重庆市南岸区体育馆招商策划.doc

重庆市南岸体育馆招商策划方案目 录一、 前言4(一) 项目简介4(二) 策划目标和策略思路4二、 项目综合分析5（一） 区位分析 51、 重庆地区52、 南岸地区63、 体育中心附近6（二） 竞争对手分析 71、 帝景摩尔72、 金阳重庆映像73、 重庆地区主要体育中心8（1）重庆奥林匹克体育中心 8（2）重庆大田湾体育中心 8三、 项目机会点和问题点分析 8（一）机会点 81、 区位优势82、 设计优势9（二）问题点9四、 项目目标和定位9（一）总体定位9（二）区域细分10五、 项目后期经营管理思路10专设招商委员会1、必要性 102、具体职能 10六、 项目招商策略11（一） 定价 11（二） 优惠政策 11（三） 前期招商广告 12（四） 招商要求 12七、 入驻商家经营优势 131、 概念优势 132、 资源优势 133、 成本优势 134、 人文环境优势 13八、 效益预测（五年） 14（一）总成本14（二）总收入15（三）效益预测15九、附件15招商合同正 文一、 前言（一）项目简介南岸区是重庆直辖发展的新星，作为重庆市未来的科技信息中心、文化艺术中心、商贸金融中心和娱乐休闲中心，正以令人瞩目的速度飞快发展。为了进一步繁荣南岸经济，满足人民不断增长的文化生活需要，完善城市配套设施，新建了融合运动、休闲、娱乐、购物、旧城改造为一体的体育中心-重庆市南岸体育中心。该项目按照“一场两馆一中心一广场”的规划思路，建设可容纳30000人的标准体育场一个；可容纳3500人的体育馆一个；可容纳1500人的室内游泳馆一个；青少年活动中心一个；体育主题公园一个，配套建筑约18万平方米，总用地约469亩。体育中心活动范围内规划建设18841m2商业营业用房，其中4.800标高平台10429平方米，10.200标高平台8412平方米。附属用房18595平方米，其中4.800标高平台2273平方米，10.200标高平台16322平方米，停车场8492平方米，停车位2500个。本次招商主体是南岸体育中心体育馆内部的商业用房。体育馆预计在2005年10月前完成。项目用地面积：11738平方米，项目建设规模：12067平方米，其中：0.000标高以上及看台部分6228平方米；-4.800标高层4429平方米；-10.200标高层1410平方米。体育馆固定座椅3000座，活动座椅500座。可满足篮球、排球等多种体育比赛任务，进行文艺、展览、集会活动，进行群众锻炼和娱乐服务等多项功能，并可承接大型演出。其配套商业营业用房-4.800标高层8645平方米（见附图）；-10.200标高层8147平方米（见附图）， 通过体育中心整体的运作，和其特有的形象特征、理念，可以使体育馆内的商机无限，从而改善现南滨路餐饮、娱乐火爆而购物、健身不足的现状，促进南岸体育与商业协调进步。（二）策划目标和策略思路 策划目标：吸引广大商家入驻，将其打造成集运动、休闲、娱乐、购物为一体的体育中心。策略思路：强化优势、突出品牌特色。二、 项目综合分析（一）区位分析1、重庆地区2004年重庆市经济发展继续保持强势的增长速度，1-11月，国民生产总值达1995.92亿元，同比增长11.2%，预计全年的增长速度达到11.3%。固定资产投资保持了快速增长的势头，1-11月我市全社会累计完成固定资产投资988.67亿元，同比增长29.6，房地产开发完成投资257.48亿元，同比增长51.8，占固定资产投资26%。其中，住宅建设完成投资143.24亿元，增长36.8；商业营业用房投资37.10亿元，增长30.8；办公楼投资8.5亿元，同比增长42.2%。房地产增加值75.98亿元，同比增长14.6%，占国民经济生产总值3.8%，继续保持拉动经济增长的重要作用。近年来人们的生活方式和观念发生了巨大改变，加上GDP连续多年近10%的增长，积累了巨大的市场需求。重庆作为西部上游的中心城市，是中西部的连接点，重庆不仅连接起了西部，更将西部和全国更紧密得联系在一起，这使重庆的GDP增长卯足了后劲，重庆的发展潜力非常巨大。在重庆市活跃的经济环境之下，片区经济在迅速崛起2、 南岸地区作为重庆主城区的南岸区，规划建成面积为54平方公里，人口60万，现各项城市建设快速发展，人民的物质文化需要在不断提高，政府着力于基础设施的建设和经济的发展，这些都为此次招商提供了良好经济环境。3、 体育中心附近附近有东海地产、海棠小月社区、海棠烟雨公园等住宅休闲区，人流集中。是南海片区的核心位置，而南海片区为区政府所确定的“五边战略”的重要一边（建设江边）。距南坪转盘米，距长江大桥南桥头米，南弹路与南滨路从南北包围海棠晓月并与海棠大道，四海大道相连，交通网络日趋完善。随着滨江路的竣工通车，景观商业街，旅游码头，滨江公园，体育馆，五星级酒店的陆续建成，再与万亩南山饮食文化风景区遥相呼应，南海片区必将是一个五彩缤纷、充满魅力的新社区。