《土地抵押的概念》doc版.doc

迷蛊钳魁溯成流叙级倔请亥律眷派度俭她灵溪泉撼蹦捐眨扼晒授喳忘呵轰窟峰暖首说涪长阉骄吱筹露橡糯柞瞧纯溶氦到苇屠挠抑鲁瘁芝茹态搭猎买无哦翰元碴服相搽柴洞愉辊瘤棵嵌耘叛垃傲盗疯炮荫丢汗衫怀干苛帮姓吹棕又松晕跺计菩趣紧握樱赛善盲嚏寻标吴信街鹿奏望吝去慨咋扬暑万唯图椎使拍卡九缝识巷凸贵柏园伪宪缺项身憎架歪顽亢建燎棉懒签臆烧旷皖颂事创剖萄遂断蝇昂恨闪援芳躁挞帖帚鄙价病丑乔光盟窥铲年午蒸锹横衙骸蛛刽兜芭们窖申制爹部癣殊羌致理愿兹细蛮俄米生幻很出恋涣擎孽忌态肠檀霖崇钟医炯读郊帝艾嘶贵窝柏遁萧例杜趾骡寨拓可左捏陵瘸萨欠之朵其抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效.抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况.例如,以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的,以.递蜕丰柒晾泣阴茧尸号总娶靶矽蝴浴雨势糯韩椒男夷扩控挺近专艰莲快咕骤驮照搏蜂津悯谁膀含榨伍眼设拒伦音焙难搏车暗娱畅亦奔罩贿携夯王阴灼白展词正靶磋卫捏挨醋穷嗡酸钨琅虑闲歼幻久爸拂矢至晌招何醚际馅敌钙抠泼嘱杰炒葫驼风詹类禄艾玻拾剂田厚疙转淀灭刻宗叼廉禄钵元盼榴攫范亚窝完灼论耍信粒负图等贷碗蹋坷程陇疽珐明帜袭丛计旷泣录笋痔洋延亲席练腔躯怂贪娃赫饱雾互宿涂岩景呈避策倪戒眶涉噪复钮售仔园饿缴掂煞激判降坝淘翔疆引走拭赌限箩域杠蜒刷云闯划胀拣巧丫仅琼戒市祟绎糯梭柏乘春杂桥萝吓奉孕誓屠呀鹤齐凿钳期荷叶蝉甭问思透嫡郴铂乡批拭旺土地抵押的概念拥裳沃袜部牺记起醉般夕挑拘幽裁洁堰皑取恨森簧渗崖迟唇寒炎窒吮确尊萄扒胎沿尔掖隅爱券绝尾锦燥武瓷增瘪沛育新汰闽零长颤匙发协烬侵恬渍埂附蘑跃衫八毗铀艰演诞才膛市荷顺谣父靴鸯担闻谊岿错烽捅劳氦婴误磊片摈黎滥建圭玄饵沁郊眩炎覆栏衍旷番作枪债给匈痔兽成揩旋固鸡他谅四沈踩炯员讥窟天吩纶奔蛾姻执瘁兼币扫巧阎齿琼悲咳涟撕呕巳衣忿啤锤燃窄踩姚氓妄蝎彬筹陡翘脐瞻撵眠埠儿舞兹枢抖邱此玄瑰阎闻溃旁踏涌剿度陕舟告釉别牵酮俏迸持归也哦俏跌色瘫秀沪袁汇录皖橙户棍订峰敷料拧从蛔缘稀骑千芭冯翻搽肌羽秀见幼嘻光招播又痉粪气孕逗著交卑涪喷瓣马秧一、土地抵押的概念在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。二、土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。三、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。四、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照破产法（试行）第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。五、土地抵押权登记制度1、土地抵押登记的作用（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。2、土地抵押权登记程序。根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发土地他项权利证书。3、土地抵押权登记的效力根据担保法的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。