北京西井地块商业项目开发方向及规划设计思路建议报告前期策划.ppt

西井地块 开发方向及规划设计思路建议报告,提纲,开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算,公司概况简介,北京实兴腾飞置业发展公司于 1992年8月经北京市城乡建设委员会批准组建， 是石景山区成立较早同时也是最大的国有房地产开发企业。公司目前已经成为以房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。 公司成立以来已完成约210万平方米的建设任务。多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业、区重点企业、纳税信誉a级企业，并有多个项目被评为优质工程。,公司概况组织结构,董事会,办公室,人力资源部,财务部,工程一部,工程二部,预算部,副总经理,总经理,营销部,企划部,党群工作部,资产管理部,实兴金海物业,实兴信达公司,实兴建材公司,天泰兴业公司,鎏金置业公司,公司组织架构图,开发总面积,自1992年至今，公司共完成 开发任务 210万平方米,海特花园小区 杨庄北区居住区 杨庄危改小区 京九铁路搬迁住宅小区 等十几个项目；,项 目,开发总面积,开发的物业类型有住宅小区、高科技企业的工业厂房、饭店（如海特饭店）、写字楼（如在建的杨庄危改小区8号写字楼工程）、公寓（如大学生公寓）、底商等。,公司概况已开发项目,海特花园小区,北京海特饭店， 项目建设规模10000平方米，1993年开工，1994年竣工， 石景山区首家三星级酒店.,公司概况已开发项目,杨庄北区居住区,西城忆树 项目建设规模57848平方米2003年11月开工 2005年5月竣工,公司概况已开发项目,杨庄危改小区,金鼎23号住宅 项目建设规模25720平方米，2003年3月开工， 2004年7月竣工.,公司概况已开发项目,京九铁路搬迁住宅小区,馨领域 项目建设规模113174平方米， 2003年9月开工， 2005年12月竣工.,公司概况已开发项目,通过十几年的不懈努力，我公司多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业单位、区重点企业、纳税信誉a级企业，并有多个项目被评为优质工程。2003年公司建设的海特花园小区还荣获了市政府颁发的“金牌居住宅区”光荣称号。,荣誉证书,公司概况公司荣誉,公司概况西井项目开发背景,公司现拟开发中关村科技园区石景山园区西井地块项目有以下开发优势： 1、该地块由石景山园区管委会全权负责开发，将实行一二级联动开发，地块不用上市交易，减少开发中间环节，将大大加快开发进程。 2、开发任务得到石景山区政府大力支持。 3、区主管负责领导对该项目表示重点关注，要求该项目在08年底顺利启动。,开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算,提纲,项目定位前言,本项目作为一个具有产业发展使命与自身及区域特殊性的大体量项目，其开发思路决不能套用常规的地产开发，简单地追求经济利益的最大化，而必须从区情出发、从区域出发、从市场出发、从长远出发。 同时作为一个以产业园区定性的大体量项目，它又必须结合自身规模大、容积率高、商业面积大等本体特殊性，在立足于区域产业及园区规划发展的同时，必须有所突破，寻找一条具有差异化、特色化、兼容性，并能够持续发展的定位之路。,对于项目及市场的判断,项目本体 区域发展 竞争环境 客群需求,其定位应最大限度的做到客群兼容、有特色、将市场风险降至最低 立足区域发展、寻找定位的突破点 借鉴、规避、以差异化、特色化求生存 针对目标客群需求开发相应产品,规模大、容积率高、商业面积大 态势良好、结构不合理 竞争激烈 客群需求多样化,开发定位方向定位原则,怎样是达到了价值最大化？