2011年安徽淮南房地产市场调研报告.ppt

2011年初淮南房地产市场调研报告,2011年3月,本报告所分析的问题,对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响,淮南房地产市场研究与预测,淮南城市结构与分析,山南区域楼盘调研与分析,淮南因“煤”而发展起来的资源型城市,2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的稀缺价值日益突显，城市经济有了极大飞跃；城市也随之快速发展,清末民初,19302001,在淮南发现煤矿，并开始零星的采掘,1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始 由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢,2002年至今,近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长,长期以来，煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢 进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展 但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置,04-10年淮南市三产结构比例变化,“煤、电、化” 是淮南市的绝对主导产业,三产结构中，第二产业占据主导地位 第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89,城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础,0410年人均可支配收入（元）,2010年安徽主要城市及国内主要煤炭城市人均可支配收入对比,居民收入水平长期处于较低水平，随着近年经济高速发展，居民收入快速提升，生活水平大大改善 居民人均可支配收入已从01年省内的最后一位迅速上升至第五位，其中2006年全省增速第一，也远高于国内主要煤炭城市 居民收入迅速提升，将激发其消费需求，有效支撑房地产市场的发展,作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业 淮南的消费力主要集中于这些行业,收入水平行业差异大，煤、电等行业职工收入水平较高,居民消费与收入同步增长；居住消费可提升空间大,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,近年，淮南居民消费与收入增长率变化基本同步 淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级 9的住房支出比重与当前的收入水平不符，居住消费可提升空间大，过去受到压抑的居住需求将被激发,0410年淮南居民收支情况,资料来源：淮南统计年鉴2010,城市经济背景小结,过往欠帐多：淮南因煤而生，由于长期以来煤炭价格不高，经济一直低位低速增长，城市建设落后，发展欠账多 近年增长快：煤炭价格飞涨，刺激了淮南经济和产业的高速增长；然而城市基础设施投入增速缓慢，城市建设对房地产的带动作用有限 宏观需求大：市民收入有了较大提升，对改善落后的居住条件的需求极为迫切 行业差异大：收入增长的行业差别使得城市各个行业职工的住房消费能力有较大的差异，煤、电等相关行业职工的购买潜力相对较大,城市长期的低位发展积压了大量住房需求，近年来经济快速增长使得以矿、电等行业职工人均收入大幅提升，住房需求将逐步释放。项目依托与矿、电业的特殊地缘关系，将极大受益于这样的市场环境。仍而由于城市建设投入不足，对类似项目这样处在城市边缘区的项目的发展，将有着更高的建设要求,本报告所分析的问题,对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响,淮南房地产市场研究与预测,淮南城市结构与规划分析,山南区域楼盘调研与分析,城镇结构：其他区域以煤炭采掘为主，是淮南的经济支撑, 但居住适宜性较弱,周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境脆弱，城市建设落后，居住适宜性较差 淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展,田家庵,潘集,八公山,凤台,谢家集,山南新区,城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势,西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；增强城市服务功能，提升城市品质,南拓：在舜耕山以南山南新区,东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地,北联：加强主城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展,城区北部被淮河阻隔；东部为工业区，且有铁路分割；向西受煤层塌陷区的阻碍；向南又被舜耕山阻挡，各个方向的空间都遭遇障碍，需要寻找新的发展空间 