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未经允许严禁外传 市调报告商业策划业态定位 商业机密某商业项目计划书2011-8-24目录第一章： XX商业项目业态定位市场调研计划书第一部分：XX消费者意见调查第二部分：XX消费群分类调查第三部分：XX市商家意见调查第四部分：XX市日用品消费品市场调查第五部分：XX项目周边商圈调查第六部分：XX潜在客户访谈第二章：某商业项目商业规划书第一部分：某商业项目关于战略目标方面第二部分：某商业项目建设与其战略选择第三部分：某商业项目正确的业态规划第四部分：某商业项目经营的前提和保障是准确定位第五部分：某商业项目规划设计要求 第六部分：某商业项目商业建筑的外部人流系统规划 第七部分：某商业项目相关事务安排第八部分：某商业项目招商策划招商执行 第九部分：某商业项目成立商业招商中心计划与设想第三章：商业项目招商介入第一部分：商业项目招商第二部分 招商人员行为准则第三部分 商户资源管理第四部分 招商合同审批流程第四章：团队建立、组建架构、工作职能、工作流程、运营管理第一部分：某商业项目商业管理公司招商中心工作职能第二部分：某商业项目商业管理公司招商中心工作流程第三部分：某商业项目运营管理中心工作职能第四部分：某商业项目综合管理规定第五部分：某商业项目行销定位与市场战略第一章： 某商业项目业态定位市场调研计划书时间（估计需要2-6个月）目录第一部分：XX消费者意见调查第二部分：XX消费群分类调查第三部分：XX市商家意见调查第四部分：XX市日用消费品批发市场调查第五部分：XX项目周边商圈调查第六部分：XX潜在客户访谈某商业业态定位市场调研计划书第一部分：为什么要做好商业业态布局分类分析商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的堆砌，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。2、项目当地的商家资源项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。进行市场调研的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。 分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目本地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的经营产生不利的影响。二、购物中心业态规划应考虑的微观因素1、租金水平购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。 例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。2、面积要求 面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500。再如沃尔玛超市，其面积约20000 -30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。3、工程技术条件在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/，非食品楼层：700kg/。再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。4、业种的聚客能力在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商将形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。5、辅助功能区需求辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。 不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市，就要求其入口前有深度15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。6、项目的人流动线购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。第二部分：市场场调研具体工作安排一、市场调研工作界定1、新商业项目开工前设计前，由专业商业顾问组织招商人员展开市调，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。