,价值最大化收益最大化,价值最大化=,社会效益最大化的体现,企业形象最大化的树立,多方利益最大化的权衡,经济利润最大化的实现,开发定位方向定位原则,促进区域经济,促进产业发展,提高财政税收,解决职工就业,开发定位方向定位原则,常规 产品,附加值1,借势策略,借势 政府crd整体规划； 中关村石景山园区规划及政策； 整合各种优势资源； 适应石景山产业发展,关于借势、突破原则,附加值1,突破策略,突破 突破常规化定位、同质化定位， 在资源重新整合基础上进行定位创新 打造具有特色性、引领性、前瞻性的差异化、集约型、发展型的产业基地,开发定位方向定位思路,文化创意产业、数码娱乐产业、电子高新技术产业等无论是在全北京还是在石景山均已存在明显的同质化现象，竞争激烈,本项目32万平米大体量、3.5容积率，决定其将是一个高密度产品、将是一个多元化、综合型产品、适合中小型、发展型、服务型企业,外部因素,内部因素,是闯入红海浴血厮杀? 抑或整合资源、另辟蹊径?,如何整合？,开发定位方向定位思路,如何整合？如何定位？ 它不是单一的，而是有兼容性的； 它不是杂乱的，而是有明确主题的； 它不仅仅是个概念，而是可执行、有号召力的； 它是文化的、艺术的、创意的,开发定位方向开发主题定位,开发定位主题 “设计中国园” 关键词：文化、时尚、创意、体验、消费,开发定位方向开发主题定位,设计一个可充分延展的空间！,开发定位方向开发主题定位,以设计为主题与主线，将 与设计有关的大、中、小型企业、个人工作室 与设计有关的活动展示、时尚发布、体验消费 与设计有关的办公、商业、俱乐部、会所、展厅 全部囊括其中 并为这些设计精英们精心打造 专属于他们的“设计师公寓”！,北京以“设计”主题定位的关联性项目分析,开发定位方向,设计师广场,有设计之外在，无设计之内涵 产品设计的标识性和风格值得借鉴,北京以“设计”主题定位的关联性项目分析,开发定位方向,dpark（北京时尚设计广场）,有设计之内涵，招商和活动组织值得借鉴 但其定位仅限于服装服饰类时尚设计，较为单一，且以品牌展示为主,北京以“设计”主题定位的关联性项目分析,开发定位方向,北京“六大时尚之都”与本项目的内涵和功能 均有较明显的差异化(均以服装为核心)，无竞争性,位于丰台区的大红门服装商贸区以贸易为主， 位于朝阳区常营的北京国际时尚中心则重在引进品牌， 位于亦庄的英超国际服装研发设计产业园偏重于设计研发， 位于丰台大红门的百荣世贸三期侧重于时尚发布展示， 位于怀柔的时尚岛则集合了旅游、购物的元素， 位于丰台西南四环的鹏润国际时尚交易中心调整为服装贸易,开发定位方向开发主题定位,目前 北京尚无一家以“设计”为主题 发掘并全方位整合 所有与“设计”相关产业联动的特色化园区,目标市场模式选择,m1 m2 m3,p1 p2 p3,m1 m2 m3,m1 m2 m3,m1 m2 m3,m1 m2 m3,p1 p2 p3,p1 p2 p3,p1 p2 p3,p1 p2 p3,密集单一市场,产品专门化,市场专门化,全面进入,选择性专门化,p=产品需求 m=市场客群,开发定位方向开发主题定位,开发定位方向功能定位（研发地块）,公寓,写字楼,一个设计精英们工作、休息、娱乐的地方,为以设计为核心竞争力的大中小型公司量身打造的大中小型个性化办公空间以及相应的商务配套,为满足不同目标办公客群居住需求而设置的高端人才公寓,开发定位方向功能定位(商业地块),一个设计精英们体验休闲娱乐、享受美食美景的地方 一个举行发布、展示、演出，将创意变成生意的的地方 一个园区内外活动、交流的地方,开发定位方向产品定位(研发地块),办公类产品 受体量、容积率限定，将以开发具有高性价比的常规型写字楼为主； 由于“设计”其丰富的外延，其客户面积需求较为多元化，需打造多样化的产品满足多元化的需求； 结合“设计”主题及客户需求，应在控制成本的前提下强化写字楼的品质感和造型的风格和设计感； 需要完善的配套服务（一部分将在商业地块解决）,开发定位方向产品定位(研发地块),公寓类产品 与办公需求相结合，其居住类客群可粗分为企业高管及设计名家、设计精英两大类 共性需求：高宜居度、景观优美、有文化艺术气息 针对企业高管及设计名家的需求，其产品定位为： 名仕的低调大面积、高品质、大气沉稳、彰显身份 针对基本为年轻一族的设计精英们的需求，其产品定位为： 艺术的张扬个性化、创意十足、有张力的品质居所,商业业态定位可行性关键因素,定位,商家选址的可能性,项目的利益,外部环境,产品设计,符合整体定位,满足经济利润,开发定位方向业态定位(商业地块),百货,商家选址的可能性,项目的利益,外部环境,产品设计,符合整体定位,满足经济利润,超市,其他 卖场,市场,开发定位方向业态定位(商业地块),餐饮类,商家选址的可能性,项目的利益,外部环境,产品设计,符合整体定位,满足经济利润,娱乐类,购物类 