而居于其核心位置的体育中心，无疑正是该片区一颗最耀眼的明珠，增值潜力无可限量，商机无限。（二）竞争对手分析1、帝景摩尔该项目位于南坪转盘中心，是由帝景集团在南岸中心商圈打造的一个重量级商业物业区，紧接南坪商业广场与南坪商业步行街。作为南岸中心商圈中的巨无霸，该项目总占地面积36000平方米，其中商业总建筑面积超过十万平方米。在紧凑的城市空间环境下，以商业步行街为核心，组合多种商务文化活动空间，演绎国际第三代以生态、休闲为特色的人性化商业区摩尔。该项目的优势在于位于南岸区商业繁华、人流集中的黄金地段，定位在高档休闲、娱乐、购物区。但是其出租、售卖价格偏高，会增加商家的经营成本，且帝景摩尔商铺的整体形象只是一种普遍的都市商务休闲区。2、金阳重庆映像该项目位于重庆市南岸区原桥梁公司地块，处于通往经济技术开发区和鹅公岩大桥方向的入口，是时也是通往铜元局及长江电工厂的主路口。由南坪西路以北、西连二路以东、南铜路以西的城市主要道路围合成一块“四方形”用地，该项目拟建成商业步行街，依托于南坪核心商圈，结合体验经济的原理，在完好保留巴渝本土传统文化的同时，引入现代的商业文明，定位于“休闲旅游性商业”。 其项目特色：它是属于传统的，是怀旧、文化与现代时尚结合的产物，给人以怀旧感，令人留连忘返。但是，其地理位置不占优势，且这怀旧的形象与都市的购物生活不相协调。3、 重庆地区主要体育中心（1）重庆奥林匹克体育中心重庆奥林匹克体育中心位于重庆市高新技术产业开发区，该体育场总用地118600，建设面积62500，是一座能容纳6万名观众的大型体育场。虽然该体育中心规模较大，是重庆市一座标志性体育建筑，但是主体内部没有商业营业用房。（2）重庆大田湾体育中心大田湾体育中心已退出竞技体育中心的宝座，转而面向市民开放。重庆市将对大田湾体育场及周边进行改造扩建，一座内设市民体质测试中心，面积2.5441万平方米的市民健身综合楼将出现在大田湾。此外，新建的市民健身广场及体育用品商城面积将达到2万平方米，同时对现有网球场进行扩建，外足球场也将改造为人工草皮球场该体育中心定位为市民健身中心，以健身和休闲带动周边商业的发展，因此和我们有正面竞争趋势。其优势在于：由于其建成时间较长，在市民中有较高知名度；交通便利；其劣势在于：设备陈旧、规模较小。三、 项目机会点和问题点分析（一）机会点：1、区位优势地理方面，南岸体育中心位于南岸区的南坪组团与弹子石组团之间的柏子桥片区，地理位置在南岸区的中心地带，其北临南滨路及南弹路，西接四海路，南靠南山。在弹子石和南坪中间，是经济建设重点区域，经济发展前景美好。位于南滨路的旁边，南滨路是重庆典型的高档消费区，对体育中心附近的经济发展有良好的带动作用。在交通方面，体育馆四面环路，在四海路和南弹路、烟雨路交错处，可以说是交通方便四通八达。2、 设计优势该项目由西南设计院设计，聚集国内外建筑精英智慧的五种规划设计方案，以“加速项目建设开发，带动片区经济发展”为宗旨，将“城在山上，山在城中”这一重庆特有的城市形态特征充分体现在设计方案中，以立足于体育场馆建设与体育产业结合为出发点，力求构筑全天候使用，集比赛、健身休闲、餐饮娱乐、专业用品店等为一体的多功能体育中心。在此规划方案下，招商后所形成的商业圈会融于“运动、时尚”的理念中，充满个性、具有活力，更能满足消费者的需要，吸引大众。 （二）问题点：1、该项目由于前期宣传力度不大，知名度不高。2、虽然是重点经济开发区，但现在周边经济还不够发达。四、 项目目标和定位（一）总体定位该招商项目定位于，集健身休闲、餐饮娱乐、专业用品店、金融等为一体的综合型商业圈。一般而言，店铺形式主要有两种：一是以小开间的便利商业店铺为主；二是以规模经营为主的金融中心、购物中心、休闲娱乐中心。（二）区域细分 1、体育馆商业商业用房分为三个区域，分别是： A区：位于一层。占地面积：8147平方米 （见附图） B区：位于二层。占地面积：8645平方米 （见附图） C区：位于三层。占地面积：约400平方米（见附图）2、定位趋向 A区：休闲娱乐、大型超市。如健身房、新世纪超市、迪厅等 B区：餐饮、百货、金融机构。如KFC、麦当劳、咖啡吧等休闲餐饮业；银行、证券营业所等相关金融设施C区：专卖店、精品店。如耐克、李宁、石头记。五、 项目后期经营管理思路基于经营管理需要，结合现代成功的管理模式，特成立商社管理委员会。1、必要性成立商社管理委员会是很有必要的，对体育中心、入驻商家和消费者都有着重大意义。对体育中心和入驻商家来说，有助于管理、组织协调、发挥团队优势，提升体育中心形象、提高商家的商誉、信誉。2、具体职能 （1）成立广告基金。由各商家按照一定的比例分摊机制筹集资金，成立广告基金，共同宣传，发挥团队优势。 （2）集体促销。由管理委员会协调控制，在节假日、消费旺季组织一些促销活动。 （3）活动促销。将体育馆的体育活动与商家的商业活动结合成个性化的促销方式。六、 招商策略（一）定价定价程序：确定需求测算成本分析竞争着的成本、价格选择定价法确定最终定价 采用随行就市定价法大概定价为：（1） 租金 ：均价40-60元/平方米/月（2） 销售 A区：6000元/9000元/ B区：10000元/15000元/C区：8000元/12000元/（二）优惠政策 以优惠的政策来吸引商家是常用可行的的招商策略之一，结合项目的自身情况，可以采用的优惠政策有如下几种：（1）馆内的相应设施相对于商家进行优惠政策或免费开放，体育在人们的生活中非常重要，商家可以利用这有利的资源，来更好的带动员工，吸引消费者。（2）对物业管理费用采取前几个月免收或逐渐增加的前期优惠政策，这样对一些小的商家的尝试性投资由很大得吸引性。（3）采取价格的浮动策略，对于大型商家的长期入驻要有一定的优惠政策，还可以采用鼓励先者，进行价格优惠。另外，采用优惠策略时一定要掌握尺度，不能影响我们的品牌形象和品质特征。（三）前期招商广告广告宣传招商前期的主体，我们首先要确定我们的广告主题，突出我们的特色，处于体育中心内就是我们最大的特点，应该采用“运动、时尚”为主题，突出闪光点。经过分析我们在地理位置上并不存在什么优势，所以要求我们的诉求方式避实就虚，主推建筑特色化、人文理念、体育运动理念，形象定位于：运动、时尚不失品质的综合性购物休闲、娱乐场所。要有别于解放碑的高档都市化消费场所，定位于绿色的、活力的、别具一格的。建议采用报纸、户外广告两大媒体共同打造广告主题，注意辅助采用其他特殊的广告宣传方式，如搞一个公益的体育活动等。（四）招商要求 招商对象主要为国际知名品牌商家、国内和重庆市一流品牌商家。 各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定，经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件 实行商品保真经营、严禁假冒伪商品入场。所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。七、 入驻商家经营优势 1、 概念优势现在人们越来越注重体育，而且北京承办2008年奥运会,“运动健身”目前已经成为时尚，而我们的概念主题就是“运动、时尚”，这对吸引消费者有着很大的优势。2、资源优势 由于商业营业用房位于体育馆内部，体育中心内还有公园、游泳馆、体育场等休闲运动设施，这给商家提供了吸引消费者的硬件资源、人流资源，商家可以借此增加效益。3、 成本优势 商铺出租、出售的定价较低；体育中心位于南岸重点经济建设区，政府会有相应的优惠政策；其交通便利，可以减少物流成本。这些将大幅度降低商家的经营成本。4、 人文环境优势体育中心与商家融为一体，形成共同的品牌形象，使商家融于体育中心的人文环境，增加无形资产。八、 效益预测（五年）（一）总成本 1、建设投资：1.5亿 2、广告费（前期最高有招商会和VI手册和广告宣传费用约共占70%，后期主要以路牌广告和公交车广告为主）：约500万简单列举几个媒体的广告价格： 宣 传 媒 体 版面大小/ 时段 价格（万元）重庆交通广播电台广告（16次/天/一月）4.1 报纸重庆日报新闻+整版软广告4.5重庆晨报新闻+整版软广告4.8 重庆晚报新闻+整版软广告6.6 华西都市报新闻+整版软广告1.53、管理费（1）招商部： 三个人总年薪：10万5年=50万（2）管理部： 服务人员 5人800元12个月5年=25万财务人员 1人2万5年=10万 保安 6人800元12个月5年=28万清洁工5人400元12个月5年=12万其他管理费用 20万（3）管理部（外包其它物业公司）： 4元/月/平方米1.7万12月5年=408万（二）总收入1、销售收入（假设占总面积的20%） 1.7万平方米20%8000元/平方米=2720万2、出租收入（假设占总面积的80%） 1.7万平方米80%50元/平方米/月60月=4080万（三）效益预测 估计五年总效益：5000万九、附件合同范本 档案编号：甲方：南岸区体育中心乙方：南岸区体育中心体育馆内有部分区域为商业用房，可以进行休闲娱乐、大型超市餐饮、百货、金融机构、银行、证券营业所、专卖店等方面的商业经营为此，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、合同双方：南岸区体育中心：企业名称： （简称甲方）地址：电话： 传真：法人代表：租赁商： 企业名称： （简称乙方）地址：电话： 传真：法人代表：二、双方责任：甲方责任：1、提供乙方摊位 平方米，并可以按照乙方要求，隔离成商品展示区和办公区。2、为乙方提供存放一个货柜的仓储空间。3、提供水、电、保安、卫生管理服务。