2、商业项目正常经营后，招商中心应不定期对商品品牌、竞争对手、新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经总经理审核后报董事长。3、遇商业项目商业业态重大调整，需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报董事长。二、市场调研准备1、资料准备商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。2、人员准备由商业负责人组织成立市调小组。由商业顾问对相关人员进行市调培训。三、市场调研工作计划、内容及要求1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。2、城市零售状况分析主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。3、同类竞争对手分析基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。4、本项目分析地理位置、项目规模、周边环境、交通，3公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业管理费标准的建议。5、新闻媒体调研调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。6、形成调研结论根据各部门数据形成调研结论，指导公司完成物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。根据某商业项目的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究某项目商业业态定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。据调研任务，本次调研将分为六个主要部分：某商业项目消费者意见调查；某商业项目消费群分类调查；某商业项目商家意见调查；XX市日用消费品市场调查；某商业项目商圈调查；潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。第三部分：某商业项目消费者意见调查一、调查目的了解该地区消费者消费行为习惯、生活形态以及对九项目周边商业业态的态度，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。二、调查内容1了解该地区消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。2了解该地区消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。3了解消费者对项目商圈的态度：对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。4了解消费者对媒体接触习惯。三、调查方法以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解杭XX民消费行为与消费意愿、以及人口特征。样本量及访问形式：四、预期调查结果1. 项目消费者群体人口统计学分布情况及消费能力2. 项目周边消费者消费行为习惯趋向3. 项目周边消费者对本项目的态度及商业定位建议4. 项目周边消费者对媒介接触习惯五、调查日程1. 前期准备：制定调查计划、问卷设计、取样、访问员招募培训、问卷印刷、准备礼品等；2. 调查实施：进行实地调研；3. 后期工作：数据录入、统计分析；4. 调查报告撰写：完成调研报告。六、调查说明：本部分需当地公司配合招募培训访问员；落实礼品、问卷印刷以及定点场地安排等工作。第四部分：某项目周边消费群分类调查分析一、调查目的了解项目周边消费者群分类现状，为本项目商业定位的潜在客户提供目标消费群参考。二、主要内容1从总体上调查项目周边各个阶层的情况，主要有：人口数量（各个阶层在项目周边的人口数、在整个人群中所占的比例）；性别比例、年龄结构（青、中、老的比例）；职业构成；人口规模走势（现在的增长或缩减比例、未来几年的发展趋势）； 2经济状况和经济能力：主要经济收入来源、收入增长幅度；消费支出比例（食品消费、人际交往费用、休闲娱乐费用以及其它消费所占的比例）；可支配收入、年消费支出水平、储蓄余额；消费倾向和消费能力（汽车拥有量、一次性付清房款的比例等）；3文化和价值观念：最高学历水平；休闲娱乐方式；人际交往对象及其特征（如亲朋好友、同事、上、下级等）；比较关注的问题；三、调查范围主要集中在项目周边，可以向周围辐射3公里左右。