房地产评估PPT电子课件教案-第一章 房地产和房地产估价概述.ppt

房地产估价与市场,参考书籍 房地产估价，赵小虹，同济大学，2008 中国房地产估价师与经纪人学会编.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社,2007 房地产估价师资格考试复习指南，估价师资讯网编著广东经济出版社, 2007 /fdc/kcwz/jxdg.htm(盐城师范学院),本课程的目的 掌握房地产价格评估的基本理论和方法 熟悉房地产估价的程序 熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术 熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点,大纲,房地产估价制度 房地产和房地产估价概述 房地产价格 房地产估价原则和程序 市场比较法 、收益还原法 、成本法 、假设开发法 和其他方法 房地产估价报告,第一章 房地产和房地产估价概述,房地产的概念与特性 ？ 房地产的类型 房地产估价概述 教学目的和要求： 掌握房地产的概念、特征与类型 掌握房地产估价的概念 了解房地产估价的必要性,第一节 房地产的概念与特性,房地产的概念 1、狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地的空间价值与哪些因素有关？,（一）土地的概念: 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。,土地的 空间价值,1、认识土地的层面,建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 具体包括房屋和构筑物。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。 哪些是构筑物？,如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑物的价值和那些因素有关？,（二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。,位置,面积,层数,高度,结构,装修,用途,产权,成新,设备、设施,其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 哪些属于地上定着物？,如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。,注意： 在地上临时搭建的帐篷、戏台等属于房地产？ 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。,2、广义的房地产：是指房地产实物、权益和区位三者的综合体。 实物是指房地产中看得见摸得着的部分，分为有形的实体、该实体质量和组合完成的功能三个方面。 权益是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 哪些是权益？,例如房地产的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。 土地的价格从本质上来说是土地使用权的价格。 思考：符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资合作，加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 a宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系,答案（b）,在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （1）有形资产如机器、设备、家具等，主要是实物 的价值 （2）无形资产如专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、有价证券(股票、债券)等，主要是权益 的价值。 （3）房地产的实物和权益在其价值中都很重要。 一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响。 实物价值相同的两个房地产的价值肯定相同。？,区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系. 除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。,房地产评估,第一章 房地产与房地产估价概述,3、房地产的存在形态 土地 建筑物 房地,二、房地产的特性（10个）,位置的固定性 独一无二性 寿命长久性 供给有限性 价值量大 流动性差 用途多样性 相互影响性 易受限制性 保值增值性,第二节 房地产的类型,一、按用途划分 居住房地产与非居住房地产两大类 具体包括居住、商业、旅游、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途和综合房地产10类。,1居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍等。 2商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 4旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 5餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。,6娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 7工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。 10综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产,二、按开发程度来划分,房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类： 1生地：是指不具有城市基础设施的土地。 2毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。 5现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。,三、按是否产生收益来划分的类型,房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类： 1收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 思考：在现实股价中，如果一宗房地产目前没有直接产生经济收益，该宗房地产应划为非收益房地产（判断）,四、按经营使用方式来划分的类型,房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： 1出售型房地产 2出租型房地产 3营业型房地产 4自用型房地产 解析：判断收益和非收益房地产，不是看其目前是否直接产生经济收益，而是看其本质上是否具有直接产生经济收益的能力。,第三节 房地产估价概述,1、房地产估价的概念 2、房地产估价的必要性,房地产的行业划分,房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。,本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验,专业估价人员 指经过房地产估价人员资格考试合格或者资格认定，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。 包括房地产估价师和房地产估价员。,估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途；或者，完成后的估价报告是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。,估价目的,例如： 海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据 车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考,估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。,估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。,估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 获取估价业务受理估价委托拟订估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确定估价结果撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档,估价方法 房地产估价有四大基本方法，即：市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。 除此之外还有一些其他估价方法，如长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。,估价时点,估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以公历年、月、日表示。 估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。,估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。,客观合理价格或价值的估算和判定 客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。 估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的 。,注意： 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。 房地产估价是基于房地产价值本来就存在，股价人员只是运用科学的估价理论、方法和长期积累的经验将其“发现”出来；而不是房地产估价人员去“发明”房地产价值。 思考：估价依据可以使不同房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性。（判断） 房地产价格从某种意义上将，是（多选） a个别人的价值判断 b估价人员的主观定价 c由市场决定 d市场参与者集体竞价的结果 e由交易双方委托经纪人确定,二、房地产估价的必要性,1、理论上房地产估价的必要性 一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价： (1