“山水涧休假区”项目计划书.docx

“山水涧休假区”项目计划书目录1.0市场及发展环境分析2.0当地现有旅游配套市场分析3.0 “山水涧休假区”项目计划3.1市场定位3.2主要目标人群分析3.3项目规划与设计4.0项目整合及营销策略5.0项目SWOT分析6.0项目经营目标及投资回报7.0项目团队介绍8.0附件1.0市场及发展环境分析1.1旅游已日益成为人们的一种生活习惯！（根据2015中国旅游业发展报告显示，十一黄金周国内游数字突破5亿人次大关。）新兴的旅游市场蓬勃发展，而优质的旅游配套（特色客栈）亦将炙手可热。随着中央政府近年对旅游行业不断规范和鼓励性政策出台，地方政府寻找新的经济增长点的需求不断增强，目前国内深度旅游产业链的不完善现状将是巨大的进入机会。1.2恩施少数民族自治州作为近两年来旅游业一颗冉冉升起的新星，正不断大放异彩。而毛坝镇位于星斗山国家级自然保护区中心腹地，风景俊秀、气候宜人，2015年政府将毛坝的规划定位为“以茶文化、土家文化为主题，打造集生态旅游、文化展示、旅游服务、度假会务、运动休闲和农业观光为一体的3A级旅游景区”。（附件1：毛坝镇建设发展规划）2.0 当地现有旅游配套市场分析经过对当地旅游配套市场的初步调查，我们认为目前的问题主要在于以下几点：2.1经营内容过于单一（基本以农家乐为主体）、类似经营同质化（基本为中低端水平）2.2服务和管理水平有限，经营管理人才匮乏，大多呈现粗放式管理2.3缺乏旅游产品产业链整合3.0“山水涧休假区”项目计划3.1市场定位 以精致高品位的“体验式土家特色客栈”为主体项目平台及中转连接环节，整合周边旅游产业资源，深度发掘细分消费市场，提升当地整体旅游市场层次，打造集合原生态自然风光、特色餐饮及休闲娱乐为一体的旅游产业链。3.2主要目标人群分析3.2.1养生&养老度假旅游人群消费目的：主要以生态养生及度假避暑为目的人群来源：主要来自武汉、重庆、宜昌等周边城市；多为高收入退休群体（干部、教师等）及高收入家庭家属（老人带小孩或母亲带小孩）（ps.为当地实际现有旅游人群分析）消费时长：多为2周至2月需求特点：优质的自然环境（空气、水源）、高端舒适的住宿服务（客栈）、丰富便捷的生活服务（餐饮、娱乐、原生态生活体验）3.2.2当地高收入人群消费目的：主要以宴请客人、节日聚会为目的人群来源：当地政府、单位高收入群体；外出打工返乡的高收入群体消费时长：以即时性餐饮及娱乐消费为主，部分有短期住宿需求需求特点：低调有品位的环境、高档精致的服务3.3项目主要规划及设计（附件2项目规划平面简图及部分实景图）3.3.1 项目第一期3.3.1.1此阶段主要完成餐厅（私房菜）、娱乐设施及提前做好项目相关的基础建设。3.3.1.2具体如下：私房菜餐厅&娱乐会所：整体风格低调有品位。设计约5间集私房菜、饮茶玩牌（配合当地喜好）为一体的包间，设计2间KTV包 房。3.3.1.3 时间周期：6个月3.3.2项目第二期3.3.2.1此阶段将完成旅游项目的主体及配套设施设计及建设，同时根据项目建设”山行栈道“资源，在此阶段成立“农村专业合作社“，一方面充分利用政府目前对农业的政策红利，另一方面也尽量缩短项目投资回报周期。3.3.2.2具体规划包括土家特色客栈、餐厅、“山行栈道”、有机果蔬种植、纪念品基地等衍生旅游产品土家特色客栈：体现土家族建筑特色、装修有较高品味，设计共约15间（时机成熟后可考虑部分转型为养老经营）原生态餐厅：农家乐餐厅，共5间（考虑与第一期私房菜会所差异化经营）山行栈道：以现有天然小溪为主线，设计一条从一边山脚起至山顶再至另一边山脚落总约2公里的观光体验“山行栈道“。栈道充分利用现有自然资源如竹林、茶园及满山的映山红；同时结合当地土壤及气候，建造桂花、百合等具吸引力的花园，种植适宜果蔬，养殖家禽等。各类种植及养殖总面积约为30亩，同时山林资源约30亩，已具备成立农村专业合作社的充分条件。