四、调查方法五、调查日程1自计划实施：搜集资料；2资料搜集：分析并撰写报告；3如有特殊调查需求，在尽短的时间内完成数据采集到撰写报告的全部过程。六、调查说明：本部分调查需当地公司配合搜集政府报告、行业信息等相关资料，或提供搜集资料渠道。第五部分：XX商业项目周边商家意见调查一、调查目的了解项目周边及周围地区商家对商业经营模式、商业业态的态度，以寻找并定位本项目潜在招商客户。二、调查内容1、 目前项目周边经营状况 a、店铺租、买形式：租赁、购买 b、经营面积、品种、档次、客户特征 c、价格：租价、售价及承受力 d、营业额及增减情况2、 投资经营者投资、经营意向及需求a、投资、经营店铺考虑因素、地段评价b、对本项目店铺的吸引力评价、可能的经营品种c、对店铺面积、结构设计、设施配套等的要求3、 投资、经营者价位承受力a、租金、售价承受力b、合适的租金、售价同时通过对商家背景资料（性别、年龄、受教育程度、家庭情况、职业、收入水平等）的分析，确定商业项目的主要消费群体特征。三、调查方法（略）四、调查日程（略）五、调查说明（略）第六部分：XX市日用消费品市场调查一、调查目的：作为本项目商业定位的备选方案之一，全面了解XX市现有的消费品市场，分析竞争及参考因素，以明确本项目商业定位的可行性。二、调查内容1了解XX市商业规划方向、经济特征和发展趋势；对XX市现有城市商业格局和现有商圈进行分析；2商场、超市及其它中档以上店铺数量及分布状况；3经营面积、档次4店铺性质：综合商场、超市、商品连锁店(服装、眼镜等商品连锁店、商品专卖店、精品店(如电器、服装、鞋帽等)、正餐、快餐、影楼、美容美发、书店、药店、鲜花礼品店、娱乐场所、音像制品店、其它5商铺主营商品类别：服装、食品、鞋帽、针织面料、床上用品、家用电器、其它三、调查方法（略）四、调查日程（略）五、调查说明（略）第七部分：XX项目周边商圈调查一、调查目的全面客观了解项目周边商圈的商业业态现状，分析其对本项目商业业态定位的可参考依据以及竞争性因素，有利于本项目更准确的定位。二、调查内容1、项目周边商圈概况：人口、交通及相关基本信息；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。2、现有商业业态信息：业态名称、定位、分布、规模、价格、经营状况等具体信息。3、大型商业经营情况：业态、营业面积、经营模式、经营状况、消费群体等信息。三、调查方法（略）四、预期调查结果1. 了解项目周边商圈整体情况2. 分析比较并总结现有商业业态元素3. 分析比较项目周边商圈各个商业元素对本项目定位的参考依据和竞争因素五、调查说明本部分调查需要当地公司的相关人员配合，尤以提供相关资料及数据为主。第八部分：某项目周边潜在客户访谈一、访谈目的：进一步了解潜在客户的商业需求以及对本项目的态度，为本项目准确定位及招商提供参考依据。二、访谈内容：1. 了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征；2. 说明本项目现况，了解潜在客户的态度；3. 了解潜在客户对行业消费需求特征和趋势的判断。三、访谈方法：四、预期结果：1. 分析比较潜在客户对产业物业的需求特征主要因素2. 以潜在客户的角度分析本项目的利弊，趋利避弊，使产品差异化定位3. 根据客户意见分析本项目招商模式五、访谈说明：本部分调查需要当地公司配合联系访谈对象；落实场地、相关资源配备等具体实施细节。另外，需为项目组提供工作室一间（配有可24小时上网的电脑2台）。在完成上述所有调查内容后，我们将根据调查数据和分析结果撰写最终的调查报告，包括：1分析本项目自身条件，列出可能的定位方向逐一分析利弊、影响、限制以及能否和如何借势、补充与协调。1.1区位性质与功能特点1.2环境与公共设施配套情况1.3交通体系、道路、流量1.4地形及影响1.5规划条件1.6周边现有商业项目1.7其它1.8 SWOT分析2结合定位方向分析公司自身情况，找出优势和劣势，并提出增强优势弥补劣势的建议。3经济分析和最终建议3.1策划设计不同组合的开发计划并逐项进行财务分析、风险分析、SWOT分析3.2比较后加以调整综合，得出定位方向组合建议3.3针对不同定位组合建议提出前期准备工作建议 第二章：某商业项目商业规划书（时间估计30天）第一部分：某商业项目关于战略目标方面第二部分：某商业项目建设与其战略选择第三部分：某商业项目正确的业态规划第四部分：某商业项目经营的前提和保障是准确定位第五部分：某商业项目规划设计要求 第六部分：某商业项目商业建筑的外部人流系统规划 第七部分：某商业项目相关事务安排第八部分：某商业项目招商策划招商执行 第九部分：某商业项目成立商业招商中心计划与设想第一部分：某商业项目关于战略目标方面一、商业业态规划、招商政策及租金方案（一）业态规划1、根据市调报告及相关数据，负责草拟商业项目商业业态规划。