房地产开发项目项目管理.ppt

1,房地产开发建设过程中的几个问题,2,招标方式：公开招标？邀请招标？ 施工合同形式：哪种风险最少？ 项目管理：质量控制？进度控制：成本控制？ 设计阶段成本控制:不可忽视 建成后房屋：毛坯房？精装修？,3,公开招标 适用于工程规模较大、建设周期长、技术复杂的开发建设项目 特点：公开招标经历时间长，招标支出费用高。,邀请招标 非公开招标方式 适用于工程性质比较特殊，要求有专门的经验和技术，只有少数承包商能胜任。,招标方式：公开招标？邀请招标？,4,鲁布革电站工程,我国首次实行土建工程国际竞争性招标：鲁布革电站工程 从1984年我国工程建设实行招投标制。 鲁布革水电站位于云南罗平和贵州兴义交界处。,5,日本大成公司,仅用11个月就打通了我国石灰岩地区断面最大的导流隧洞，创造了大型水电工程当年准备、当年截流的国内新记录 事实上它的高效节省是我国水电建设史上从未有过的，日本大成公司使用的是中国国内的施工队伍。,6,鲁布革工程经验 包括：工程管理、施工技术、劳务管理、配置等方面，第一次把竞争机制引入工程建设领域，实行招投标、进行施工项目总承包管理，科学组织施工现场管理机构和作业队伍，提高效率，追求工程经济效益。,7,施工合同形式：哪种风险最少？,按计价方式 划分,按包工包料分,固定价格合同 成本加酬金合同 可调价合同 计量估价合同,包工包料合同 包工部分包料合同,8,按照是否包料划分,1.包工包料合同 这种方式较为普遍。 2.包工部分包料合同 外商在中国开发房地产项目时采用这种方式。 3.包工不包料合同 这种方式在房地产开发建设中很少使用。,9,按计价方式不同划分,固定总价合同 固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。 它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。,1. 固定价格合同,固定单价合同 在没有施工详图就需要开工 虽有施工图但某些条件尚不完全清楚 不能比较精确地计算工程量 避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险,10,2.成本加酬金合同 适用于紧急工程 按工程实际发生的成本加上商定的总管理费和利润，来确定总包价. 成本加固定百分数酬金 成本加固定酬金 成本加浮动酬金。,11,3. 可调价合同,法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 工程造价管理部门公布的价格调整； 一周内因非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时； 双方约定的其他因素。,12,4. 计量估价合同 以工程量清单和单价表为计算包价的依据。开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。这种承包方式在国内外普遍应用。,13,fidic合同条件,fidic是国际咨询工程师联合会的法文缩写， fidic牵头命名的土木工程施工合同条件的初版，在国际工程界简称为fidic合同条件。 有人称fidic是国际承包工程的“圣经”。 fidic是集工业发达国家土木建筑业上百年的经验，把工程技术、法律、经济和管理等有机结合起来的一个合同条件。fidic的总部设在瑞士洛桑。,14,fidic合同条件,fidic对承包商、对业主、对咨询工程师都是平等的，作为承包商应尽量选用 fidic，这样才能更好地保护自己的经济利益及合法权利 以低价拿标，靠索赔赚钱。fidic是单价合同，它强调量价分离,15,工程项目管理 广义的工程项目管理 狭义的工程项目管理 工程项目管理通常取其狭义的理解。 指开发建设项目施工阶段的管理,项目管理：质量控制？进度控制？成本控制？