凭借先入优势成为当地另一特色景点，并借助餐饮刚需取得周边旅游资源中转平台地位。同时亦可借此资源对外招商（如栈道驿站等），尽量缩减投资回报周期.其他配套：体验活动（如天然河水游泳池、小河捕鱼、绿竹吊桥、田园种养殖等）此外，沿山公路设计自行车赛道吸引相关俱乐部成员3.3.2.3时间周期： 10个月4.0项目整合及营销策略与上下游产业链或同类项目充分合作，达成旅游资源互补利用，旅游效益最大化。4.1政府项目与政府在建项目形成互补，达成客源互通。同时借助政府平台进行品牌宣传。4.1.1毛坝镇政府目前正重点打造的“龙孔地方”项目，距本项目约1公里，其主要以土家民俗文化展示、团队游客接待为重点。（附件3政府项目龙孔地方实景图）4.2目前附近其他景点4.2.1星斗山自然保护区4.2.2原始土家吊脚楼4.2.3村中老桂花树、古井4.2.4大石板凉桥4.3旅行社 与当地及上游（恩施市&利川市）旅行社主要达成旅游接待合作，保证旅游客源。4.4网络渠道4.4.1携程网、同程旅游、穷游网等OTA4.4.2搜索引擎平台及社交媒介如微信平台4.4.3借助政府网络平台5.0项目SWOT分析5.1优势Strengths5.1.1项目选地具备适宜的原生态环境（山林、河流、山泉小溪）5.1.2精准的市场定位及市场细分5.1.3具备良好的政府支持（政策及资源）5.1.4团队成员：拥有专业经营人才及当地关系资源5.2弱势 Weaknesses5.2.1整体旅游市场目前尚未完全成熟5.2.2项目初期品牌及知名度需从零开始建立5.3机会 Opportunities5.3.1旅游发展偏好及大的政策环境趋势5.3.2有望以此项目为起点，实现更大的旅游资源整合5.3.3可借势目前政府打造的“龙孔地方“项目协调发展5.4威胁 Threats5.4.1跟随者及效仿者进入市场5.4.2对管理水平及服务水平的要求越来越高6.0项目投入及投资回报第一期项目投入约80W；第一期投资回报周期为25个月。第二期项目投入约114.5W；第二期投资回报周期为29个月(时间有重合)。6.1第一阶段6.1.1固定资产投入共约80W6.1.1.0独栋别墅58W用途：5间私房菜餐厅、2间KTV建筑面积：建筑面积约为300平米，600平米的花园费用：别墅主体建筑与装修单价约为1300元/平米，小计39W，花园装饰单价约为150元/平米，小计9W。相关设施约为20W，合计68W。6.1.1.1停车场5W6.1.1.2风雨桥建设约7W6.1.2 经营测算如下6.1.2.0厨房利润率18%（2015餐饮行业利润率10.6%，在无铺租的前提下，预计利润率为18%），月平均流水约为8W，则厨房利润为1.5W/月6.1.2.1KTV利润率为60%（2015年KTV行业利润率60%），月平均流水3W，则KTV利润为1.8W/月合计利润：3.2W/月6.1.3投资回报周期（忽略折旧）80W/3.2W/月=25个月6.2第二阶段6.2.1固定资产扩大投入114.5W6.2.1.0土家特色客栈用途：住宿，餐饮，特产经营建筑面积：15间，建筑面积约为900平米，100平米花园费用：客栈主体建筑与装修单价约为700元/平米，小计63W；花园装饰单价约为150元/平米，小计1.5W；家具及设施约为30W，合计94.5W6.2.1.1“山行栈道“、山林种植农产品及养殖，总费用：20W6.2.2 经营测算如下6.2.2.0客栈利润率25%（2015旅馆行业利润率20-30%，综合餐饮利润率18%），月平均流水约为12W，客栈利润为3W/月6.2.2.1“山行栈道“旅游产品、山林种植农产品及养殖利润率为30%，月平均流水3W利润为0.9W/月合计利润：3.9W/月6.2.3投资回报周期（忽略折旧）114.5W/3.9W=29个月6.2.4项目可以通过“农村专业合作社“形式申请政府补贴： 每亩补贴1W。同时第二期会带动第一期的运行，投资回报期会缩短。7.0项目团队介绍初创