商业物业租售运营机制.doc

商业物业租售运营机制目 录 页 码前 言 3第一章 商业物业经营组织 3第一节 商业物业经营的含义第二节 商业物业经营机构第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批 6第一节 前期论证与规划设计论证第二节 租售规划制定与流程转换第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批 8第一节 租售营销方案制定与审批第二节 单元售价的制定第三节 单元租价的制定第四节 阶段性价格调整及制定促销措施第五节 制定商用物业租售付款方式第四章 商铺/写字楼面积计算与编号 19第五章 宣传推广与营销费用的制定与审批 20第一篇 商业物业的宣传推广工作指引第二篇 商业物业营销费用预算管理办法第二节 预算编制及评审小组第三节 年度预算编制和审批流程第四节 月度预算编制及审批流程第五节 预算方案调整第六节 预算执行监督措施第七节 营销费用标准单价第六章 交楼标准的制定及审定装修标准 30第一节 商用物业交楼标准的制定第二节 审定装修标准第七章 商铺销售、租赁工作程序 32第一篇 销售第二篇 租赁第一节 认租手续及审批办理程序第二节 商场/商铺租户租赁资格评估第三节 写字楼租户租赁资格评估第四节 租赁合同签署程序第五节 续约、再出租办理程序第六节 竞价程序第七节 挞定程序第八节 退租手续办理程序第九节 商铺交付使用程序第十节 带租约出售程序第十一节 转租程序第十二节 现场管理规定第八章 商用物业租售台帐建立及租售控制程序 52第一节 租售台帐第二节 租售控制第九章 经营管理及推广 56第一节 租金、管理费缴付程序第二节 租金摧收及违约处理程序前 言合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章 商业物业经营组织第一节 商业物业经营的含义一、商用物业范围由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场） 整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华 项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000以上，例如骏景商业广场2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期市场环境调研项目可行性分析市场定位论证（2）前期策划期专项市场调研及对手分析项目的发展目标规划设计确定具体市场定位总体市场策略（3）租售推广期项目主题整体形象包装项目布局规划项目功能规划租赁与销售分配时期、区域划分及推广时机的把握阶段租售计划制定策略定价租/售宣传推广租售洽谈及签约（4）经营期 商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。租金、推广费、管理费等收取。跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节 商业物业经营机构一、系统架构 见附件二、分工与职责1、地区公司营销中心（1） 代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2） 指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3） 负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。（4） 对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。2、项目公司（1） 负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2） 受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3） 负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。（4） 负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（5） 根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。（6） 负责现场招租处的建造和装修。（7） 负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。（8） 与商户有关工程条件的谈判。（9） 对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、广东康景物业服务有限公司（1） 负责对商用物业实施专业的物业管理。（2） 协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3） 协助商业物业宣传推广活动。（4） 根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。 三、岗位职责及人员定编 见附件第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批 第一节 前期与规划设计论证1、 商业物业论证的管理制度和工作流程与项目论证管理规范相关规定基本一致。