2、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。3、商业项目的商业业态规划形成后，由招商中心提报集团论证，在商业总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人及其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的规划报董事长审批。4、经营期商业项目的商业业态调整规划形成后，经招商中心审核，报董事长审批。5、商业业态规划指导公司制订招商方案，并跟进商业规划执行情况。6、商业业态规划一经确定，必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经招商中心审核后报董事长审批，审批后的调改方案方可执行。二、招商政策及租金方案1、招商中心根据本地市场情况、项目业态规划、拟商业项目招商政策及租金方案。2、招商中心指导公司根据本地市场情况、项目经营情况、项目商业业态调整规划、拟经营期商业项目的招商政策及租金方案。3、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。4、商业项目招商政策及租金方案草拟后，由招商中心提报总经理及其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团董事长审批。5、经营期商业项目招商政策及租金方案形成后，经招商中心审核，报董事长审批。6、招商中心负责监督、检查政策及方案执行情况。7、根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策，报董事长审批。商铺招商政策及租金方案经审批后，招商部需严格执行。三、关于XX市场调查和对当地消费者状况的分析（略）四、关于某商业项目经营理念方面（略）五、关于某商业项目经营管理方面1、关于商业项目部分品牌商户租金2、关于商业项目品牌评估3、关于商业项目经营策略、市场判断4、关于商业项目实力品牌、共同发展评估5、关于商业项目盲目竞争、恶性循环评估6、关于商业项目盲目照搬 、没有特色分析7、关于商业项目运营创新思路8、关于商业项目品牌商品组合分析9、关于商业项目服务对象分析10、关于商业项目商品定位分析11、关于商业项目商品类比分析12、关于商业项目环境定位分析 13、关于商业项目服务创新14、关于商业项目提供服务15、关于商业项目领导艺术16、关于商业项目品牌工程17、关于商业项目组合定位 第二部分：某商业项目建设与其战略选择一、商业地产的操作规划问题（略）二、人才资金1、资金2、人才3、经营模式4、投资方式和获利方向三、某商业项目商业建设的战术研究（略）四、项目地现有项目地商业城商业的分析（略）五、某商业项目周边人口、收入及交通分析（略）六、某商业项目周边伙伴分析（略）七、某商业项目对项目地市场的认识（略）八、某商业项目商业定位（略）九、某商业项目的思考（略）十、商业地产的开发，核心理念是整体考虑（略）十一、商业规划要满足需求（略）第三部分：某商业项目正确的业态规划一、某商业项目业态规划应考虑的宏观因素1、项目地项目当地的经济发展水平2、某商业项目地的商家资源二、某商业项目业态规划应考虑的微观因素1、某商业项目租金水平分析2、某商业项目面积要求水平分析3、某商业项目工程技术条件水平分析4、某商业项目业种的聚客能力水平分析5、某商业项目辅助功能区需求水平分析6、某商业项目的人流动线水平分析三、某商业项目项目启动的九项定位1、某商业项目的业态定位2、某商业项目的功能定位3、某商业项目的品类定位4、某商业项目的客群定位、客层定位5、某商业项目的商圈定位6、某商业项目的模式定位7、某商业项目的形象定位9、某商业项目的策略定位10、某商业项目的战略定位四、某商业项目业态定位要考虑哪几个方面 1、某商业项目的区位水平分析2、某商业项目的商圈条件水平分析3、某商业项目的规模水平分析4、某商业项目的市场竞争水平分析5、某商业项目的商户沟通水平分析6、某商业项目的建筑设计水平分析7、 某商业项目的业态分布水平分析第四部分：某商业项目经营的前提和保障是准确定位一、某商业项目目标市场定位水平分析二、某商业项目业态定位水平分析三、某商业项目功能定位水平分析四、某商业项目经营定位水平分析五、某商业项目营销策略定位水平分析六、某商业项目招商策略定位水平分析七、某商业项目企业形象定位水平分析第五部分：某商业项目规划设计要求 