,16,工程项目管理,(1)质量控制 (2)进度控制 (3)成本控制 (4)合同管理 (5)安全管理 (6)信息管理 (7)开发商、建筑师、承包商等关系的协调,17,质量事故,1998年夏季，在某长江防洪堤倒塌中，钢筋混凝土结构的防洪堤里居然没有钢筋； 在浙江某地的防海潮堤中，施工单位对其重要部位掺入泥土和草袋，使该段无法起到防海潮作用； 1999年1月4日重庆市綦江虹桥整体垮塌，造成40人死亡、14人重伤的惨剧； 在云南某段高速公路竣工不到一个月，就发生大量地段的塌方 2004年12月21日，河南周口市东方家具材料批发市场近2万平方米的轻钢屋架结构发生整体垮蹋，造成严重经济损失。,18,当前质量事故的原因剖析,建筑招投标市场不规范 建筑材料质量低劣 缺乏相应的责任制 如浙江宁波的跨海大桥就是一个有力的例证 违反客观规律追求“多快好省” “三边”、献礼工程 违背技术规范,19,质量控制,决策阶段的质量控制 设计阶段的质量控制 施工阶段的质量控制,20,施工质量控制方法,1 限制合同转让与分包 2 严格按技术规范施工 3 严格材料和设备采购质量关 4 建立质量保证体系 5 强化工程建设监理 6 规范市场惩治腐败,21,进度控制,工程进度控制包括： 项目施工总周期 项目施工的进度计划 横道图法与网络图法 编制其他配套进度计划； 监督项目施工进度计划的执行； 施工现场的调研与分析。,22,工程进度控制基本程序,23,进度计划,横道图法 制作简便 在我国进度管理中普遍采用 适合用于较简单的建筑工程 缺点是从图中看不出关键线路和关键工作,网络图法 可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系 计算出工程各项工作的最早和最迟开始时间 可以找出关键工作和关键路线。,24,25,图2 调整后的泄洪1#坝段施工进度计划,26,建筑工程成本控制主要包括的工作： (1)编制成本计划，确定成本控制目标。 (2)审查施工组织设计和施工方案 (3)控制工程款的动态结算 (4)控制工程变更,成本控制,27,设计阶段成本控制:不可忽视,28,合同管理,在现代工程项目管理中的地位越来越重要。 合同在工程管理中的作用： 确定了工期、质量、价格等主要目标； 规定双方的责权利； 履行合同按合同办事是工程过程中双方的最高行为准则； 解决争议的依据。,29,课堂互动题目：,建成后房屋：毛坯房？精装修哪一个更好？,30,建成后房屋：毛坯房？精装修？,中国特产：毛坯房？ 精装房对消费者的益处 精装房对发展商的益处 决定精装房的根本因素：是市场而不是政策 关于的若干基本概念 市场将逐步拒绝毛坯房,31,精装房对消费者的益处,1、不需要再为寻找和跟进装修公司而劳神费力； 2、减少受低素质装修商蒙骗的可能(上海消协装修 专线：5分钟一个投诉） 3、减少受低素质发展商蒙骗的可能： 4、不必长期承受左邻右舍装修污染的影响； 5、解决对室内设计无知所造成的遗憾(审美与品位 局限) 6、避免低水 平装修带来的不安全后果（结构破坏、 水灾与失盗等）,32,精装房对消费者的益处,7、避免因样板房的夸张所带来的错觉(展示间 的诱导：时装还是服装)； 8、毛坯房：每户用装修材料重达数吨，高层 楼房的电梯会严重受损； 9、方便将装修与住宅进行一次性按揭贷款： 10、可提高住宅的整体质量： 11、可享受到经过专业室内设计之后的装修效 果；,33,精装房对消费者的益处,12、买到真实完整的住宅，有明确的投诉对象； 13、购房时已可知道产品的最终效果(实际的样 板房） 14、由于工艺过程中少了一些交叉破坏，总成 本与总售价应当更加合理(住户自装修要支 付15以上费用） 15、装修部分的性价比提高： 16、房屋整体性能更好:集中空调系统 17、发展商应比顾客更了解装修的理念和技术。,34,精装房对发展商的益处,1、如同加入wto，装修房必将成为业界竞争新的游戏 规则： 2、住宅行业“高门槛”之一： 3、住宅与装修一体化可形成住宅产品新的重要卖点， 住宅产品的创新空间加大，催生更加适合于居住 的生活环境； 4、促进发展商综合素质的整体提高。,35,毛坯房对房地产开发商的好处,2008年市场低迷的时候，某开发项目决定不再跟随市场作精装修房子，第一天出售80%，认为有以下几点成功