房地产评估指导书.doc

第一章 绪论第一章 绪论基本内容：现实中对房地产估价的需要（一） 交易（二） 抵押、典当（三） 保险、损害赔偿（四） 税收（五） 征用拆迁补偿（六） 纠纷、涉案（七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算（八） 复核或鉴定（九） 管理一、单项选择题1、一种资产具备了（ C ）等条件，才真正需要专业估价。A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ AB ）。A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖三、简答题1、现实中有哪些方面需要进行房地产评估？（一） 交易（二） 抵押、典当（三） 保险、损害赔偿（四） 税收（五） 征用拆迁补偿（六） 纠纷、涉案（七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算（八） 复核或鉴定（九） 管理第二章 房地产与房地产价格基本内容：1、各种定义土地、建筑物、定着物、各种物权 二、各种物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等三、房地产特性1、不可移动性2、独一无二 3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、增值保值性四、房地产市场特性1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂五、土地价格特征1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 六、房地产价格为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示七、房地产形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求八、房地产价格分类九、影响房地产价格因素自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求一、单项选择题1、（ B ）不属于他物权。A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C3、临时搭建的舞台（ B ）。A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况6、房地产的（ A ），是经济学上所讲的外部性。A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性7、土地价格主要受（ C ）的影响。A、供给量变化 B、需求量变化 C、供求双方等同 D、需求不变8、楼面地价=土地单价（ D ）。A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率9、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（C）。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、难以判断答案：C解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。10、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10年期贷款的月还款额为4122元。该套住宅的实际价格为（ B ）。A、67万元 B、60万元 C、65万元 D、无法确定11、其他条件相同，期房价格一般（ B ）现房价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ C ）供求状况。A、本地区房地产的 B、全国房地产的 C、本地区本类房地产的 D、本类房地产的13、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ D ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ B ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定15、影响房地产价格水平的最终因素是（ C ）。A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素16、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（ D ）。A、甲土地的价格高于乙土地 B、乙项目的造价高于甲项目C、乙项目的卖价高与甲项目 D、甲项目的造价高于乙项目17、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/m2.A、100 B、300 C、600 D、900解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。二、多项选择题1、权益是房地产中无形的部分，包括（ ACD ）。A、权利 B、权力 C、利益 D、收益2、容积率是指（ BD ）。A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与用地面积的比率C、建筑面积密度 D、单位面积土地允许建筑面积数3、房地产估价是（ AD ）的结合。A、艺术 B、经验 C、方法 D、科学4、房地产的三种存在形态是（ ABD ）。A、土地 B、房地 C、权益 D、建筑物5、房地产估价所评估的是房地产的（ AB ）。A、交换价值 B、市场价值 C、使用价值 D、理论价值6、房地产价格的形成条件是（ ABC ）。A、房地产的有用性 B、房地产的稀缺性 C、房地产的有效需求 D、人们对房地产的需要7、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ AB ）。A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型游乐场C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路8、由（ BC ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。A、需求增加 B、装修改造 C、交通改善 D、通货膨胀三、简答题1、房地产的特性有哪些？1）不可移动性 2）独一无二性 3）寿命长久性 4）数量有限性 5）用途多样性 6）相互影响性 7）易受限制性 8）价值高大性9）难以变现性10）增值保值性2、房地产市场特性有哪些？1）供给多样 2）需求各异 3）位置固定 4）价格昂贵 5）资源稀缺 6）市场复杂 3、房地产土地价格特征 1）生产成本不同 2）折旧现象不同 3）价格差异不同 4）市场性质不同 5）形成时间不同 6）供求变化不同 4、影响房地产价格因素自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求四、计算题1、某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。2、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付； 假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。（1）实际价格为80万元，与名义价格一致（2） （3）实际价格为80万元，与名义价格一致 第三章 房地产估价概述3-1 房地产估价的概念一、房地产估价概念（一）含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定（二）两点把握 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来二、房地产估价内容（一）专业估价人员扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德对专业人员要求考试取得房地产估价师执业资格证书注册取得房地产估价师注册证书（二）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果32 房地产估价原则一、合法原则1.合法产权2.合法使用3.合法处分二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理3.适合原理三、替代原则四、估价时点原四、估价时点原则五、公平原则1.假设当事人理性、精明2.换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代职业道德的要求1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务；3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。一、单项选择题1、房地产估价的合法原则是针对于（ C ）来讲的。A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ D ）进行评估。A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地3、（ B ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ C ）。A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ B ）时点的状态。A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C5、在建工程一般不可能出现（ D ）情形的估价。A、估价时点为现在，估价对象为现时状况B、估价时点为现在，估价对象为未来状况C、估价时点为未来，估价对象为未来状况D、估价时点为未来，估价对象为现时状况二、多项选择题1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ACD ）。A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德3、房地产的合法权益包括（ ABD ）。A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分9、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（ABCD ）四个方面依序筛选。A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性C、技术上的可能性 D、法律上的许可性三、简答题1、 何谓专业估价人员？ 