深圳美达怡景花园房地产项目可行性论证报告.doc

深圳市布心淘金山“美达怡景花园”房地产项目可行性论证报告机密 深圳市布心淘金山 “美达怡景花园” 房地产项目可行性论证报告 项目策划：朱致钢中国注册房地产高级策划师二零零七年六月十八日目 录第一章：项目概况第一节：项目土地及位置第二节：项目主要经济指标第三节：项目位置及周边环境第四节：项目房型策划第五节：消群体分析第六节：市场价格定位取向第二章：项目开发成本及销售费用第一节：土地转让费用第二节：项目前期费用第三节：工程直接成本费用第四节：广告策划、销售代理、工程管理费用第五节：投资资金利息第三章：项目成本、销售收入、税收、利润分析第一节：开发、销售费用、管理及利息总成本第二节：销售收入分析第三节：税前利润第四节：销售税金第五节：税后净利润第六节：投资回报第四章：项目论证及结论第一节：项目第二节：投资分析第三节：财务安排第四节：销售市场及价格第五：结论项目可行性论证报告第一章项目概况第一节项目土地及位置 . 该项目位于深圳市罗湖区、东湖水库沙湾大道边，与现有的大型高尚住宅小区“湖景花园”一路之隔，项目占地面积为24205.8平方米，用地块编号为：HC/R96020，详细地块位置坐标，见红线图。. 项目土地来源深圳市规划国土局土地出让合法取得，土地手续完善。. 项目依山（布心淘金山）傍湖（深圳东湖水库），南临沙湾大道，西临布心东晓路，东临沙湾大道出入口；该项目用地是目前深圳市罗湖区唯一的一块天然园林生态待改商住用地功能用地，其未来的商业价值十分明显，周边环境非常优越，出入交通十分便捷。第二节:项目主要经济指标一、土地性质：出让二、房产性质：康乐设施用房三、项目功能：待改商住用地四、占地面积：24205.8平方米五、建筑容积率：拟报批1：5.5六、总建筑面积约：133132平方米七、商住比例：待定其中：商场： 平方米住宅： 平方米地下停车库： 平方米可售面积:商住用房：133132平方米八、建筑密度： %（待定）九、停车位：（待定）第三节项目位置及周边环境项目南望深圳东湖无敌湖景及草莓园、布心郊野公园、淘金山东湖网球场北靠新建高尚住宅“湖景花园”，东接沙湾大道出入口及生态山林区，西靠武警七支队东湖大队营部和布心住宅小区及天然生态山林区，业已成形天然生态高尚住宅区。第四节项目房型策划根据本项目位置及项目规模和建筑密度，依据深圳特区房地产开发的有关规定并结合市内房地产市场调研结果；大房户型主要考虑：以125平方米以上的四房二厅、五房二厅为宜；除裙楼商业用房外，其它小房户型考虑： 90平方米以下的三房二厅、三房一厅；70平方米以下的二房二厅、一房一厅等。户型比例：1、大户型：125平方米以上/户计算：约占销售面积的30%2、三房二厅：90平方米以下/户计算：约占销售面积的60%3、二房二厅：70平方米以下/户计算；约占销售面积的10%（见附表如下）户型比例70%60%50%40%30%20%10%0%百分比（大户型125） （三房二厅90） （二房二厅40） 楼盘类型为：多塔楼高层结构，裙楼考虑为商业用房，其商住比例1比9,总建筑面积暂定为：133132平方米左右。可售面积：住宅约11.98万平方米、商业用房13313平方米。行情对照依据为：“淘金山湖景花园”，一期数栋高层，去年初开盘后销售十分火爆，从推出到售馨周期为四个月。平均售价在15000元/平方米以上（2006年价格），目前，该湖景花园三级二手房市场的平均售价已达25000元/平方米；附件一：房屋设计比例 住宅（11.98万平米）商业（13313平米）100%50%0% 总面积：13.3万平方米附件二：淘金山湖景花园（高层） 单位：元26000240002200020000180001600014000120000 250002007（1-7）2006（6-12）2006（1-6）2006（1-6月） 2006（6-12月） 2007年（1-7月）第五节消费群体分析据调查：深圳市平均每年接收外地大学生及外来高级劳务工在110000人左右，其中90%的新进深人员均为自行解决住房，使深圳市区房屋销售及租赁业行情看好：1、有一定闲置资金的外来投资者（含港、澳、台胞）和在深成功人士：购房用于出租，直接进行物业投资者估计占60%。2、白领：长期租住农民房，私密性、安全性、自由度均不能满足需要，此类人士需求的购置者估计占10%。3、年青大学生及外来高级劳务工：一般来深工作数年以上，初次及二次置业的占该层面购房者约占30%（见附表如下）:购买人群比例百分之比第六节市场价格定位取向目前本市特区内，位置较好二、三类区域（南山、盐田）规模大、档次高、环境好的高尚楼盘，售价高达18000至25000元/平方米。本项目地处罗湖区东湖水库自然生态区，因而在居住区域上占有绝对优势，有关项目收购成本、用地功能变更、补交商品房楼面地价、建造成本等将在其它章节中测算。本项目经严格测算，未来房屋售价将在23000至30000元/平方米之间，综合起价按23000元/平方米作为保守售价。（见附表如下）:年度销售价格300002000015000100000 单位：元 2008年 2007年2007（1-6月） 2007年（6-12月） 2008年（1-7月）第二章项目开发成本及销售费用分析第一节：项目公司股权收购及土地取得费用合计约：1.47亿元人民币1、土地转让款24205.8平方米6000元/平方米=1.45亿元2、项目公司股权转让费：工商、税务、审计、律师等约：200万元。