说明：第一层住户因没用电梯而免承担电梯分摊费用。*（十）、企业管理费：以上各项费用总和的15% 即 144926.4元15%= 21738.96元*（十一）、利润：以上各项费用总和的10% 即( 144926.4+21738.96 )元10%= 16666.536 元*（十二）、法定税费：以上各项费用总和的5.6% 即(144926.4+21738.96+16666.536)元5.6%=10266.56元以上总计：(144926.4+21738.96+16666.536+10266.56)=193598.45元物业管理服务费标准从上面管理服务费用构成明细可看到，每月的总费用为 193598.45 元,而物业住宅总面积为 120000m2,平均每平方米费用为 1.613 元（月总费用总面积）。所以初拟管理服务费标准为 1.6 元/ m2月。如按武汉市物价局规定把电梯费用单列分摊，则管理服务费标准如下： 0.668+0.66815%+(0.668+0.66815%)10%+0.668+0.66815%+(0.668+0.668 15%)10%5.6% = 0.89元/平方米.月电梯分摊费用约：0.7+0.715%+(0.7+0.715%)10%+0.7+0.715%+(0.7+0.7 15%)10%5.6% = 0.93元/平方米.月九、可创收项目管理公司的一项主要任务就是增收节支,以减少业主/住户的经济负担,增加的关键是将小区(场地和居民消费)看做一个资源,合理地利用,小区可创收的项目有: 向住户提供特约性有偿服务,如上门维修水电、家电、做清洁、代管私家花园等。 装修期间向装修公司、材料供应商、家私、家电供应商提供展销场地，收取租金或收业务提成。 车辆停放车位