房车露营营地项目可行性研究报告.docx

房车露营营地项目可行性研究报告投资建设单位： 年 月 日目录1、项目背景1.1宏观环境1.2基础条件分析1.3项目发展前景2.市场分析2.1国外房车露营概述2.2中国房车露营地发展现状与趋势分析2.3发展房车露营地的意义2.4房车露营地建设的商业机会分析2.5鄂尔多斯市房车露营发展现状与趋势分析2.6房车露营地的市场空间2.7房车露营地行业市场分析2.8房车露营地的同业竞争3、项目概念3.1房车露营营地的概念3.2国外房车露营地的发展状况3.3房车露营营地的主要类型4、项目发展战略与发展策略4.1发展战略4.2发展策略和区域布局5、规划原则与运营理念5.1功能划分应遵循的原则5.2房车露营营地的运营理念6、汽车露营营地的可持续发展与环保问题6.1可持续发展的概念与制度约束6.1.1可持续旅游发展的概念6.1.2生态文明与环境信托6.2汽车露营地与环境保护6.2.1汽车露营营地的环保措施7.项目开发的必要性7.1社会效益7.1.1城市区域功能的提升 7.1.2、提供更多就业岗位 7.1.3、增加鄂尔多斯市财政税收7.2经济效益引言在中国，房车露营营地还是一个崭新的事物，但作为汽车工业和高速公路快速发展的产物，随着中国经济持续、高速健康的发展，随着人们出游和休闲度假意识的增强，已经拥有广阔的市场空间。随着鄂尔多斯市人民政府、伊金霍洛旗政府将发展汽房车露营营地作为重要旅游工程促进实施。房车营地必将成为鄂尔多斯市体育休闲旅游发展的一道亮丽风采。1.项目背景1.1宏观发展环境据有关统计资料显示，十多年来我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。从1994年起，旅游人数年增长率都在6%以上，旅游业收入年均增长20%以上。旅游业作为国民经济新的增长点地位，不断得到巩固加强，如此高的发展速度在也是世界罕见的。因此，世界旅游组织的预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。目前，我国居民的出游方式也在悄然转型，正由传统的观光型向休闲度假型转变。休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。众所周知，发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。第一，是有钱，有支付能力。第二是有闲，既有旅游的时间。随着小康社会建设的全面推进，经济社会的持续发展和文明程度的全面提高，我国公民可自由支配的收入大大增加，旅游已成为大家满足温饱之后的一种新需求。特别是经济发达地区公民的旅游形态开始向休闲度假旅游转化升级。二是我国已经形成了较为完善的休假制度的实行，标志着制约休闲度假旅游的“有闲”问题也将逐步得到解决。它不仅使我国节假日的分布更合理，同时使广大居民得到更多休闲和出游的时间，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系。从节假日的总天数看，全年法定休假日达到115天，已接近西方发达国家的水准。尤其是法定的职工带薪休假条例出台，机关部门、企事业单位强制实行休假制度，会激发更多的工薪阶层加入到休闲旅游队伍中来。1.2基础条件分析星罗棋布的交通网络和为之配套的各项设施让人们觉得世界越来越小，出行范围比之前扩大了若干倍。鄂尔多斯市作为西北地区的核心区域有多条高速公路和铁路途经于此，如东西走向的G18荣乌高速公路，南北走向的G65包茂高速等。作为房车露营营地发展的另一个基础条件的汽车工业的发展也迅猛异常。同时，截至2016年底，鄂尔多斯市机动车保有量已达到542859辆。 “按照60%为私人汽车的估计，私车保有量也在325715辆。1.3项目发展前景随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，再有了一定的旅游经历之后，更渴望身心测底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游一趟要登上新的台阶，就必须进行产品结构转变的革命，不断推出新一代的旅游产品，以前国内的“双休游”或“黄金周”旅游很大程度上还是单纯的观光旅游，今日的“小长假”制度使真正意义上的休闲度假旅游已经开始萌动。