2、 论证附件附件1市场定位报告附件2项目全程价格方案附件3营销计划书附件4规划设计要点一览表附件5经营计划财务评估分析编制说明附件6项目经营计划财务评估分析规定附件7各经营期利润测算表附件8项目经营计划成本明细表附件9项目各期资金回笼预测表附件10项目经营计划各期现金流量分析表附件11项目经营计划各期融资计划及还贷计划表附件12项目经营计划资金成本估算表附件13单位（项）工程进度计划表附件14单位（项）工程主要进度控制点汇总表附件15项目工程工作计划表附件16地块住宅主要进度控制点完成时间计划附件17项目网络计划图附件18住宅项目网络计划图备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅 （2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与项目论证管理规范相关文件一致。第二节 租售规划与转换流程营销中心主持租售规划会议营销中心审批经营部每间铺定租价项目公司每间铺定售价项目公司开始出售确定租售比例划定租售范围租售转换营销中心每半年一次调整租售规划经营部开始出租租转售项目公司出售地区财务租售控制售转租经营部出租工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。3、租售比例原则上为7：3。4、划定租售范围须明确到每间铺。5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。6、对于未出租的，经地区财务核对租售控制表（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批第一节 租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程二、工作指引 1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1） 市场及对手状况。（2） 项目的优劣势分析。（3） 项目定位建议。（4） 项目的成本摊分系数建议。（5） 项目总平均租金回报率及基准价建议。（6） 招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7） 装修及设备标准建议。（8） 租赁条件建议。（9） 形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10） 如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照租金定价工作程序中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。第二节 单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。一、工作流程二、工作指引1、 项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括：本次推出的商用物业组团、时间安排、每一单元价差。2、 营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。3、 基准价格试算的步骤：（1） 商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每一幢商用物业均价；（2） 为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有：付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为：推售均价=均价分布图规定的楼宇均价1（1常规折扣）；（3） 确定推售均价后，根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点，综合各种权数后，对每一单元计算出一个试算价格，并汇编成商用物业价格试算一览表。4、 营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算一览表的可行性，与会人员应包括：营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员，财务部有关人员。5、 经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。三、影响商铺定价的因素1、 客流量系数这是衡量一个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高；反之，则越低。2、 间隔设计系数一个商铺，它的门面越阔价值越高、纵深越小价值越高；反之，则越低。3、 面积系数一个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受；相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。所以一个面积较小的商铺的面积系数要高于一个面积较大的商铺。4、 楼层差系数由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远小于首层商铺，所以一般而言，二层商铺的价值只相当于首层商铺的50%60%，而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。第三节 单元租价的制定一、 确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表 2、工作指引（1）因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故上述的成本系数分摊是根据目前地区公司现存商业物业的状况来拟定，适合骏景、华景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街铺项目使用。