山西某市高端房地产市场调研.ppt

太原市场的宏观分析,太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，是我国北方最著名的历史名城之一。,社会总体经济情况： 太原市下辖6个区、3个县、1县级市。总面积 6988 平方公里，人口410万。2009年，太原市gdp完成1545.24亿元，占山西省gdp的21.7%。 大量的购买人群和高速发展的经济为房地产带来了持续稳定的购买力。,太原市城市总体规划（2007-2020）中对太原市的总体定位是“山西省省会、承东启西的区域中心城市、山水园林宜居城市、全国重要的新材料和先进制造业基地、具有世界影响力的华夏历史文化名城”。 太原按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造旧城、建设新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立“大太原”理念，全面加快城市建设步伐，不断加强省会城市的辐射力、影响力和带动力。 因此，对太原整体城市价值的升级以及房地产良好发展环境提供了极大的可塑性.,众多品牌开发商均看好太原地产的发展，纷纷大举进入，如：万达、富力城、星河湾、恒大、远洋等公司，太原房地产市场的竞争非常激烈。据悉，中信地产也将进入太原，远洋地产也有将拿地2000亩的意图。 太原房地产市场“高端豪宅”和“普通住宅”两级分化非常严重，多个区域，相邻的高端豪宅和普通住宅的价格相差1倍以上。 2009年下半年，太原楼市价格有缓慢的小幅度上涨，客群购房理性，房地产市场基本平稳，2010年房价未有明显的涨幅变化。,小结 总体而言，太原住宅市场及不动产投资本地化特征显著，太原的市场研究和营销手段绝不能简单的采用“常规手段的复制”，深入的市场及营销思路的特性化研究格外重要。 同时，虽作为山西的省会城市，但地产市场长期呈现“不温不火”的态势，前阶段房地产发展稳定，但市场活跃度不够。随着大型房企的进驻及更加复杂的营销概念的多彩纷呈，这一局面在可以预见的较短周期内必将发生本质的变化。,本次市调内容分为4个部分： 1、太原高端住宅市场和典型项目 2、太原高端酒店市场和典型项目 3、太原高端商业市场和典型项目 4、太原高端写字楼市场和典型项目,太原高端住宅市场调研,太原高端房地产市场调研,太原高端住宅项目已购房客群分析,3645岁年龄段的客户是高端项目的主力购买人群，比例占到49%，4050岁的群体占到20%，50岁以上的占到15%的比例。,太原高端项目已购房客户年龄结构分布,太原高端住宅项目已购房客群分析,个体和私营企业主、政府公务员、以及效益好的私企管理人员是购房的主力客群。,太原高端项目已购房客户职业分布,太原高端住宅项目已购房客群分析,在高端项目购房需求中，年收入在50万以上的客户占到65%,高收入家庭占高端住宅市场消费绝对比例。,太原高端项目已购房客户家庭年收入,太原高端住宅项目已购房客群分析,从目前购房者客群分布情况来看，外地购房者比例占到38%，说明在高端项目中，外地购房群体的比例越来越大。,太原高端项目已购房客户部分图例,太原高端住宅项目已购房客群分析,在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自主，选择投资的占15%，其他用途的占10%。,太原高端项目已购房客户购房用途,太原高端住宅项目已购房客群分析,高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自主为主，所以在选择户型需求是，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，选择五局及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的比例。,太原高端项目已购房客户户型选择比例,太原高端住宅项目已购房客群分析,此次抽样分析中，选择120140的客户占到22%，选择140160的占到23%，选择160180的占到14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端项目中选择140以上大面积的占到50%以上的比例，大面积、大户型是高端客群的主要选择。,太原高端项目已购房客户面积需求比例,太原高端住宅项目已购房客群分析,购房者在选择高端项目是，很明显对开发商的品牌和实力成为了首要的条件，其次是物业服务。,太原高端项目已购房客户的置业考虑因素,太原高端住宅项目已购房客群分析,小结 从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群主要集中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效益好的私企高层管理人员；购房用途主要以自主为主，户型的需求主要为140平米以上的三居或四居大户型，在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后期物业管理服务。,销售情况,太原市2009年不同类型住宅销售统计,普通住宅,公寓,别墅,商住两用,销售情况分析,2010年1月6月太原城市销售金额排行榜,销售情况分析,2010年1月6月太原城市销售面积排行榜,销售情况分析,2010年1月6月太原城市销售套数排行榜,销售情况分析,小结 单价集中在60007000元，价格比高档住宅相对较低的普通商品住宅热销，公寓、别墅等高档住宅产品所占市场份额很小。 