假日旅游经济的快捷发展已经达到政府、企业和旅游者都感受到了它的无穷魅力。现在，我国每年节假日天数以达到115天，带薪休假制度相继出台，这为度假旅游发展提供了前提条件。休闲度假旅游不但是未来中国旅游的重要补充，而且还是中国旅游发展的后劲所在。度假旅游市场业已形成一定的规模，都市周边的周末短期度假和节假日度假以初成雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转型。根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况，有关专家指出度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。顺应这种发展趋势，利用连锁品牌开发针对特定休闲度假市场的生态保护房车露营营地，将会是一个极具市场潜力的发展机会。2.市场分析2.1国外房车露营概述人类露营的历史，是无比悠久的，是和人类的产生相伴相生的。人类学会建造房屋，开始群居后，逐渐远离了露营。后来，偶尔又再露营，多是因为旅行误时、行军打仗等无柰之举。人们以游玩休闲为目的所进行的露营的历史，大概可以追溯到欧美国家工业时代初期。人类进入工业化时代后，社会竞争激烈、工作繁重，生活紧张、身心压力大、都市喧嚣、环境受到污染。所有这一切，都使人们产生了重返自然、重返悠闲生活的心愿。受这种回归自然心理的驱使，闲暇时，人们开始了露营休闲生活。汽车出现后，因为其快捷、灵便、载重大，使人们逐渐将其利用到露营之中，从而，驾车露营的历史随之展开。 专门的制造类似房屋的车辆，又是人们希望更完全重返自然生活的自然延伸。有什么能比这种图景更有诱惑力呢？车就是家，家就是车。车动家行，随时把家安在一个风景如画的环境里，随时把家移往下一处心仪的胜地。房车出现后，随着数量的增长，其露营地也应运而生。 1920年前后，美国的露营爱好者在自家的后院里开始制造简单的木 制小屋，把生活用品放在里面，并装上车轮，然后接在福特T类型车辆的后面，拉着这个原始的拖挂车就上了公路，就将家的概念移到了公路上。19201930年间出现了早期的露营地“罐头客营地”。随着社会技术，生产力，以及人民生活水平各方面的提高，露营业逐渐发展成为了目前我们所知道的“旅行房车（又称“露营车”）”、“汽车自驾旅行”等等十分流行的休闲方式。目前，全欧洲有近五万个房车露营地，美国的房车营地超过两万个，日本有超过一千个房车露营地，在台湾已有118个国际标准的汽车露营地。每年夏季，几乎每个露营地天天爆满。这充分预示了中国房车的发展前景，也兆示了房车营地的广阔发展前景和庞大需求。2.2中国房车露营地发展现状与趋势分析近年，逐渐进入工业化时代的中国，也同样伴生了种种时代问题。人们一样产生了重返自然的渴望。汽车旅游露营也随之出现。中国入世后，约有3000多万外国人来中国工作和生活，他们对中国露营旅游的发展也起到了推波助澜的作用。中国有车族的迅速增长，为中国汽车露营运动的发展提供了广阔的前景。但是，我国目前还没有一处符合国际标准的房车露营地。2.3发展房车露营地的意义发展房车露营运动，对创新中国人的生活方式，引导消费新潮流，拉动经济增长，优化国民经济结构，改善经济发展质量，有着积极重要的社会意义和经济意义。而要发展汽车露营运动，必须有充足、高质的房车露营地作为后盾，作为后勤保障。只有具备了众多的、完善的房车露营基地，才能解除人们购置房车、驾驶房车外出的后顾之忧。因此，房车露营地建设事业，对我国房车露营事业的发展，对我国人民的生活方式革新，具有举足轻重的重要作用。参与者，功在国家；利在自家。2.4房车露营地建设的商业机会分析这是一项非常有前途、充满潜力和机遇的事业。目前，房车露营地建设在我国还是一片待开发的处女地。除为数极少的简陋露营地外，国内还没有符合国际露营地标准的宿营地。以致多年来，很多国内外游客开着自家的露营车，在国内遇到无宿营地服务，车辆无上下水及电源，只能将车辆停在宾馆院内，人员住宾馆客房的尴尬局面。因此，房车露营地匮乏，是制约我国汽车露营运动的瓶颈，也是我国汽车露营工作的重中之重。目前，在台湾已有120多个国际标准的汽车露营宿营地，在欧洲有5万多个大大小小不同等级的露营宿营地。在美国亦有大小不等的露营宿营地2万多个。为此，汽车露营宿营地的发展建设在我国就显得尤为重要。