（2）对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。二、确定各商业项目总平均租金回报率及基准价总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺/写字楼单元的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。1、工作流程2、工作指引及步骤（1）项目开盘前，营销中心商业物业经营部对同期市场上同类物业的租货条件作出详细调查。（2）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。（3）根据财务部测算的投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。（4）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。（5）营销顾问小组，由地区公司营销老总、财务老总、营销中心相关人员、相关项目公司经理共同组成，营销中心负责组织协调相关工作的开展。（6）营销顾问小组组织召开论证会，小组各成员根据方案从各自的专业角度提出建议，经过论证取得共识后，商业物业经营部把论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为日后制定具体价格的依据。（7）商业项目的第一份租赁经营方案应包含本章内容，方案的其他内容详见商业项目租赁经营方案制定与审批。三、确立租金价格走势根据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。 知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。 租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。 不同的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。 商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。1、商铺、写字楼定价审批流程2、商铺定价工作流程3、写字楼定价工作程序4、工作指引（1）商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮20%，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是10%，大面积租用约为6%除此之外的商家促销下浮空间约为4%，合共20%。具体见下列表格： 据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到40%，其中国际品牌低于15%，国内品牌低于25%，因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表，以此制定营销价。 如果某商业项目的条件只能以大面积出租（例如愉景31、32栋），则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租（例如骏景花园商铺），按行业经验，大面积出租比例一般不超过45%，建议按下表制定营销价。如商家既是知名品牌又大面积承租，则表一与表二累加执行。当项目已出租至90%，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。（2）写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，500以上约占25%，1000以上约25%，其余小面积占50%，所以写字楼300以下的租金营销价应在基准价上上浮10%，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。（3）上述指引中表一、二、三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价基础上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。（4）由于商业物业又租又售，且同时进行，所以应对商业物业的项目为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否达到公司要求。（5）把投资成本价值系数分摊至各价格区的不同楼层。（6）促销措施的制定和实施见阶段性租赁价格调整。四、 制定租赁条件租赁条件：包括承租位置、面积、租金水平、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及使用条件、管理费水平、推广费用水平，预付或押金数量等等。1、审批流程与商铺、写字楼定价审批流程相同。2、工作指引（1）在申报项目租赁经营方案时与定价一起拟列在方案内，详见制定和申报租赁经营方案。（2）除租金外，方案中应列明以下项目，一般性标准指引如下：承租期：小面积商铺和写字楼一般为两至三年；3001000商铺一般为五年；1000以上5000商铺一般为五至八年；5000以上商铺一般八年以上；10000以上超市大卖场、百货公司一般会要求十年至十五年，甚至更长。 免租期：一般1000以下给予最多三个月；1000以上最少三个月甚至正式开张之日，最长不超过半年；10000以上大面积最少半年，可双方协商一个合理的最长期限，由合同中予以约定。 