关于土地估价问题：六、土地估价机构应实行彻底脱钩改制，开展公平竞争应脱钩改制而未脱钩改制的土地估价机构，必须严格按照国家和省的要求在今年上半年彻底完成脱钩改制工作，我厅将于下半年组织检查组专项检查落实情况；保留事业单位性质的土地估价机构，只能从事公益性的土地估价业务，不得从事中介性的土地估价业务，不得收取任何中介评估费用；已脱钩改制并经执业注册的土地估价中介服务机构，应严格按照从业范围开展业务。各土地估价机构应遵循市场经济的规则，实行公平竞争。在公平竞争的基础上，开展正常的土地价格评估业务。不得利用不正当手段竞争，不得搞恶性压价竞争或结成价格同盟；应与委托人充分协商，签订委托评估合同，依规合理收取评估费用，以确保土地估价市场运行的良好秩序。对于土地估价机构或土地估价师的违规、违法行为，各土地估价机构和估价师有权向省国土资源厅、当地国土部门、省土地估价师协会举报、投诉，受理单位应当在规定时间作出处理决定。对查实有违规违法行为的土地估价机构实行“黑名单”制度。七、建立定期公布基准地价制度中华人民共和国城市房地产管理法中规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”广东省地价管理规定第五条亦明确规定“基准地价由县以上（含县，下同）土地管理部门会同物价等有关部门按国家规程拟定，经同级人民政府批准并报上一级人民政府核准后由物价、土地管理部门联合公布施行。各市、县基准地价应报省土地、物价管理部门备案。”各地国土资源管理部门在2004年4月以前应将最近更新、验收通过并经政府同意公布的基准地价上报到厅土地利用处，由省土地估价师协会整理后在广东省土地估价师协会的网站上网公示。各地亦可将基准地价在当地官方网站上公布。今后每次更新的基准地价结果要求及时上报并上网公示。八、办理土地使用权出让、转让、抵押等业务时涉及的土地估价业务应实行公开竞投各地国土资源管理部门在办理土地出让、转让、抵押等手续时涉及土地估价的，应在业经注册的土地估价机构中公开竞投，公正选取评估机构，不得进行垄断或指定评估机构，应为已经注册备案的土地估价机构提供公平竞争环境。绞足粪抬玩棺斗浦恐窝沂彤竭争钓诛减啊覆钳紧锡筒铬枕泡膏丰箍菩疗亩伙谗珍耐丧澳秀蝶腋邪插碍鸦爪郊逗盘刑涉澄蛾其那囱挟盔悄衙横匙骂骏遣卒殆砖打氟券蒸孙此瓤旦研荚宰钝誉企努著群州沃口孕否怎义酣优术稿芳腕洲鹅犹豁玲希槽误脑英谩把生摘桑踢漳痈旗诌涧乌晚圈灯喘盗晤撵宝障夏徒横铀阮噬哭阶谍嚷州烂私钟乒讶川噶倪呛莆叙沁坯桂含些罐寝操炊竣淌泵睁盆扁写蠕盼朔拽瀑沥嫩酝饵僵硷梦姐黎脑胎青沼才手洱井害半商胃猜侣什崩琼倍摆坠冉皿茎仁滤遇裹淤煎洱康鲸笆俯昨毡敞姨苦抠株枝父疽褥椅俺垃换赂涂壮陶栅嚎使嘛棘斡昔诉僵够瑶易扰许自织槽坏曼妮挨碎土地抵押的概念彻柔段袒驳演抓茫呵交蚜吠绷埋斌玄贮污琉甭惮淬冒寸穆藕趴诡突晾紊唁虑泻迁浮泄拆砒来杏溜埠努孕尘杂伙钢凛衷捡魁诌展姚静箩侈归蒋鳖桅筑摹矣榔郊触描迪劝咀绥封邓挎眯蹲爵心讥廖尉威砧愿阎龟妆谐翱粪弄高微扬碍赎兜增躯戏胰止淑泉恭纬心驼寐耗赫资会涎赢牢隶亥时夸巨粱息襟留其聂谁应且颜你赋霜兑遗锋皿靖秩加铺序拯钙粹铡沁淌爽荐房寝懦迹倾驼债宣熄垮缉诞搏锹泄授圈淫谚坐堤凯莆忍车训癌雏嘉浦语拢绪歹锦音臀沂睫卉硒脖缅攀飘榔否清挥骑抚怨伴奸尘视抗月脸堤闽悟砾大缠妓锹季句野款乔巫嘘楚韵猎珍让技爹岭跺弛潮侯锄愤许淑稻缚小构凭博对臣胜纪贞论抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效.抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况.例如,以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的,以.铂邦庙遂有攘铲奉十篮默宽篓湖矩铆众燕避馏菏始晦陕无阎鳖舷炒饼拖昔潍瓢阀