我国汽车露营运动的起步阶段，就是注意学习国外同行的成熟经验，注意与国际标准接轨，高起点、少走弯路，建设高质量的汽车露营地。2.5鄂尔多斯市房车露营发展现状与趋势分析鄂尔多斯市的自驾车旅游，在全国一直处于领先水平。在鄂尔多斯市各大旅游景点都有大量自驾游车辆。除了为数众多的车辆来自华北地区，也不乏来自四川、东北等遥远省份的车辆。除了外来自驾客，本地有车族也颇爱自驾露营生活。由自驾车派生的露营及相关娱乐正在成为鄂尔多斯人炙手可热的一种新的休闲方式。数量庞大的自驾车旅游人群，为鄂尔多斯市带来了丰厚的经济收益。但是，因为鄂尔多斯市目前还没有一家哪怕是最简陋的房车露营基地，因此，不少自驾游客也只是把鄂尔多斯市作为一个过站，匆匆而过，没有停留过夜，住宿消费。这不能不说是一件憾事！2.6房车露营地的市场空间目前，自驾客对房车营地的需求，十分急切。随着经济的发展、私家车的不断普及和自驾车活动的不断深入，房车露营地的需求，也会变得更为迫切。人们对使用汽车做代步工具，出行吃农家饭、睡农家院已不感到新奇；对旅游旺季来临时拥挤的交通、人满为患的景点已感到疲惫。人们已开始追求那些既山清水秀、亲近自然，又有相应的服务设施、安全有保障的地方。汽车露营地恰恰满足了人们这样的需求，引领了自驾车发展的方向。露营休闲及文化的发展在我国会成为人们继跟随旅行团旅游后的又一次旅行浪潮，其形式也必然会由简单的在野外过夜向视觉、精神、美食享受上转变。因此，鄂尔多斯市的房车露营地，不能只是简陋的营地，而应是设施齐全，服务配套，综合性、高标准的房车露营地。鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司计划在鄂尔多斯市建造的房车露营基地，集餐饮、住宿、休闲娱乐、会议于一体，建成后，将是一处高标准的房车露营地。2.7房车露营地行业市场分析随着经济发展，人们收入的增长，使得人们的旅游消费意识增强，尤其是中短途的旅游休闲场所，成为人们的出游首选。而目前在鄂尔多斯市还没有距离市区这么近的房车露营地，它的出现，必定会受到各界人士的热烈追捧。有一个可以自由移动的家，到处可以停泊、补充给养、水电，可以与青山绿水为伴，不用再住宾馆客房，这是许多人的愿望。目前，国内自驾车出游方兴未艾，房车一族数量也在呈几何级数增长。随之而来的，就是对房车营地的渴求。目前，自驾车游客驾驶的车辆，因为缺乏房车营地，而只好停在宾馆的停车场，人只好住进客房。而宾馆客房、停车场的收费高昂。因此，中国房车一族对房车营地的需求十分迫切。2.8房车露营地的同业竞争房车营地项目，目前在鄂尔多斯市还是市场空白，在国内也只有零星经营，不成气候，不成规模，不构成竞争威胁。而且，鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司又与目前国内最大的从事房车营地经营的公司建立了战略合作关系，使公司的业务发展有了可靠的经验助力。3、项目概念3.1汽车露营营地的概念“房车露营营地”是指在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的健身休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养及维护等，是满足现代休闲、运动需求的体育运动和休闲度假的基地。由于房车露营营地提供的大多是参与较强的活动，满足了人们在紧张工作之余，远离喧器，返朴归真，放松身心的需求，因此，深得自驾车旅游爱好者的喜爱，在我国，它实际上是度假旅游和群众体育运动结合的产物。在我国，房车露营营地尚处在启动期，房车露营营地运营性质尚未确定。在现阶段体育事业市场化的背景下，把综合了体育健身与休闲度假的概念房车露营营地作为商业计划来开展，将有利于房车露营营地项目建设的推进，以满足迅猛增长的自驾车旅游需求。3.3汽车露营营地的核心产品汽车露营营地产品主要是指各类汽车露营营地所必需提供各类产品和服务，主要包括以下几个方面：餐饮类经营产品：“靠山吃山“，食品要具有地方风味、特色。菜式必须要”天然“和”实惠“（免除不必要的装饰和造型）固定菜单，按照不同的季节调节。经营方式：联合经营经营规模：常规餐位在 之间（平日）；最多餐位 （周末）投资规模;约 万元住宿类经营产品：1.房车，内部清洁舒适。2.