递增率：500以下承租一般为510%；5001000一般为4%8%；1000以上一般为3%5%；首二年不递增，第三年起逐年递增。（3）广告招牌位置：每个商铺应给予一个免费的招牌位置，在商场或商业街开业早期，对品牌企业、大面积承租或位置较偏的商户可提供一至两个设置在公共位置的广告位，半年至一年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。对写字楼租户，应提供免费水牌，包括位于大堂及所在楼层，租户也可在租用单元门口墙上免费挂公司招牌一个。如果整栋物业不是由一个商户整体租用，原则外墙广告位置要按市场价值予以收费。如果整栋物业是由一个商户整体租用，外墙的使用权归该商户 ，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。（4）管理费水平由广东康景物业服务有限公司建议，经地区公司营销中心、财务部会签后，由地区公司总经理审批。康景须于商业项目完工前两个月完成上述审批工作，把结果递交至营销中心。商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故康景在申报收费标准之前要把营销中心经营部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。（5） 租赁双方签署合同前，租户要交纳相当于两个月租金的押金及一个月租金上期。第四节 阶段性价格调整及制定促销措施促销措施和阶段性价格调整：根据市场的季节性和促销策略，在营销价上附加一些优惠措施或对租价作一些阶段性调整，以促进商家在淡季开盘、竞争激烈等时候达成成交。一、工作流程二、工作指引1、商铺促销措施的空间来自：商铺营销价内已含有的基准价上浮的4%、国际品牌基准价下浮20%和国内知名品牌基准价下浮10%的实际未用完的部分；写字楼促销措施的空间来自营销价内已含有的基准价上浮3%，3001000基准价下浮5%和1000以上基准价下浮10%实际未用的部分。详见确立租金价格走势的工作指引。2、拟定方案时，应注意把附加了优惠条件或调整了价格后的租金回报率与公司要求的该项目租金回报率相比较。在原租金回报率不变的情况下恰当运用延长免租期、租价折扣、送管理费等手段促进成交。3、营销中心、财务部会签方案，在不低于相关项目租金回报率前提下营销老总作最终审定。4、该制度同时适用于租户在合约期内提出减租申请的处理。第五节 制定商用物业租售付款方式商用物业付款方式：是指商用物业在买卖过程中我司提供给买受人可供选择的几种付款类型及付款计划，如：出售商用物业时提供给客户选择的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物业推售前，项目公司根据销售策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：付款种类、优惠政策、付款计划等；或商用物业推出租赁业务前，营销中心商用物业经营部根据租赁策略、结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括：租金缴付计划、优惠政策等。2、对于出售的商用物业付款方式建议经营销中心、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心销售策划组。对于出租的商用物业付款方式建议经项目公司、财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心商用物业经营部。3、营销中心一方面通知项目公司有关会签结果，另一方面拟付款方式表。付款方式表经财务部审核，营销老总审批后送行政人事部盖章（项目公司公章）。4、经盖章的付款方式表由营销中心颁布给项目公司贯彻执行。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物业付款方表（范本）b) 出租商用物业付款方表（范本）第四章 商铺/写字楼的面积计算与编号计算商铺/写字楼的面积：按照行业标准规定，根据单体建筑平面施工图计算出每一个商铺/写字楼单元的建筑面积、公摊及实用率，作为定价和租售依据。1、工作流程2、工作指引（1）项目公司收到设计单位送来的商业物业施工平面图（一式四份）后，送总工室。（2）总工室审核图纸，经确认无误后，一份存档，另三份发给营销中心、审核部、营销中心商业物业经营部。（3）营销中心、审核部收到施工平面图后，根据国家颁布的房地产测量方法以及公司的有关规定，分别计算出每一商业单元的面积（建筑面积、分摊面积和实用率）。（4）营销中心计算出面积表并予以编号，经部门负责人签字后，送审核部核对，经核实无误后，送工程、营销老总审定。（5）获准的面积表返回营销中心，由营销中心分发给审核部和营销中心经营部。第五章、宣传推广与营销费用的制订与审批 第一篇、商业物业的宣传推广工作指引一、工作阶段主要分成三个阶段：项目前期：项目开工前后至正式向市场推出之间的阶段。租售推广期：指正式向市场推出至大致上出租或出售完成之间的阶段。经营期：指商业项目开业后的阶段。二、各阶段的工作目标、方式、指引1、项目前期： 对大型的商业项目，特别是所在地块未能必然性地让市场认同具有高商业价值，需要对地块的商业价值进行培育的情况下，需要安排项目前期宣传推广。 主要方式以报纸软文、公关活动、目标客群渗透为主：、报纸软文：在主流媒体上以新闻报导、专题文章等形式不经意地引导市场关注，并认同地块的商业价值。、目标客群包括商家及未来消费者两层含义：对商家的渗透是针对性渗透，对符合商业物业定位的商家定期寄发宣传品，以“汇报”项目进度、思路以树立他们对项目的信心。对消费者的渗透是广泛式渗透，在公司原定的所有对外宣传中，对任何机会、任何形式，只要能传递信息，对消费者能作正面引导的机会都应利用。