一、某商业项目环境美的设计二、某商业项目建筑美的设计三、某商业项目的水平人流设计 四、某商业项目水平人流规划建议1、 某商业项目平面动线应该考虑的几个因素2、 某商业项目曲与直的结合建议3、 某商业项目角度的处理建议4、 某商业项目宽窄的变化建议5、 某商业项目长度的适宜建议6、 某商业项目店铺临面建议7、 某商业项目变化和有序建议8、 某商业项目核心化建议9、 某商业项目空间变化建议10、某商业项目回路设置建议11、项目地项目概述及周边环境分析建议某商业项目规划概念设计建议某商业项目功能分区及业态分布图建议某商业项目交通组织分析建议某商业项目景观空间分析建议某商业项目分期开发建议某商业项目产品概念设计建议某商业项目建筑外观设计建议某商业项目结构及设备设施建议第六部分：某商业项目商业建筑的外部人流系统规划 一、某商业项目商业建筑的外部人流系统规划 1、某商业项目便利的交通建议 2、某商业项目停车体系建议 3、某商业项目广场建议 4、某商业项目形象设计建议 二、某商业项目建筑的内部人流系统规划 某商业项目物理因素建议 某商业项目建筑设计因素建议 三、某商业项目业态分布规律 四、顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感） 五、某商业项目对规划中的零售商业分类分析1、商业广场店业态结构特点2、超级市场业态结构特点3、大型综合超市4、便利店业态结构特点5、专业店业态结构特点6、大型专业店7、专卖店业态结构特点8、小主力店业态结构特点9、仓储商店业态结构特点第七部分：某商业项目相关事务安排一、前期基础、经营计划、战略目标、零售规划、品牌形象等具体工作1、某商业项目设计及所需配套设施提供专业意见；2、安排某商业项目出席与招商座谈会及参加各种招商宣传推广会；3、定期向某商业项目汇报相关工作；4、负责制定某商业项目经营目标、管理架构、发展计划、日常管理办法；5、制定某商业项目组织制定公司年度经营计划及战略目标；6、主持某商业项目的日常经营管理工作；7、负责管理评估公司日常商业经营管理工作，制定以赢利为目标的公司运作方案及目标进度，降低经营风险；8、全面执行和检查落实办公会议所做出的有关经营班子的各项工作决定；9、负责召集主持办公会议，检查、督促和协调各部门的工作进展；10、制定某商业项目基本管理制度和制定公司的具体规章制度；11、提请某商业项目聘任或者解聘公司各部门经理；12、负责处理公司重大突发事件；13、负责处理某商业项目建筑及室内设计、零售规划经营及管理等业务；14、负责对某商业项目品牌形象的管理、树立及维护；15、负责某商业项目人员的规划、录用、使用及日常工作的管理，以激发员工本质潜能和、带动精干、高效的团队为目标，且创立一支专业化、品牌化的高素质员工队伍；16、负责某商业项目的月度、年度费用支出预算、审核和审批工作；17、负责某商业项目运营收入的审核、监督和日常管理；18、负责某商业项目对经营方案和工作进度提出修改意见；19、按照某商业项目人力资源规划和薪资方案，议定员工工资；20、拟订某商业项目基本管理制度和制定公司的具体规章制度；21、了解商品价格，提出建议，安排公司所用物品及设备的采购，并跟进相关事宜，以保证公司各部门行政事务的正常运作。二、商圈分析、市场调研、业态规划、商业定位、装修设计等具体工作1、某商业项目前景分析2、某商业项目战略目标3、某商业项目市场定位分析4、某商业项目业态组合定位5、某商业项目组建专业管理团队6、某商业项目品牌定位7、某商业项目商业管理制度建立8、某商业项目内部制度建立管理9、某商业项目统一管理的理念10、某商业项目现场运营创新11、某商业项目人事行政事务管理内容12、某商业项目市场调研规范13、某商业项目市场经营分析规范14、某商业项目竞争分析规范15、某商业项目需求分析/商圈消费研究16、某商业项目确定市场定位和商业主题17、某商业项目确定最佳商品组合18、某商业项目前期的制作市场推广材料19、某商业项目前期的建立内部沟通渠道三、某商业项目相关工作制度建设运营、管理、培训、基础工作1、某商业项目经营管理手册2、某商业项目管理员工作规范3、某商业项目营业人员考核管理制度4、某商业项目有关费用标准5、某商业项目员工福利项目地项目6、某商业项目经营状况月报表7、某商业项目商品质量监督8、某商业项目薪资管理9、某商业项目员工奖惩制度10、某商业项目内部培训制度11、某商业项目营业员培训12、某商业项目营业员服务规范13、某商业项目营业员的基本素质要求14、某