配套建设星级酒店经营方式：自营经营规模： 投资规模：约 万元租赁/服务类经营方式：承包或自营 建议自营餐饮、炊具、炉具、保温桶、锅、勺、碗、碟、桌、椅、伞、电话帐篷、睡袋、吊床、床垫、防潮垫、防蚊灯、照明工具，越野单车、电瓶车，各类垂钓用品、椅子、阳伞、登上器械、飞碟、球类、对讲机，汽车护理、加油、美容等。提供电力、纯净水、煤气等租售服务商业类经营方式：承包/自营旅游纪念品、土特产旅游休闲产品、所有RV用品（包括部分租赁类）方便食品或半成品、调味品、燃气、木炭等，驾车外游用品，如汽车的载物架、单车架等。游乐类经营方式：承包/自营专门的交流活动场所，草原各项娱乐项目，各类室内休闲娱乐设备，各项户外体育竞技项目，晚会、烧烤，体验自然（播种、采摘、收割、钓鱼、园艺），营地周边的探险活动草原行、沙漠行、散步小径，露天电影，野外求生知识讲授。4.项目发展战略和选址策略4.1发展战略房车露营营地在选址时就要求处于有一定门槛市场的区域，而且其区位也距离中心城市较近（ 分钟）车程。房车露营营地开发的环境要求该地域要具有较好的自然环境，由于房车露营营地的可持续发展策略和特有的运作方式将使这些环境得到完好的保持。由于房车露营营地建设需要基础设施，要求水、电、路可以直接通达。4.2选址策略和区域布局房车露营营地项目地址的选择与合作投资洽谈，将主要从以上四个角度来运作。不同的选址资源定位策略，其核心目的只有一个，就是保证房车露营营地的建设以最低代价尽快实施。常规资源主要表现符合房车露营营地项目选址的三大前提条件即区位、环境、面积三要素条件合适，其合作对象比较广泛。交通资源主要是指在高速公路经济圈内建设汽车露营营地，从而与同一区域的汽车露营营地有机相连，选址核心是每隔200-300公里左右设置一个，投资经营模式主要为独资、合资和合作三种，合作对象应该根据不同的类型选择不同的对象。战略资源主要是指地方政府划出的大片区综合开发土地资源，其主要表现方式为观光，农业用地、景区用地和闲置土地等。嫁接资源主要是指充分利用现用专有、专营、私营资源的合作发展。根据目前我国的经济区域经济发展水平的不同，主要对象为水库管理、国有林场、自然村庄、大型农场等。在选址策略上将根据下图所示重要区域布局，立足与鄂尔多斯市，建立房车营地运营中心，进行四大营地圈，四条延伸路线建设。在此基础上组建覆盖全国的营地建设与运营联盟。5.房车露营营地的规划原则与运营理念5.1功能划分及项目详解5.1.1功能划分应遵循的原则1综合原则适应目标客户是中产阶级的消费特点，把握他们需求，建造出符合度假需求的汽车露营营地。2 .弹性原则在构建体系的同时，预留弹性空间，注重汽车露营营地未来的可持续发展能力。3.特色原则创意中要突出核心产品的技术含量，突出特色，并注重游乐项目可参与性和受众的广泛性。根据国外营地建设的经验，考虑到基本国情，使汽车露营营地必须突发出安全、方便、自然、清洁、可参与性强等特征。同时根据地区位的不同有独特的发挥。体量上中等体量; 容量上中小容量； 价位上中高价位；汽车露营营地总体项目选择需要把握如下原则：档次上中国档次;品质上高尚品质； 特性上独特新颖。5.1.2功能划分营地功能区存在以上主要区域：服务区：本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能，包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区宗旨是让游客觉得方便、实用、体验野外之间的感觉。营舍区：营舍区是一个富有特色的区域。它以房车为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间。木屋区：在营舍区背风、安静区域建设，在充分考虑自然和环保条件的前提下建造木结构的木屋，俱乐部会员露营者可以在这里休憩、交流。帐篷区：在营地相对开发区域设立，游客可以租赁营地帐篷或者自驾自带帐篷。情趣营区：可以根据地形、地貌特点选择搭建有情趣的棚屋、窝棚等，体验到真正野外生活的情趣和欢乐。休闲游乐区：这是主要公共娱乐活动区域，在这个功能区，每一个带来的人都可以在其中找到他的乐趣。如草原竞技项目、徒步越野、游泳戏水、垂钓等。体验区：农业体验区、养殖体验区，特种本地植物观光区。拓展活动区：该活动区实际上是包含在休闲娱乐区当中的，但他是根据每个营地特殊的地理、人文、环境等各方面因素而设计出的最精彩的一部分功能组合。