、公关活动：包括组织新闻发布会、奠基仪式，组织专家论坛、智囊团、旗舰商家招商会等多种形式发布消息和吸引注意力。2、租售推广期： 在前期推广的基础上大张旗鼓地树立、巩固品牌和主题形象，通过对新概念的炒作，多角度地对商业物业的盈利能力和消费者能获得新的消费体验进行层层展现，深入剖析，有力推动商家的认同和进驻，同时也进一步为商家培养消费群。 主要方式有现场包装、布置媒体广告及软性文章公关活动展览会公益赞助等3、经营期：主要针对商场及规模较大的商业街项目。项目开业后，推广的目的是要把项目的品牌和形象进一步巩固和提升，重点是培养消费者到项目来消费的消费习惯，在项目开业头几年、消费淡季，以及消费危机时期和过后（例如非典），宣传推广尤为重要，只有吸引消费者的场所才是商家追逐之地，才是有升值潜力的黄金地。主要方式：现场商业气氛布置公关活动购物赠礼折扣促销活动编辑形象/消费杂志媒体广告展览活动公益与赞助等等三、营销费用的使用范围1、广告设计费2、广告制作费3、媒体发布费4、代理费5、手续费6、公关费7、活动费8、各种宣传物料第二篇 商业物业营销费用预算管理办法第一节 预算编制及评审小组一、小组架构二、小组职能参与预算编制、评审、管理、监督和考核第二节 年度预算编制和审批流程一、编制2、工作指引（1） 董事局下达营销费用指标，项目前期以预算总额来控制；租售推广期以全年销售营销费用占全年销售收入的比例与全年租赁营销费用占全年新签定合同的年租金水平的比例共同构成；经营期以每平方米一定金额来确定。（2） 租售推广期租赁部分的营销费用基准数为合同上列示的租金单价面积12个月，并非当年实收租金。（3） 审核部通过招标方式制定预算内各类单项费用价格标准，以供营销中心和经营部编制预算方案、费用结算之用。（4） 预算单位须于每年一月中旬前拟定年度预算方案。二、评审1、评审程序2、评审工作指引（1） 参与初审的部门对年度预算进行会审，并提出相应的建议措施。（2） 营销中心综合会审意见，结合实际需要，对原方案作出调整。（3） 经调整后的预算方案由评审小组对新方案进行二次会审，最终决定年度预算方案。（4） 方案确定后，集团公司与董事局、地区公司营销中心、经营部与集团公司分别签定全年营销费用预算责任书，并按年度预算方案制定月度预算方案。3、年度预算表第三节 月度预算编制及审批程序一、编制及审批流程二、操作规定1、经营部根据年度预算方案，于每月25日之前拟定下一个月的预算方案，并报地区公司销售副总审批；2、销售副总审批同意的本月预算方案交由地区公司财务部备案；3、经营部执行当月预算方案。三、月度预算表四、月度预算方案实施 1、工作流程 2、工作指引 （1）计划、合同会签程序。3、结算 结算是指方案实施后对相关费用的支付。（1） 计划类费用结算：按样报或播出证明凭实结算有关款项；（2） 合同类、请示类费用结算：则根据验收制度验收，按合同条款如实结算款项；（3） 各类款项支付必须按财务新颁的付款审批制度报批；（4） 禁止将结算款折分请款，一经查实，从重处罚经办人及部门负责人。第四节 预算方案调整一、操作流程二、操作规定1、经营部在预算执行过程中根据实际需要提出预算调整方案（一般指年度预算方案），或有关单位（如：审计室、财务部、 营销中心等）在监督预算执行时提出修改建议；2、评审小组对预算调整方案或建议进行会审，会审通过后预算单位调整原方案，并按调整后方案执行；第五节 预算执行监督措施1、地区公司财务部及营销中心经营部应分别设立预算监控台帐如：预算执行情况登记表（见下表），用于掌握预算执行情况、使用进度；2、每月26日费用经营部将本月预算执行情况登记表报地区公司财务复核，每月30日财务部门将复核无误的预算执行情况登记表报公司领导； 3、每月费用统计区间为：上月26日至本月25日，一月份为1月1日至25日，六月份为5月26日至6月30日，七月份为7月1日至7月25日，十二月份为11月26日至12月31日；4、审计室对预算执行情况起监督审计作用，财务部必须于每月1日前将上月预算执行情况汇总表报审计室。每半年，由地区公司财务部、审核部、审计室联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并根据实际需要对预算进行调整；5、预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类别可相互挪动，但不可挪作营销费用以外的用途。第六节 预算考核办法一、预算编制时间规定1、营销中心经营部必须于每年1月10日前将本年度预算方案报评审小组，评审小组必须及时组织会审，并在5个工作日完成初审工作，5个工作日内完成二次会审，1月底签订预算责任书；2、经营部必须于每月25日前拟定下一个月的预算方案，并于25日当天送至销售副总办公室审批；3、经营部收到已经批复的预算方案后，1个工作内将预算方案复印件送地区公司财务备案；二、预算执行考核办法营销费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩罚，具体事项在奖金考核办法中另行规定。第七节 营销费用标准单价一、制定标准单价程序1、 操作流程2、 操作规定（1） 经营部根据审核部要求列出费用明细表，明细表内容包括：费用名称、规格、制作要求等；（2） 审核部根据经营部提供的有关资料按招标程序确定合作单位及标准单价；（3） 经营部根据实际需要与合作单位签订合作合同（如：宣传印刷合同、广告制作合同等），以标准单价作为合同单价，凡与标准单价不符或未有标准单价的，均须报审核部审定价格（或招标），并对标准单价表予以补充；（4） 审核部必须定期了解市场行情，以确保标准单价符合市场趋势，每季度必出一份市场调查报告，以进一步评估标准单价的可行性，并报评审小组；（5） 标准单价与操作与住宅推广基本保持一致。