商业项目营业员现场工作纪律15、某商业项目营业员现场卫生工作规范标准16、某商业项目工作规范标准17、某商业项目营业员岗位职责18、某商业项目营业员仪容仪表规范19、某商业项目营业员顾客接待服务方面的规范20、某商业项目现场服务质量的要求和规范21、某商业项目营业员职业道德规范22、某商业项目营业员考核及管理标准23、某商业项目营业员文明用语100句和禁语50句24、某商业项目顾客投诉处理规范25、某商业项目意外事故的处理规范26、某商业项目新的团队组建，加强招商、管理的力度27、某商业项目专业管理人才人员到位28、某商业项目工商营业执照的办理四、市调、招商、策划、装修、管理具体工作29、某商业项目筹建招商办公的确定30、某商业项目购置正常办公用品31、某商业项目安排市调问卷；32、某商业项目外地招聘人员的住宿33、某商业项目卖场平面图尺寸的确认34、某商业项目卖场的合理布局规划35、某商业项目确定图纸上柜位数量测算净营业面积36、某商业项目根据规划确定的业种品牌测算坪效37、某商业项目招聘专业人员进驻管理启动全面工作38、某商业项目完成市调工作39、某商业项目招商中心人员结构及职责40、某商业项目开业筹备期招商中心工作流程41、某商业项目的规划及招商条件的制定42、某商业项目招商手册的发放及资料的传真，与商户进行初步洽谈和摸底43、某商业项目品类规划及招商政策44、某商业项目给商户标准的专柜尺寸图及装修标准45、某商业项目进场时间，装修审批流程46、某商业项目可能发生的不能按期合作商户作备选计划47、某商业项目招商中心日常工作所需表格48、某商业项目根据广场坪效、净营业面积、柜位数量几个指标测算营业额49、某商业项目确定招商条件，扣率，营业指标等50、某商业项目招商书的设计，制作及完成51、某商业项目初稿楼层规划52、某商业项目制定中力发展方向目标53、某商业项目制定中力短期内工作目标54、完成调查进驻某商业项目一些品牌店在当地业绩55、某商业项目一些品牌形象店调查56、某商业项目汇总分析提供依据57、某商业项目主力品牌范围58、某商业项目招商手册59、某商业项目招商合同(协议)审定60、某商业项目确定楼层规划61、某商业项目招商和内部指引62、某商业项目对有意项品牌业绩评估63、某商业项目联系有意向合作评估的品牌64、某商业项目商品质量保证责任书拟定65、某商业项目装修工作的各项准备66、某商业项目商户的装修方案审定流程67、某商业项目商户装修监理工作流程68、某商业项目水电维修工作培训计划69、某商业项目部分柜位装修图纸的审核70、某商业项目初装修开始的全面开展71、某商业项目设备订购部分72、某商业项目装修工作流程验收部分73、某商业项目内部配套部分74、某商业项目商户二此进场申请装修工作流程75、某商业项目商户的效果图的审核的工作流程76、某商业项目物业部门制订的装修管理规定77、某商业项目检查各楼层商户装修工作流程78、某商业项目检查清洁消防空调运转情况工作流程79、某商业项目商户进场装修指引五、开业策划、市场营销具体工作80、某商业项目X月份招商新闻发布会81、某商业项目促销活动规划设计、操作实施细节82、某商业项目促销策略83、某商业项目VI系统的设计84、某商业项目VI系统的制作完成85、某商业项目促销策划活动 86、某商业项目新闻媒体宣传87、某商业项目时尚杂志创刊方案88、某商业项目圣诞节促销活动方案89、某商业项目元旦促销活动方案90、某商业项目DM POP完成91、完成某商业项目开业活动促销方案92、某商业项目指示牌灯箱广告设计完成93、某商业项目户外灯箱广告管理规范和使用流程94、某商业项目开业现场准备工作95、某商业项目制订各部门管理制度96、某商业项目管理层员工招聘97、某商业项目现场管理项目运营规范制度98、某商业项目现场服务规范99、某商业项目日常用语强化培训计划100、某商业项目安排开业细则计划101、某商业项目企业文化和经营理念102、某商业项目网站的建设与完善103、某商业项目形象布局计划六、现场运营管理具体工作104、某商业项目员工的现场管理的培训方案；105、某商业项目每天晨会管理与规范106、某商业项目营业时间规范和流程107、某商业项目现场播音规范和流程108、某商业项目现场卫生管理规范和流程109、某商业项目顾服管理规范和流程110、某商业项目保安管理规范和流程111、某商业项目开店关店管理规范和流程 112、某商业项目退换商品管理规范和流程113、某商业项目员工管理规范114、某商业项目店中店管理规范和流程115、某商业项目营业员员工培训116、某商业项目突发事件紧急处理预案117、某商业项目广告管理规范和流程118、某商业项目检查商品上货陈列119、某商业项目店中店形象检查 