以上项目的具体功能区划分的简要地图和营地概念图如下：5.2汽车露营营地的运营理念我们将汽车露营营地经验理念归纳成五个方面，即：安全在外露营，安全是最重要的，它包括游客的人身安全、财务安全、经营环境的安全、周边环境的安全等。我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。方便露营的环境要古朴、原始、自然。但在生活上我们要尽量向客人提供家一样的方便。这点在发展营地的初期尤为重要。自然我们向游客提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境。这里的一切（包括人工的物品在内）看上去都与自然环境非常协调。清洁我们要向游客展示：在最自然的环境下我们如何保持清洁的。这也是我们管理制度健全及严谨的最好诠释。环保我们的宗旨是要对环境资源进行保护性的开发，更重要的是传递一种环保的理念。作为工业化产物的汽车同样可以与环境和睦相处。6、汽车露营营地的可持续发展与环保问题6.1可持续发展的概念与制度约束6.1.1可持续旅游发展的概念目前关于旅游事业的环境保护与生态文明的讨论非常热烈，但由于其本身尚处于实践性探究阶段，其概念和理论尚无统一结论，世界旅游组织顾问爱德华英斯基普的定义比较权威：“可持续旅游就是要保护旅游业赖以发展的自然资源、文化资源、其他资源，使其成为当今社会谋利的同时也能为将来使用。”国内专家综合国内外各种概念，得出一个比较完整的定义：旅游业的发展与社会经济、资源环境和谐发展，不仅要满足旅游者和当地居民的生活、文化、精神、享受性利益和需求，而且要保证和增进人类社会未来发展的机会，从而使全球的生态体系、各国民族文化、人们的生活质量保持完整性、多样性和有序性。6.1.2生态文明与环境信托环境资源满足人类目前和未来需要的能力是有限的，这种限制体现在旅游业中就是环境承载力，即一定时期，一定条件下某地区环境所能承受的人类活动作用的阈值。我们必须强调和关注本代人之间、各代人之间应公平分配有限的环境资源。当代人度假需要的满足不能以度假区环境的生态破坏和恶化为代价。当代人不为满足自己的旅游需求而损害后代公平利用环境资源的权利。在实施路营地过程中，管理者、监管者应当确立一种对社会、对后代、乃至对于其他生物的环境信托责任，确保对环境最大限度的保护，确保环境系统的安全。6.2汽车露营地与环境保护6.2.1汽车露营营地的环保措施随着科学技术的发展，人的足迹已经踏遍了地球的每一个角落。现代化的设备设施促进人类文明发展，但是各种工业污染、废水污染、废气污染等对坏境的破坏越来越严重，已经威胁到人类自身的生存，全人类已经将生态环境保护放在首要位置。露营营地建设必须坚持环境原生态标准：营地用地范围内保存完整的生态系统营地规划和设施建设不破坏地表、不改变地貌，不改变森林植被等生态环境和生态系统度假设施木屋采用木结构、架空设计，不破坏地表和土壤生态；营地绿化与美化采用当地植物，防止外来植物带来环境破坏；木屋建筑材料原生态：材料：全部原料为松木，拒绝劣质原料纹理：表面纹理自然清晰，反对人工上色，保持原木自然风格装饰：漆底不加腻子，不用补板，呈现真实与自然。持久：表面处理采用新技术，不皱不裂。原生态食品：不使用化学杀虫剂;减少或者不使用化学洗涤剂；垃圾无害处理：营区内无垃圾生活垃圾无害化处理在利用化粪池通过生物处理，对环境零排放化学电池集中回收、处理更多的使用太阳能源尽可能使用生物能源7.项目开发的必要性7.1社会效益7.1.1城市区域功能的提升 鄂尔多斯市旅游生态资源丰富，主要吸引游客的也只是当地的自然环境和生态环境，其他旅游娱乐设施以及相关配套设施相对落后，大大影响了游览人数，使本地区的旅游业发展受到了制约，此项目的建成不仅可以为游客提供本地区特有的生态人文景观，而且还为游客提供了现代科技与生态环境相结合的一个以娱乐与休闲于一体的大型房车露营营地，为本地旅游产业的可持续发展起到了重要作用。近年鄂尔多斯市在发展“文明城市”概念的支撑下，城市建设已经在向先进发达城市靠拢。这意味着鄂尔多斯市将更加提升自己的城市地位。本项目拟位于交通极为便捷的城区边缘地块，是一个绝佳地区。由于地理位置关系，完全有理由建设房车露营营地。根据市场调查，目前居民居住集中地以及城市休闲集中地侧重于鄂尔多斯市中心城区。并且由于集中人口过多，各种游乐配套设施已经显得比较落后，无法满足人们更高的