第六章 交楼标准的制定及审定装修标准第一节 商用物业交楼标准的制定商用物业交楼标准：是指我司将商用物业交付给业主使用时所需具备的装修条件，商用物业交楼标准的书面文本分两类，一类是用于宣传推广的书面文本，另一类是用于买卖合同附件及现场施工的书面文本。一、工作流程二、工作指引1、 商用物业推租售前或现场施工进入装修阶段，项目公司拟商用物业交楼标准书面文本，交楼标准内容包括：公共部分、室内部分、水电等。2、 交楼标准经营销中心、审核部、规划设计室、总工室会签，公司领导审定。3、 经审定的交楼标准返回项目公司，项目公司根据会审意见修改原交楼标准，确认无误后发给相关单位（营销策划组、签约组、经营部、工程部）使用。第二节 审定装修标准装修标准：是指各楼盘商用物业的门面、室内外交楼标准，装修标准必须经报批，通过后方可颁布执行。一、工作流程二、工作指引1、装修标准建议应考虑所在楼盘的档次、规模及成本控制因素。2、新建楼盘或原为毛坯的楼盘的装修标准审定均按上述程序执行。3、已提供装修物业因为出租的要求需重新提供装修，按以下程序操作：第七章 商铺销售、租赁工作程序第一篇 销售由于商用物业销售工作程序与现在执行的楼宇销售工作程序相同，在此不作重列附认购书和买卖契约第二篇 租赁第一节 认租手续及审批办理程序认租手续：在现场招商中，为了尽快明确客户意向，促成招租成功，现场项目主管有权在客户已符合公司批准的价格、功能、定位时，收取客户认租金（同售楼时收取认购定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、招租人员须熟悉每间商铺/写字楼的价格、功能定位，在这个前提下与客户洽谈。2、经洽谈双方取得共识后，要求客户提交资格评估资料并签认租意向书。客户提交资料（包括但不限以下事项）公司营业执照复印件或身份证明复印件。公司及经营品牌的简介。店面或橱窗的VI（须提供相片）。相关专业人员的执业证、上岗证。3、项目主管须依据商场/商铺租户资格评估表进行初评（评估要求见商场/商铺租户租赁资格评估表使用说明）。4、初评达标，项目主管审核认租书后签名并督促招租人员带客户至项目公司财务交认租金，认租金原则上为首月租金的一半，300以上客户交5000元。5、项目主管须于当日填好商铺出租意见书，附齐商场/商铺租户租赁资格评估表、认租书、认租金收据（复印件）、客户资料，并最迟于次日内递交营销中心经营部。6、财务开票时须注明铺号，认租人姓名，并且只能写临时认租金并只开收据，不能写订金或其它。7、租售控表见第八章8、如营销中心不批准出租，项目主管须执退回的商铺出租意见书和客户认租书、认租金收据，协助客户退款。附件：商铺临时认租书范本第二节 商场/商铺租户租赁资格评估一、商场/商铺租户租赁资格评估表二、工作指引1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；2、满分标准分为100分；3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格；4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得；5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。（1） 公司要求的净回报率：该铺月租单价（要求总租期-免租期）总租期月数12个月投资成本（2） 计算租户租赁条件的实体净回报率净回报率 = 首年月租单价（总租期月数免租期）总租期月数12个月实际投资成本（3） 增减比率 = （租户实付净回报率公司要求净回报率）公司要求净回报率（4） 注释：a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。（5） 举例： 公司要求：定价100元/月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/；租户可付：120元/月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。 评估步骤：a、测算免装修后成本：假设该案例为3500元/b、计算公司要求净回报率：100元/月（36个月3个月）36个月=91.67元/月实际单月租金91.67元/月12个月4300元/=25.58%c、计算商户实付净回报率120元/月（36个月6个月）36个月=100元/月实际单月租金100元/月12个月3500元/=34.29%d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例：（34.29%25.58%）25.58%=34.05%e、租户在“租赁条件”项目上的实得分： （134.05%）60分=80.43分6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。7、经营行为纪录来源有：（1） 曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。（2） 未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。（3） 如没发现不良纪录即得8分。第三节 写字楼租户租赁资格评估一、写字楼租户租赁资格评估表二、工作指引1、本表适用于租用场地作写字楼用途的租户在承租、续约时的评估。2、满分标准为100分。3、只有实得分达到80分的商户才有资格租用写字楼。4、如两个商户同时要求租用同一位置，则分高者得。5、本评估法侧重租赁条件的评估。