街铺,展示类,开发定位方向业态定位(商业地块),配套类 街铺,开发定位方向业态定位(商业地块),因此 商业的业态定位将以餐饮、娱乐、休闲购物、展示、交流、以及园区配套为主,开发定位方向业态定位(商业地块),鉴于石景山中高档商业设施的缺失与旺盛的需求， 以及园区整体定位的需要 本项目的档次定位将以中高档为准 将以吸引具有品牌知名度和品质感的 大中小型知名商家为目标,开发定位方向业态定位(商业地块),中式/西式 各类特色餐饮,业态定位品街 （中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套）,开发定位方向业态定位(商业地块),咖啡馆私语飘香 主题酒吧彻夜狂欢 浓茶坊围炉夜话,业态定位品街 （中西式餐饮、酒吧、咖啡、浓茶、原创设计、品牌展示、便利店等配套）,娃哈哈、麻辣诱惑、陶然居、四川会馆等中高档大型餐饮 浮士德、祖母的厨房、茶马古道、三个贵州人等中式、西式特色餐饮； 星巴克、上岛咖啡、赛客咖啡、四国茶舍、红茶坊、夜色、主题酒吧类休闲简餐及娱乐： 红酒坊、雪茄类奢侈品店、艺术画廊 专业形象设计工作室 设计类作品展示售卖空间 屈臣氏、711等便利店,开发定位方向业态定位(商业地块),设计师俱乐部 突出餐饮与娱乐特色，集休闲娱乐、运动健身、个性化服务、品味型生活与一体 ktv、桑拿洗浴、专业健身服务、spa、红酒坊、雪茄吧、定期与不定期的活动,开发定位方向业态定位(商业地块),开发定位方向业态定位(商业地块),大型集中式商业不宜开发 因此，商业将以开发以独立店铺为主的商业街形态 由于商业街建筑形态的特点 （以两层为主、局部三层，进深面积比例、单店面积要求） 纯商业所消化的面积翰约3万平米，极其有限 将有9万左右的商业面积必须定位为其他业态 如何定位？ 这也将是一个值得思考的问题。,剩余商业面积可定位方向研判,开发定位方向业态定位(商业地块),研判可行性的几个重要因素 （1）应是符合用地性质、支持地方经济发展的 （2）应是有市场需求和市场竞争力的 （3）应是对开发公司的资金不构成威胁的（不自持） （4）与研发地块的产品开发形成错位开发的,剩余商业面积可开发的两个方向 方向一：全部开发个性化小面积办公产品 （适用于资金较紧的开发企业） 方向二：个性化小面积办公产品与酒店类产品的复合 （适用于资金较为充裕的开发企业）,开发定位方向业态定位(商业地块),开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算,提纲,地块规划情况,项目认识与理解项目本体,规划设计建议地块价值分析,路况、展示性、可达性均非常好，是整个项目中商业价值最高的区域，宜于开发商业以及体现项目标志性特色建筑,北望西山，南面园区内部景观，安静宜人，是本项目最宜居的区域，宜于开发居住类产品,交通便利、地块方正、有一定规模效应，能与商业和公寓良好互动，宜于开发实用性与特色化兼顾的高性价比的办公类产品,地块价值与规划布局思路,布局思路 将高价值、高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大利润； 将能形成地标性建筑的物业布置于最佳昭示性区域； 根据不同的物业类型对地段的不同需求进行布局 权衡业态选址要求、道路、交通、建筑密度等多种因素进行布局,规划设计建议研发地块规划建议,名家组团,规划布局示意,设计大厦,设计大厦,建筑雕塑群,两地块之间增加道路设置,地块中设置小区内部道路，进行组团分割,精英组团,“建筑雕塑”产品示意,规划设计建议研发地块规划建议,充分体现设计精髓 底部展示、上层办公,“建筑雕塑”产品示意,规划设计建议研发地块规划建议,规划设计建议商业地块规划建议,规划布局示意,商业地块分析： 地块方正，面宽约280米，进深约100米 沿街展示性、可达性俱佳 通过道种规划调整，可使商业地块四面临街，进一步提升商业价值 地块进深很大，考虑到商业的功能定位、业态定位、客群需求，面积需求，建议设置为围合式商业街形态,规划设计建议商业地块规划建议,规划布局示意,各区域规划功能： 围合式商业街：以餐饮、娱乐、商务交流等为主，辅以品牌展示、生活配套 交流区：商业街店铺空间的外部延续，满足人们交流的欲望，形成浓烈的商业气氛，成为商业的一大亮点 展示区：定期或不定期地进行品牌发布、走秀表演、设计展出等活