120、某商业项目检查开业前的广告121、某商业项目各部门工作完善122、某商业项目检查商业项目整体运行123、某商业项目开业前各准备就绪124、某商业项目完成各部门培训125、某商业项目检查整个商业项目内POP126、某商业项目检查开业前整个商业项目内清洁卫生127、某商业项目检查员工仪表仪容128、某商业项目落实参加开业前各专柜配合情况129、某商业项目对开业后的活动进行评估130、某商业项目对开业后的各楼层业绩每天评估分析131、某商业项目对销售不好的作为重点把控132、某商业项目对到店数及人流进行分析汇总133、某商业项目开业前员工形训练134、某商业项目开业前突发事件的培训和流程135、某商业项目开业前项目外的清洁和保养防护136、某商业项目开业前总动员大会七、行政后勤管理具体工作137、某商业项目准备试营业138、某商业项目行政部、财务部规章制度的建立，完善及协调139、某商业项目营业员的大招聘140、某商业项目建立相关人事行政制度并组织实施141、拟定某商业项目人力发展规划并组织实施142、某商业项目职员招聘、面试、录用、培训、调配、考核、奖惩工作流程143、某商业项目职员晋升、辞退等日常工作流程管理144、某商业项目人事档案及劳动合同管理工作145、某商业项目编制月度工资表146、某商业项目岗位描述，部门考核与评价的策划与实施147、某商业项目固定资产管理及计划制定148、某商业项目低值易耗品的申购、保管和发放工作流程149、某商业项目公务车辆使用的管理工作150、某商业项目人员的培训到岗的工作流程151、某商业项目企业文化的建设及推行计划152、某商业项目办公区域的环境卫生、能耗的管理的规定153、某商业项目职员工衣、工牌的管理及发放规范154、某商业项目制度汇编部分155、某商业项目合同管理部分；156、某商业项目办公用品部分管理流程157、某商业项目物价部门审批158、某商业项目人事管理规范159、某商业项目防损员定编160、某商业项目保洁员定编161、某商业项目防损员培训162、某商业项目保洁员培训对于今后的每一个某商业项目在开业前和开业后，某商业项目各部门工作程序很多、需要衔接配合好,还要有计划、有步骤、有条理进行,每个环节,每个程序都很重要，如果你没有做过你你真的能做到位吗？如果谁都会做，中国商业地产要领先欧洲几十年，很多中介人员，对于这复杂的管理程序和流程，一看就烦，烦的原因对于他们来说，就是吃中介饭的，项目开业后生意好不好，谁去管，丢给发展商自己去解决吧，这些中介又要去接解决下一家招商中介的问题了。 第八部分：某商业项目招商策划招商执行 一、项目地项目目标商户调研分析二、项目地项目定位业态经营分区和招商平面分割图制定三、项目地项目定位招商政策的制订四、项目地项目目标商户招商五、项目地项目招商整合推广策略六、招商策划招商执行 1、项目开发进程中的不同阶段有各自不同的招商对象和方式；2、从大到小，由整到零，招商需分梯次分步骤进行；3、在相应装修前即开始大商家招商，有利于降低开发成本；4、大商家的先期引入将极大加快项目整体招商进程和开发进程；5、对战略性合作伙伴提供一定的优惠条件；6、最好的位置和物业针对不同对象有所保留；7、重点针对知名品牌商家招商，符合本项目主题定位；8、充分利用主力、半主力店引导客流作用；9、结合主力商家形成本项目概念设计，并针对本项目文化休闲娱乐主题的；10、深度表现选择招商对象11、有利于增强投资者对项目经营及未来发展的信心；七、关于招商方法1、本地招商和外地招商相结合。2、先招主力商家、后引次主力店及专业店。3、利用客户宣传引进异类业态4、招商与营销相结合。5、目标定位招商：定目标客户、主动出击，按规划招商。6、效应招商：以优惠条件或联营方式引进目标主力店，以主力店品牌效应吸引其它店/品牌进驻从而带动招商进度。阶段招商：在不同阶段运用不同的优惠条件，吸引客户进驻。7、 放水养鱼以短期优惠条件吸引部分客户进驻，形成良好的招商开端从而推动招商进度。8、 特色为先寻找特色客户，营造独特氛围，吸引其它户进驻。9、 媒体推广利用媒体如电视、户外路牌、宣传条幅广告、DM单夹报等形式推广项目。八、关于次主力商户选择1、选择在该同类店中有经营特色和与本商圈内同类店有明显竞争力的主力店，该主力店至少要有其本身品牌具有一定影响力。2、与品牌主力店直接合作在招商中可以选择直接与主力店合作，有利于培育市场，能够稳定和监控主力店的经营，达至双方利益最大化。3、在全国范围内选择主力店，以使形成在杭州没有过的主力店特色。九、项目地目标商户调研分析1、完整收集区域主力店、次主力店、街区商户建立档案；2、建立区域部