第四节 租赁合同签署程序一、租赁合同签署程序写字楼出租中对客户的评估较为容易，且以价高者得原则为主，因此在客户到价后，可从认租直接到签约程序，营销中心在合同阶段审核相关内容。1、工作流程2、工作指引A. 合同的填写见合同使用规范。B. 合同用章经营销中心、营销副总、总经理批准。C. 押金标准为两个月租金，可把已交之认租金作抵扣补充余额，交回认租金收据押金。D. 财务开押金单时，须依合同注明铺号、承租方姓名、开押金收据。E. 由营销中心经营部起草好收铺通知，财务收款后审核合同与通知一致，并盖章，经办物业顾问负责送达。F. 收铺通知一式四份，经营部、项目公司财务、客户、管理中心各一份。附件：出租意见表及收铺通知范本二、租赁合同使用规范租赁合同是指地区公司所有的商用物业出租时与租户签定的物业租赁协议，由地区公司法律室以房地产管理局租赁合同范本的基础，结合地区公司出租物业的实际情况分别编写地区公司商场商铺、临街铺及写字楼物业租赁合同范本，由相关职能部门会签、修改，由公司领导审核后正式使用。一、条款应包括以下内容：1、租赁标的物的地址。2、租赁标的物租赁期限、租赁方式、租金支付方式等。3、租赁期内相关各方关于租赁标的物的权利及义务。4、租赁期内相关各方的违约责任及相关赔偿内容。二、租赁合同填写要求：1、合同文本适用于确立房地产租赁关系。2、合同文本由合生创展地区公司统一印制。3、合同条款的解释权属合生创展地区公司。4、合同须用墨水笔或签字笔填写，不得涂改，不得漏填。5、合同的订立人(出租人、承租人)必须是自然人、法人、其他组织，其中无民事行为能力或限制民事行为能力的自然人必须由其法定代理人代理。6、合同未尽事宜，其他条款经双方议定后，可填入第八十四条条款空白处，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与合同有抵触未作注明的，以合同为准。三、租赁合同会签程序详见租赁合同签约程序。四、租赁合同一式五份、客户、经营部、项目公司财务、管理中心、地区公司资料室。第五节 续约、再出租办理程序物业租赁合同到期前，开展竞价，同等条件下原承租方有优先承租权，即续约；反之则出价最高者承租，即再出租。一、工作流程二、工作指引1、所有租赁合同到期的物业均须参与竞价。2、张贴通知15天为公告期，用于意向方了解查看物业情况。3、法律规定了原租客在再出租或出售时，在同等条件下有优先承租/购买权，故经办部门须把竞价通知确保送达原租户。4、如续约的须补齐因租金上升产生押金差额后，方可发出收铺通知。5、续约新合同的起租日期与原合同终止日期一致。6、续约不再给予免租期，再出租只能给出最长一个月免租装修期。7、再出租新合同的起租日期原则上以原租户交回商铺日期为准。第六节 竞价程序商用物业出货方式主要以公开招租为主，其次为竞价，针对续约、再出租、生活基本配套（净菜超市、医疗、幼儿园、托儿所）以及租金水平会低于公司核定的投资回报率的出租，须公开竞价明确承租方及租赁条件。一、工作流程二、工作指引1、每年一月、四月、七月、十月的第五个工作日进行四次固定竞价。2、当次竞价日起90天内，所有在下次竞价目前到期的商用物业及需要的生活配套，均列入当次竞价物业范围，统一发布公告。3、如有特殊情况，可安排专项竞价。4、经营部负责对重点客户送达竞价公告（例如知名超市）、医疗中心。5、经营部统一接收竞价书。6、经营部组织营销中心价格组、审核部、财务部、相关项目公司竞价评议会。第七节 挞定程序四种挞定情形：1、认租已获得批准，认租方五个工作日内不签正式租赁合同的，予以没收认租金。2、已签租赁合同，在起租日届满十五天内不收铺的，予以没收押金。3、已签租赁合同且已收铺，但没有在首次免租期届满一个月内开业，予以没收押金。4、执行合同过程中，承租方要求更改租赁条件不获出租方同意的，予以没收押金。一、 工作流程二、工作指引1、取证须现场拍照。2、警告通知须送达承租方，第二、三种情况须在该铺门面张贴通知并拍照取证。3、对达到上述三种情况，发出警告给予五个工作日宽限期。4、警告和终止通知均须抄送管理中心。5、管理中心在接到终止通知后，须按通知之日停止水电供应，停办装修申请，停止支付钥匙，并派保安人员加强监管。第八节 退租手续办理程序退租：指商铺租赁期限到期，原承租方不愿续约或在竞价中得不到承租权的，予以办理退租。一、工作流程二、工作指引1、项目主管应在租约到期前15天督促原租户尽快搬迁。2、验收日即为合同终止之日，如租户拖延交铺，则按合同约定收取延期费用。3、项目主管对租金交付情况开展检查，管理中心对工程及管理费、水电费等，开展检查，双方应按合同的约定验收无误。4、项目主管、管理中心、租户三方在验收表上签名，由管理中心收回钥匙。5、项目主管协助项目公司财务退回租赁押金、管理中心负责退回管理费、水电费押金。6、该制度同时适用于写字楼。附：小区商铺退回验收单第九节 商铺交付使用程序商铺交付使用参照住宅交付，分两步：第一步 由项目公司交付给康景物业；第二步 由经营部协助康景物业交付给承租方。第一步 项目公司康景一、工作流程 二、工作指引1、 施工、验收、办理综合验收均参照住宅做法。2、 经营部与物业公司一起参与对物业的验收与移交。3、 经营部主要对商铺的装饰、装修配套设施、间隔及编号进行验收，管理中心负责全面验收。4、 管理中心须在物业交付和商业物业租售推出之前时间内，处理好商业物业的移交存在的所有问题，使商家的收铺顺利进行，以免发生延长起租，增加免租期或减租等问题。第二步 康景租户一、工作流程二、工作指引1、 财务须审核商铺出租意见表、合同、收铺通知无误，收取押金和上期后方能在收铺通知上盖章。2、 经营部现场项目主管须将合同及收铺通知一个工作日内送达管理中心，方便客户收铺。3、 管理中心必须在收铺通知之日完成交钥匙之前工作。4、 相关收铺消防协议书等文件、装修及监管规定