考试取得房地产估价师执业资格证书,注册取得房地产估价师注册证书2、 对房地产专业估价人员有哪些方面的要求？扎实的理论知识,丰富的实务经验,良好的职业道德3、 何谓估价目的？一个具体估价项目的估价结果的期望用途 1)不同的估价目的源于对估价的不同需要2)不同的估价目的将影响估价结果4、 房地产估价人员应当遵守的职业道德包括哪些方面？1)不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2)应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务；3)如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；4)应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5)应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 5、房地产估价的原则有哪些？合法、最高最佳使用、替代、时点、公平6、房地产估价的合法原则包括哪些方面？ 合法产权、合法使用、合法处分、价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿7、最高最佳使用的标准是什么？ 法律上允许、技术上可能、经济上可行、能否使估价对象价值最大四、计算题1、有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。答：B地块相对于A地块的减价额=（200-50）2000=30万元2、有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。答：该建筑物的价值=房地价值土地价值 =30001000 =2000元/该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/第四章 市场比较法一、基本概念其他名称:比较法 市场法 市价比较法 交易实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法二、理论依据替代原理 三、应用条件（一）基本条件1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料（二）具体条件1、充分的交易实例资料2、资料具有相关性3、市场供求关系基本一致4、明确显示具备的条件5、资料必须详实可靠四、不适用对象1、非交易性房地产2、少有交易的房地产适用对象：交易性房地产五、市场比较法估价步骤：搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、交易情况修正 一、搜集交易实例（一）收集资料的范围1、按类似房地产交易的频繁程度定2、按房地产的性质与类型定（二）收集资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 3、成交价格、成交日期、付款方式 （三）收集资料的途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径二、选取可比实例1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够三、建立价格可比基础五统一（一）统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值 例题（二）统一采用单价 （三）统一币种和货币单位（四）统一面积内涵 （五）统一面积单位四、交易情况修正 （一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 （二）造成成交价格偏差的因素1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易 （三）交易情况修正的基本公式 一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ D ）。A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ A ）。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ B ）。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ C ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46665、在交易日期修正中，最宜采用（ D ）。A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率6、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ D ）的房地产状况。A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映7、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ D ）修正。A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ACD ）。A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ AB ）A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价3、房地产交易中的特殊交易情形包括（ AD ）。A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 4、类似房地产是指（ ABC ）等方面与估价对象房地产相同或相似。A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益5、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ABC ）等方面的修正。A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况三、简答题1、何谓市场比较法？答：将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。2、应用市场比较法的前提条件有哪些？基本条件1）充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2）有充足的、近期的、真实的房地产交易资料 具体条件 1）充分的交易实例资料2）资料具有相关性3） 市场供求关系基本一致4）明确显示具备的条件5）资料必须详实可靠3、试列出市场比较法的操作步骤。 搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础各项修正计算 求出比准价格4、搜集交易实例的内容包括哪些方面？1）交易双方情况及交易目的 2）交易实例房地产状况 3）成交价格、成交日期、付款方式 5、可通过哪些途径搜集交易实例？1）查阅政府有关部门的房地产交易资料2）查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3）扮装成欲购房地产的顾客4）参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5）同行之间随时交流、互相提供行情资料7、何谓可比实例？1）用途相同2）结构类同3）区域类似4）规模相当5）价格类型一致6）时间接近7）正常交易8）数量足够8、如何建立价格可比基础？ 统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位四、计算题1、将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价 A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5% B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款 C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款答：2、某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 3、某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。5、 某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价。6、某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。60001.051.0921.1251.1819140.4元/m27、需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。8、需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。9、有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。10、有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格11、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的使用面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。12 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。13为评估某宗房地产于2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2003年10月末。调查获知：该类房地产价格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%； 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。14某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。15、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。