由于太原市商品房投入比重过大，特别是大量高端房地产项目入市，与大多数普通百姓实际购买力相比形成巨大反差。而太原当地又有很多一部分高收入者对高档住宅有很高的需求，因此高端住宅产品必然面向高收入人群，且市场广阔。,house-高端住宅,太原市重点高端项目,太原摩天石,太原星河湾,太原万国城 moma,万达公馆（太原万达广场）,重点项目分析,项目位置：太原市新建路与阜西门街 建筑类别：高层 产权情况：50年 占地面积：450亩 总建筑面积：150万 建筑形式：高层，33层 户型情况：项目提供96240多种户型， 万达公馆二期的户型：233244 目前市场报价：16000元/ 精装修：装修标准3000元/ 开盘时间：2009年4月30日（一期） 2010年5月30日（二期）,2007年9月，万达集团以15亿成功取得太原市中心地域土地，该地块位于太原市传统的城市中心区，距离府西街中央商务区仅500米，环绕太原市著名景点龙潭公园，环境非常优美；太原万达广场是太原市乃至山西省迄今为止最大的商业地产项目，太原万达广场集大型购物中心、六星级酒店、商业街区、高档住宅及相关配套的小学、幼儿园为一体的大型城市综合体。,太原万国城moma,重点项目分析,项目位置：长风桥西路南 ，长风大街、新晋祠路交汇处 建筑类别：高层 产权情况：40年 占地面积：12万 总建筑面积：65万 建筑形式：一期6栋高层，33层 户型情况：项目提供102336多种户型， 精装修：装修标准3000元/ 目前市场报价：14000元/ 开盘时间：2010年4月23日,万国城moma作为长风文化商务区内唯一提供住宅产品的项目，主打商务区内专属居住板块。万国城moma倡导“高舒适度微能耗”的生活理念，具有“恒温、恒湿、恒氧、微噪”的科技特色，将成为一个结合商业、办公、酒店、餐饮、文化娱乐及居住一体化的现代化城市综合体。 moma售价在14000元/，是区域内的价格标杆。太原当地的住宅项目是50年产权，万国城moma项目是工业用地40年产权，对购房客群影响较小。但moma是商住两用产品，缺乏居住氛围，不适宜长期居住。,太原星河湾,重点项目分析,项目位置：小店区龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西。 建筑类别：高层 产权情况：50年 占地面积：8.3万 总建筑面积：21万 建筑形式：高层 户型情况：主力户型300， 目前市场报价：27000元/ 开盘时间：2010年7月31日,太原星河湾绿化景观注重与建筑结合，体现“以人为尊，融于自然”的设计原则。绿化以实现园林景观和谐流畅，连绵不断的效果。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾功能。充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。组团绿化，强调绿化均好性，以实现随时随地畅享园林盛景。,星河湾的房价在开盘后的4个月内，由1.8万/平米的均价上升到2.7万/平米的均价，主要是后期供应产品的价格较高，拉高了项目整体销售均价。,摩天石项目,重点项目分析,项目位置：小店区龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西。 建筑类别：高层 产权情况：50年 占地面积：5.6万 总建筑面积：21万 建筑形式：高层 户型情况：300800多种户型， 目前市场报价：13500元/ 开盘时间：2010年11月25日,摩天石顶级公寓毗邻汾河，其将汾河景观带完美的融合在自身的建筑设计中，270度观景设计让汾河已经成为摩天石顶级公寓的“别院风景”，其打造的超星级酒店将成为太原市的新地标。摩天石顶级公寓的系列动作在聚集高端人群方面已经起到良好的效果，摩天石与顶级资源的联合在太原建立一种新的地产模式，其精准定位聚拢“上流客”成就了一场摩天石顶级公寓的“豪门盛宴”。,shopping-商业,据2008年山西省人口抽样调查，年末全省常住人口为3410.64万人，全年城镇居民人均可支配收入为1.3万元，人们有很大的消费欲望。“一到周末，北京一些高档商场和高消费场所经常能看到晋牌车，太原存在很大的消费市场。 早在2005年，太原市政府出台的太原市商业网点发展规划中，“城南商业区域”和“柳巷区域”一起被定义为太原市的两个核心商业区，传统老大“柳巷钟楼街商圈”与商业新贵“亲贤北街长风街商圈”的南北分布格局已经形成！,太原市商业市场情况,“柳巷钟楼街商业圈”在许多消费者的概念中属于大众消费 。 “亲贤北街长风街商圈”以精品时尚为主，消费群体更偏向中高端。 随着太原市“南移西进”战略发展构想的实施，中心城区将逐渐从北向南转移，省政府和市政府都将迁入长风街和亲贤北街区域，这里必将拥有更广阔的发展空间。,太原市商业市场情况,亲贤北街长风街商圈是太原市政府重点发展的商业区域，这里拥有城南四通八达的交通体系，可辐射太原周边晋中、阳泉、忻州等财富城市，优势的地段吸引了重多品牌商家的进驻。目前，区域内已经有王府井百货、华德中心广场、千禧世纪广场、梅园百盛、沃尔玛、燕莎友谊商场等，基本上在长风街平阳路亲贤北街之间画了一个u字，这里即将成为全市新兴的商务中心，这一区域的辐射范围将覆盖整个太原市。 各家商场形成“集聚效应”的同时，在商品上也有差异，搭配上各有不同。,进入长风街、覆盖大太原,太原王府井百货位于亲贤北街，于2009年5月28日开始营业。其总建面8.4万平米，是北京王府井百货（集团）股份有限公司旗下的精品时尚百货大型购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体 。