深圳市政府近年投放市场土地转让价图表：深圳近年土地转让价示例80006500500040000 单位：元7500650045002006（1-6月） 2006年（6-12月） 2007年（1-6月）第二节：用地功能变更协调费及商品住宅地价补偿费约为：1.62亿元人民币1、用地功能变更协调费约为人民币：500万元；2、商住地价补偿费暂按1180元/M2计，总额=1331321180=1.57亿元；第三节：项目前期费用：1663.8万元人民币 1、临水、临电、道路、围墙、临设按建筑面积计：133132平方米30元/平方米=399万元2、规划、方案、图纸设计费：133132平方米35元/平方米=466万元3、勘探费用：133132平方米12元/平方米=160万元4、监理酬金：按预估造价：3.06亿元1%计算，约=306万元5、各类报建、报批规费：133132平方米25元/平方米=332.8万元第四节：工程直接成本费用：28090元人民币 1、桩基、地下室、基坑土方工程： 133132平方米430元/平方米=5725万元2、主体土建工程：133132平方米980元/平方米=13047万元3、水、电、消防、智能、电梯：133132平方米480元/平方米=6390万元4、装饰、安装工程：133132平方米120元/平方米=1597万元5、环境、绿化、道路：133132平方米100元/平方米=1331万元第五节：广告策划、销售代理、工程管理费用：5654万元人民币 1、广告、策划费用：33.28亿元1%=3328万元2、销售代理费用：商住用房133132平方米25000元/平方米0.5%=1660万元3、工程管理、行政费用：133132平方米50元/平方米=666万元第六节：投资资金利息：7162万元人民币 1、投资额度及周期首期投入土地资金3.09元亿元，周期24个月第二期投入开发资金28090万元，周期18个月2、投资利息：7191万元（1）30900万元8%2年=4944万元（2）28090万元8%1年=2247万元第三章项目成本、销售收入、税收、利润分析第一节：项目开发、销售费用、管理22625万元人民币； 1、土地成本：14700+16200万元方米=2321元/平方米2、前期及监理费用：1663万元133132平方米=125元/平方米3、工程建安成本（含0000地下室）：28090万元133132平方米=2110元/平方米4、广告、策划、代理、管理费用：5654万元133132平方米=425元/平方米5、利息费用：7162万元133132平方米=538元/平方米6、合计综合单位开发成本（含销售广告费用）：73469万元133132平方米=5518元/平方米；第二节：住房销售收入分析：销售总额约：332830万元/人民币；1、按每平方米建筑面积销售均价：25000元/平方米计算；即：可售面积133132平方米25000元/平方米均价=332830万元/人民币；2、地下室车位收入未计在其内；第三节：税前利润：332830万元73469万元=259361万元第四节：销售税金： 1、营业税：332830元5.2%=17307.16万元；2、所得税：（332830万元-73469万元-17307.16万元）15%=36308万元3、土地增值税：增值额：332830万元（73469万元+17307.16万元+36308万元）=205745万元土地增值税：205745万元20%=41149万元第五节：税后净利润259361万元-94764.16万元=164596.84万元第六节：投资回报（静态分析） 1、投资回报率：332830万元73469万元=453%2、总投资资金利润率：164596.84万元73469万元=224%3、实际投资利润率：164596.84万元58990万元=279%4、自有资金投资利润率：164596.84万元30900万元=532%5、项目投资税后净利润：164596.84万元；第四章项目认证结论本案经全方位测算： 一、项目：用地来源清楚，法律手续齐全，位置优越、周边环境景观开阔、生活配套设施齐全，居住环境好及商业价值较高，升值空间看旺。二、投资分析：本项目全部开发建成总成本：73469万元，其中：土地费：30900万元（2321元/）；建安费：28090万元（2110元/）；合计58990万元（4431元/）。而销售保守计算，332830万元（25000元/）每平方米物业市值差额高达20569元/占销售市值的82%，即本项目物业市值抗风险能力达82%，销售市值抗风险能力达77%，当市场下降77%时项目尚能保本。按照目前深圳市场楼市走势，特区内土地紧缺，房地产市场向旺，楼价上升空间较大，有望在本项目建成时市场楼价上升15%增值49925万元，除税后利润增加43542万元，届时实际投资利润率可达352.8%即：208139万元。三、财务安排，按深圳银行现行资金存款量比贷款量大1.5倍，各家银行存款多，有35%的存款资金无法贷出去。因而，本项目当项目公司股权收购确定且用地功能获批商住用地并补交商品房楼面地价款、签订商住用地土地出让合同后，建设资金可通过各大银行贷款或找合作方解决是完全可行