第五章 收益还原法一、概念 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 二、适用范围 有收益有潜在收益的房地产 三、理论依据 预期原理 四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化2、收益法公式成立的条件是（ A ）。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ C ）。A、 B、0 C、an D、求不出4、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ A ）。A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低5、收益还原法中，净收益通常是指（ D ）。A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益6、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ A ）。A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法C、该写字楼的实际收益 D、无法估算7、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ B ）。A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零8、还原利率=（ B ）+风险调整值A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率9、剩余技术是依据（ C ）价格。A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物二、多项选择题1、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ABD ）A、总收益的准确性 B、费用及扣除项目的准确性C、基准地价的准确性 D、还原利率的准确性2、在的情况下，采用市场提取法求取还原利率r要用到（ AD ）。A、试算法 B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法4、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于（ BD ）。A、有形收益 B、无形收益 C、正常收益 D、广告收益5、就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，应优先选用（ A B ）进行估价。A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、残余法 三、简答题1、何谓收益还原法？预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2、收益还原法的适用对象是什么？有潜在收益的房地产 3、简述收益还原法的操作步骤？1)搜集有关房地产收入和费用的资料 2)估算潜在毛收入 3)估算有效毛收入 4)估算运营费用 5)估算净收益 6)选用适当的还原利率 7)选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 4、公式的用途有哪些？公式用途：直接用于计算价格； 不同年限价格的换算； 比较不同年限价格的高低； 用于比较法中土地使用权年限修正。5、试列出净收益的计算公式。净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 6、净收益的流量类型一般有哪些？1、年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。 7、净收益流量如何求取？ 1）调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 2）调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；3）调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：8、还原利率的实质是什么？它与风险有何关系？ 还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同9、还原利率求取的方法有哪些？ 市场提取法安全利率加风险调整值法投资收益率排序插入法 10、何谓土地残余技术与建筑物残余技术？ 土地残余技术：利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值 建筑物残余技术：利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 四、计算题1、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格:A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:AB1、 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。 3、某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。4、预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。 5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？第六章 成本法一、单项选择题1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ B ）。A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论2、成本法特别适用（ A ）的房地产估价。A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ B ）成本作为评估依据。A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、房地产开发成本的增加（ C ）房地产的价格。A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ D ）+正常利税A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用6、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ B ）+正常利润。A、拆迁费用 B、建造成本 C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ C ）。A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧8、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ D ）折旧。A、物质 B、有形 C、经济 D、功能9、折旧求取的方法可归纳为（ C ）等三类。A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法10、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ C ）。A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断二、多项选择题1、建筑物的重新购建价格是（ BCD ）的价格。A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、全新的2、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ACD ）。A、指数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法3、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ABD ）求取。A、市场比较法 B、基准地价修正法 C、假设开发法 D、成本法4、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ABCD ）。A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用5、（ BCD ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋三、简答题1、 成本法的适用范围包括哪些？1）无交易、无收益的房地产估价2）特殊目的房地产估价3）特殊建造的房地产4）狭小市场上的房地产5）市场比较法中的修正计算2、 试列出成本法估价的基本步骤。搜集资料 ，估算重新购建价格 ，估算折旧 ，求取积算价格3、 新开发土地价格构成的项目有哪些？新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 4、 何谓房地产重新购建价格？重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。 5、 何谓建筑物的重置成本与重建成本？重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 6、 建筑物的重置成本与重建成本分别适用于哪些房地产的估价？重置成本：一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物 重建成本：有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等 7、 土地的重新购建价格如何求取？比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 8、建筑物的重新购建价格如何求取？（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（4）指数调整法 9、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 原因：经济折旧 ，物质折旧，物质折旧四、计算题1、总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（万元） 2、 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31（万元） 3、某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 1200500=60（万元）