太原王府井百货拥有的地下400多个停车位和横店影院的进驻，对周边商场都是一个挑战。 其09年的营业额达到2.76亿元。,王府井百货太原店,梅园百盛,梅园百盛位于亲贤北街，于2002年11月开始营业。其总建面3.8万平米，是太原第一家外阜大型百货店，集超市、百货零售、家具销售、快餐业和金融业于一体的综合性商厦 。,华德中心广场位于长风街，与2007年12月开业，规划有商业、写字楼和住宅，商业建面6.4万平米 。,华德中心广场,千禧世纪广场,千禧世纪广场是集五星级大酒店、高档写字楼以及饮食、娱乐、休闲、购物一体的高档综合体 ，目前，已有家乐福、美特好进驻。,和信摩尔广场位于长风路，是山西省第一家超大型综合购物中心，总建筑面积达15万平米，包括了和信购物中心，北京燕莎友谊商城太原店，沃尔玛购物广场，特色商品街精致柳巷，充分体现了购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费的现代商业理念。燕莎友谊商场位于长风街的和信摩尔广场，是燕莎商场在外阜开设的第一家分店。其于2005年8月25日开业，营业面积1.2万平米。,和信摩尔广场,山西世贸中心,世贸中心位于长治路，集商业、商务、国际公寓为一体的地标性建筑 。其商业面积7万平米，定位于大型高端现代化购物中心。,office 写字楼,太原市写字楼市场情况,目前，太原写字楼市场呈现两个极端：高端和低端火爆，中端的却是一片低迷。 高端写字楼适合外资企业或国内知名企业办公，走的是精品路线，优越的地理位置和国际化的配套设施，令此类写字楼的租售价格不菲。目前太原市高端写字楼其每平方米售价在8500元到10000元之间，而租金也是目前太原市写字楼中最高的，基本上在每天每平方米3.5元左右。 高端写字楼虽然总量不多，但由于配套齐全、位置优越而受到一些大型公司的宠爱，比较典型的就是国贸 ，已经聚集了50多家业内著名公司。而在长风街上则有和信商座。“北国贸，南和信。”今天，这两座高端写字楼已经呈现南北呼应之势 。,太原市写字楼市场情况,目前，太原写字楼市场呈现两个极端：高端和低端火爆，中端的却是一片低迷。 一些不追求很高利润的中低端的写字楼行情也不错，这种经济型写字楼的售价在5000元到5500元之间，不少项目早已销售一空，每天每平方米的租金在1.5元2元之间，适合传媒、广告创意等公司办公。 尴尬的是那些看似高端、实为中端的写字楼。这些写字楼目前在太原市的存量较大，虽然有的地理位置好一点，但配套不足而身价又高，在中小企业面前显得有些“曲高和寡”，一些大型企业则又嫌其配套不够难以接纳 。,太原市写字楼市场情况,写字楼的配套是决定其市场的重要因素，如果配套不齐或较差，这样的物业是难以吸引企业入驻的。写字楼的开发应更实用一些，避免贪大求全，应根据山西企业的特点和办公模式来设计。,太原企业和办公模式具有显著的特点： 首先，太原的经济以能源为主的经济链条，第三产业的经济主体没有占到主流地位。如智力型公司在经济结构中的比重不大，与其他一二类城市相比相差甚远。 其次，写字楼整体租金不高，像一些一线城市写字楼的租金较高，这使得公司租房成本较高，这样当租房和买房相差无几时，公司一般会选择贷款买房。但目前太原市租金水准较低，刺激不了人们的购买欲望。“外来企业少，而本地企业又以能源或上下游产业为主，大一点的企事业单位基本上都有自己的办公楼，而中小企业又不太多。 因此，整体需求不发达导致写字楼的低迷。,太原市写字楼市场情况,太原市写字楼市场情况,在太原，以区域为特征细分写字楼的趋向已初步显现，基本上形成两个商务区。 府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域 ，地理位置优越，办公氛围很，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼，正成为中高档写字楼的聚集地。 高新技术园区是另一个商务区，那里的写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。这里办公环境优良，聚集了很多知名企业及高新产业，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机。,太原市写字楼市场情况,随着时间进一步推移，太原“南移”速度加快，长风街和亲贤街这个商务区出现在人们的视线中。目前来看，这里交通便利，商务氛围逐渐发展起来，随着其发展将成为都市化商务区的代表。未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，而且，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域。 今年国家一系列的房产调控措施影响到商业地产，商业地产的投资价值日益明显，投资资金向商业地产转移，商业地产投资将成为未来房地产发展重点。,国贸大厦区域写字楼周边政府机关、金融机构众多，因其特殊额地理位置，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军 。,国贸大厦,和信商业广场,和信商业广场位于长风街，写字楼部分建面31万平米，一栋35层建筑。,时代广场,时代广场位于高新区，所在区域是国际知名企业总部基地和分公司所在地，商务氛围，未来发展潜力极大。时代广场写字楼是1栋20层，建筑面积5万平米，客群以高新技术公司为主。目前售价，租金。,山西世贸中心,世贸