为了维持经济高速发展，突破城市发展空间的瓶颈问题，政府提出新的空间发展战略，重点是“南拓”，希望通过跨越式发展山南新区，开拓出城市发展的新空间,资料来源：淮南市城市总体规划（2005-2020年）,城市发展：由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变,原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设 原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间 原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移,原因1：山南新区脱离原有城区发展，跨越式发展前期需进行大规模的基础设施建设，其发展成熟将是一个长期过程,山南新区发展用地充足，但与老城的联系被舜耕山隔断，仅有三条通道联系，获得老城区的支撑少，前期需进行完善的基础设施建设，而山南新区面积达60km2，基础设施建设的成熟需要较长时间，其大规模发展将是一个长期过程,山南新区,舜耕山,田家庵区,原因2：淮南人口主要依托自然增长，人口增长缓慢，山南新区发展将经历较长的人口积累过程,与周边的合肥、蚌埠等城市相比，淮南产业结构、城市功能单一，因此对周边地区的人口吸引力不大，人口增长主要依靠自然增长，增长缓慢 山南新区的发展需要有相应足够的人口支撑，但山南新区与原有城区割裂，近期又缺乏足够的产业支撑，其人口积累过程将经历较长时间,2005、2010年淮南人口机械增长,原因3：淮南当前仍主要依托淮矿发展，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响,淮矿是淮南的支柱企业，2010年完成工业增加值占了淮南的约60 整个淮南与淮矿相关的人口约占了城市人口的一半左右 当前淮南的发展主要依托淮矿，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响,2010年上半年淮南市各行业对全市工资水平的影响,09、010年淮南、矿业集团完成工业增加值,城市结构及规划分析小结,唯一中心化城市：依托良好区位和早期的煤矿发展起来的田家庵是淮南的城市政治、文化、教育和服务业的中心，在淮南市有着优势的居住辐射力，近期内中心地位不会改变 矿区宜居性不足：环境矿区是淮南市主要的经济产出地，集聚着大量有消费力的产业人口。矿区生态环境脆弱和建设环境的落后，居住适宜性较弱,项目地处田家庵区的边缘区域并与山南新区相接，由于长期的封闭与陈旧的建成环境，对中心城区消费力的吸引有待引导,本报告所分析的问题,对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响,淮南房地产市场研究与预测,淮南城市结构与分析,山南区域楼盘调研与分析,市场状况,2010年淮南各区成交面积（万m2）,2010年市场分布主要集中在田区和山南新区,户型结构以70-110m2的2室2厅和3室2厅为供应主力,数据来源：淮南房管局资料,过去14个月淮南房地产价格变化变化, 竞争面：3月份后，市场迎来供应高峰，竞争加剧，销售压力增加,本报告所分析的问题,对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响,淮南房地产市场研究与预测,淮南城市结构与分析,山南区域楼盘调研与分析,金融世家,地理位置：山南新区南纬五路淮河大道东南侧紧邻中央公园、市政府广场 开发商：淮南世纪正源房地产开发有限公司 总建筑面积：160000平米 物业类型：3栋30层住宅+1栋33层写字楼 户型特点：144平米4房2厅2卫；280平米4房3厅2卫以及83平米小3房,综合点评：项目规划中的33层的写字楼未来必将引领山南新的地标高度，目前处于导入阶段，预计7月份开盘。,个案分析,泉山湖,开发商：安徽泉山湖置业有限公司 总建筑面积：150万平米 物业类型：19栋多层，花园洋房，联排，独栋 主要卖点：学区房矿一中分校；市政机关幼儿园；500亩天然水库 户型：多层户型为80-123平米2房，3房；花园洋房户型均为3房，4房；联排户型区间为206-260平米； 销售状况：1期2010年9月开盘推出多层，花园洋房和联排别墅 销售价格：多层均价为4400元/方；花园洋房均价为4700-4800元/方；联排别墅总价为150-200万元/户。,综合点评：项目定位为大盘高端住宅社区，卖点较多，1期推出多层大打价格杀手销售价格稍低主要为后期别墅高端物业销售聚集人气。,个案分析,中化国际城,项目位置：泉山路商铺一楼 开发商：淮南中化三建置业有限公司 全程代理：上海启创 总建筑面积：30万平米 1期物业类型：5栋18层高层 项目状况：导入阶段，未销售 户型：户型现已确定86，88平米两，三房，其他户型暂未确定 开工时期：2009年，1期主体已建至6层,综合点评：项目目前处于导入阶段，预售许可证暂且未批，项目最大卖点为地段优势，户型设计方面88平米就做到3房，户型紧凑，但动静分离，空间动线流畅。,个案分析,西湖春天,地理位置：山南新区二中对面 开发商：淮南盛世钱塘置业有限公司 代理公司：盛世映像 总建筑面积：50万平米 占地面积：331亩 物业类型：多层、花园洋房、高层、soho公寓 销售状况：2010年7月推出1000多套，目前在售的多层面积在116、123左右，均价5600元。高层84-121左右户型，均价4900元。两栋退台洋房，93-160，均价6150元。公积金贷款99折，商业贷款98折，一次性付款96折；老带新，老客户奖励2000元。3月26日3期新产品开启，目前可以办理vip卡，从市调了解所知目前已经认筹200多张,综合点评：西湖春天最大的卖点就是毗邻建设中的淮南新2中，小区内配套也有幼儿园，从市调结果来看项目销售状况较为理想，每月平均100户的去化量，客户群主要来自田家、潘集区。,个案分析,广弘城国际社区,地理位置：山南新区新市政府旁 开发商：淮南市广弘地产开发有限公司 代理商：万耀公司 占地面积：337亩 总建筑面积：44万平米 物业类型：64栋18层高层板式 户型：83-169平米2房，三房，四房 社区配套：8000平米小学和2000平米幼儿园 销售状况：2期12月18日开盘推出535户83-169平米2-4房，目前已去化520户,综合点评：从市调了解来看，2房较受市场青睐，目前所余房源均为4房，4房户型高总价难免高导致去化有一定难度。价格方面2房均价为5000元/方，3，4房均价为4800元/方,个案分析,山南印象,地理位置：山南新区淮河大道西侧 开发商：安徽君励投资置业有限公司 代理公司：金达利筑地 总建筑面积：22万平米 物业类型：5+1洋房、11+1小高层 主要卖点：3万平米主题公园，全省最大的奥体中心5年内即将进驻政务区，妇幼保健医院，中国移动公司也即将迁至政务区 户型：130-160平米（复式）三房两厅-5房3厅 销售均价：5800元/方 销售状况：项目共1600户，目前仅余100户，所剩房源集中于160平米的复式,综合点评：项目在设计上与政务区众多楼盘中匠心独运，复式，上叠式，下叠式均体现差异化设计，户型设计上户型总体偏大，开发商将偷面积技术做到极致，大面积赠送入户花园，凸窗。,个案分析,金地滟澜山,地理位置：山南新区淮河大道西侧、南纬一路南侧、南经十路东侧、南纬二路北侧 开发商：淮南中城置业有限公司 代理公司：世联地产 占地面积：400亩 总建筑面积：24万平米 物业类型：别墅（联排、独栋、叠加），洋房 户型：近期在售户型面积为90-101平米3房2厅1卫 销售状况：2011年2月26日推出4栋花园洋房共166户，目前仅余3户 销售均价：洋房5700元/方,综合点评：项目定位为高端物业，强调低建筑密度地中海建筑风格，运用涂料与文化石墙面的搭配、拱形门廊、红色坡顶、入户花园和情调阳台等元素 ，从市调了解，客群结构中花园洋房主要以拆迁户，教师，公务员为主，别墅购买群中有部分外地客群。,个案分析,信谊四季城,地理位置：田家庵区合淮路与会战西路交叉口（泉山汽车站西） 开发商：淮南信谊置业有限公司 代理公司：合富辉煌 占地面积：219亩 总建筑面积：18.84万平米 物业类型：退台洋房| 多层洋房| 小高层| 高层 学区房：二十六中（化建学校小学、初中），市直机关幼儿园 销售状况：3月19日认筹，推出400户房源，从市调来看当天上客250组，认筹150组,综合点评：从市调当天场面来看，四季城认筹当日效果较为良好，当天缴纳诚意金2万元，开盘当日可选房源并享受98折优惠，认筹当日即送电饭煲一个。,个案分析,山南区域房地产市场分析楼盘体量分析,区域内楼盘已进入大盘整合年代，体量最小的是总建筑面积19万平米的四季城项目，像泉山湖项目总建筑面积更已达到150万平米，需要一定的市场周期去消化。,山南区域楼盘体量分析,山南区域房地产分析多层价格分析,除泉山湖外，山南区域多层价格相差幅度不大，整体销售均价大概在5500元/平米左右。,山南区域多层价格分析,山南区域房地产市场分析高层价格分析,山南区域高层楼盘量较多层少，价格整体低于多层价格400元/方，均价约5100元/方。,山南区域高层价格分析,山南区域房地产市场分析多层和高层价格对比分析,山南区域当前的产品形态主要为多层、高层。而从其价格差异来看，多层与电梯房的销售价格出现倒挂，多数楼盘而言，多层的销售均价高于电梯房销售均价，价格幅度约为400元/方； 而在去化方面，电梯房的去化速度较慢，抗性相对较大，这也在一定程度上反应了当地对于小高层的接受度不算太高。,山南区域多层与高层价格对比分析,山南区域房地产市场分析建筑形态配比分析,目前山南区域房地产市场上供应的产品以多层为主，大约占据了41的市场份额，小高层、高层电梯房和别墅等中高端产品在市场上供应比例正在逐步增加，目前供应量大概在49左右。从目前在售的电梯房项目来看，目前电梯房价格低于价值，且去化速度相对缓慢，其遭受的抗性比较大。 通过市调情况了解，山南新区项目部分楼盘像中化国际城等项目部分高 层即将推向市场，可以预见，以高层为代表的电梯房在今后的推盘量将会有一定的提升。,山南区域房地产建筑形态分析,山南区域房地产市场分析供应房型分析,根据目前市场上在售楼盘的整体情况来看，当前山南市场上商品房主要以三房居多，其中三房的供应比例为44，二房次之，比例超过30，四房及复式房型的供应比例占了约26. 从销售率来看，二房、三房销售状况不分秋色，四房销售稍差。,山南区域户型对比分析,山南区域房地产市场分析建筑立面分析,山南印象,广弘城国际社区,信谊四季城,金地滟澜山,西湖春天,联华泉山湖,金融世家,山南区域房地产市场分析建筑立面分析,山南区域供应楼盘期房暂未有，大多处于建设阶段，但从市调了解来看楼盘外立面整体越来越注重立面效果，已经超越了传统的简约风格。 墙体外部大多采用粉红色涂料、淡黄色、白色涂料漆等色调进行装配，少数楼盘使用面砖进行装配。 楼顶也注重设计效果，像山南印象等部分楼盘在楼盘天际线方面下了一定功夫。,分析：,山南区域房地产市场分析停车位分析,山南区域各大楼盘在进行产品规划的过程中，都配备了一定的停车位，其主要规划了地上停车位和车